アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

前のコラムで、サブプライム問題が日本人にいかにプラスに働くかを、見てみました。プラス要因ふたつ、マイナス要因一つ。

それでは、マイナス要因は？

それは、日本人が、外国人として、アメリカのローンをとろうとするときに、生じます。
外国人として、ビザなしで、アメリカには、所得もなく、労働ビザもない。こういう状況で取れるローンは、当然限られます。

アメリカ人に、200くらい、ローンプログラムが選択肢があるとしたら、社会保障番号（social security number、ソーシャルと言う。SSNとも）を持っているワークビザ有りの日本人は、その7、8割くらいが対象になるでしょう。

グリーンカードを持っていれば、アメリカ人に準じます。

しかし、SSNを持っていない、フツーの外国人は？

大変、損をします。

「私は、日本では、一部上場企業管理職。1,000万とっています！クレジットカードも少ないし、日本の銀行でだったら、数億、ローン組めちゃいますよ！」そんな与信力満々のあなたであっても、アメリカでは、「それを証明する」こと自体がネックになります。

こういう方は、こういう問題もありますね。

「あの、部長、私、今度アメリカに投資をします。なので、英文で、この会社の正規雇用であることや、収入証明を取ってくる必要があるのです。アメリカの銀行の審査に回しますので、よろしくお願いします」

こんなこと、いえる雰囲気ばかりでもないことが、、、（笑）

税金関係の書類だって、みんな、日本語。そのまま提出しても、向こうの銀行は、「ハテナ」マークです。

これを自分で翻訳したとしても、それをまともに審査の対象と受け付けてくれないこともありえます。

といった状況の中、日本から投資をする人間は、サブプライム（与信力なし）といえるのか、なんなのかわかりませんが、とにかく、「銀行がお金を貸すに値する人間ですよ」とアメリカ社会で証明をするのに困るんですね、、、

円ローンの場合は、オフショアの銀行が、日本の就業状況を審査しますので、この問題がクリアされるわけですが、日本円ローンが対象とならない投資をしたい場合。

具体的には、

１）物件が、価値が、10万ドル以下である。
２）カルフォルニアやネバダなどの対象地域でなく、テキサスやミシシッピで投資している
３）一戸建てやコンドミニアムではなく、二軒屋以上であったり、コンドホテル式であったり、、、

といった例です。

こういう場合、金利が高くても、それでも、投資になると思えば、「やる！」べきでしょう。しかし、サブプライム問題で、外国人に、こうした融資をする銀行が、激減しているのです、、、

例えば、私の例で言うと、こちらを見てください。

私のように、海外から投資する投資家は、こんな小さな物件のリファイナンスなどで、贅沢をいえないんですね、、、

今、それにもかかわらず、別のローンオフィサーが、「まだ、チャンスがあるかもしれないので、別の銀行に申請してみましょう」といってきてくれています。

なんだか、はっきり言って、五里霧中なんです、、

そのうちの、彼女が、「申請の対象にして見ましょう。いけるかもしれません」といっていた銀行なんかは、私が直接銀行の窓口に電話をしたら、「物件を買って、1年間たたないと、ダメです」といわれたのですから、、、

このように、日本からの投資に関連し、円ローンにとって、サブプライムレンディング問題は、関係ないですが、アメリカ現地のローンを取るに当たっては、大きな影響が出てきます。

それでも、私は、SSN、つまり、社会保障番号を持っているので（留学していたときちょっと働いたから）、アメリカ人同様クレジットスコアを持っており、多少有利なのですが、日本から投資をする方は、納税者番号しか持っていません。

こういう場合、一番損をしますので、私中山が取れるローンが、あなたに取れるとは、残念ながら、限らないのです、、、

現在、私は、ミシガンで、低額物件の購入を進めていますが、これらの物件は、

１）含み資産がたっぷりあるが、リファイナンスが難しい
２）私のようにSSNがあれば、うまく行く場合でも、納税者番号だけの購入者だと難しい

状況になっているので、「リファイナンスはできなくても、いいやくらいの気持ちでいてください」とお願いしています。

何軒かを、数年にわたり、キャッシュで買い進め、キャッシュフローは出ている。家賃収益を申告もし、アメリカに信用はできてきた。リファイナンスのことなど、忘れていた頃に、ふっと試してみると、リファイナンスができて、これらの物件から、10万ドル単位の融資が引き出せた、ラッキー。

そんなシナリオは、十二分に、あるかもしれません。サブプライムレンディング問題を乗り越えるのには数年かかるかもしれませんが、なんといっても、アメリカ社会は、オープンが身上ですから、、、