アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

今日、「自分は、アリゾナ州フェニックスに引っ越したばかりです」という方から、お便りを頂戴しました。不動産を勉強してみたいので、今後よろしく、ということで、、、

こういうとき、お問い合わせをきっかけに、時々、そのエリアの物件サーチをちょこっとしてみることがあります。フェニックスには、軽修理物件で、数万ドル割安、みたいなのなら、結構あるようですね。さすが今最も競売の多いトップ3にランキングしているアリゾナ州。

最近、コーチングのお問い合わせが本当に多いので、参考までに、「投資家コーチングってこんなこともやります」みたいな見本として、この記事は、お読みになってみてください。

ネットに掲載されていたのは、13万ドル（約1,500万）の要修理物件。広告主によると、修理後査定予想額は、19万ドルで、エクイティ（含み資産）は、堂々の6万ドル、、、

含み資産といっても直さなければいけないというコストがあるわけですから、「まるまる」じゃないだろう！と突っ込みます。これで、相当修理にかかったら、ロスになったりして、、、笑えませんね。

いちおう、写真もついています。

こんな感じです↓

いかがでしょうか。「素敵」では、ありませんね、お世辞にも。

サイズとかはこうです↓
サイズ：　1459スクエアフィート
敷地：8276スクエアフィート
築年数：　1952年
間取り：3ベッドルーム、1バスルーム

私の見るところ、写真に写ってない部分もこの程度なら、「あ、確かに、たいしたことのないフィックスアップだな」という感じです。手間はかかりますね。

■しなければいけないことリスト■

清掃（ゴミを運び出すのにトラックを出す必要があります）
一部の、または、すべての部屋の壁の塗り替え
一部の部屋のカーペット張替え
写真からはリノリウム張替えは必要なさそう、、
外壁のつただかなんだかの植物をはがす
外壁、塗り替えの必要があるかはちょっと写真では分からないが、はいるかも
外壁、状況が悪ければ、一部、サイディングを変える必要があるかも
庭を手入れする

フツーの買い替え家族は、

■仕事があり
■子供がいたりして
■今すぐ引越しして荷物を解かなければいけない

のですから、こんな家は、いやですね。これを修理後いくら、という目で見ることが出来るのは、やはり、投資家マインドのある人です。

これだけの作業量だけれど、しかし、電気系統とか水周りが、本格的に悪いところがなければ、上のことだけなら、すべて、cosmetic fixup（コスメティックフィックスアップ）。

ということで、日本語では、コスメって、化粧品のことだけですが、英語では、表面的な、表面の、という意味もあります。コスメティックスは、そこからの転用なんですね。

というのはよいとして、アメリカ人なら、上の程度なら、8割方、自分たちだけで出来るでしょう。

察するところ、「夜逃げ？」それを、地元の投資家が抑えて、自分で修理をするのが面倒なので、そのまま、転売をしてお小遣い稼ぎをするつもりなんでしょう。各種コストを引いた、その人の純益が3,000ドル以上だったら、私だったら値下げ交渉もいちおうしてみます。

査定予想額は、19万ドル、と書いてありますが、確かにちょっと調べると、近隣物件は、20万ドル台が多いようで、あながちうそな感じがしません。もちろん、これも調べないといけないけれど、数をたくさんこなす投資家は、「プロ」ですから、あまりつまらないうそをつかないことも多いです。

周囲には、ええと、目の前にショッピングエリア、近くに病院【John C. Lincoln Hospital】、公園に、川【Arizona Canal】、、、

ってなんか、知らないけど、フツーに中流、いわゆる、ワーキングクラスのエリア？

この物件を主として自分たちで、フィックスアップするんだとすれば、費用は、当然、3-5,000ドル以下が目標でしょう。これは、どこまで直さなければいけないかにかかってくるので、そこは、厳密に調べないといけません。仲のよいインスペクターのような人に一緒に行ってもらって、インスペクション費用を払うついでについて回ってリストを作り、コスト計算に協力してもらえれば、そんなに間違えないでしょう。

多分この市場は単に満額で転売しようとしても大変なので、転売するなら、利は薄いでしょうね。例えば、13万で仕入れ、3,000ドルかけて、3ヶ月以内に16万で売れる、くらいなら、現実味があるのでしょうか、、、こういうことをすると、売却手数料がかかるし、短期キャピタルゲイン税を払わないといけないので、そんなに、無理しなくても、と思います。なんて、ここら辺になってくると、地元のことを分からないので、完全な、イメージで書いています。

自分の資産として、テナントを入れて、割安賃貸物件としてもって、市場が回復するのを待てば、10年もたたないうちには、相当な見返りが、あるかもしれません。賃貸価格、いくらなんでしょうね。

フェニックスの地元に住んでいれば、こういう地元投資、悪くはないんじゃないでしょうか？エリア的には人口増加が続く有力都市です。

以上、調査するのに、大体、15分。（この記事書くのにはもっとずっとかかりました、、、）本腰入れれば、もっとずっと時間がかかりますが、地元の方なら、こういうことに習熟していくのも、投資家になるひとつの道です。

私自身は、東京在住ですから、当然、こういうこと、出来てません。失礼しました！