アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2006年、一番自分的にラッキーな買い方ができたのではないかな、という投資物件を紹介します。

ニューヨーク州某市
H通り105番地
デュープレックス
購入価格3万9000ドル
査定額5万ドル
家賃予想950ドル
ROI予想29.23%

1000万以下20%以上ということで、これだけでもいいのですが、一番うまく言ったと思う理由は、買い方。

グリーンリファイという手法を使いました。

リファイは、リファイナンスの略。グリーンというのは、seasoned、つまり、月日が十分たっていない、寝かせていない、という意味で、普通のリファイナンスは、買ってからかけるものですが、この物件は、買うときにグリーンなまま、リファイナンスをかけたので、1万1000ドルのエクイティが効いてきました。

具体的に言うと、頭金20%ダウンプログラムを使い、5万ドルという査定満額に対して、80%を借り入れることで、私自身の頭金の支払いをしなくて済んだのです。

つまり

借入額：4万ドル
ローン手数料：3805ドル
買主に支払う額：3万9000ドル

で、私は、差額の4805ドルの支払いだけでこの物件をゲット。しかも、その後、弁護士から、手数料差額が1631ドルも帰ってきました。【とはいっても、それは、クロージングのときにどうやら余裕がなくて、予定していたエスクロー（税金と保険の支払いをローンと一括すること）を設定しなかったからというだけの理由ですが。 】

つまり実際の支出は、3174ドルのみ。（査定と建物検査、弁護士費用は別途払った）ローンとエスクローを合わせた私の支払いは、毎月ちょうど600ドルくらいになる計算です。

クロージングは11月半ばで、最初の支払いは1月1日。1月から2軒分とも、入居があるということなので、家賃額がいくらになったかは確認していないけれど、各種支払い後の毎月300ドルくらいのキャッシュフローになるはずだから、初期投入金額である3000ドルは、1月からの1年で帰ってくることになります。

これは、ラッキーだったと思います。

グリーンリファイの話をお客さんにしたら、「ロバート・アレンの本に乗っているアレですね！」と、読み込んだ本の該当箇所をめくって見せてくれました。さすがに物件も小さいので、購入して投入資金ゼロどころか、ボブさんの本の例のように、キャッシュバックがあった、なんていうところまでは景気が良くないですが、もっと大きい物件でこの手法を使えば、確かにお金は返ってきますね。

★ご注意：
このローンに限らず、現地のローンを取るには、与信に限らず、いろいろな条件が必要です。