アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

私は、時事はそれほど取り上げません。よそで皆さんご覧になるでしょうし、安定投資の本質とは、日々のニュースに動揺しないですむことだと思っているからです。

１週間で、リーマン破綻問題が、小さく見える昨日今日ですね。

私の知っている方々でも、株式やFXをやめられた方、株式やFXで損をされた方、たくさんいます。

そんな中、今日の記事は、単なる自画自賛記事です！

この時期に、皆さん、不愉快かもしれません！私より経験のある不動産投資家さんなんかも、このブログ、見てくださっていますし！

WELL, TODAY, I DON'T CARE!

こういうときのために、このブログでは、皆さんが任意にコメントをつけられないようになっているので、ここは、ひとつ、安心して行きます、、、【爆笑】

私が、対米投資を意識し始めたのが、2001年頃で、2002年には、実際の投資を始めていました。当時は、ラスベガスはウルトラバブルで、「小さい物件を買いたい」人間にとっては、レアルターさんやタイトルカンパニーにも、馬鹿にされ、「好意で手伝ってやってるんだからたいしたサポートはしないわよ」といった態度で出られたものでした。

苦労の甲斐あって、最初の一山は、取れました。アメリカってすごいところだなあと、本当に、体で、思いました。

しかし、2004-5年の段階で、こうした「永遠の値上がり」は続かないのではないかという疑念が、幸いにも私に生じたのです。

いくら、リサーチしても、「ここなら安心できそう。もう一回、バブルを経験させてくれそう」というような市場は、見つかりませんでした。今から見れば当然ですが、当時、これができた初級投資家って、多くはなかったのです。

この時期は、値上がり見込みの再投資をするか、不動産市場から撤退するか、あるいは、他の戦略を考え付けるか、ずいぶん、悩み、出口の見えないそのトンネルは、丸2年間、続きました。

そして行き着いたのが、「不況戦略」。

そう。アメリカ人の不動産投資家、あるいは、レアルターさんに相談をしても、当時、みな、一本調子の「短期値上がり狙い」戦略以外の思考回路を持っていなかったのです。実際、今でもそういう人は多く、「どうすればいいのかしら」と悲嘆にくれながら、仲介手数料が下がったり、投資物件のエクイティが下がる「自分の現実」と、ようやく、対面している状態。

それに対し、私は、2006年という段階で、自分のそれまでの戦略が、「景気頼みの短期値上がり狙いバブル戦略」だったという位置づけを行い、「中長期キャッシュフロー経営戦略」に転換しました。

この極端な転換に基づき、私は、さらに、数多い新しい経験をつむこととなります。

当時、知り合いの投資家には、「つまらないことをするんだな、なんで、そんなど田舎の不況エリアなんかに」と言われました。

新しい投資先に、知り合いは誰もおらず、同じことをやって成功している人は、誰も知りませんでした。指南塾に出てくださった方々は、この時期のことを、いろいろ聞かされておいでですが、勉強代も高くつきました。

しかし、この時期、自分の投資スタイルを転換し、しかも、最終的には、経済的に、破綻することなく、成功をすることができたことで、現在の私が存在するのです。

例えば、現在、2006年に投資をしたシェラキューズの物件は、いずれも、資産価値は、購入当時より、評価が上がっています。物件例は、こちら。メインバンクから、リファイナンスの問い合わせがあったことについては、こちらから。もともとたいした額の投資ではないですし、そもそもは、長期ホールドのために買いました。今は金融恐慌ですので、別段、新しい評価額で誰かが買ってくれるというわけではありませんが、、、

しかし、2006年以降に買った物件のエクイティが下がっていない人間の比率は、現在、そんなに多くありません。デトロイトの物件は、そもそも、2万ドル台。エクイティだのなんだのといったレベルの勝負はしていません。（これらの物件は、査定を取れば、みんな、5万ドル以上と出る可能性が高いですが、他方、近隣の競売流れに、引きずられて、そこまで高い評価が出ない可能性もあります）

そして、2006年次に私がシェラキューズ行きを決めたときに、それを冷笑した値上がり狙いの投資家の知り合いは、そのスタイルを崩すことを、まったくせず、2007年9月のサブプライム問題勃発の頃から、内実、相当苦労しているらしいことを、私は、知っています。

この2006年以降、現在に至るまで、私が景気に、100万単位のレベルで、左右されたのは、2007年に、デトロイトで現金物件を買って、リファイナンスをしようとした矢先に、外人向け融資の窓口が閉ざされたときだけです。物件は、こちらから。リファイナンス頓挫の経緯については、こちらから。

2008年の今年は、お客様の、購入物件家賃が、想定内より低めでした客付けできなかったといった例が、いくつかありました。こちらから。

ベガスの物件相場が、今年、引き続き下がっていることについては、円ローン融資取得者様には、ご案内済みですので【購入後、いったん、下がってからの反発となる】、それ自体についても、皆さん、想定内です。ベガスエントリー組の皆様には、為替にもよりますが、毎月、一軒、5万前後のキャッシュフローが確保できていますので、当初、私が申し上げたとおり、7年から12年計画で、お願いいたします。皆さんは、どんな持久戦になっても、負けないポジションにおいでになります。

今年の前半は、「ドルが、90円になるかも」なんていう言説もありましたし、「それが、順当だ」という経済学者の発言もあるようです。こちらから。

お客様に対しては、必ず、「為替のリスクについては、私自身は、判断を下したり、アドバイスをする能力がありませんので、ご自身で」と申し上げていますが、自分自身の投資方針を聞かれれば、「ドルが90円になるべきだといっている人は、ぜひ、そういう相場観に基づいて、勝負して、財を成し、戦績を開示してください」です。

皆さんの周りに、そんな力のある経済評論家は、本当に、いますか？

市場は、評論家の「べき」では動きません。しかし、市場を、静観視している間も、唯一、確実なのは、私たち自身の加齢。税金と、老後自体は、確実に歩み寄ってくるのです。【ちなみに、私も、長期には、ドルは、下落傾向が続くと思いますが、それは、新興国に対してで、日本に対してなのでしょうか】

そう、今の相場、市場は、100%お子チャマ立ち入り禁止です。

他方、私自身はというと、2006年の転換以来、少なくとも、世界経済やらといった動向との関係では、枕を高くして、毎晩子供と一緒に寝てきました。

サブプライム住宅ローン問題噴出より1年も前の段階で、日経新聞やロイター通信に、自分の平常心を奪わせるようなvulnerable【弱さ】なポジショニングから自力で脱することができたことを、大変、誇りに思っています。

久しぶりに、読んだ、ロバート・キヨサキさんのカラムに、こんな言及がありました。

＊＊＊＊＊ここから引用＊＊＊＊＊＊＊
1987年から1995年にかけての期間は、裕福な人にとってさえ厳しい時期だった。私の友人であるドナルド･トランプは、その著書「敗者復活―不動産王ドナルド・トランプの戦い」の中で、当時は10億ドルもの借金で首がまわらなかったと書いている。だが彼は、決してあきらめることなく、生き延びるために闘い続けた。トランプと私は、あの困難な時期こそが自分たちの人格形成に大いに役立ったとよく語り合っている。
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1930年代の大恐慌以来の狂乱？

NO PROBLEM! IN FACT I'M FULLY COUNTING ON IT!

不況、大得意ですから。