アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

米国在住者のP様の初回のご投資案件、B通りのお話です。

投資額　９万５，０００ドル
投資日　２０１３年６月２８日
利率　　１２％固定
償還日　２０１４年１１月７日予定
金利額　１５，５５３．９７ドル
償還額　１１０，５５３．９７ドル

再投資のご用命を頂戴しております。

修理前の写真　ショートセール（任意売却、つまり、ローン返済滞納者が融資銀行と共同でロスカットしようと協力し合っている状態での売却）なので、きれいな状態でした。

修理後のMLSに掲載された段階での写真。

案件の概要

案件は、シカゴ南部のワシントンハイツというエリアで、黒人比率が９８％位のエリアです。

このエリアは、割安の物件が多く、賃貸のキャッシュフローも大きいのですが、やはり、賃貸戦略は、なかなか大変で、管理会社に任せて遠方から大家をすることは、私は、現在、お勧めしていません。

ここに、ショートセールで、割安で購入できることになったのが、この物件。修理代とあわせて、このエリアに自宅を持ちたいと思う方向けの物件売却が出口戦略です。

以下の目論見に基づき、ご投資をいただきました。

購入価格　４９、０００ドル
修理価格　４５、０００ドル
売却価格　１６万ドル弱

今回、現地の投資家のリターンは、各種経費を考えると、決して大きくありません。こういうこともあるのが、フィックスアップ業者さんのお仕事。うまくいくこともあれば、そこそこなこと、損をすることすら、ありうるのです。しかし、私のスキームですと、資金を用立てした投資家様は、合意通りの利益を手に入れることがおできになるのです。

　　＞＞＞＞　　　資金短期投資のポイント　　＜＜＜＜＜

これが、同じ遠隔の投資家が、大家さんになった場合と比較してみましょう。

例えばシカゴの場合、気候変更も関係しているのか、近年、地下室浸水がひどく、毎年のように、または、年に何回も、こうした「事故」が起こります。

安い家と高い家の違いは、学区の甲乙だけではなく、サウス・シカゴは、FLOOD　ZONEとして、割合、浸水しやすい状態にあります。

米国のこうした中古建築物は、地下室が古いので、状況悪化に対応する適切な水道管工事が施されておらず、それをするには、「見えないところに大きなお金をかける」ことがひとつの対策。

しかし、それでも、万全ではなく、通りからドバーっと水が逆流してくるときなんかは、ポンプで水をくみ上げるスピードが追いつきません。

シカゴの洪水の例は、例えば、こちらの報道をご覧ください。特に写真を見ていただければ、状況を理解していただけるかと思います。

こういうとき、テナントさんは、大家さんを呼びますが、管理会社の場合は、留守番電話を残すことになり、対応が遅れます。いずれにせよ、基本、できることは限られているのですが、テナントの怒りは爆発し、また、地下室に物を置くテナントも多いので、実際の損害も生じます。

もちろん、こういうことがよくあるので、地下室が居住仕様に振るリフォームされていない物件は、通常は賃貸借契約で、地下室居住NGとされており、テナントの持ち物も、自己保険ということになっていますが、こういうやり取りを繰り返す間に、テナントが、居住空間が快適でないといった理由で、家賃の不払いを始めたり、また、もっと困るのは、地下室の乾燥対策をしてくれないまま、放置したりする場合。

米国では、中西部の地下室を居住空間として稼動させるためには、シカゴでは、空気乾燥機を24時間回しておくくらいの覚悟があるのですが、打ちっぱなしの地下室やまたはカーペットを張った地下室が、浸水後、放置されたとなると何が起こるかというと、アメリカの大家にとって何よりも怖い「カビ」が発生します。

アジア人にとってはカビなんて、単なる結露。たいしたものじゃないですが、アメリカ人は、もともと日本より気候がずっといいこともあってか、カビに対して免疫がなく、賃貸物件にMOLDが発生した、売り物件の建物検査でMOLDが見つかったとなれば、これ、基本、

DEAL　BREAKER《ご破談の理由》

になります。。。

通常、市役所の賃貸住宅関係法規違反になり、テナントに、通報されれば、指定業者を使ったりして全面的な対策を施し、市役所の検査に合格しなければならなくなったりもします。

この夏も、浸水は、シカゴで、大きな問題になり、関係者のみならず、一般市民も、

「お宅浸水した？」

が挨拶の合言葉となりましたが、私の投資家様は、そのような状況には、まったく興味を持たれる必要がありません。連絡のやり取りすらなく、本業に打ち込んだりされながら、普通に夏を過ごされました。