アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんは、生活費は大体掌握されていますか？

私も、大雑把な性格なんで、家計簿はつけていないのですが、2016年1月いっぱいで、中国生活に終わりを告げることになったので、今日は、「収支」をざっくり調べてみることにしました。

やり方は、「中国の現地口座への累計送金」を総計するだけ。細かい数字、たとえば、海外からの送金手数料を中国側の銀行で減らされた分、なんかは、面倒になるので、計算に入れません。

すると、この4年3ヶ月で、累計で、9万4,000ドルほどの送金をした計算になることがわかりました。

まだ一ヶ月半ほどあるのですが、まだ、口座には、3万元（58万円）以上残っており、家賃も学費も支払い済みで、普段の生活費は、通常、一月に10万円はかからないので、たぶん、40万円以上、残りそうな気配。これに、家賃の敷金が多少帰ってくるかもしれません。

そうすると、ざっと、9万ドル、1年に、平均2万2,500ドル弱くらい使っていた計算でした。

「昔の中国」をご存知の元留学生のかたなんかは、「やっぱり、結構かかるようになったんだな」と思われるかもしれません。今でも、大学留学だけなら、寮に入れば、1人、1年、学費と生活費を合わせ、100万強でやりくりできるのだと思います。

ニュース　海外留学が８年ぶり増加　12年、中国が米抜き最多に

他方、いまどきの後発国駐在事情に詳しいかたは、「学費や家賃を入れて、そんなに安いの？田舎だな」と、びっくりされるかも。

続けてアバウトに計算すると、実は、このうちの4万ドル相当、実に45パーセントが、家庭教師なんかを含めた子供一人への教育費なのです。

家賃は、最初のマンションは、当時、600ドル台の感じ、今のマンションは、300ドル位の計算で、やはり、安いですが、小学生に年間1万ドルって、欧米でも、普通なら、使わないで済ませられる額かもしれません。

アジアは、やはり、外国人にとっては、公立に入れるのは難しいので、教育費がかかりますね。

中国元は、この間、日本円に対し乱気流。

2011年11月当初だったら、日本円と中国元の換算レートは、10元が120円だったのが、一時は200円をヒットし、今は、190円ですから、円建ての生活をしていたら、大変なことになったと思いますが、私の資金源は、ドル建てなので、乗り切れました。2011年11月の段階で、1ドルが、6.3元、今も、6.4元くらいなのです。

それに対し、日本の駐在やリタイアのかたで、シンガポールやマレーシアなどのアジア各国に滞在されているかたは、相当苦労された場合も多いかも。

過去に書きましたが、この4年間で、一度、ダウンサイズをしているため、支出が、ここまで抑えられました。

資金２，０００万でリタイヤするためにできること？　　それは、引越しだ！

ダウンサイズ後は、1年間の生活費は、1万5,000ドルくらいに落ちています。　

不動産ブログなんで、こうした国の不動産を購入されたかたのお話も伺いますが、為替をも計算に入れると、思うような結果を出すのは難しいことを認識されたかたもおいでなのではないでしょうか。

株式の世界では、不動産より投資リサーチが進んでいるように見えますので、そうした研究の成果を借用しますと、株式市場には、途上国のパラドックスというのがあるようで、「一見、成長しているように見える途上国に投資をするより、成熟している国の市場に投資をするほうが、成績が出やすい」ことが多いといわれていると聞きました。

これは、途上国の株式市場が、不透明であったり、政府規制の影響を受けていたり、あるいは、現地経済の成長を正確に反映する合理的なシステムではないから、といったことも関係しているんだそうですね。

（個別には、もちろん、儲かっている人もいるでしょう。統計とか傾向の話です。）

不動産についても、同じなんじゃないでしょうかね。

さて、この間、毎年のように、合計すると、2ヶ月ほどの間は、中国を留守にして、日米へ旅行をしていましたが、ここには、その費用は入れていません。

中国では、子供を私立に行かせ、必要な時期は、毎日、ベビーシッターや家庭教師をつけ（今は近所の塾）、また、お手伝いさんにも来てもらっていましたので、豪勢な途上国生活ができた気がしますが、他方で、以下のような、一部の典型的なエクスパット行動はとりませんでした。

＞　エクスパット向け物件に住まない

日本人がたくさん住むエリアにも、ほかのエクスパットが住むエリアにも行かず、子供の学校のお友達の近所の中国人エリアに住む選択をしました。他のエクスパットとの付き合いも、ほぼ、セロでした。

＞　基本、旅行はしない

これも、外国人の皆さんは、「せっかくだから」と、秘境に行ったり、海外のリゾートに行ったりされていましたが、我が家はほぼゼロでした。こういうことをするのだったら、日本からのHISツアー旅行（北京4日間世界遺産めぐりとか）のほうが安いです。

＞　インターに入れない

日本人学校を含め、インターに入れなかったので、この教育費ですみましたが、教育につまずいて帰国するエクスパットはたくさんいました。（子供が学校に上がる時期になると、外国人向けの教育を受けさせる余裕がなくなり、帰国しないといけなくなる、あるいは家計が火の車になる）

＞　外食しない、食材にこだわらない

こっちでは、上海カニだろうと、和食だろうと、基本、外食はしなかったです。中国人には、「どこの和食がおいしいの？」とよく聞かれましたが、行かないので答えられませんでした。どうせ日本と同じわけがありません。

高級スーパーには、「ボトル入りのお蕎麦のだし汁」から、明治のアイスまで、いずれも、すごい値段で売っていますが、外国の食材は、ほとんど買いません。欧米産チーズだけ、ネットのタオバオで輸入業者から買うようにしていました。

＞　車は買わない

2015年になって、中古車流通サイトがインターネット上に急にいくつも出てきましたが、中国は、これまで、基本、中古車流通が難しく、買うとなったら、必ず新車でした。家族4人とかだと、みなさん、運転されていましたが、我が家は、親子二人なんで、慣れないうちはタクシー、慣れてからは、バスを使っていました。タクシーは、初乗り9元（170円）、バスは、大人1元（19円）、子供5角（9円）です。

「そんなにけちけちするなら、日本の田舎のほうがクオリティオブライフは高いよ」というかたも、おいでかも。家族持ちにとっては、完全にそうです。今や、アジアは、成長や生き残りを求めて、犠牲を払いながら行くところとなりました。

私よりもっと細かく家計簿をつけておいでのかたは、おいでかと思います。そういうかたにとっては、私の年間支出掌握方式は、アバウトすぎて、あまり参考にならないレベルですが、他方では、「中・長期の家計展望とか、そういえば、あまり考えたことがないや、なんとなく、やりくりに苦労して、計画的な貯金ができていないんだよな」といったかたも、おいでかと思います。

特に、サラリーマンの場合、確定申告もされませんので、家計の支出傾向自体を掌握していないかたは、案外多いかもしれません。

私の場合、

＞　3ヶ月間、支出表をつけて、大体の金額を把握後は、やめる
＞　年間の支出傾向を掌握する
＞　所得や支出から、年間の貯蓄額を大体掌握する

程度。

しかし、アバウトながらも、「大体の支出や貯金額」が、身に付きだすと、なんとなく、「あれ、今月は、支出が多くなっちゃいそうだな。後半引き締めないと」とか、「こういうことをやれば、節約体質になれるな」といった防衛メカニズムが働き出す気がします。

年末が近くなってきましたので、これまでそういうことをやったことがない皆さんは、年末やお正月休みにでも、2015年を振り返り、どれくらいの生活費をどのアイテムに使ったのか、そんな1年間支出概算を出してみるのも、一興です。毎年やっていくうちに、貯金体質になれていけるのではないでしょうか。

ちなみに、楽天などの英語公用化についで、ようやく、こんなニュースも飛び込んでくるようになりましたね。例によって、動きが、遅いなと感じますが。。。

ニュース　伊藤忠、中国語人材を４人に１人に　日本企業で最大級

中国よ、本当に、ありがとう！