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ラスベガスで、無事に円ローン物件を買った生徒さんから、「管理会社によると、ペットを飼っている方のテナント希望があるけれど、新築なので心配です。どう考えればよいでしょうか？」というご質問がありました。参考のため、やり取りをアップしてみますね。

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みちこさん

お気遣いありがとうございます。それにさっそくデトロイトの物件情報ありがとうございました。【ご主人】にも今後の参考ということで説明してみますね。

ところで、本日テナントについて管理会社から連絡がありました。与信も問題なさそうな独身女性（ただいま確認中）、家賃は1250ドルで入居を希望されているとのこと。ただし小型犬２匹連れということで、250ドルのペットデポジットを預かるが、どうするか？とのことです。

【レアルター】さんによると、ペット連れは６割ぐらい、またきちんとトレーニングされている犬だと確認できれば大きな問題はなさそう、一階がタイルなので退去時もカーペットの汚れが気になるのは二階のみ、総合的には与信が相当良ければそんなに心配はないのでは？という見解のようです。

みちこさんご自身、または他の投資家様方はペット連れのテナントについて、いつもどのように対処されておられるのでしょうか？お忙しいところすみませんが、お手透きの際に教えていただけると助かります。

Ｙ

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デトロイトの物件は、みな、築年数も古く、カーペットも安いですし、ペットや子供の数を、気にするようなことはないのですが、ベガスの新築ものですから、そこかしこが、ぴかぴか。新米大家さんとしては、当然のご心配です。

以下のように、お答えしてみました。

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Ｙさん

ペットデポジットは、一般に、nonrefundable【返却不要】です。小型犬なら、与信状況がよければ確かに普通はそう問題になりません。

まさかと思いますが、保険を読んで、犬の種類によっては、解約するという条項がある場合があるのでそれを確認し、必要なら犬の種類も調べてもらってください。

問題が生じた場合、一か月分のデポジット+250ドルであれば、1,500ドル、二階の一部屋だけならカーペットを変える予算はでます。

しみがなければ、洗浄は、250ドルでカバーできる部分が大部分かと思います。

まあ、新築ですし、毎月の支払いも高くはないので、いやなら、断ってもいけなくはないと思います。ただ、市場は常に流動的ですし、アメリカ人は、子供がいなくても、ペットがいるのは、良くあることなので、「家賃は最高ランク、ペットもNG、子供も不可」なんていう「自分だけが有利」な条件では、テナント付けが難しくなる場合があります。

たとえば、「ペットNG」が自分にとって大切なら、場合により、市場の相場の家賃より、５０ドルくらい、低めで、ペットのいないテナントさんに魅力的と思ってもらう努力をする、といった考慮が必要になるかもしれません。ここら辺は、「実勢」「臨機応変」で考えていくことです。

細かく事情を掌握しておきたいなら、管理会社に、1年間のリース期間中に、立ち入りに近いことをするのかも、聞いてもよいでしょう。地元のowner managerなら、毎月の家賃を自分から集金に行くことをポリシーとしている人もいますが（中を覗くため）、たとえば管理会社のほうで、エアコン定期点検を無料にします、といった口実を作って、立ち入る方策を確保していたりする場合もあり、そういうシステムがあれば、より安心できるのではないでしょうか。

管理会社でそのようにしていない場合、ペットを飼育しているテナントを入れてしまって、それが気になるのであれば、「リファイナンスや売却を検討するために、立ち寄らせさせてください」といった口実で、最初の2ヶ月目くらいに、管理会社に断って、テナントに連絡を取ってもらい、仲介をしてくれたレアルターさんに、100ドルくらい渡して、立ち入ってもらう手はどうですか。

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立ち入った段階で、部屋の状況が良くなければ、管理会社のほうから、物件の管理をきちんと行う、という一般的な契約上、必ず一筆ある、義務履行の注意をしてもらうことが可能です。

私自身はといわれれば、きちんとした人で、小さい犬をきれいに飼っている人も知っていますし、大型犬をだらしなく飼っているテナントに当たったこともあります。ですので、種類のみならず〔大手保険会社であるForemost社はチャウチャウやピットブル飼育不可条項があります〕、ペットのサイズで制限をひとつ入れるのも、心配なら、手です。きちんとした契約書は、「何ポンド以下の犬を２匹以下。何ポンド以下の猫を３匹以下。」といった、相当具体的な約定の仕方をします。

「一律OK」か、「絶対だめ」の間にも、いろいろあるので、その「程度」の裁量については、管理会社主導で考えていくのが適当でしょう。