2015年2月セミナー開催ご案内 ２０１５年１月７日配信メルマガご紹介
2015年2月に、以下の要領で、「パソコンリサーチで、対米不動産投資を実践的にマスターするためのワークショップ」の開催をさせていただきます。
ぜひ、ご挨拶させてください。
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２０１５年１月７日ご紹介のメルマガを、ご紹介します。オウン・メルマガで、過去配信分はあまりご紹介していません。
《今年もよろしくお願いいたします／２月東京大阪京都セミナーご案内》
内容概略
＞ 中山自己紹介（毎回の掲載です）
＞ 年頭展望は、戦略に落とし込めるものか？
＞ マウンテン・ビューはいい投資先か？
＞ 海外投資では、日本の戦略は通用しない！
＞ 安定したパフォーマンスを出すために
＞ 日本セミナー日程・東京大阪京都
＞
クリスマスに、ママ友と写メです。
＞ 中山自己紹介（毎回の掲載です）
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対米不動産投資家の中山道子です。
メルマガ登録していただいたばかりの方は自己紹介については、
こちらをご覧ください。
http://m-nakayama.wix.com/usa-rei
解除は、最後にURLをご案内します。
皆様の２０１４年は、いかがでしたか？
私自身は、これまでの蓄積を伸ばしていくことを意識し、キチン
と成果が出せたと感じます。
最新・お客様の声
http://michnaka2.wix.com/investus#!client-feedback/c1but
私が、不動産で、この数年で意識するようになったのは、不況
や好況、個別市場の動きにかかわらず、安定して利益を確保す
るスキーム作り。
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＞ 年頭展望は、戦略に落とし込めるものか？
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どこどこの相場が値上がり傾向にあるからといって、知らない
地方でのバブルに毎回乗れるわけでもありません。業界の予測
を読んでも、しばらく前は、
「高齢のベビーブーマーは、ゴルフリゾートなどに引っ越す」
などといわれていたのが、実態は、こうしたリゾート案件は、
テイクオフせず、今は買ってはいけない物件ナンバー１。
高齢者は、「便利な都市部見直しのリーダーになったのだ」と、
専門家のレポートは、単純な結果論で終わり。
米国で起こることは、他の国でも、起こりえます。同じように、
今ホットに見えるかもしれないアジアのリゾート案件も、
国際経済の動向などにより、「外れる」可能性、大いにあるわ
けです。
実際、私のお客様でも、アジアのプレビルドに投資したものの、
塩漬けになり、「もう投機はいい」と、こちらにスイッチし
ていただいた方もおいでです。
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＞ マウンテン・ビューはいい投資先か？
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見直せば、例えばグーグルのお膝元、マウンテン・ビューでは、
不況にまったく関係なく、物件価格が着実に上がり、不動産バ
ブルのときの上昇振りより、２００７年以降現在までの値上が
り振りのほうが顕著でした。
http://www.zillow.com/mountain-view-ca/home-values/
だからといって、５年前に、５０万ドルの物件が、私たちミニ
投資家に、ポーンと買えたかというと、そういうものでも
ありませんでした。
グーグルは、今後も拡大するつもりだそうです。
今は、外国人向けの融資も戻ってきています。
それでは、今、１００万ドルの物件を仕込んで、５年後？に
２００万ドル超えを目標に待てるかというと、、、
１００万ドルの家の家賃は、現地では、月間４，０００ドル
台らしいので、融資を取れば、赤字です。
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＞ 海外投資では、日本の戦略は通用しない！
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日本で、「与信を利用し、融資を引っ張れば、キャッシュ
フローが生じる」というのは、米国では、正直通用しない
戦術。
このため、多くの「成功した日本の投資家様」が、「今後、
多様化せねば、ジリ貧！」と、海外進出を検討されますが、
「これまでの戦術はまったく通用しない」と、戸惑い、躓
かれます。
上に述べたアジアのプレビルドへの投資も、こうした多角
化の試みの一環でしょう。
米国市場のあり方は、中古戦略がより重要ですが、市場は、
日本より極端。
今流行の格差論を前提に一般化すると、つまりは、景気が
よいエリアは、さらに景気がよくなり、景気がよくないエリ
アは、苦戦が悪化する、そうなると、ある程度のまとまった
資産がないと、こういう勝負に参戦することすら、難しい
状況なのです。
上の例で言うと、１００万ドル単位の資金が余って困って
おいでの場合は、上のような家を、キャッシュで購入して
おけば、減価償却を取りながら、資金を寝かせておくのに
悪くない投資だと感じます。
；年間家賃は５万ドル
；年間維持費は、２万ドル弱
で、家賃はすべて修繕用に積み立てすることが適切でしょ
う。
ちなみに、ここは、カリフォルニアですから、米国には珍し
く、地震リスクが高いエリアですので米国では珍しい地震
保険条項も、プラスで、加入しておくことに意味がありま
す。
それに対し、同じカリフォルニアでも、ベーカーズフィ
ールドのように、「安く買えるエリア」は、バブルから
まだ立ち直りに苦戦中。
ここ、人口動態を見ると、居住者のうち、大卒者の比率は、
マウンテン・ビューの６１％に対し、７％だそう。
これだと、破産都市デトロイト市の２０％台より大幅に
低いですので、テナント対策的には、今後も、さらに苦戦
が続くかもしれません。
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＞ 安定したパフォーマンスを出すために
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このように考えるにつけ、遠隔のミニ投資家にとっては、
米国景気が回復してきた今、本当の不動産投資は、リッ
チマンのゲーム化し、参入コストがたかすぎる大きな賭
けとなってしまった可能性があります。
その結果、私は、最近では、忙しい小口遠隔投資家様向
けに、
；少額からはじめられる短期型の不動産がらみの投資
のお勧めに特化しています。
私の現在の投資スタイルについては、HPも作りましたので、
下をご覧ください。
http://michnaka2.wix.com/investus#!home/mainPage
最新のケースは、下に投稿しました。
http://usa-rei.com/archives/post_760.html
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＞ 日本セミナー日程・東京大阪京都
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また、この２月、こうした投資のお話をあわせ、恒例の
「米国不動産投資リサーチのためのパソコン操作のセミナー」
を開催します。
２００７年以来、９年目です。
このセミナーは、
； スクリーンで、私がパソコン操作をご説明
； その後、セミナー室を回って直接のご説明
もしていきますので、上で述べたようなリサーチ内容を、
ご自身で直接、簡単に実践していただけるようになります。
すでに投資着手した方も、「こんなことができるとは知らなか
った」と大いに驚かれます。
また、エントリーレベルの方のみならず、現役の不動産業の
方や金融の方も、ご参加が多いのが、特徴。
米国の不動産の資格を取得された方でも、「これは教わらな
かった」と、毎回おいでくださる方もおいで。
この他、現地でレアルターさんに物件を任せてうまくいって
おいででも、こうした独自のリサーチ方法を、不動産屋さん
が丁寧に座って教えてくれる時間的な余裕はなかった、知ら
なかった、とよくご感想をいただきます。
これは、こういうリサーチが、難しくて、初級者に手が出な
いからではなく、（ですので、不動産初級者の方も、心配
されず、おいでください。パソコン操作は日常的にされてい
るほうがいいですが）こうしたリサーチのノウハウを共有する
場所が他にないからなのです。
しかし、提供情報の透明度が低いアジアなどの途上・中進国
はともかく（私にとってはここがアジア投資の決定的な問題
だと感じます。地元の人に勝つことは無理でしょう）、先進
国米国なら、最低、パソコンでできるリサーチは、すべてし
てから、投資話に耳をかたむけられるべき。
今後、いい不動産屋さんに出会うためにも、「この人が薦め
てくる物件は、あちらにとってコミッションがいいだけなの
か、本当に投資家にとっていいものなのか」を見分ける目を
養ってください。
私自身の投資案件の宣伝をするためのセミナーではありませ
んが、私のやっていることについても、多少、ご説明の時間
を取ります。
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＞ セミナー日程
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以下に、東京、大阪、京都の３ロケーションに４回に分けて
同じセミナーを開催しますので、ぜひ、ご検討ください。
２月６日京都 平日
http://usa-rei.com/archives/post_753.html
２月７日大阪 土曜日
http://usa-rei.com/archives/post_753.html
２月１１日東京 祝日
http://usa-rei.com/archives/2015211.html
２月１２日東京 平日午前
http://usa-rei.com/archives/2015212.html
平日日中のセミナーは、PC室でないこともあり、割安です。
より少人数になると思いますので、平日のお時間に余裕が
ある方には、とくに有益な時間とできると思います。
これらのセミナーでの目玉は、現在も、試行錯誤中ですが、
今回も、
＞ 過去の投資失敗具体例
＞ 直近の市場分析レポート
の二つを、メインに考えております。もちろん両方、アップ
デート、最新版のものを、、、あまり詳細にかけませんが、
ボーナスとして、意味深いものとなると思っております。
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＞ 後記
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さて、最後は、私事も少々。
２０１４年のひとつのMYニュースは、コーチングの先生と
の「サクセス・コーチング」から、１１月に、「卒業」さ
せていただいたことでしょうか。
「すごい成果や数字」が出たから、コーチングが不要にな
ったというわけでもないのですが、前と比べ、落ち着いて
日々を過ごすことができるようになったことが理由です。
なんでもそうですが、投資の世界というのも、きりがないので
「もっと上を」と思う気持ちと「今に感謝」という相互矛盾す
る精神バランスが、要求されますね。
それでは、２月に、ご挨拶できることを祈りつつ、、、
今年も、よろしくお願いいたします。
中山道子
解除は下のリンクをクリック
http://abzjz.biz/brd/55/maripoza/mail_cancel.php?cd=[個人識別コード]
※テスト用のため実際には使用できません。
http://usa-rei.com
Copyright 2014 Michiko Nakayama
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