アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

Risk toleranceは、リスク許容度。経験豊富な投資家は、「儲かるかどうか」といったものさしのみならず、自分の許容範囲のリスクが、どれだけのものか、ということを、決めて、投資に相対します。

例えば、ＦＸや株式。

「私は、デイトレ。その日の終わりには、損をしていても、手仕舞いするのがルールよ」
「ロングだけど、損切りポイントは決めているよ」

こうしたトレードについては、まったくの初心者でない方は、何らかのシステムを持っているものだと伺っています。これにより、損失が発生すること自体は、回避できない場合でも、損失額を、コントロールするのですね。

投資は、勉強で、損をしないで経験値を得るということは、ほぼ不可能なのではないかと思います。

現在、株式や投資信託類、ＦＸをやっていた方の過半数は、100万、1,000万単位のロスを出されているのではないでしょうか。今日の市場は、円高なのに、日経は、株安。最近、ＦＸ投資についての教材販売を景気よくやっていた方などが、ブログなどを更新しないまま、放置になっている、といったケースを、よく見かけますね。報告、できないのでしょう。

例によって、株式や投資信託、FXに投資をしていなくてよかったとつくづく思います。

しかしもちろん、不動産自体、そもそもの、金融不況、世界恐慌の発信源。不安原因は、当然、あります。

まず、不動産については、「損切りポイント」というのは、債権や株式といった流動性の高い商品と引き比べて、そこまで、はっきりとした方針を作っているという話は、必ずしも聞きません。

損切りすること自体は、「相当ある」と思いますが、例えば、それは、「買った物件が、何パーセント値下がりしたら」といったような、単純なものではないからでしょうか。損切りすることを決めたときに、できるとも限りません。

ですから、任意の損切りというと、一般市場売却より、イマドキは、任意売却という体裁をとることが多いでしょうか。

例えば、シェラキューズ在住の私の付き合いの深い投資家も、50軒も物件を持っており、「破産はしないが、身辺整理する。持ちこたえられない将来性のない物件は、銀行に、ショートセールに出している」といっています。ショートセールは、銀行との任意交渉となり、他のローンに影響を及ぼさないため、ポートフォリオ整理が必要な投資家は、長期的な安定を求めて、このような道を選ぶわけですね。

本題に戻りますと、実は、この前、私のご紹介したデトロイト物件につき、「現地経済事情悪化観測に基づく撤退」を希望され、損切りをされた投資家様が、一人お出になりました。

このご時世ですので、新聞をあけ、また、ニュースを見聞きすれば、不穏な状況が報道されます。こういった例も、ある、ということを、投資検討者様に、ご案内するのも、ひとつのメリットかと思いますので、ご当人様のご了承も得て、経緯を、ご紹介してみましょう。

このお客様は、今年の2月に、生活保護受給世帯入居済みの物件を、お買いになられました。価格は、3万3,000ドル。家賃は、800ドルで、但し、毎月、水道代はオーナー持ちという形です。

水道代は、通常は、テナント持ちですが、家賃給付額が高めだったので、テナントの総合支出を減らすため、当該物件入居のメリットとして、水道代オーナー持ちを、テナントにオファーしていたわけです。

アメリカの生活保護は、役所からの直接の支払いなので、取りはぐれがなく、所持期間中、家賃はきちんと回収できました。

ひとつ、現地保険会社のガイドライン変更の狭間で、損をされてしまい、隣の物件が、もともと、火災によるダメージ物件だったため、地元の保険会社の保険へと切り替えざるを得なかったという、ごたごたはあり、実は、こちらで、そのときの経緯は、書かせていただいています。

このように、当初は、フォアモースト社の保険対象だったので、保険会社の急激な方針変更で、ご迷惑がかかりました。

その後の物件については、両隣が良好居住／賃貸中であることを確認しながら、購入を勧めています。

ちなみに、この物件についても、当グループのほうで、役所に、隣接物件の撤去を要求し、実は、ついこの前、撤去に成功したばかり。ですので、現在は、隣接焼け落ち物件は、なくなっています。現在は、フォアモースト社の現行保険発行基準に適合する物件となりました。

さて、この点以外には、テナント的なトラブルはなく、但し、生活保護については、毎年一度、検査があるため、その検査の結果（結構細かいです。一般テナントであれば、ここまでは要求されません）、合計、770ドル分となった修理命令があり、それは、このお客様が、ご負担されました。

年一度の経費ですから、月当たりで、オーナー支出分の修理が、65ドルほどと出たわけです。

ところが、今年、夏以降、アメリカのいろいろな経済指標や、また、デトロイトについては、現地の一大産業である、ジェネラルモーターズやクライスラーなどのトラブルが報道されもし、その結果、このお客様は、デトロイト投資展望を、悲観されるようになり、購入して半年ちょっとしかたたないで、この秋口に、

「損切りでいいから、デトロイトからは、エグジットしたい」

というご希望を表明されました。

私のほうでは、デトロイトは、現在、ウエイティングリストがありますので、別の投資家様を、ご紹介し、ご相談があってから、一ヶ月ちょっとで、無事、売却は、完了しました。売価は、同じ3万3,000ドルで、770ドルの修理代は、売主様負担です。

その際には、私の会社が、コーディネートフィーを頂戴することとなりましたので、このお客様は、各種手数料などもあって、ロス計上となられたわけです。【現地一般仲介に掲載するオプションもあります。この方は、手早く決済されることをご希望されたわけです。】

物件自体は、生活保護世帯入居物件ですので、その方が出られるまでは、guaranteed rent【家賃保証】。

ＧＭがつぶれようが、クライスラーが閉鎖しようが、正直言って、関係ないので（生活保護は連邦のプログラムなので、よしんば、デトロイト市とミシガン州が両方、破産したとしても、直接は、関係ありません）、私からすると、もったいない気がしていますが、このお客様は、マクロ経済指標のほうについてのご自分の解釈を優先させることにされたのであって、それは、最終的には、上に掲げたように、「個々人のリスク・トレランス」の問題なのかなと思います。

ですので、多分、この問題に、「誰もがうなずく、正解」は、多分、ありません。一人一人にとっての、「正解」しか、ないのです。

このお客様は、

「多少損しても、現地事情にいちいち気をもむのはいやだな。自分にとっては、長期的に、流動性の低いドル資産を作っていくという行動には、少なくとも今は、意味はなく、むしろ、損をしても、身軽になっておこう。」

と思うに至られたのであり、他方、私や、この物件を新しく買われた、新規の買い手側のお客様は、

「キャッシュフロー型不動産というのは、株式のように毎日新聞の見出しに一喜一憂しなくて楽だな。ドル資産は、将来、米国国内や、アジアその他の海外において、依然、ここ10年や20年の間の支出に使える長期的な基幹通貨であり続けるだろうな。」

と思い続けているわけです。

今日の朝刊の見出しは、タイムリーな？【ビッグ3落日】がフィーチャー。

今のご時世は、いろいろなニュースが、入り混じります。

例えば、現場の私の売主は、「最近、銀行の損切り物件に対する僕のオファーがなかなか通らない」「要修理物件の買い付け競争が激しいので、困っている」といっており、デトロイト市内の物件売買件数は、事実、この9月、去年同時期に比べ、驚きの47%増を記録しました。競売掲載件数も、去年比で、30%ダウンと、大きく？、減少傾向。

より詳しく見てみると、平均売却価格は、驚きの1万8,578ドルで、去年同時期に比べ、55%減。レアルター協会資料は、こちらから。

価格を聞くと、「やっぱり、別によくなっていないじゃないか」と思われるかも知れませんが、但し、スクエアフィート毎の価格【average price per SQFT】は、ここ数ヶ月で、30ドル台程度で、数年来初めての下げ止まりをしているのです。

市場としては、「底打ち」的な指標が見えているといっても、おかしくないような動きを見せているのですね。（ただし、他所同様、直近、1年以内に、反転の兆しがあるとも、いえないでしょう。）

他方、私たちの物件は、1,000SQFTくらいの広さの3BRが典型で、大体、2万ドル台で、修理なしでのお買い上げになっているので、依然、市場平均価格と比べても、割得感があると思います。

投資家様には、「ＧＭがつぶれたらどうなりますか？」というお問い合わせは、今年は、よく受けており、「私たちのテナント層は、世帯年収2-4万ドル台ランクで、ＧＭで働いている方々とは違います」とご説明しています。

例えば、アメリカでは、小学校の先生や警察官などは、年収は、2万ドル台であったりします。きちんとした職業を持つ、教育のある層であっても、私たちの物件のテナントであってもおかしくありません。こうした職業には、年金や医療保険などの福利厚生（benefits）があるので、総合的には、「年金が付くまでこの仕事をしよう」といった判断をする余地があるわけですね。

このように、現在のテナントさんの職業はいろいろで、

■生活保護受給者
■障害者手当て受給者
■政府や中小企業事務補佐職

といった方が一般的です。自動車関連のお仕事をされている方も、確かに数人は、います。

しかし、私たちの顧客層に比し、GMやクライスラー工場に、熟練工扱いで勤務していたら、収入は、5万ドル以上といったそれなりの年収になっている可能性が高く、一般には、郊外に居住したりしているでしょう。

市内失業率は、現在、すでに、10%台で、全米直近平均の6.1%（2008年9月）と比べると、確かに、高いですが、これは、特段、最近の悪化ではありません。

他方、実際問題としては、直近、私たちの物件賃貸のほうは、きちんと回っており、2008年10月22日現在、オーナー様物件は、直近10月10日にクロージングした空室物件一軒を除き、すべて、良好に賃貸中。

当社扱い物件は、すべて、「契約前からの前倒しで賃貸付け」をしているので、決済直後に、賃貸入居が決まったりしているものが、最近は多いです。

投資判断は、「後から見た正解」はあるかもしれませんが【英語で、20/20 hindsightといいます。視力2.0で、過去を振り返る、、、できるわけがありませんね】、「そのときの、自分にとっての正解」は、個々人が決められます。

最近のコンセンサスによると、GMは、「このままで、後1-2年持ちこたえることができる」そうで、正直、今のこのご時世に、それだけの余裕があるのであれば、その1-2年間の間に、最近流行のgovernment bailout【政府救済策】など、いろいろなオプションが登場しても、おかしくはないという感じがします。

今日のブルームバーグによると、日産とルノーが、クライスラー救済に乗り出すとか、乗り出さないとか、、、こちらから。この前言われていた、GMとクライスラーの合併話は、芽がなかったのでしょうか。クライスラーは、「どことも、合併話はない」というのが、最新の公式発表。市場関係のニュースって、フォローしているだけで、疲れるものですね。

そもそも、GMの工場など拠点の多くは、デトロイト市内ではなく、例えば、近隣フリントといった市にあったりするので【資料はこちらから】、場合によったら、これらの工場の閉鎖は、市内の失業率には、思うほどの大きなインパクトをもたらさない可能性も、あるのかもしれません。ここら辺については、私は、専門家的な分析ができるわけでないのですが、、、

私自身、現地事情で、重要と思うことを、これからも、お伝えし続け行こうと思います。

デトロイト投資は、それなりのリスク・トラランスがある方が、されることであるということは、ずっとお伝えし続けていると思いますので、ご案内するべき内容自体、大きく変わったという意識は、特段、私のほうでは、ありませんでしたが、一般的な経済指標の悪化が劇的であることにかんがみ、この投資スタイルについても、他のほぼすべての投資商品同様、あるいは、それ以上に、「去年の同時期と比べると、リスクプレミアムは、高くなった」という再評価をはっきりと下すべきかもしれません。

不動産投資というのは、第三者による商品格付けがあるエリアではないので（とはいっても、格付け機関自体が、信用度、落ちてますが）、こういった判断は、投資者様自身が、個別に行わなければいけないわけですね。

「私自身が、わからない部分があることも、リスクのひとつです」とも、申し上げていることは、ブログ愛読者様や、セミナーご出席者様は、先刻承知でしょう。

デトロイト投資については、「やってみたいけれど、この1-2年を、注視したいな」と思われる方、「そんなところは、自分は絶対いやだ」と思われる方、それぞれだろうと思います。

ブログでお伝えしきれていないことも多いので（別段、虚偽表示や誇大広告はしていないつもりですが、当然、「どんなことでもいちいちアップ」したりはしていませんよ！）、投資検討希望者様は、今後も、セミナーや懇親会などへのご参加、教材購入などを、ぜひ、お勧めさせてください。

エグジットされた投資家様からは、

「最後までいろいろ心配りをいただき、感謝しています。」

といった言葉を、直接、また、メールでも、頂戴しました。私自身、この方に対し、一連のお付き合いの中で、最初から最後まで、説明義務やフォローを、自分の納得いく形で、きちんとできたと自負しています。現在、最終清算家賃の到着をお待ちになっておいで。

最後に、この物件の新しいオーナー様には、「隣の空き地買収を市に申し込む」ことをお勧めしました。隣のロットを、フェンスで囲い込み、裏庭にすれば、テナントさんにとっては、さらに魅力のある物件になることは間違いありません。将来、実住希望者向けの売却戦略を練るときにも、有利になるでしょう。

隣地買収価格は、300ドル程度の予定です。

当該物件隣家。現在、市により撤去され、空き地となりました。この物件が、毎年、800ドルの修理費がかかると想定した場合の現在のオーナー様の利回りは、満室時で、16.57%くらいを予測しています（現在の不確定要因は、水道代の実費と、来年度の固定資産税）。