アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

アメリカのローンというと、日本の皆さんは、「ノンリコース」（担保になっている不動産自体以外は追徴的な支払い義務がないこと。つまり、50万ドルの担保を設定し、物件が値下がりしてしまった場合は、それを銀行に引き渡して、お仕舞いにできる）であることを重視されますが、アメリカでローンを組んでいる私にとって、同様に重要なのは、生命保険に加入することだと思います。

というのは、アメリカのローンは、取れても、生命保険加入は要求されません。自分でやらなければいけないのです。

しかし逆に、日本で加入すると、死亡時の為替損などが不安要因として残ります。

本来、生命保険は日本の規制で他国の商品を買ってはいけません。

そこで、ドルベースの日本の生保の商品を購入する手もありますし、私は、会社名義でアメリカで生保に加入しています。つまり、加入者がアメリカの法人だから、規制に抵触しないわけです。

生保に加入するためだけに会社をアメリカでするのは、日本では、相当不動産の資産価値が高い方。例えば、評価額10億の土地があって、子供が3人、しかし、現金は税金を払うほどはない、という場合、土地を担保に生命保険の支払い料を借りて、アメリカで生保を購入するとうまくいく場合があります。

というのは、現在の規制ではアメリカの保険は、相続税対象ではなく、一時所得で、最大税率は25%だかで済むからです。80歳でも何でも、保険に加入できること、そのときの料率が日本に比べて圧倒的に有利なことも見逃せません。

こう言う方が生保に入っていると、死亡時に、一時金で税金を支払って土地の売却を避けたり、あるいは、土地を相続しない次男や三男に現金の分配金を捻出したり出来るわけです。

私は資産がないのでこのような話は関係ありませんが、いずれにせよ、アメリカでローンを組んだために、アメリカの生命保険を2年前に購入しました。額面は25万ドルで、そのときは十分だったのですが、今は、ローンの額が大きく膨らんでしまっているので、見直しをするか、不慮の死亡時に、一部の資産は売却を前提に対策を練るか、考えをめぐらせています。