アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

２０１４年の夏、米国滞在中の「中国在住の対米不動産投資家・中山道子」です。前回の記事では、「中国のマンションを、２ヶ月の間、どうするか」という話をしました。（こちらから）

不動産投資というより、単なる雑談のこの記事、二回目の今回は、米国滞在先の話です。

昔住んでいた家は持ってますが、場所も違うし、賃貸中。ということで、別荘を持つ身分でもなく、私は、もっぱら、ＡＩＲＢＮＢです。

今、日本の大家さん関係者の中でも、ＡＩＲＢＮＢの認知度が上がり始めました。貸し出し経験を経て、セミナーなどやられている方もいるようです。私も何度も取り上げたことがありますが、

普通の方が、自宅（の一部）を、ホストとして提供し、ＡＩＲＢＮＢが、クレジットカード課金してくれる

短期賃貸システムです。素人がやるのがベースで、年に１度だけ、貸し出ししてもＯＫですし、常時、アルバイト稼ぎに行ってもＯＫ。日本で調べると、シェアハウスやドミトリーなどを経営している大家・業者さんの活躍が目立ちますが、一般には、本当に、自宅を貸す方のほうが、多い印象です。

今回の旅程は、シカゴ１週間、ミシガンの片田舎４週間、デトロイト１週間、視察旅行で、１週間弱の合計５０日強です。

その間を、毎回ホテルでは、支出がきつすぎ。他方、別荘を買っていては、身が持ちません。ハワイ好きの方々に人気のある大手ホテルのタイムシェアなんかは、大都市には余りありませんし、交換が成立するのは至難の業で、私は、バケーションクラブの会員権とかは、避けています。《こういうのも、リセールで、オンラインでは、格安で売っていたりするんですけどね》

ということで、あくまでも、エコノミーな人生を歩む私のベストチョイスが、、、、ＡＩＲＢＮＢというわけ。

シカゴでは、最初、今の主要投資先である南シカゴのシカゴ大学近辺を検討していましたが、宿泊先の周囲で子供のキャンプも段取りしないといけないので、結局、総合的な観点から、空港近くの郊外都市を選びました。

といわけで、第一週目のシカゴ近辺での滞在先のホストは、３０台で、大学が米国、その後、移民をされたＣＰＡの独身男性。下が、彼のお宅です。

1週間の間に、オーナーのＡさんと親しくなり、不動産についての相談まで。私のほうで、固定資産税の抗告の話をしてあげたら、翌日、オフィスを抜け出し、私が紹介した弁護士に会いに行く気合。さすがだ、、、

Ａさんは、4年ほど前、この物件を、フォークロージャーで買ったそう。もともとは、新築でその数年前に立てられたもので、バブル仕様で、70万ドルといった価格で分譲されたという履歴があったので、なんと、隣のオーナーは、「なんで、よそ者のお前なんかがそんな値段で買えるんだ！」と、すごく怒鳴り込んできたとか、、、汗　落ちは、その相手は、「そんな値段で買えるなら、息子たちのために、この家がほしかった」というもので、怒りながらも、39万9,000ドルという彼の買値に対し、45万ドルのオファーをその場でしてきたそうですが、Ａさん、「いや、こっちもこっちの計画がある」ということで、その後に至ったということです。

空港から15分、向かいは教会。車でなくても、電車の駅にも歩いていける好ロケーション。二階に４ＢＲ、一階は、広々としたキッチンと巨大なダイニングエリア、地下室は、ありがちなＵＮＦＩＮＩＳＨＥＤ（うちっぱなし）。

自宅組が、こうした傷物物件を買う場合は、投資家と違い、「地域再生に資する」ということで、優遇されるので、15万ドルを頭金として準備し、大変な苦労をして、ローンを取得したそう。ポスト・リーマン・ショック後の銀行融資には、本当に苦労しますが（私の最近の知識は、大体、当方が、物件をフリップする場合の買主の状況が基準）、Ａさんの場合、

「先月のクレジットカードの残高までが、直前になって、借金扱い。《これは何ですか？明細を出してください》とかいうから、ほんと、書類を準備するのは、一から十まで、きつかったよ」

というので、銀行側の細かさには、私もびっくり。先月のクレジットカードって、、、毎月、払って、当然、毎月、新規に、生じるわけで、、、ローン申請時は、デビットカードを使うことが、吉なのか？？

このように、プロの公認会計士が、アップアップなのですから、いまどきのローン事情のきつさがわかろうというもの。

いずれにせよ、初めての物件取得で、リサーチから始まり、何年もかけて、ここまで、いい物件をゲットできたＡさんの練強さ、すごいですね。しかし、彼の真骨頂はここから。

＝＝＝＝＝＝＝
当初結婚し、家族をスタートするつもりだったのが、それが破談！
ひとりで、この家で独身生活を続けることになり、彼は心機一転、
「ローン繰上げ返済」を誓うのです！
＝＝＝＝＝＝＝

ということで、彼は、２階のベッドルームの1室を自分のものとし、残り3室を貸し出すのみならず、なんと、ゴーツクなことに、

《一階のリビングが、大きすぎるし、無駄だな！
そうだ、半分を、スクリーンで仕切って、寝室に
したてて、貸し出せば、4スポット、貸せるぞ！》

ともくろむのです。

うう、さすがポーランド出身移民、Ａ君。

君は、まだ、ポーランドで、コカコーラ一杯が、貴重品だった頃の物不足から、ここまで這い上がってきた自分を忘れず、アメリカン・ドリームへとまい進しているんだね！感動だ！！サポートするよ！！！（←どういう？）

ということで、

「壁のない寝室？ぜんぜんオーケーだけど！」

の恐怖・大雑把女の私と彼のもくろみは、見事一致し、私たち親子は、先週、一階の立て屏風で仕切った区画にベッドを置いた「なんちゃって寝室」で、毎日、楽しく仲良く過ごせました。上の写真で、ダイニングの後ろにある屏風の後ろが、私たちの「寝室」だったわけです。

他の居住者は、みんな2階中心で生活し、食事時だけ、私たちの部屋の脇のキッチンに来るスタイル。１階は、ほとんど私たちが独占していたような状態で、むしろ、快適でした。

Ａさんは、朝4時台に起きて、5時台には、電車で通勤。その代わり、オフィスは、何もなければ、3時に出るフレックス制の独自スケジュールを組んでいます。私も、通勤ラッシュに巻き込まれて実感しましたが、大都市の通勤時間って、本当に無駄ですね。先週金曜日は、4時にシカゴ市内を出発したところ、6時の子供のキャンプのお迎えにぎりぎり間に合う始末。何もなければ、45分なんですが、どんな時間でも、どこかは渋滞が多少ありました。

車通勤は、こういう場合の私のように、臨機応変に、市内で用事を足し、その後、帰路の途中で子供を拾って、さらには、スーパーに寄ってから、帰宅する必要があるとか、そういう家族持ちには、仕方ない側面がありそうな感じでしたが、車がありながらも、雨の日も、平日は電車を貫くＡさんのスケジュールは、正しいなと、なるほど感心しました。

シカゴは、サンフランシスコやニューヨークなどに準じて、この公共交通システムが、アメリカ内で見ると、「まし」な都市。アジアには比べようがありませんが、ロスのようなところでは、これ以上に空恐ろしい通勤地獄が繰り広げられているのですよね。日本でも、中国でも、基本、通勤なしの私が、時間に余裕がある理由をようやく思い出しました（苦笑）。本ではなく、オーディオブックが売れるわけです。

さて、肝心の収支ですが、Ａさんのお宅に泊まるのは、1泊、57ドルくらい、1週間で、350ドル。清掃代とＡＩＲＢＮＢの手数料が入り、6泊7日で、398ドルと相成りました。

Ａさんは、1ヶ月単位の賃貸には、優遇レートを作って空室を防ぎ、長期の手のかからない同居人を集める戦略に出ているので、他の3組は、みんな、さらにリーズナブルな月額750ドルプラス手数料で、滞在中でした。

一人は、ウィスコンシンからの大学生で、ペプシの夏のインターンシップで。サインアップボーナス（契約料）は、なんと、７，０００ドルで、後は週休なんだそうです。大手企業のインターンシップは、学部レベルでも、豪勢ですね！彼が、ＰＥＰＳＩに本就職できますように！

二つ目の部屋は、ドイツ人の大学生のやはりインターンシップ。彼女は帰国して、大学院に進学するんだそうです。ドイツでは、会社に就職する際に、大学院の学費を出してもらい、３週間働き、１週間通学するなどのフレックスタイムで、大学院を卒業させてもらうことが、珍しくないんだそうです。これも、うらやましい制度だなあ。

三つ目の部屋には、中東のご夫婦と、何とびっくりなことに、その弟さんが。
医師であるご主人が、米国の医師試験を受けて、こちらでレジデントをするのだそうです。弟さんも、歯医者さんで、同様に、試験を受け、一家で、こちらに移民する足がかりとしたい様子。3人で、ひとつのベッドルームでの長期受験勉強生活は、根性入ってますね。

みんな、ここまで努力して、アメリカに来ているのに比べ、やはり、特に外国なんか行く必要がない日本人は、やはり恵まれています。

滞在していたドイツ人の大学生によると、ドイツ人も同様で、海外に行くドイツ人は、外国の悪いところばかりが目に付き、居心地のいいわが祖国に、帰国することになるんだそうです。（笑）

巨大なおうちに、お庭。常時、これだけの大所帯ですから、Ａさんの働きぶりは、一方ならぬレベル。

ハウスルールもきちんとしており、「料理をしたら、すべてその場で片付ける」「これは使っていい、これは自分で買って」など、丁寧に説明してもらい、立派なキッチンやらは、器具もいいものばかりが置いてあって、使い勝手、最高でした。

滞在は、大体長期滞在者中心だったため、これだけ大人数でも、足並みは乱れず、本当に楽しかったです。ただ、Ａ君が、庭仕事に、相当な時間をかけていたのは、子供にも印象的だったらしく、「大きい家に住むのは、面倒だね」と、不精な私の子らしい感想。そうそう、自宅に金をかけても仕方ないんだってｗｗ

Ａさんの計画では、「後、２年くらいで、ローンは返済してしまいたい」んだそう。彼は、独身なので、扶養もなく、税金のことが心配にならないのかな？と余計な心配もしましたが、彼の考えでは、「米国は、また、ダブルディップ（経済不振）をこの数年で経験するんだ。だから、身軽になって、しかも、キャッシュを持っておきたいんだ。そうしたら、また、２軒目に挑戦する！」とのこと。

頑張り屋さんのＡさんには、私の知り合いで、彼の近所のやはりポーランド移民の不動産関係者の名刺を上げて、激励し、私たちは、ミシガンに向かったのでした。

Ａさんからは、お別れのとき、子供に、「お利口だったご褒美」にかわいい犬のぬいぐるみをもらいました。最後の写真は、我が家から持ってきたマナティーの「マナトゥー（ＭＡＮＡＴＯＯ）君」《フロリダのマナティー観察区で買いました》と一緒に、Ａさんからもらった「ジュライ（ＪＵＬＹ）ちゃん」のツーショット。新しいお友達、又、次にシカゴに行くとき、会えるといいね！Ａくん、ありがとう！！