アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

投資物件を買うとき、「入居済み」という響きには、大きな安心感があります。
しかし、実は、これ、気をつけなければいけないことも、、、

■売主側が、稼働率の悪い物件を、手放すために必死でやっている、
　場合によっては、サクラに近い、、、

といった、本当に困った例ばかりではないですが、入居者の審査、英語で言うscreeningは、結構な大事。

エリアや物件タイプにもよるかもしれませんが、きちんとした管理会社は、逆に「他の人がつけた、入居済み物件」を引き受けるとき、少し、警戒する気持ちが働くことも現実です。

それはどうしてか？

まだ、オーナーになった経験があまりない方はわからないかもしれませんが、入居審査というのは、結構、それなりの経験を要する仕事。成果が、すぐ、返ってきます。悪い意味で、、、

投資物件を買う場合、賃貸借契約書や入居者が確認できても、

★入居させたばかりの人の場合は、その人の質が、わからず、イキナリ、滞納
★長期入居者の場合は、通常、家賃が割安で来てしまっていることが多く、相場どおりでない

といった悩みは、売主側に悪意がまったくない場合でも、生じうるわけですね。

最高なのは、テナントが、3年くらい、入居していて、ちゃんと、家賃が相場どおり、立ち入りしても、きれいに使ってもらっている、なんていう場合ですが、こんなことばかりなら、悩みはありません。

そういう意味で、逆説的ながら、熟練した管理会社がバックについている場合は、「空室のほうが気に入ったテナントを入れられる」場合も、ありえるんですね。

また、空室の場合、満室入居より、少し、割安で買える場合もあるわけですから、、、、

ただ、これも、もちろん、シーズンによります。

たとえば、アメリカでは、サンクスギビングからクリスマスまでは、dead season。そんな時期に引越しをする人はいません。

転居活動が本格化するのは、1月になって。欲を言えば、税金の還付が始まる4月に、一番、入居がとりやすくなっていきます。

となると、10月末に物件を空室で買えば、実は、場合によったら、最大3ヶ月くらいの空室があっても、管理会社の腕の悪さとばかりもいえません。

こういう時期は、家賃を、割安で貸し出す、とか、○ヶ月目を無料にする、といったキャンペーンをつけることも有効です。

賃貸経営は、1に管理、2に管理。

管理会社と、二人三脚です。