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2015年2月セミナー開催ご案内 2015年1月7日配信メルマガご紹介

2015年2月に、以下の要領で、「パソコンリサーチで、対米不動産投資を実践的にマスターするためのワークショップ」の開催をさせていただきます。

2015年2月6日午前  京都駅近く

2015年2月7日夜   大阪産業創造館

2015年2月11日午後 東京・新宿

2015年2月12日午前 東京・表参道

ぜひ、ご挨拶させてください。

             ++++++++++++++++++


2015年1月7日ご紹介のメルマガを、ご紹介します。オウン・メルマガで、過去配信分はあまりご紹介していません。



《今年もよろしくお願いいたします/2月東京大阪京都セミナーご案内》


   内容概略

> 中山自己紹介(毎回の掲載です)

> 年頭展望は、戦略に落とし込めるものか?
> マウンテン・ビューはいい投資先か?
> 海外投資では、日本の戦略は通用しない!
> 安定したパフォーマンスを出すために
> 日本セミナー日程・東京大阪京都

IMG_7870%20%28640x363%29.jpgクリスマスに、ママ友と写メです。


> 中山自己紹介(毎回の掲載です)

     ________

対米不動産投資家の中山道子です。

メルマガ登録していただいたばかりの方は自己紹介については、
こちらをご覧ください。

http://m-nakayama.wix.com/usa-rei


解除は、最後にURLをご案内します。

皆様の2014年は、いかがでしたか?


私自身は、これまでの蓄積を伸ばしていくことを意識し、キチン
と成果が出せたと感じます。

最新・お客様の声

http://michnaka2.wix.com/investus#!client-feedback/c1but

私が、不動産で、この数年で意識するようになったのは、不況
や好況、個別市場の動きにかかわらず、安定して利益を確保す
るスキーム作り。


     _________
> 年頭展望は、戦略に落とし込めるものか?
     _________


どこどこの相場が値上がり傾向にあるからといって、知らない
地方でのバブルに毎回乗れるわけでもありません。業界の予測
を読んでも、しばらく前は、

「高齢のベビーブーマーは、ゴルフリゾートなどに引っ越す」

などといわれていたのが、実態は、こうしたリゾート案件は、
テイクオフせず、今は買ってはいけない物件ナンバー1。

高齢者は、「便利な都市部見直しのリーダーになったのだ」と、
専門家のレポートは、単純な結果論で終わり。

米国で起こることは、他の国でも、起こりえます。同じように、
今ホットに見えるかもしれないアジアのリゾート案件も、
国際経済の動向などにより、「外れる」可能性、大いにあるわ
けです。

実際、私のお客様でも、アジアのプレビルドに投資したものの、
塩漬けになり、「もう投機はいい」と、こちらにスイッチし
ていただいた方もおいでです。

     _______
> マウンテン・ビューはいい投資先か?
     _______


見直せば、例えばグーグルのお膝元、マウンテン・ビューでは、
不況にまったく関係なく、物件価格が着実に上がり、不動産バ
ブルのときの上昇振りより、2007年以降現在までの値上が
り振りのほうが顕著でした。


http://www.zillow.com/mountain-view-ca/home-values/


だからといって、5年前に、50万ドルの物件が、私たちミニ
投資家に、ポーンと買えたかというと、そういうものでも
ありませんでした。


グーグルは、今後も拡大するつもりだそうです。


http://tinyurl.com/lxo3j8y


今は、外国人向けの融資も戻ってきています。

それでは、今、100万ドルの物件を仕込んで、5年後?に
200万ドル超えを目標に待てるかというと、、、

100万ドルの家の家賃は、現地では、月間4,000ドル
台らしいので、融資を取れば、赤字です。


     _________
> 海外投資では、日本の戦略は通用しない!
     _________


日本で、「与信を利用し、融資を引っ張れば、キャッシュ
フローが生じる」というのは、米国では、正直通用しない
戦術。

このため、多くの「成功した日本の投資家様」が、「今後、
多様化せねば、ジリ貧!」と、海外進出を検討されますが、
「これまでの戦術はまったく通用しない」と、戸惑い、躓
かれます。

上に述べたアジアのプレビルドへの投資も、こうした多角
化の試みの一環でしょう。

米国市場のあり方は、中古戦略がより重要ですが、市場は、
日本より極端。

今流行の格差論を前提に一般化すると、つまりは、景気が
よいエリアは、さらに景気がよくなり、景気がよくないエリ
アは、苦戦が悪化する、そうなると、ある程度のまとまった
資産がないと、こういう勝負に参戦することすら、難しい
状況なのです。

上の例で言うと、100万ドル単位の資金が余って困って
おいでの場合は、上のような家を、キャッシュで購入して
おけば、減価償却を取りながら、資金を寝かせておくのに
悪くない投資だと感じます。


;年間家賃は5万ドル
;年間維持費は、2万ドル弱


で、家賃はすべて修繕用に積み立てすることが適切でしょ
う。

ちなみに、ここは、カリフォルニアですから、米国には珍し
く、地震リスクが高いエリアですので米国では珍しい地震
保険条項も、プラスで、加入しておくことに意味がありま
す。

それに対し、同じカリフォルニアでも、ベーカーズフィ
ールドのように、「安く買えるエリア」は、バブルから
まだ立ち直りに苦戦中。

ここ、人口動態を見ると、居住者のうち、大卒者の比率は、
マウンテン・ビューの61%に対し、7%だそう。

これだと、破産都市デトロイト市の20%台より大幅に
低いですので、テナント対策的には、今後も、さらに苦戦
が続くかもしれません。

http://tinyurl.com/oqtexpg


     _________
> 安定したパフォーマンスを出すために
     _________

このように考えるにつけ、遠隔のミニ投資家にとっては、
米国景気が回復してきた今、本当の不動産投資は、リッ
チマンのゲーム化し、参入コストがたかすぎる大きな賭
けとなってしまった可能性があります。


その結果、私は、最近では、忙しい小口遠隔投資家様向
けに、

;少額からはじめられる短期型の不動産がらみの投資

のお勧めに特化しています。

私の現在の投資スタイルについては、HPも作りましたので、
下をご覧ください。

http://michnaka2.wix.com/investus#!home/mainPage


最新のケースは、下に投稿しました。

http://usa-rei.com/archives/post_760.html

     _________
> 日本セミナー日程・東京大阪京都
     _________

また、この2月、こうした投資のお話をあわせ、恒例の
「米国不動産投資リサーチのためのパソコン操作のセミナー」
を開催します。

2007年以来、9年目です。

このセミナーは、

; スクリーンで、私がパソコン操作をご説明
; その後、セミナー室を回って直接のご説明

もしていきますので、上で述べたようなリサーチ内容を、
ご自身で直接、簡単に実践していただけるようになります。

すでに投資着手した方も、「こんなことができるとは知らなか
った」と大いに驚かれます。

また、エントリーレベルの方のみならず、現役の不動産業の
方や金融の方も、ご参加が多いのが、特徴。

米国の不動産の資格を取得された方でも、「これは教わらな
かった」と、毎回おいでくださる方もおいで。

この他、現地でレアルターさんに物件を任せてうまくいって
おいででも、こうした独自のリサーチ方法を、不動産屋さん
が丁寧に座って教えてくれる時間的な余裕はなかった、知ら
なかった、とよくご感想をいただきます。

これは、こういうリサーチが、難しくて、初級者に手が出な
いからではなく、(ですので、不動産初級者の方も、心配
されず、おいでください。パソコン操作は日常的にされてい
るほうがいいですが)こうしたリサーチのノウハウを共有する
場所が他にないからなのです。

しかし、提供情報の透明度が低いアジアなどの途上・中進国
はともかく(私にとってはここがアジア投資の決定的な問題
だと感じます。地元の人に勝つことは無理でしょう)、先進
国米国なら、最低、パソコンでできるリサーチは、すべてし
てから、投資話に耳をかたむけられるべき。

今後、いい不動産屋さんに出会うためにも、「この人が薦め
てくる物件は、あちらにとってコミッションがいいだけなの
か、本当に投資家にとっていいものなのか」を見分ける目を
養ってください。

私自身の投資案件の宣伝をするためのセミナーではありませ
んが、私のやっていることについても、多少、ご説明の時間
を取ります。


 _________
> セミナー日程
 _________

以下に、東京、大阪、京都の3ロケーションに4回に分けて
同じセミナーを開催しますので、ぜひ、ご検討ください。


2月6日京都 平日
http://usa-rei.com/archives/post_753.html

2月7日大阪 土曜日
http://usa-rei.com/archives/post_753.html

2月11日東京 祝日
http://usa-rei.com/archives/2015211.html

2月12日東京 平日午前
http://usa-rei.com/archives/2015212.html


平日日中のセミナーは、PC室でないこともあり、割安です。

より少人数になると思いますので、平日のお時間に余裕が
ある方には、とくに有益な時間とできると思います。

これらのセミナーでの目玉は、現在も、試行錯誤中ですが、
今回も、

> 過去の投資失敗具体例
> 直近の市場分析レポート

の二つを、メインに考えております。もちろん両方、アップ
デート、最新版のものを、、、あまり詳細にかけませんが、
ボーナスとして、意味深いものとなると思っております。


_________
> 後記
_________


さて、最後は、私事も少々。

2014年のひとつのMYニュースは、コーチングの先生と
の「サクセス・コーチング」から、11月に、「卒業」さ
せていただいたことでしょうか。

「すごい成果や数字」が出たから、コーチングが不要にな
ったというわけでもないのですが、前と比べ、落ち着いて
日々を過ごすことができるようになったことが理由です。

なんでもそうですが、投資の世界というのも、きりがないので
「もっと上を」と思う気持ちと「今に感謝」という相互矛盾す
る精神バランスが、要求されますね。

それでは、2月に、ご挨拶できることを祈りつつ、、、
今年も、よろしくお願いいたします。


中山道子


解除は下のリンクをクリック

http://abzjz.biz/brd/55/maripoza/mail_cancel.php?cd=[個人識別コード]
※テスト用のため実際には使用できません。


http://usa-rei.com
Copyright 2014 Michiko Nakayama
無断転載、商業転用不可。
類似ビジネスにご注意ください。

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