アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ラスベガスは本来はキャッシュフローエリアではありませんが、現在、不況が続いているので、物件が損切りされており、円ローンを組み合わせると、キャッシュフローが生まれます。

2007年7月末現在、飛び込んできた情報です。

本来は、34万ドルの売価が付いている新築物件。

ストリップ近くで、これから開発が進む地域にです。

某建築業者が立てた分譲もので、正規価格ではなく、裏ルートで、23万ドル、向こうの銀行を利用するなら、クロージングコストは、向こうが負担だそうです。←アメリカビザホルダーの場合

こういう場合、大体、査定は、建築業者の売価で出ることが多いですので、これも、エクイティ9万ドルと見てOKです。

日本居住者の場合、通常は、アメリカの銀行は、あまり貸してくれないので、向こうの提携銀行がどこかは知りませんが、多分、NGかもしれません。こちらの円ローンを組むなら、頭金25%を想定したとして、

売価　　　　　23万ドル
頭金　　　　　5万7,500ドル
融資額　　　　17万2,500ドル
毎月の支払い　4万円程度（金利と購入時為替による）

　
金利のみ円ローン支払いオプションだったら、毎月の支払いは、このように、大変低いので、保険、税金含め、6万台で済ませ、賃貸は、たとえば、当面、1,200ドルを想定します。

ウルトラCとして、1年たったら、査定を取り直し、リファイナンスができれば、寝かせた頭金を回収できます。（但し、ローン金額に応じた手数料を2回払うことになるほか、1年以内に就業状況等が変われば、ローンが取れなくなる可能性もある）

その場合の想定例は

査定額　　 33万ドル（1年で値下がりした想定）
その75%　　24万7,500ドルまでのりファイナンスが認められる
借りてた額 17万2,500ドル
差額　　　 7万5,000ドル

そうすると、

一年目に投入した金額　　-5万7,500ドル
二年目に帰る金額　　　　 7万5,000ドル
差額　　　　　　　　　　 1万7,500ドル

☆各種経費がかかります。（省略）

で、1年寝かせた「預金」が、利息が付いて帰ってくると言うことになります。これは、物件を、中長期保有するための将来の空室管理や補修、税金、保険の支払いに、取りおいておけばどうでしょうか。

10年間くらいで、それなりの資産に化ける可能性大です。

今、ラスベガスは大セール。

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