アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

セミナーについては下の簡単な告知を御覧ください。

⇒　古め物件のリスクが近年加算している
⇒　新し目の物件とのリスクの違い

オンラインで、日本時間土曜日朝10時に行われます。

詳細は下からどうぞ。

対米不動産投資の中山道子です。

このブログは、２００７年から。長く運用してきましたが、時代の変遷についていけない部分的な不都合もあり、新しいHPとブログを開設しました。

こんご、そちらの方をご覧ください。また、このブログは、引き続き、検索にご利用いただけます。

メルマガの発行方法は変わりません。このブログで１１年もやってきたなんて信じられません。また、次のブログでもう１０年頑張っていきたいです。

皆様のご支援に感謝します。

次のブログのURLはこちら　下をクリック！

アメリカ(海外)不動産投資で高利回り資産運用中！

対米不動産投資家の中山道子です。

数年前、2013年に不動産市場でまだ回復が始まっていなかったとき、シカゴで購入したお客様の物件が、現在、FOR SALEなのですが、この前は、買い付け証明が届いたのに、すぐにダメになってしまったということがありました。

与信トラブルです。

対米不動産投資家の中山道子です。

今、米国は超バブル、ウルトラ強気なので、私は、ここ1年、「後退の兆し」（次のステップ）のモニタリングに余念がありません。

その関係でいろいろな統計を見るのですが、ついでに日本の統計もチェックしたりします。米国の統計のとり方と日本の統計のとり方を比べると、だんだん、その齟齬なんかも気がついてきたりします。

米国の統計になれた目からすると、日本の統計が、中央値ではなく平均値を使うことが多いこと、インフレ率を加味した算出をしないこと、季節調整をあまり用いないことなど、不思議に思いだすようになりますが、この度、生活費の動向をチェックしていて気がついたのが、この件。

日本では、多くの生活費関係の考察に、住居費を計算に入れていないようなのですよね。

そんな馬鹿なと思われるかと思いますが、日本で世帯支出統計を見る時に、一番良く参照されるのが、総務省統計局の家計調査。

一応、ホームページや該当箇所には、 《消費支出（除く住居等）》と書いてあるのにもかかわらず、この数字を、家計の総支出額として援用するケースがあとを絶ちません。

家計調査報告（二人以上世帯）　2017年12月速報分

このPDFの該当箇所によると、この資料からは、《「住居」のほか，「自動車等購入」，「贈与金」，「仕送り金」を除いている。また，実質化には消費者物価指数（持家の帰属家賃を除く総合）を用いた。」》とあります。

仕送りをしている場合、自動車を買った場合、ローンや家賃を払っている分、贈与、すべて、支出には入っていません。あしからず。

じゃあなぜみんな誤解するのかというと、まず第一に、この資料からは、住居費を除いてあるのに、「住居」という項目があるからではないでしょうか。除いているのに、項目があり、金額は、平均17,224円。

これだけ見ると、「みんな、ローン無しで持ち家なんか、我が家は不甲斐ないなあ」と恐れ入ってしまいそう。

実際には、ローン返済額、固定資産税、マンションの管理費・修繕予備金や家賃が入っていないわけで、それなのに、住居費って、意味がわかりませんが、お役所のポジションは、「ローン返済は、持ち家という資産になるので、消費支出ではない」、それに平仄を合わせて家賃も入れない、といったところなんでしょうか。

消費支出に該当する住居費の内訳は、「設備修繕・維持、家賃地代、設備材料、工事その他のサービス」とあるので、これらのアイテムだけは、家計支出に、「住居費」として、計上するわけですね。ただ、家賃は入れないはずなのに、「家賃地代」ってなんでしょうか。借地借家権の地代だけ、計算に入れるとかなんでしょうね。これは、消費支出なんですね。そうですか、ふーん。

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国中古市場でも、デジタルステージングが定着し始めています。日本でも、新築マンション分譲でしたら、一般化しているのではないでしょうか。

どういうのかというと、、、こんな感じです。私達で手がけたフィックスアップ案件の掲載写真から転用しました。

STAGINGというのは、家具を入れて、物件をショーアップすること。

アッパーなエリアでは、普通の個人が自宅を売る場合でも、通常、以下のようなプロセスを経るそうです。

１）自分たちの家具をすべて撤収
２）プロを雇って徹底的に掃除
３）スペシャリストにお願いし、ステージング用の家具を借りてコーデ

大変そうですね。

１月２日ご案内：この案件は締切となりました。ありがとうございます。

年率リターン目標は、11％UP、それに減価償却分となります。不動産へのキャッシュ持ち分投資としてはありえない高利回り！

投資先：アパートコンプレックス、ZIP CODE 22031
投資額：11万5,000ドル（最大４口まで）
投資形態：専用LLCへの代表権なき株主として参加
投資期間：数年以上（おまかせ）
リターン目標１：年率8％プラス減価償却
リターン目標２：含みエクイティが30％あるので、これをキャッシュアウト
仲介手数料１：管理費に含（年率9％の家賃から1％）
仲介手数料２：エグジット時に確定キャピタルゲインの半分
築年数：１９６４年築コンクリブロック（化粧煉瓦壁）
入居率：１９８室直近３年平均９５％入居率を確認済み
投資リターン目標１：家賃が年率8％
投資リターン目標２：年率3％の値上がり※

※ 5年目に30％のエクイティしか実現できなければ、5年でその30％の半分、15％のキャピタルゲイン、年率3％のエクイティが実現できたことになります。実際には、インフレスライドやより早いエクジットで、利回りが大幅アップする可能性が高いと言えましょう。

家賃、減価償却、エクイティと3点揃った満室不動産経営が明日から出来ます。

対米不動産投資家の中山道子です。

2017年は、みなさまにとってどのような年でしたでしょうか。この記事は、年末スペシャル？ということで、投資より資産形成について、言及してみたいと思います。

最近、日本語の報道で、日本人の現金好きからの脱却を促すニュースをよく見ます。米国の経済学者は、日本での1万円札の廃止を提案しているとかですね。FBのタイムラインでは、今日、こんな記事が紹介されてきました。

現金大国日本に重いコスト　ＡＴＭ維持に年２兆円

日経の記事も、表面的に読み流すと、なんとなく、キャッシュレス促進を促すメッセージが発せられているような気がしませんか。

「日本人は現金決済が好きで、先進諸国の消費スタイルと比べると時代遅れ。その習慣を維持するために2兆円ものコストがかかっている。（今後変えていかないといけない。）」

日本人の現金好きは本当に変えていかないといけないのか。（ちなみにこの記事に限って言うと、銀行業界が、顧客管理のコストをなんとか顧客側に転化し、利益率を上げたいという方向で打ち上げたアドバルーン的な感じですね。）北米事情をよく知る側からコメントしてみたいと思います。

2017年も既に11月終りとなりました。

今週は、サンクスギビング。大体、この頃になると、世の中は、お祭りモードになってきて、仕事は、あまり、進みません。不動産も、シーズンオフです。不動産のシーズンは、子供を持つ家族が左右しますので、「新学期に向けて」（米国の場合は、9月）の売買が一番盛んになるのですね。

下は、そんなシーズンの売買パターンをグラフ化した全米不動産協会の資料です。

対米不動産投資家の中山道子です。

しばらく前に、有名な日本のブロガーの方が、「お金持ちにはもっとお金持ちになってもらって、どんどんお金を使ってもらったらいい。富の集中は問題ではない」というようなことを言っていたのを読んでびっくりしたことがあります。

この考え方が正しくない理由は、以下のとおりです。

対米不動産投資家の中山道子です。

この前ニュースで、米国の2020年の国勢調査が、予算不足で順調に進められないかもしれないという報道がありました。

2020 Census at risk (PBS)

全米総人口を10年に1度、網羅するべきこの調査は、実に、想像を絶する意義と影響力を持っています。前回の予算は、実に120億ドルと桁違い（12 Billion）。

選挙区や連邦予算配分はもちろん、学術リサーチも、民間調査も、すべてここが出発点。私自身、エリアの分布を見るのにこの調査を見ているので、「がんばれ」と応援したいところです。

連邦政府の重要なお仕事の一つが、全国レベルのデータ収集ですが、実は、地球温暖化のせいで、国勢調査のデータよりさらに有効性が問題になっているらしいのが、連邦水災マップ（Federal Flood Map）のデータ。

FLOODING、つまり、台風洪水などによる洪水や浸水による水災の危険度を、エリアごとにマッピングしてあるハザード・マップです。

対米不動産投資家の中山道子です。

投資家に向く気性というのは、いろいろありますが、理科系の人のトレーニングというのは、投資に大変向いていると感じます。

感情的にならずに、いかに合理的な判断に行き着けるか。AからBに行く方法として最短なのは何か。更に、そうして到達した結論に対し、ある程度の自信を保つ必要があるので、結論が出た後には、ノイズ（外部の雑音）をどうやったらシャットアウト出来るかという感情コントロールも、重要な要素です。

なので、協調性がない方がいいとまでは言いませんが、反面、同調圧力に弱い人には、プロの投資家稼業は難しいだろうと思います。私の顧客様に、お医者さんが多いのも、所得が多いということのみならず、合理的な判断力と社会性というバランスが高度に求められている職業だからではないかと感じることがあります。

私自身は、若い頃、法学部でしたので、数字のトレーニングというのは、しませんでしたが、感情的にならず、言葉を使ったロジックを習得する方法というのを20台の段階で、とことん学ぶことができたことは、大きなメリットだったと感じます。

ビジネスオーナーの方なんかで、社会に出てから動物的なセンスと驚異的な努力をされるような方もいます。スキルって、学校、大学に行かないと学べないものというわけでもないんですよね。

しかし、もう一つの要素、今日、更に考え込んでしまったのが「ハングリー精神」。これって、訓練とか勉強、努力によって、育てるものじゃないんじゃないかと。

ハングリー精神は、どうやったら育つのでしょうか。

最近別のことで、忙しくしており、ブログ更新やメルマガも発行しておりません。やめたわけではないので、実際には、投資案件はいつも通り、いろいろ進んでいます。今週は、久しぶりにブログを更新しようと思ったら、いつの間にか、更新ページがおかしくなっており、３週間も気がついていなかったようです。サポートの方に直していただいたので、久しぶりに、今週扱っているケースを、軽くご紹介します。

それは、「親が、子供の与信を食い物にして不動産投資をする」というパターン。

対米不動産投資家の中山道子です。北米中西部は、たいしてすることがない地味なエリアですが、夏は、両海岸に比べ、比較的涼しく、過ごしやすいです。この数週間の間は、散歩の都度に桑の実（mulberries）を摘むのが趣味になっていました。流通が難しいせいだろうと思いますが、現地の人達は食べる習慣がないため、摘んでいるのは、全員中国系の中高年女性ばかりです。（笑）

今日のお題は、「長期投資は予測が難しいから最近は避けてるんですよね」という、一言で言ってしまうと、「そりゃそうだろうよ」で終わってしまうお話です。笑

２０１７年７月の今、読み始めた本に触発されたブログ記事です。

本の名前は、RICHARD FLORIDAの THE NEW URBAN CRISIS。関連して、彼の過去の本を幾つか図書館で合わせて取り寄せ、復習中です。

リチャード・フロリダ先生は、『クリエイティブ資本論』の著者。元の本は、２００２年の出版だったのですが、邦訳出版が出たのは２００８年ですから、当初は、日本では、ちょっとマイナーリーグ扱いですね。

２００２年の原著"The Rise of the Creative Class"は、２１世紀のニューエコノミーを紐解く本。内容は、だいたい下のようなイメージです。

「米国の都市部は、７０年台には空洞化し、その後、郊外が中産階級の主たる活躍の場となった。しかし、２０年経った今、都市は脅威の復活を遂げ、知識層の逆流が始まった。都市部の創造的な仕事に携わっている層が、２１世紀型経済の将来を牽引していくのだ」

フロリダ先生は、この本をもって一躍都市学の寵児になり、もともとはフツーの大学のセンセイだったのが、米国のいろいろな都市から、「わが都市の村おこしを手伝ってくれ」的なコンサルティングの依頼を受ける”Aリスター”になった模様。

アメリカ不動産投資の中山道子です。

米国不動産投資をされている層は、教育熱心な親御さんであることが多いので、今日は、ご参考までに。

米国の大学への留学をお子さんのために考えられている方にとって、米国在住でない場合、一般的なランキングくらいしか、参考にする余地がないかと思いますが、しばらく前のNYTには、なんと、

「大学ごとに、在学生の出身家庭の所得」

が調べられるインタラクティブな記事が出ましたので、よろしかったら下のリンクをどうぞ。

対米不動産投資家の中山道子です。

米国では、銀行などに対する信用、与信は、スコア化しており、生活のあらゆる面を支配していると言っていいほどの拘束力を、中産階級に対し、発揮しています。今回の記事は、消費者保護の役所が、弱者保護のため、このスコア業界の慣行に介入した結果、米国人の与信が一律アップするらしいというニュースの解説。ひょっとすると、経済プチバブルが誘発されるのでは？というお話です。

米国不動産投資家の中山道子です。

この前、NYTに、トランプ大統領の義理の息子さん、ジャレッド・クシュナー氏の不動産業についての記事を読みました。

Jared Kushner’s Other Real Estate Empire

基本、「格安で、低所得者層向けのアパートを取得、それには公的融資を使っている上、賃貸経営上、アコギな行動に出ている」という話。NYTは、朝○新聞と同じで、ビジネスパーソンから見ると、時々、「、、、」な記事があり、これは、そういう行き過ぎな感じがしました。

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、NYTに、「賃金はなぜこんなに上昇してしまっているのか？」というふうに読める記事があり、わかりにくい内容だったために、読者コメント欄ブーイング（「収入上がったなんてそんなことないから！」）がすごかったので、私も勉強のために、少しこの論点を考えてみました。

The Question Isn’t Why Wage Growth Is So Low. It’s Why It’s So High.

タイトルが悪かったんだと思いますが、注目は確かに浴びていましたね。実際には、この記事の概略は、以下の様なものらしいです。

「理論上、賃金上昇率は、インフレ率と生産性向上率の合計に一致していると考えるべきだ。しかし、ここ２年で見ると、管理職でない一般労働者の時給は、この数字の上昇率を超えて上がっている。逆に、それ以前には、賃金の伸び率は、両者の伸び率よりずっと低い時期が続いた。人手不足、完全雇用が続くと賃金が上がるはずだという理論も、歴史上、必ずしも正しくなかった。最近の研究で、賃金上昇は生産性上昇に一番関係が深い可能性があると指摘されるようになっている。しかし、それでは、どうして生産性が最近伸び悩んでいるかというと、これも、わからないので、今後そっちを研究していくべきかもしれない。」というものでした。

経済学の理論に実際の経済がマッチしない。

笑い話ではなく、どんな政策を取るべきか、また、政策を通して、世の中をどう良くしていくか、すべてが「よく分からない」というのですから、困ったものです。

対米不動産投資家の中山道子です。今日は、資産形成テク？に関連して。資金運用といっても、いろいろです。手元の普通預金口座のお金も、銀行では、金利はつかないかもしれませんが、目に見えない投資リターンは、実は、とても大きいかもしれませんよ、というお話です。

昨日自分でも、気がついてびっくりしましたが、見直してみたら、最近、携帯電話の通話料金は、毎月ゼロ記録が続いています。

どうしてそんなことが可能かというと、携帯電話は、プリペイド方式で、使わなければ、減らない方式のSIMカードを使っているのです。

米国不動産投資家の中山道子です。

最近は、報道で「不況を脱した」という話がますます増えています。これで下半分の世帯年収が増えれば、本当に万々歳なんですが。

ということで、２０１７年５月１７日付けのNYTにも取り上げられた「世帯負債額、１０年ぶりに不況前水準を超える！」という、良いニュースか悪いニュースかわからない調査。嗚呼、あの大不況から早１０年立ったんですね。。。感慨

NYT報道
Household Debt Makes a Comeback in the U.S.

対米不動産投資の中山道子です。この前、子供が、クラスのある同級生に、「あなたには心の中を見せられる、親友よ」と言われてきたというのでびっくりしました。実は、彼女のお母さんは、何らかの神経症の症状があることで中国人コミュニティでは有名。関わると怖いので、子供には、お嬢さんにも近づかないようにと指示しています。

この同級生によると、「大きい家を買ったので、みんなに金持ちと思われているが、実態は違う。でも、そんなことみんなに言えない、わかってもらえない」ということで、普通の態度で接することが出来るうちの子が「心友」ということになったらしいです。

実は、このご家族が、お母さんの見栄から、高すぎる家を買ってしまい、一家が消耗しきっていることは購入直後から私も知っていました。教育熱心なお母さんは、それでも出来のいいお嬢さんのために、数学教室からピアノまで、ありとあらゆるお稽古ごとをやめず、支払いが渋いので先生たちは手を焼いていると、そこまで話題になっているのです。

子供経由で垣間見る世間は、普段、仕事以外では、引きこもりといっても言い過ぎではない私にとっては、超面白い「人間模様ネタ」。いつも、学校（フツーの公立）で起こった話を「教えて、教えて！」と楽しみに聞いています。特にこういう話だと、お母さんヅラをしてお金の教訓を教えることも出来るという。笑

対米不動産投資家の中山道子です。２００９年から、短期の融資案件を手がけるようになっています。

まずは、短期融資投資とは何かということですが、簡単に言うと、「不動産を担保に短期の融資を行う」スタイルの投資です。

普通の不動産投資は、自分が物件を購入し、賃貸、賃料や値上がり益、節税などのリターンを中長期に得ていきすが、このスタイルでは、自分が経営者にならず、不動産投資をしたいか不動産を持っている人の「応援」だけをすることになります。

これに対し、「趣旨はわかりました。とてもいい方法ですね。ところで、失敗はどんなものがありますか？」というご質問は多いです。

基本、対面、セミナーでは、相当オープンにお答えしているご質問ですが、最近起こった例を一つ、ブログでも紹介します。

投資ですから、元本保証ではなく、基本的には、貸し倒れがあったときに、回収する手間が「リスク」とイコールであると見て間違いありません。手間は、コスト、つまり、金銭的価値にも換算されえます。

米国不動産投資家の中山道子です。

知り合いがSNSに投稿した記事で読みましたが、ビル・ゲイツやイーロン・マスクは、読書に大変多くの時間を費やすそうです。スティーブン・キングは、彼の成功は、読書癖に由来すると自負しているんだとか。

紹介されていた記事は、こちらでした。

Reading books is a major key to success. Here’s how you make it a habit

考えてみれば、子供の頃の私は読書家で毎日1冊本を読んでいました。父の仕事の関係で、いろいろな国で教育を受け、日本語と英語を行き来しましたが、学校で問題が生じなかったのは、たしかにその御蔭だと思います。北米居住の今、生活の中で最もメリットがあると感じるのは、ずばり、図書館です。昔と違い、アジアが進んでいるので、比べると、不便なことほうが多く、逆に、それくらいしかメリットが思いつきませんが。

さて、今日のトピックは、そんな最近の読書の成果？で、「なぜ、米国の中産階級の生活は苦しくなるばかりなのか」について。

米国統計局の統計を見ると、市場に出ている物件のサイズは、どんどん大きくなるばかり。その事自体は、皆様、想像がつくかと思います。

対米不動産投資の中山道子です。昨日は、顧問弁護士から「営業」があり、彼が担当した私のある投資案件において、保険会社を訴えられるので、「フルコミッション」で、やらせてくれないかということでした。

どういうことかというと、名義保険をかけていたのに、私のその物件は、建物と敷地部分に２つのTAX IDが割り振られていたのが、敷地部分については、名義書換の段取りに見落としになっていたのです。

その点については、結論から言うと大したトラブルにはならなかったので、あまり気にしていませんでしたが、言われてみれば、たしかに補償の権利はあります。フルコミなんで、勝手にどうぞと言いましたが、私の弁護士は、実害がどれほどあったと主張するつもりなんでしょうね。アメリカ、資本主義、万々歳ですね。。。（皮肉です、念のため。実際には、こういう訴訟社会のあり方は、どうなんだろうと思いますが、システムの中にいるので、プレーヤーにならざるを得ない感じです。。。）

さて、昨日、去年のVIPセミナー参加者様から、トランプ大統領の税制改革と私のやっている短期融資投資案件の税率についてのご質問がありましたので、ブログで取り上げます。

非定型取引の決済書類の確認は怠れません（１）の続きです。

概略

私が持っている物件の賃借人に、物件をLAND CONTRACTで売る契約をした。その際に、私の方も、相手の方も、弁護士を使い、LAND CONTRACT書類に合意をするにあたっては、それなりにやり取りをした。しかし、弁護士が決済代行会社に提出をしたはずの書類が、決済書類確認時には、いつの間にか、差し替えられており、最後に焦った。

＝＝

ランドコントラクトについて、より細かく知りたい方は、こちらの投稿をご覧下さい。上級者向けの投資戦略です。このブログを読むと、「勉強になる」と思われる方は、ランドコントラクト契約などは、されないでください。

対米不動産投資の中山道子です。２０１７年早くも春を迎えることとなりましたね。私は、子供が中学生になり、学校の外の「自主勉強」に力を入れるようになりました。昨日は、ロバート・キヨサキ氏のキャッシュフロー１０１ボードゲーム会。月例の地元の不動産投資家向けイベントです。

主催者は、まだ２２歳のカップル。高校卒業後、ペンキ屋さんを開業後、不動産投資をしたいと頑張り、今、男性の方は融資を取得するためのローンオフィサー、女性のほうはレアルターになっています。既に投資物件を何件か持ち、今年は、アパート経営に乗り出したいというお二人、高校卒業後の読書や勉強量は、普通の大学生の比ではないでしょう。

さて、今日は、何百件も決済を経験している私が、過去に経験したことがなかった「決済書類にシリアスな間違いがあった」というお話です。

対米不動産投資の中山です。

SNAPとは、 Supplemental Nutrition Assistance Program (SNAP)、昔で言うFOOD STAMPS、低所得者層向けの連邦食糧支援政策です。

今日の話題は、SNAPCHATのことではありません。（そっちもすごいですが笑）

今でもフードスタンプと略称することが多いですが、低所得者層に対しては、現物支給しないと、ギャンブルや麻薬に使ってしまう人がいる、という話で、受給対象となると、デビットカードのようなものを支給し、スーパーで毎月規定額まで、食料品を買うことができるのです。

低所得者層への賃貸をする場合は、管理会社は、通常、

＞　家賃補助　SECTION ８
＞　食糧支援　FOOD STAMPS（今はSNAP）

を所得として計算します。例えば、

月間所得
家賃補助６００ドル
食糧支援権６００ドル
アルバイト収入６００ドル

と言った感じですね。これで、月間所得が1,800ドルになると、その３分の１の６００ドルの家を借りるための審査に合格したことになります。

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、リアル政治のほうが面白くて、テレビドラマを見る必要がありません。こういうのも、「リア充」というのでしょうか。笑　

今週は、教育長官承認で揉めましたね。

米上院がデボス氏の教育長官指名承認、賛否同数で副大統領が投票

一連の論争の中で、2020年大統領選の有力候補とまで呼ばれ始めているエリザベス・ウオーレン上院議員が強力な論陣を張り、スポットライトを浴びています。

彼女は、19歳で結婚し、子供を抱えながら、ロースクール教員となり、ハーバードロースクール名物教授にまでのし上がったという実力者。庶民の経歴と、その背景を活かして、学界、メディアで輝かしい活躍をするに至ったまさにアメリカンヒーローです。

対する教育長官は、私も地元とするミシガン出身のお金持ちのお嬢様→奥様。教育関係の活動を長くしてきていますが、それは、（宗教的な）私立学校支援という立場からであり、公立学校をよくしていこうというモチベーションを過去に特に見せたことがない（笑）という驚愕すべき履歴の持ち主です。

連邦制度の中では、教育は、基本、州の役目なので、連邦教育教官というのは、そこまで重要な仕事ではなかったのではないかという言い方もできるかと思います。しかし、昨今、教育をめぐるイシュー、例えば、学生ローン問題なんかは、連邦政策が大きく関与しますから、連邦の方向性というのは、今後ますます重要になっていく可能性があります。

実は、今回の任命を通して、連邦レベルで、学校選択における自由化が広く議論されました。理由は、デボス長官が、自由化推進派だからですが、実は、この点、不動産投資家にとっても、あるレベルで、「要チェック」論点かな、と感じるところがありました。

普通の経済政策に関する論点と違い、教育における親の選択の自由という問題が、どうして、ミニ不動産投資家にとって重要なのか。私の意見を、少し、ご説明しておこうと思います。

対米不動産投資家の中山道子です。

私は職業柄、貧困問題や富の分散、形成に関わる統計や研究には、割合よく目を通しています。１２月１７日の今日は、しかし、ニューヨーク・タイムズの下の記事を見て、目を疑いました。

A Bigger Economic Pie, but a Smaller Slice for Half of the U.S.

それによると、米国では、全成人の下半分の「申告前の実質所得の平均」は、なんと、１９８０年以降、３０数年間の間、実質、１万６，０００ドルで停滞し続けているのだというのです。（１万６，０００ドルというのは、２０１４年次の物価指数を前提とした数字）

対米不動産投資家の中山道子です。

現代社会では、加速度的に、教育格差が広がっています。この前読んだ本は、２０１６年８月に出たNYTベストセラー。

スタンフォード大学の学生部長が書いた"How to Raise an Adult-Break Free of the Overparenting Trap and Prepare Your Kid for Success"（大人の育て方ー過保護な子育ての罠を断ち切り、子供を真の成功者に）という本なんですが、日本でしばらく前に批判された＜過保護な子育て法＞を批判するような内容で、書かれている内実が、日本以上に深刻なのが苦笑でした。

対米不動産投資家の中山道子です。

いま夏休み中で、毎日、子供の勉強を見ているので、仕事はあまりしていません。自分自身、ぜんぜん学んだことのない北米開拓史を勉強しています。この前は、近所にある、革命期に作られた駐屯地の見学に行ってきました。（笑）

さて、最近までの米国の居住モデルというのは、若いときには都市部に居住し、生活に余裕ができたり、または、子供ができたら「お庭のある郊外の夢のおうち」に引っ越すというものでした。

よく、

house with the white picket fence

（白いフェンスに囲まれた郊外の一軒家）

という表現が用いられます。アメリカンドリームですね。

今は、子供ができても郊外に引っ越せない場合、都市部（inner city）は通常、学区が悪く、貧困の再生が深刻な問題となっています。

今の北米は、所得と教育レベルとの相関関係がますます著しくなってきていて、子供の学力も、小学校後半になるころには、いろいろなリサーチで発表されているように、本当に、良い学区とインナーシティーの学区では、２、３年分の格差が生じているのが当たり前。

私も実際にこのエリアで子供を育てているので、こういう事情を目の当たりにしていますが、デトロイト市内のお子さんは、普通に毎日通学できているお子さんでも、6年生なのに、郊外部のお子さんだったら4年生相当と判断されるくらいの学力しかなかったりするわけです。

このように、子育てしている側からすると、今の北米の不動産事情を左右する最大の要因は、学校、学区なんじゃないかくらいの気がしますが、その反面で、実は、都市部対郊外という構図は、より複雑化しており、郊外に貧困が、大きく広がり始めている、貧困とはいえないエリア、郊外の高級住宅地も、マクロな人口動態の動きに呼応して、一部、空洞化が始まっているというお話です。

対米不動産投資家の中山道子です。

2016年もはや、6月となりましたが、皆様は、夏の予定は、お決まりでしょうか？　お子さんがおいででないかたは、「考えてなかった」というかたも多いかもしれませんが、お子さんがおいでの方は、私同様、子供の夏の過ごさせ方で、大いに苦労しているという場合も多いのではないでしょうか。

今日は、不動産プロパーというより、興味深い資料があるので、「教育ネタ」です。

米国での子育て費用も、今、高騰を極めていますが、これも、余裕がある層とそうでない層についてみると、なんと、その差は、2.5倍。

ＵＳＤＡ（農務省）データを見てみましょう。

日本でも、「ミドルクラス（中間層）没落」が喧伝されるようになっていますが、米国では、統計が、より大規模に出てきています。

今、アッパー層が居住するエリアと、ロウアー層が居住するエリアとが、それぞれ、拡大しており、中間層が居住するエリアというものが、少なくなっています。

これまでにも、何度も述べていますが、マイクロ投資家としては、ロウアー層を対象とした賃貸案件への投資は、相当難しくなったと認識するべきかと思います。

全米不動産協会サイトで、外国人投資家に人気のエリアランキングが出ていましたので、ご紹介します。

Where are Global Buyers Searching in the United States?

トップは、ロスやサンフランシスコ、ホノルル、はたまた、マンハッタンかと思いきや、、、

最近の米国では、各種の景気指標自体は改善が続いているように見えます。不動産なんか、はっきりいって、人気地域は、どこも、バブってる感があり、”買い付け証明は、掲載価格よりずっと高く”なんていう状態が、ミッドウエストの田舎都市でも、普通です。

この前、ミシガンのディアボーンの知り合いのお宅にお招きを受けましたが、数年で、倍になった、今なら、100万ドルの値段がつくんじゃないか、なんていう景気のいい話でした。

しかし、それと同時に、「持てる者とそうでないもの」の格差の問題が、期せずして、ドナルド・トランプ、バーニー・サンダース両候補の予期せぬ善戦といったかたちで、政治課題、大統領選の主戦線に取り上げられるまでに至りました。

日本でも、ネット報道を見る限り、同様。「貧困層の問題」という観点だけではなく、「中間層自体が貧困化している」ことが指摘されている傾向も、まったく同じです。

そんな中、この前2016年5月のアトランティック誌に掲載されたこちらの「自分もミドルクラス、人から見れば、アッパーミドルだが、400ドルの緊急支出はまかなえない」という告白記事が、大いにトレンディングしています。

The Secret Shame of Middle-Class Americans

記事は、別の調査に触発された「個人的カミングアウト」。きっかけとなった調査は、ワシントンD.C.にある連邦準備制度理事会（Federal Reserve Board, FRB）が行った

2014 Survey of Household Economics and Decisionmaking

のようです。

2015年の5月に発表されたこの世帯調査においては、「400ドルの緊急支出があったとき、それをまかなえる預金があるか」という質問に対し、6,000人近い回答者のうち、47パーセントが、

「借金をするか、物を売るでもしない限りは、400ドルの緊急出費がまかなえない」

と回答したようなのですが、アトランティック誌では、そこそこ有名な作家先生が、「外見からは、自分は、成功しているように見えると思うが、実は、自分も、400ドルの余裕がない47パーセント族。こういうことを告白するのは、性的インポテンツをカミングアウトするより、つらい。」と独白し、共感（というのかわかりませんが）を呼んでいるというお話。

どこが、トレンディングしているのかというと、この方は、この記事で、自分の履歴を詳細につづっているのですが、キャリアといい、家族のライフスタイルが、ほぼ、「きらびやか」といっていいくらいすごいのです。

”””””この記事は、2016年4月13日発行の無料メルマガの転載です。””””””””
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ＮＢ　2016年は、例外的に、4月18日までが申告期限となっているそうです。ＣＡで不動産業を営まれているメルマガ購読者様にご指摘をいただきました。調べましたが、これは、4月15日が、今年だけ、ワシントンＤＣで休日だからだそうです。各州も、この期限延長に同調しています。ご指摘ありがとうございました。毎回、読者様のレベルの高さに助けられています。

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対米不動産投資家の中山道子です。

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対米不動産投資家中山道子です。

今東京に滞在中で、例によって、ＡＩＲＢＮＢにお世話になっています。去年から大手メディアでも話題になりはじめた「民泊」ですね。

不動産は、今利回りが下がっているため、業者さんや専業大家さんが、手間をかけてリターンを増やしていますが、このエアビー、広まりだした途端に、部分的な過当競争になってしまった感もありますね。

ちなみに、この場合、利回りが上がるのは、自分の労力を投入しているからであり、英語では、このことを、sweat equity （汗をかいて、エクイティを得る）といいます。不動産投資の基本でもありますが、本業のあるかたや、リタイヤ志向で投資を希望されるかたは、同じ戦略は難しいことを肝に銘じましょう。

私自身、老後やセミリタイヤが目標でやってきたことですから、自分なら、絶対、エアビーなんか、経営したくありません。（楽しみや国際交流のために自宅で家族ぐるみでやるというのは結構だと思いますが。子供の教育にもよいでしょうし。）

対米不動産投資家の中山道子です。

４年半居住した中国を離れるため、昨日、賃貸していたお部屋の清算を済ませ、昨晩から、近所のホテルに滞在中です。

恒例となりつつある？　我が家の家計公開、今回は、中国からの国際引越しの費用です。

★　2015年11月25日　5日の東京セミナーは、現在、仮締め切りです。20日の大阪は、まだ余裕があります。東京については、以降はウエイティングになりますので、メールでご相談ください。m-nakayamaアットマークmaripoza.com

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2002年から対米不動産投資を行っている中山道子です。2016年2月から、居を米国に移すことに決めました。2011年11月から、子供に中国語を勉強してもらおうと、中国に居住しているのですが、今日は、最後のビザ更新手続きが完了。有効期限が来年の2月いっぱいという中国ビザの張られたパスポートを見ながら、子供を、ここまで育ててくれた中国という国から受けた恩の大きさを感じるにつけ、胸がいっぱいです、、、大泣

ということで、2016年の2月は、恒例の「日本帰省セミナー」を設定します。中国を出て、日本経由で、そのまま米国に行きます。

去年は、駆け足で、特に多くの方々に接するセミナーをいくつも開催し、おかげさまで、どの会場も満員となりましたが、個々の方々のニーズにじっくりお応えできたかというと、自分としては、十分でないと感じました。

そのため、今回、少し趣向を変えて、”少人数の真剣な方に、じっくりお手伝いをする”形式のセミナーを、コンサル付きで、開催することとします。一会場8名さま前後までのご参加を予定しております。それより少なければ、さらに丁寧に個別対応できます。1年以上続くフォロー・パッケージをつけたため、「コーチング」「メンタリング」「チュータリング」と呼んでも差し支えない内容となっております。

お申し込みの期日によりますが、お早めにご連絡をいただければ、今から、最大、2016年1月いっぱいまでの16ヶ月の間、「無制限で、投資サポート・メールのやり取り」がつく初めての試みです。2月は、この2日間以外は、セミナーは設定しませんので、この機会をお見逃しなく。

《最大16ヶ月有効！無制限電子メールコンサル付きVIP1日セミナー概要》

対米不動産投資家の中山道子です。2016年2月の日本でのセミナーの準備に余念がありません。20日土曜日の大阪は、まだ、お席の余裕がございます。ぜひよろしくご検討をお願いします。

2016年2月20日土曜日大阪1日ＶＩＰセミナー（1年間メールコンサル付）

すでにコンサルを開始している顧客様もおいでです。

たとえば、今日は、こんなご質問がありました。

「ハワイに、物件を無事購入し、テナントさんを入れるために、管理会社さんが、オンラインで、物件掲載をしてくれていますが、なかなか、決まりません。掲載写真がよくないと感じますが、どうすればよいでしょうか？」

「空室対策については、実は、遠隔でも、写真差し替えの段取りを含め、オーナー様ができることは、複数あります。それは、、、」といったようなご回答をさせていただいたところです。

対米不動産投資家の中山道子です。2016年最初のこの1月は、最終週の予定を含め、総額60万ドル近くの決済に携わっています。中西部なんで、額、小さいでしょうか。ＮＹＣで何件も決済できたら、すごいことになりそうですが。

米国不動産は、エリアによりますが、やりかたによっては、活況を呈してきていますので、私たちも、おかげさまで、忙しくしていますが、ここにきて、大変困ったことが生じてきました。

それが、去年の法改正に伴う決済の遅れ。

2015年の12月の報道を参照してみましょう。規制強化の影響大で、2015年11月は、決済件数が、昨年同月比（2014年11月に比べてという意味）で、10パーセントという激減を見せたというのです！

Existing-home sales sink 10.5% on new regulations, tight supply

不動産市場の活況化傾向にあたってのこの横槍の急ブレーキ、関係者は、はらはらです。

対米不動産投資家の中山道子です。このところ、貧困問題、富の集中や再配分問題についての議論が、盛んになりましたね。

昨日今日は、オックスファムの調査によると、「世界でもっともリッチな人間63人が集まると、その資産額は、最下位36億人の資産総額と一致する、というレポートが出た、ということが、ネット上で見ると、日本のニュースをにぎわせているそうです。

朝日新聞紹介例
富裕層トップ６２人の資産、下位３６億人の合計と同じ

日本国内のニュースとしては、竹中平蔵元総務相の「（経済が成長しても、富の）トリクル・ダウンはありえない。」と、過去の前言や政策前提を撤回したといったことが、大きく、取り上げられていたようです。

日刊現代
「トリクルダウンあり得ない」竹中氏が手のひら返しのア然

簡単にいうと、「経済が回復すれば、その効果で、下層の人間にも、おこぼれが回ってくる」という立場。

安部政権は、そうした立場を前提に、これまで、企業や資産家優先の経済推進政策を進めてきたとも言われているようですが、それが、最近、貧困対策にはつながらないことが実証的にわかって、「トリクル・ダウン効果」自体を、内閣メンバーが否定し始めたため、「前言っていたことと違う！なんじゃこりゃ！！」というわけです。

私は政治には正直暗く、特に党派支持もないですが、この記事を見たときは、竹中さん、安部さんに同情しました。理由は、本当に、この「トリクル・ダウンは起こらない」というのは、この10年でリアルタイムに蓄積されてきた最新実証研究の結果、わかってきたことで、実は、10年前には、その認識が確立していなかったからです。

2016年1月初回投稿が、なんか地味な中山道子です。

年末年始とずっと仕事をしていたので、中国は、学校は、あまり休みがない時期でもあり、特に、お休みを意識していません。

ＳＮＳに、こんなちょっとふざけた投稿をしてみたところ、日本在住者様に、大いに共感していただいたようです。（笑）

中国に引っ越した最初の年に、父が年賀状をくれたのですが、それは、1月の元旦に投稿されたものであったのにもかかわらず、3月に届いたということがありましたっけ、、、遠い目、、、

さて、そんなわけで、2016年1月1日からマイナンバー制度が実施されることになり、ひとつ気がついたのは、金融機関の海外送金等の外為業務は、基本、マイナンバーの提示が必要になったようだということ。

今後、海外送金や受け取りには、確認がありますので、海外投資をされるお客様は、マイナンバーの確認が不可欠になりましたね。

私は、行政の効率化や申告漏れ対策に異を唱える立場ではなく、制度自体は、結構なことだと思っていたのですが、しかし、上のことがわかり、自分の状況に当てはめてみて、いささか、困っています。

というのは、マイナンバーというのは、海外在住者には、発行されないため。

対米不動産投資家の中山道子です。

２０１５年も、余すところ、数日となりました。今年もブログのお引き立て、ありがとうございます。

皆様は、年末年始は、どのようなお考えを持って過ごされますか？　大掃除、御節のご準備、たな卸し、仕事納め、年賀状と、息をつく間もないかたもおいでかもしれません。

ここは、年末モードということで、引き続き、「最近結構評判がいいお金の話」シリーズの流れで、「家計簿」と「年間収支」の大切さについて。

といっても、これは、自分自身が、というだけではなく、どちらも、「子供に家計を理解させることの大切さ」に関連して、のご提唱です。

皆さんのお宅では、お子さんに、家計の説明を、されているでしょうか？

対米不動産投資家の中山道子です。

１０年前にはあまり聴きなれなかった言葉が、「ライフハック」ですね。英語自体でも、そういう言葉は、比較的新語のはず。

意味的には、「生活をより上手に送るための裏技」といった感じでしょうか。ハックという言葉自体が、IT業界の隠語だったというのも、今風の生い立ち。

今となっては、日本語にも、すっかり定着しましたね。（レバレッジ＝「てこ」も、そういえば、似た時代感覚を背景とする新語かも）

いずれにせよ、私が、職業投資家として思うのは、「投資は、お金のハッキング・スキルだ」ということ。

お金をてこにして、いかに、自分の状況を最適化するか、という課題として取り組むわけです。普通にしていては、金利は、０．ウンパーセントとかですよね。それを、いかに少ない資金を使い、効果を最大化するか。

この際、気をつけなければいけないのは、この戦略には、規律も必要なんで、苦痛を伴うこともままある、ということ。精神修行なんですよね。

あるとき、SNS経由で、私のセミナー告知をご覧になった方から、「お金がたまらないが、子供の将来に海外留学も視野に入れたい。中山さんなら何か裏技があるんですか？」というご相談がありました。伺うと、所得は、１，０００万近くで、地方都市居住者様なので、サラリーマンとしては、トップ５パーセントに入るレベルの堂々とした年収です。

しかし、この高所得者様が、子供の教育資金作りも難しい、というのです。

対米不動産投資家の中山道子です。

突然ですが、金融関係の用語には、シナリオ分析（scenario analysis）という言葉があるそうです。

単純化してしまうと、投資のリターンを、いくつかのシナリオに基づき、

＞　楽観的
＞　中庸
＞　悲観的

といった目論見に基づき、いくつかの将来予測を、シナリオ別にしていくことのようです。

今、100万を投資すると、20年後に、その100万は、どういうリターンをもたらすか。

将来予測なんかでも、こういう手法が使われることがあるようで、過去のブログ記事で取り上げた日経連シンクタンク、21世紀政策研究所の《グローバルＪＡＰＡＮ　― 2050年 シミュレーションと総合戦略 ―》においても、複数の将来シナリオが提示されたりしていました。

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんは、生活費は大体掌握されていますか？

私も、大雑把な性格なんで、家計簿はつけていないのですが、2016年1月いっぱいで、中国生活に終わりを告げることになったので、今日は、「収支」をざっくり調べてみることにしました。

やり方は、「中国の現地口座への累計送金」を総計するだけ。細かい数字、たとえば、海外からの送金手数料を中国側の銀行で減らされた分、なんかは、面倒になるので、計算に入れません。

対米不動産投資家の中山道子です。

今の時代は海外からでも日本のニュースがよくわかるのがうれしいですね。昨日見たダイヤモンドオンラインの記事は、いよいよ、東京も米国化か？と思わせるものでしたので、ここでも取り上げてみます。

港区の所得水準は足立区の3倍!?　東京23区「びっくり格差」ランキング

という記事でした。

対米不動産投資家の中山道子です。

米国では、今週、感謝祭ですね。個人的には、感謝するところ多々ですが、他方で
は、業界にとっては、年の後半は、毎年、かきいれ時からの下降線となります。

8月いっぱいで、「移動シーズン」は終わりますので、学期が始まる前の8月下旬以降、最初の落ち込みがありますね。10月のハロウイーンと来て、11月末のサンクスギビングになるころには、積雪になる他、皆さん、休暇気分で、里帰り。感謝祭後のブラックフライデーは、家族そろって出かけるセール大イベントで、これも、支出ポイント。

12月のクリスマスシーズンも、当然、ギフト購入需要が喚起される時期で、キーワードは、やはり、家族、旅行、プレゼント。

家庭内消費が続き、不動産業界は、小売業界に負けてしまい、完全に、用なしになるのです。そのため、売るときは苦戦しますが、買いたい場合、こちらが選ぶのには、いいシーズンという考え方もあります。

最初にクリスマス関係のこうした統計を見たときは、信じられませんでしたが、ギャラップの最新調査によると、「2015年、米国人は、平均で、クリスマスに、830ドル支出するつもり」らしいのです。

Americans Plan on Spending a Lot More This Christmas

はああ、、、米国内需拡大の機運に、万万歳ですね。。。

さて、今日は、さらに興味深い統計です。物件を購入しようとするとき、売ろうとするとき、契約までこぎつけてからも、いろいろな経緯がありますよね。

私も、１０件に２、３件は、関与する投資案件が、「駄目」になります。理由は、いろいろあります。

対米不動産投資家の中山道子です。２０１５年も終わりに近づきつつある中、２００９年から２０１１年の不動産停滞も、過去のものとなりつつあります。業界からのメールマガジンで、今日、気がついたのが、現金決済の比率が、平時に戻ってきつつあるという状況。

対米不動産投資家の中山道子です。

全米不動産協会提供のスライドで、わかりよいものがあったので、最近の動向を見てみたいと思います。共有は自由にしてよい設定のようですので、こちらに、張っておきます。

Leadership Summit (August 2015) by REALTORS®

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

中国の私たちの住むエリアでは、最近、ハロウイーンがすごく流行しだしていて、私たちが4年前にこちらに来たときは、そんな大イベントではなかったのですが、この前は、中国資本のスーパーのフツーのかぼちゃの売り場に、ハロウイーンのお飾りがしてあって、感慨深かったです。

さて、この時期も、投資物件の償還が続いていますが、今、償還手配が滞っている案件があり、そのネックのひとつは、なんと、送金段取りのミスでした。

対米不動産投資家の中山道子です。今週のメルマガで、2016年2月のセミナーご案内したところ、すでに、定員16名（最大、後数人ご用意の準備あり）のところを、5名様が、東京の日程をご予約いただいたので、お約束どおり、初回メルマガを発行せねばとあせっております。

東京は、お席、あと若干名となりました。大阪の2月20日もご検討ください。こちらから。お席の在庫管理は設定してありますので、決済画面で進んで頂き、お支払いが、決済できれば、お席はご用意できます。

今日は日経新聞に、興味深い記事がありましたので、ご紹介します。

「50歳台以下の富裕層」と、「それ以上の富裕層」の違いについて、長らく営業を担当されてきた方の実感のこもった記事です。

ラップ口座にそっぽ　コストに敏感な“新世代富裕層”

《有料記事扱いですが、無料アカウントを作ると、毎月、10本まで、無料で読めます。》

対米不動産投資家の中山道子です。今日は不動産の話ではなくて、「いかにソース（原典）が大切か」ということと、現代社会で、国際情勢について、「日本語だけで情報収集をする方法は、あまり成果が上がらない可能性が高い」ということを、ご指摘したいと思います。

不動産とはまったく関係ない例なんですが、大手新聞の「結構な誤報」例に触れて、とてもびっくりしたので、、、

対米不動産投資家の中山道子です。皆さんも、自転車、好きですか？

日本でも、評論家の勝間和代さんが、しばらく前に、「都内の便利なところに住んで、自転車でどこにでも行きます」的なライフスタイルを採用しているということを読みました。

エコで、健康的、節約・時間短縮にもなって、悪いことは何もないですよね。郊外に居住するスーツ着用の会社員では難しいですが、少し自由な職業やライフスタイルを持っている方が、おしゃれなマウンテンバイクで都内を縦横無尽って、イケテるイメージですよね。

米国でも、実は、BIKEABLEという言葉が、メディアに登場するようになっています。（MERRIAM WEBSTERには、2011年のワシントンポストの記事が、紹介されています）

日本で、バイクというと、モーターサイクルのことだと思いますが、これは、和製英語で、バイクは、米国では、BICYCLEの略ですね。

当初、口語だったのが、定着したのでしょう。このBIKEABLEというコンセプト、都市や不動産市場のあり方にも、ニュートレンドを起こしている可能性あり、です。

中国在住の中山道子です。私は、子供のときは、2年ごとに、親の転勤で、「違う国」で生活をしてきました。正直、誰にでも薦めたいような育ち方ではないのですが、その結果、得たものもあります。それが、「多面的なものの見方」です。

英語が出来るようになったのも、もうひとつの大きなメリットなんですが、それとは、違うんですね。当時、私は、日本では、「海外仲間」といえば、ほとんどが、「アメリカ帰り」の方々に囲まれていました。（ここで分かってしまうと思いますが、私は差別的傾向のある私立学校に行っていましたので、朝鮮系の人など、国立大学に進学するまで、同級生には、いませんでした。）

そして、アメリカ以外のいくつもの国で生活をしてきた私は、子供の頃は、「日本しか知らない日本人」とやっていくのにも努力が必要でしたが、同時に、「日本以外には、アメリカしか知らない帰国子女」とやっていくのにも、やはり、努力が必要だったのです。

単純化、図式化すると、日本しか知らない日本人は、「Aという観点」を持っているとします。アメリカ帰りの帰国子女は、必ず、お互い同志で集まっては、「Aは日本の常識かもしれないけど、アメリカでは、Bなのにねえ」などといい合うのです。

そうなると、私は、「Aが日本で、Bがアメリカかもしれないけど、カナダなら、Cよ。トリニダードなんかDで、トバゴは、同じ国だけど、Eでしょうよ。イギリス系植民地と違って、フランス系植民地だったらね、、、」と、果てしなく、”相対主義”攻勢が続けられるわけです。当然、誰も、聞いていないという、、、笑

そのため、若いときは、そんな自分がひねくれているのだと思い、事実、中学、高校の先生には、「小賢しさ？」を嫌われていましたが、大学で、専門課程に進学すると（東大も教養は正直、高校と大差なかったです）、少人数制ゼミナールの場で、はじめて、先生に「視点」をほめられるようになりました。

そして、今、振り返ってみると、事実、実社会では、「そうしたくても、他の人と平仄を合わせることが出来ない」自分のこの”独自視点”（？）が、英語力と同時に、私のサバイバル・スキルの原点となってくれたのです。

大学卒業後は、「自分の考え」を述べると、上の人が、大体、「なるほど。考えもつかなかった！」とほめてくれて、取り立ててくれるようになりました。しかし、同輩には、これがますます嫌われ続けたため（笑）、そんなに若くなくなる頃には、誰とでもやっていけるように努力するのはやめて、「勝手にする」戦略に転じ、今の、もう少し穏当な「自分のエンジョイする生活を選び取る」に至るのです。

子供の教育を考える頃には、この「複眼的なものの見方」が、私にとって最大の武器であって、子供に伝えたいのは、これなんだということが、わかっていました。

対米不動産投資家の中山道子です。

「７２の法則」とは何か。このサイトは、不動産に興味がある方が来訪されるので、不動産関係者の場合は、知らないという方も、おいでかもしれません。

これは、「７２を、金利で割ると、元本がいつ二倍になるかがわかる」という”マジック・ルール。”

例えば、私のご案内している短期融資案件は、金利は、通常、年率１２パーセント前後。７２を１２で割ると、6年で、

《元本10万ドルが、非課税で、6年間年率12パーセントで運用できると、2倍に増える》

ことがわかります。日本や米国在住の方は、納税義務がありますが、私の顧客様で、居住国によって、納税義務がまったくない方々もおいでですので、このシナリオは別段非現実的なものではありません。

ただ、一般には、このような高率のリターンは、難しいわけで、ここで、少し土俵を変え、米国の株式市場のインデックス指標を前提にすると、歴史的には、7パーセント前後が、目標でしょうか。

そうすると、４０１ｋのような税金繰り延べ口座で運用が出来れば、市場のあり方によっては、

７２÷７＝１０年強

で、元本を倍にすることが目標になります。

しかし、このようなリターンは、決まったものではなく、歴史的に見ると、数十年単位にわたって、こうだという話であって、確実なものではないわけですね。

また、米国ではそうした数字が出ていますが、日本の場合、年金運用なんかは、目標を3、4パーセント台（「賃金上昇率プラス1.7パーセント」）といった数字においています。4パーセントでは、免税でも、元本が倍になるのに、18年もかかりますが、それでも、年金や資金運用関係の日本の専門家は、「そんなよい成績は、無理だ」と思っているようです。

このように、真剣な資産形成には、時間がかかります。投資の効果（可能なら税金を繰り延べして）は、10年単位、20年単位で見ていってはじめて、大きなリターンをもたらしうるのです。

対米不動産投資家の中山です。2014年6月に、《リスクゼロ４万ドル投資＠年率１０％》という表題で、メルマガを発行しましたが、覚えておいでの方はおいででしょうか。

こちらの物件です。

今週、その案件に投資をしてくださったお客様への償還が手配できましたので、これは、私自身の資金を主として使った案件だったこともあり、ご報告します。

この案件については、ブログ上でも、以下の記事リンクで、言及をしております。

２０１４年６月３日メルマガご案内案件について

２０１４年夏　視察旅行、ＳＫＹＰＥセミナーお礼とご報告　その１

２０１４年６月にメルマガで募集した案件が、修理終了し、ＦＯＲ ＳＡＬＥに

　
”不動産投資におけるリスク・ゼロ”とは、何か？

対米不動産投資家の中山道子です。今、2月の日本行きに当たってのセミナー段取りに入りました。今のところ、東京は、2月5日金曜日に、少人数向けにワークショップ形式のパソコン・セミナーを行いたいと思っております。6日土曜日は、久しぶりに、「建物検査レポート」セミナーでも、、、（ご意見ありましたら、教えてください。）

さて、今日は、「対米不動産投資とはまったく関係ない話題」です。あまりにもうれしいのでブログを読んでくださる皆さんにもご報告です。私の年になると、健康は、金と同じくらい、いや、金に換えられないくらい、大事になってくるのです（笑）。

実は、私、歯医者さんに、去年2月から、根幹治療しなさいといわれていた歯があるのですが、それを、自助努力で、”治療無期限延期”扱いにしてもらうことが出来たのです！

注）　根幹治療（ROOT CANAL）とは
歯の神経だけを抜き取り、充填剤を入れなおして、歯の補強のために、上にクラウンをかぶせる。いきなり抜歯するのではなく、神経がやられた歯を、少しでも長く保存する方法として普及するようになった。

五四広場に面したビルにある王先生のオフィス！　中は、最新式の欧米機器ばかり。先生は、日本で博士号を取ってきた方です。

対米不動産投資家の中山道子です。

日本でも、今、女性がもっと外に出て働くべきだという政策方向が打ち出されたようで、最近、保育園問題、学童問題などが、よく取り上げられるようになりましたね。

諸外国のほうが「働きやすい」、それに比べて、わが国は、、、という論調も見受けます。「米国ならこんなに恵まれている」といった記事まで見ることがあり、びっくりします。

私の実感では、数は足りていないという話ではあっても、公営の保育園があって、しかも、小学四年生まで、公立学校に学童がある日本は、米国より格段にいいと思いますが。。。

米国では、公立の保育園などというものはないので、福祉を受けられるような立場の父母であれば、割安の非営利のセンターのようなところに預けるオプションがある場合もありますが、大都市圏に居住する中産階級の父母の場合は、多くの州では、プレスクール時代から、毎週、３００ドル前後、毎月、１，０００ドル以上の保育費を払うのが当たり前。

よく、「移民ビザをちゃんと持っていないナニーさん」が話題になりますが、子供が二人以上いれば、保育園に入れるより、月給２，０００ドルからの不法移民ナニーさんのほうが安いんですね。

学齢期になると、対策は、放課後とお休み期間だけになりますが、米国では、夏休みは、３ヶ月近くあるので、働く親は、祖父母に預けることが出来ない場合、通常、子供をサマーキャンプに行かせるしかありません。

節約志向の場合に便利なのが、YMCAなんかですが、安いところは、エリアによっては、行かせるのにためらわれたりする環境ですから、結局、郊外型の託児を志向すると、それほど面白みのないものでも、やはり、１週間２５０ドルからと相成ります。

《写真キャプション：ミシガン大学アナーバー・キャンパスに面している一軒家。大学のスクールカラーであるネイビーブルーを上手に取り入れた外装がおしゃれです。このあたりは、リフォームしていないような古い家でも、田舎のミシガンとしてはトップランクの50万ドル以上が普通。本来なら家賃2,000ドルが相場ですが、学生に、一部屋ごとに貸せば、4ベッドルームの一戸建ては、月額家賃4×800ドル＝3,200ドルの高キャッシュフロー物件になるというわけ。同じ学区でも、ここから車で5分で、物件価格は半額にもなり、また、30分運転すれば、物件価格が10分の1の学区エリアにもいけるという極端な状況です。中山撮影》

対米不動産投資家の中山道子です。7週間ほどの米国滞在を終え、ようやく中国に帰ってきました。米国は、何でも車で疲れますが、こちらでは、家のすぐ外に店が何軒もあるので、早速歩いて野菜をたくさん買い込んできました。アジアはなんと言っても便利ですね。

クオリティオブライフにも、いろいろな定義の仕方がありそうです（笑）。

さて、今週は、コンサルティングのご相談があり、電話会議を何回かやっています。その中で、保険の位置づけについてのご質問が出ましたので、こちらで、少し取り上げます。

対米不動産投資家の中山道子です。今、米国で夏を過ごしています。デトロイト近郊、シカゴと投資現場を回り、今は、子供のキャンプに滞在させてもらっています。ここは、宿泊型キャンプなのですが、ゲスト用の宿泊棟があるため、私は別棟に一人、いわば、”ホテル暮らし”。子供とは、1日、数十分顔を合わせるだけの「子供からのバケーションタイム？」を満喫中で、親子関係も良好、仕事も大変はかどっております（笑）。

さて、今日は、例によって、社会問題や都市・人口問題を鳥瞰するために、よく見ているブルッキングス研究所のサイトで、「シンプソンのパラドックス」という言葉にめぐり合いました。

これは、「母集団での相関と、母集団を分割した集団での相関は、異なっている場合がある。」という統計学上のマジックをいうようです。

具体的にどういう例があるかというと、、、

＝＝＝＝＝シンプソンのパラドックスの例

一昔前、カルフォルニア大学バークレー校は、女性差別で、訴訟を起こされたことがあるそうです。理由は、「応募する女子学生総数に対し、合格する比率が男子学生より低いから。」　

そのデータから、組織的な性差別があるのではないかという疑義が生じたのだということですが、実は、進学先ごとに見ていくと、どの学部でも、女子学生のほうが合格率は高かったんだそうです。

どうして、このようになるかというと、

「女子学生は、合格率が低い学科を選ぶ傾向があり、男子学生は、合格しやすい学科を選ぶ傾向があった」

からだったそう。

＝＝＝＝＝

日本流に言うと、アメリカの女性は、1970年代から、「肉食系」だったんですね。日本も、今、その波が来ているところでしょうか。女性も男性も、もっとがんばれ！

ということで、今、「壮年米国人男性の年収は、下がっているのか、下がっていないのか？」というのが、この記事のお題。

元ネタ記事は、こちらから。

When average isn't good enough: Simpson's paradox in education and earnings

2015年7月24日追記

現在私は米国出張に基づき鋭意対策中です。
この問題については、解決のめどが立ちつつありますので、今後、投資する案件のクオリティを維持しながら、お役に立てる限り、投資家様のために、がんばっていきたいと思います。

対米不動産投資家の中山道子です。

２０１２年以来、ご好評を頂戴している「対米不動産投資・短期融資案件」に関連するお知らせです。（投資商品内容のご説明についての詳細はこちらのURLでどうぞ）

堅実な案件を確保するため、キャパシティー的に、どんどん成長をするというわけにいかないという業務の性質上の特徴があり、今後、ご新規様のご相談者様へのご案内が難しくなる可能性が生じております。

現在、既存のお客様優先で回っておりますため、ご投資案件ご償還後、再度のご依頼をいただける場合、新規案件は、順次、内々に、ご順番どおり、ご案内させていただいております。ご理解ください。

今後の動向にご関心を持ってくださる場合は、メルマガへのご登録をよろしくお願いいたします。既存のお客様は、皆様、ブログを詳しく読んでくださり、メルマガをご購読くださるところから、お付き合いをおはじめ下さっておいでです。

今後、取り扱い案件が拡大できるようになりましたら、また、ブログやメルマガでご報告させていただきます。

最後に、多くの顧客様は、１０万ドル前後から２０万ドル前後の投資案件をお探しなところ、一案件で８０万ドル以上といった額で問題ない場合は、まったく違うレベルで、需要があり、案件マッチングが別途できますので、お問い合わせください。億単位の担保価値のある商業案件を担保として抵当権を付けての安定投資をエンジョイしていただけます。

対米不動産投資家中山道子です。

今、2015年7月で、子供の学校が、夏休みとなり、仕事も兼ねて、また、米国です。アジア居住の場合、夏の2ヶ月は、親はやることがなくて難儀します。日本の公立だと、お休みは1ヶ月しかないし、登校日もあり、その意味では、親にとっては便利ですよね。

今滞在しているのは、去年もお邪魔したデトロイト市内にある「シティー農園」。今、米国では、インナーシティーの貧困、荒廃がひどいのは皆さんご承知の通りですが、そうした動向に対し、「逆に、シティー内で、urban farming をコンセプトに、都市再生をめざしていこう」という静かな市民運動が、進行しています。

これは、どちらかというと、ライフスタイルであり、国際ニュースとして大々的に配信されるような派手な活動でもないですが、日本語では、例えば、そうした動向に対し、行政が前向きに取り組みを決めた例として、下の記事が見つかりました。

アメリカで始まった「都市農業」、シカゴ市の試み

シカゴの南部における空き地を、非営利団体に解放し、シカゴ市内を、一大農業地として開発しなおそうというプロジェクトが、市役所によって推進されることになったということです。市民運動が、現状打開に対して、解決案を提起し、行政を突き動かした例として、今後、空き家が広がっている日本でも、参考となるのではないでしょうか。日本の場合、すでに市民農園というシステムは、馴染み深いですが、これを、都市再生の経済的起爆剤とするというアイディアは、いいかもしれませんね。

対米不動産投資家中山道子です。

最近の米国不動産は、世の中の多くが、依然、不況感をぬぐえないのに、高値高値で、大変です。そんな中、「今後、小口の個人レベルの投資家が、ローンを付けて、物件を購入し、リターンを確実に得ていく」「ローンを返済し、リタイヤに備える」というモデル自体が、全天候、常に有効なのかを、「これから投資家となることを希望されている方々」には、考えてみていただきたいと思います。

ただ、今日は、雑駁な印象論で、具体的な個々の市場では、「こうなっています」というほどの精度の高い話ではありません。ご自身の投資（希望）エリアでの印象とつき合わせてみてください。

「自分のエリアはこうだよ」などのご感想なども、伺えればうれしいです。

対米不動産投資家の中山道子です。

ケース・シラー・インデックスといえば、米国の主要都市20都市の不動産市場の相場を指標化したもので、それを、その後、開発者たちは、スタンダード・プアに売ったので、今は、S&P・ケース・シラー・インデックスという面倒な名前になっています。

不動産投資関係者から言わせれば、「昔からの主要市場をトラッキングするので、最新の市場の展開（EMERGING MARKETS）を見逃す」などとも言われており、別段、万全ではありませんが、しかし、一番良く用いられる指標であることは間違いなく、共同開発者のロバート・シラー博士は、こうした金融関係の業績をたたえられ、2013年には、ノーベル経済賞を受賞しています。

そんな彼のインタビューが、この2015年5月の終わりに公開されたので、これを、御紹介、分析してみたいと思います。

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対米不動産投資家の中山道子です。

昨日、93万ドル強の「ご投資への一括償還」が無事執り行えました。

対米不動産投資家の中山です。さて、今日は、全米不動産協会のニュースにびっくり。

あのエアービーエヌビーと全米不動産協会が、コラボするという期待のニュースです。

対米不動産投資家の中山道子です。不動産投資のブログなんですが、今日は、「みんなが、現物不動産投資にこだわらなくてもいいのでは？」というお話です。

現在、私は、「短期融資」（PRIVATE LENDING）という分野に特化しており、顧客様は、大体、そちらのほうに出資をされる方々が中心です。こうした投資については、こちらのサイトもご覧ください。

不動産を抵当にした短期高利回り投資の仕組み

対米不動産投資実績集
対米不動産投資家・中山道子

こうした投資スタイルは、

■　便宜
■　元本回収の確実さ
■　利回りの高さ

を目標にしたもの。

対米不動産投資家の中山道子です。今、中華圏のポテンシャルを体で感じてみたくて、中国に住んでいますが、それなりに楽しくやれています。

今日は、最近登録した「グローバル移住希望者向けメールマガジン」（日本人向けではなく、欧米人向け）の最新号に、食いついてしまいました。日本人向けに、マレーシアなどの移住情報も時々、見ていますが、そちらは、皆さんのほうが詳しいだろうと思いますので、ここでは取り上げません。

いわく、「リタイヤ、起業に、最近、カリブ海で熱いのは、ここ！」

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。今日は、仕事ではなく、単なる教育ネタです。なぜか、これが、周囲の子育て世代の女性に大変人気があり。。。（興味ない方はスルーしてください。褒められるとうれしいんで、小ネタってことで。）

基本、アジアって、生活費も割安で（シンガポールや香港は違うみたいですが）、小さい子供は育てやすいというか、お手伝いさんも、家庭教師の先生も、人件費が安いですし、小学校レベルでは、教育が充実しています。

私は本土の成長を見たいという気持ちがあって、中国に、しかし、それほど忙しくない小さい地方都市に暮らしています。

今年２度目の大規模償還の手配をしています。総額１００万ドル、合計９軒への「短期融資投資」案件をバンドルでご償還。いずれも、２０１４年に投資着手していただいたもので、１年たっていないものもありますが、金利は、日割りで年率１２%が付けられました。

再投資先の確保で、苦労しています。（このため、ご新規は現在ご容赦いただいております。現在、一案件１０万ドル前後が標準で、多くの方は、１０万から２０万ドル台の案件をお探しですが、投資金額が大きめの、一案件１００万ドル前後からでも問題ない場合は、例えば、大型商業案件を担保とするなど、まったく違うカテゴリーで探せますので、別途ご相談ください。）

個人的な情報で恐縮です。家族が昔から持っていた土地を共同相続し、売却を希望しております。

リンクはこちらから。

土地
国府津駅 30分 住宅用地

買主をご紹介していただいた場合、業者さんであってもなくても、仲介様と別に、売主の私どもから直接、「商談成立時の掲載価格の1%または20万のうちのどちらか高いほう」を謝金としてお支払いします。2015年6月1日現在、掲載価格は2,480万です。ご連絡は、私に直接（m-nakayamaアットマークmaripoza.com）お願いします。

対米不動産投資家の中山道子です。

当然ながら、私の周囲は、不動産をやっている人たちばかり。お仕事上の知り合いは、ほとんど、

□　大家さん業
□　不動産関係者
□　大家さん業参入希望者

といった感じでしょうか。

別の投資に成功した方が、不動産投資に着手しようとするパターンも、結構あります。

そういう場合、「どうして、今まで、不動産なんかやらずに、うまく行っていたのに、わざわざ、途中から、初心者になって、不動産投資のほうなんか、行こうとするか」というと、いくつか、パターンがあって、

□　税金対策　減価償却や相続税対策が必要
□　資産額が大きくなり、投資先を多様化しなければいけない
□　株式など、今やっている投資に疲れる

という感じです。「投資で成功し続けるプレッシャー」というのは、成功者の場合、なおさら、ステークが大きくなり、疲弊感を伴うものなのだというのが、コンサルタントを名乗るようになってからの私にとっての気付きでした。今日は、こうした「中途転向組」も含め、

不動産投資業で成功することで、老後の安定が確保できる

と思っている方に、”素敵な警告”です。

実は、現役の大家さんも、みなさん、「そういう風」に思っているように見えることがありますので、私の考えを述べます。「そういう風に」というのは、「どういう風に」かというと、実は、私は、不動産で成功した後のエグジットを、正確にイメージしているように見える投資家さまに会った記憶がありません。まあ、手仕舞いするときは、人に相談する必要がないのかもしれませんので、私の個人的な印象は、脇におきましょう。

しかし、一般論として、あなたも（私もですが）、今後、高齢となり、いずれかは、死を迎えることになるわけですが、お互い、”お迎えの日”の朝まで、ばりばり、第一線で、不動産投資稼業が勤まるわけではありません。

不動産だけではありません。多くの主体的な自己充実型投資活動は、頭が働く間に、自主的に、店じまいをする時期を決めることが必要になる場合のほうが多い可能性があるのです。

成功しているサラリーマン・タイプの大家さんの場合、マメで仕事熱心ですから、最後の最後まで、出入りの業者さんとの打ち合わせをし続け、現場で、ばったり行ければ、本望という人もいるかもしれませんが、そんな都合のいいことには、なりません。

それでは、どんな風になるのでしょうか？　例によって、研究小国のわが国には、たいした調査はありません。米国では、日本に先行して、参考になるリサーチが出始めていますので、見ていきましょう。

血の凍る2009年のある研究によると、「金融商品に関連するリテラシーは、一般に、53歳がピークで、それ以降は、下降線をたどり、85歳になった段階では、半数が、認知症となる。医学的な認知低下の診断が下されていない場合でも、実際には、高度に知的なレベルの能力は、低下の一歩をたどるものである。」のだそうです。

The Age of Reason: Financial Decisions over the Life Cycle and Implications for Regulation

注）　こうしたアンケートの性質上、有効回答を寄せるほどの認知能力のない人を、集計上、計算に入れる方法は、ないため、アンケートの回答は、実際の分布状態より、高齢者の能力が高く反映される傾向が強いことを前提に、結果を読み込むことが必要です。

中国在住の対米不動産投資家、中山道子です。昨日は、ロバート・キヨサキさんの『アンフェア・アドバンテージ』の書評を書きました。こちらから。

そのときも言いましたが、この「アンフェア・アドバンテージ」（意味的には、不公平な情報・ノウハウ格差といったイメージでもいいと思います）って、さすがのフレーズです。

「勉強して、いい学校に行き、高給取りになりなさい」という親の教えを守って、見事成功してみたら（そんなことを言われても、失敗する場合のほうが多いわけですから、いわば、勝者になっても、ということですね）、仕事は忙しくなるばかり、しかも、高額所得者として収入の半分は差っぴかれ、、、

それに対し、キヨサキ氏は、「金持ちになる人間は、そんな非効率なことはしない。投資家（I、INVESTOR）クアドラントかビジネス（B、BUSINESS）クアドラントに行けば、儲かりやすい上、手残りしやすいんだぞ」というわけです。

ロバート・キヨサキ氏のいうような「不公平なほどの、立場上の圧倒的な優位」というのは、相当な努力をしないと、生じない優位であるという話なわけですが、私たち先進国生まれの人間は、生まれながらに、なんら努力しなくても、後発国の人々の比べ、「アンフェア・アドバンテージ」（先進国に生まれる運という優位性）に立っていますね。

対米不動産投資家の中山道子です。日本で、久々に、ロバート・キヨサキ氏の本の翻訳、「アンフェア・アドバンテージ」が出版されて読んで見た、というお知り合いが何人かおいでになったので、興味を持ち、私も、原著をめくってみました。米国では、数年前の出版で、最新作は、「セカンド・チャンス」という本ですが。

毎回、タイトルのつけ方も上手。

といっても、日本語で、アンフェア・アドバンテージといわれると、「？」という方も多いと思いますが。タイトル自体、翻訳しにくいので、こうなったのでしょうが、内容は、「金持ちとそうでない人間との間には、不公平なほどの（知識やレバレッジ）差がある。この本を読む人には、金持ちになるためのコツ＝レバレッジ、知識を伝授しよう。それは、単なる高額所得者になることとも、違うんだぜ」といったことです。

対米不動産投資家中山道子です。

流動化する世界経済ですが、長期展望から読み応えのあるレポートが出ていましたので、ご参考にシェアします。

クレディ・スイス
グローバル・インベストメント・
リターンズ・イヤーブック 2015

です。2015年2月に英語版が、2015年3月に、日本語訳が出ています。

日本語版
英語版

例えば、2014年末時の世界株式市場の分布。

下は、主要国における産業セクターのウエイト表です。

投資ポートフォリオ作りのご参考になればと思います。

対米不動産投資家の中山道子です。

２０１５年ゴールデンウイーク中に、ボルティモア暴動の結果としてか、関係警察官６人が起訴されました。

これは、警察に逮捕されたエディー・グレイ（２５歳）さんが、署に搬送中に、車の中で死亡をしたということがきっかけ。いわゆる、警察によるBRUTALITY（暴行）問題の一環と認識され、抗議行動が激化し、州知事による非常事態宣言が下され、なんと州兵が１，５００人動員される事態になったということです。

平和的なデモも行われていた反面、警官に対する投石の他、放火、略奪などが行われ、何十人もの逮捕者が出たと報道されました。

しかし、今回は、地元の暴徒に対し、全米ネチズンの目は、とても冷たいのが特徴。

対米不動産投資家中山道子です。

今日は、２０１５年メーデー。中国では、「労働節」と呼び、ちまきを食べるそうですので、本格的なものではありませんが、もち米を仕込みました、、、汗

海外に居住するときには、一番心配なのが、医療問題ですね。我が家は、今のところ、幸いなことに、たいした病気や怪我はなく過ごしてきていますが、今日は、お休みでもあり、対米不動産事情ではなく、我が地元、「中国一地方都市の医療事情」をご紹介してみます。

対米不動産投資家の中山道子です。今日たまたま見たニュースに、「ああ、これ、ブログに書かなくちゃと思ってたんだよね」。

それが、「マリファナ合法化、米国人の過半数が、賛成」とのFOXの調査結果。報道は、こちらから。米国人にとっては、同性婚の次のビッグな論点です。

関連する日本語の報道に、こういうよい記事がありました。さすが週刊ダイヤモンド。

米国で広がるマリファナ合法化の動き
――ブルッキングス研究所シニアフェロー
ウィリアム・ガルストン氏が語る本当の理由

唯一文句をつけるとしたら、この記事、人種問題には、言及していませんね。

たぶん、記者が、そこまで盛り込むと、てんこ盛りになりすぎてしまうと、判断したのかもしれません。ひょっとすると、そこまで、インタビュアーが追いついていない？

そう、マリファナ合法化問題は、人種、階級問題なんです。

対米不動産投資家の中山道子です。

私がこのブログを始めた2007年と比べても、日本社会も、どんどん「国際化」が表面化してきました。20世紀にも、朝鮮籍の人の流入があったりで、別段、均質社会だったとは思わないのですが、最近の国際化は、植民地戦争ではなく、ビジネス由来。今後、こうした平和なやり取りがどんどん発展していってほしいですね。

そうした中、中国人の方々については、「マナーが悪い」と、対応する現場は悩まれていると見聞きしますが、欧米人は、「こっちこそ、日本の粗悪品、コピー品に悩まされた時期を経由して、日本人のバブリーな農協ツアーやブランド爆買い、ランドマーク的な不動産の買い付けにも付き合った。しかも、調子が悪くなった日本人が出て行った後の始末までした。歴史がめぐってるだけ。ビジネスはビジネスだよ。」と思っています。

私も、海外と日本を行き来しながら、成長したので、子供のとき、内外で、日本人のマナーが取りざたされて、我が日本が恥ずかしかったころのことを、体で覚えています。

十分さかのぼれば、どのお国、民族も、きっと、ご同様。中国が世界一をぶっちぎっていた時代には、日本は辺境、ヨーロッパも後進国でした。進歩、文化交流というのは、お互いこの繰り返しなのかなと、、、、

さて、そんなわけで、今日のテーマは、「これも、日本だけじゃなかったよ」。

実は、最近、WSJが、EXPAT（海外赴任族）というアングルで、ブログ形式で、新部門を発足させました。

WSJ EXPAT For Global Nomads Everywhere

というセクションで、これが、私なんかの立場（かっこよく言えば「グローバルノーマッド」）の人間には興味深い記事が目白押し。

今日読んだのは、「帰国した者の憂鬱」に関する記事。日本では、昔から、「帰国子女の適応にあたっての課題」として、広く知られてきたイシューです。

Repatriation Blues: Expats Struggle With the Dark Side of Coming Home

いわく、

「海外帰りの米国人ママ、”どうして子供のサッカークラブで、他の親御さんが電話をくれないのか、わからない。友達ができないんです。”」（ボストン郊外）

「パリでフランス語が流暢になったカナダ人の子供、学校では英語アクセントのフランス語しかしゃべろうとしなくなってしまった。目立つのがいやだったのだという。」

「海外育ちであることを先生に隠していた子供、米国の地理や貨幣の知識がないことを親子ともに責められる。”面倒がいやで言いたくなかったの”」（バージニア）

と、どのケースをとっても、おお。まるで日本！

しかも、カナダでは、フランス語は第二言語ではないですか？　パリ仕込みのアクセントだと、アングロ・カナダでは、学校で浮くんですね？？

これまで、「日本人の社会は閉鎖的なので、こういうことが起こるのだ。日本人よ、もっと国際化しなくては」とよく言われてきましたが、実は、「多様性あふれる社会のモデルだと思われてきた北米でも、起こっている問題」らしいですね。

《今日2015年4月26日には、ネパールのカトマンズで大規模地震があったということを速報で知りました。1,000人単位の被害者がでた状況だそうで、私も、昔、ネパールに仕事によく行っていて、知り合いもいます。今回の被災に対し、一人でも多くの現場の方々のご無事をお祈りし、セーブザチルドレンジャパン経由で、些少の寄付をいたしました。》

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

中国のネット規制は、万里の長城（Great Wall of China）をもじって、グレートウオールと呼ばれており、例えば、フェイスブックやツイッター、ユーチューブ、ワードプレス、グーグルドライブなど、いずれも、普通の状態では、アクセスできません。

他方、中国国内ネット環境は、ある意味、「悪い子」天国。オンラインで、閲覧だけなら無料で本が一冊丸々読めるサイトなど、コンテンツは、ダダ漏れ、無法状態です。

朱に染まった私は、そんな中、しばらく前に出たばかりでほしかった英語の投資本を一冊、昨日一日かけて、無料でオンライン上、読んでいましたが、そのときふと思ったことが、このインフレの問題。

この記事は、こちらの記事「任意売却は3歩進んで2歩下がる」の後編です。

対米不動産投資家の中山です。私たちのグループは、「銀行がらみの焦げ付き案件」を要修理のまま購入することが多いですが、この場合、売主関係が複雑で、契約合意がおじゃんになることも、結構な割合であります。

この前だめになったのはこの物件。理由はどういうものかというと、、、

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

中国では、湾岸部の都市に住んでいますが、中国人って、直近、文化的な鎖国の時代を経験しているのに、どうしてこんなにインターナショナルなんだろうと不思議に思います。

ここは北京でも香港でもないのに、子供の友達のご家族は、実に国際的。

まず、アッパーの方々は、大体、中国籍ではありません。中国生まれで、今中国で働くことが便利でも、国籍だけ違うのです。すごく政治的にコネのある方々は、中国籍と外国籍を両方持っています。（本来はNG）

夫婦とも中国生まれの大富豪のあるご夫婦は、ご主人が、中国籍、奥さんと子供たちがNZランド籍。本当の金持ちは、米国市民権の国際課税を嫌い、そうした追求をされない国を選んでいます。このご一家は、実際には今中国でのビジネスが大変うまくいっており、政治経済が安定している限り、子供の教育や老後以外の観点では、家族移住は、ほぼ考えていないでしょう。

別のお知り合いは、カナダ。対日貿易していたようですが、日本貿易が儲からなくなり、40代ではやばやリタイア。子供が中学生になるのを機に、バンクーバーに買ってある家に、引っ越す覚悟を決めたそうです。英語より日本語のほうが堪能でも、ここで日本に引っ越さないのが、なんともですよね、、、

子供の小学校で知り合いになったあるご一家は、「お母さんが、ブラジルで働いている」ということで、お父さんが、お子さんを中国でお一人で面倒を見ていましたが、3年生になる前に、あちらに行ってしまいました。

対米不動産投資家中山道子です。

米国の貧困の問題については、私もたくさん書いてきました。弱小海外不動産投資家にとっては、アッパー米国市場は、「高嶺の花」。気をつけないと、貧困ビジネスになりかねないのですが、そうすると、管理、メンテナンスが、大変です。

2015年4月20日、ネットで面白い記事を見ました。

｢貧困大国｣アメリカは､衰退していくのか
人気エコノミスト中原圭介氏に聞く
三井 智映子 ：フィスコリサーチレポーター」

という記事で、充実して読み応えがあると思いました。

しかし、記事に欠けていると思ったのが、この論点。

「米国が、貧困大国なら、日本は、何なんですか？｝

2015年4月15日の昨日は、米国主要都市中心に、世界的に、ファーストフード産業に従事する労働者を中心として、賃金引き上げのデモンストレーションが同時展開されたと報道されました。

ファストフード:世界同時　賃上げ１５００円アピール

多くの方は、なぜ、4月15日に？

と思われたかもしれません。4月15日は、米国で、確定申告の最終日。この日が選ばれたのは、

「所得格差問題に焦点を合わせてもらうこと、また、こうした低所得層が、就業していながらも、生活を支えるために、政府による福祉の世話にならざるを得ない」

という事実、つまり、国民の税金を使って、ファーストフードや介護に従事する労働者を策することで、営利を得るビジネスモデルを助成しているという皮肉な状況をアピールするために、「この日」だったのです。

また、米国では、ファーストフードだけではなく、介護、小売店など、広い業界で、同様の事情があり、これらの立場からの参加もありました。

対米不動産投資家中山道子です。

私は、単発的なコンサルティングもやっております。詳細は、こちらのページからご覧ください。

有料メニュー　【５０分電話会議】

法律紛争になってしまっているような場合などは、扱いきれませんが、なんとなくブレインストーミングがほしいときに、いろいろ整理をしたり、関連情報をご提供したりといった形で、いわば、「いつも、対米不動産投資着手にあたってのセミナーでお話していることを、カスタム的に、お役に立つ限りでピックアップしてお話しする」ことができると思います。

今日は、そのような具体例を。

相談者様は、日本在住で、今回、ご一家で米国へご転勤。長期滞在が予測されるので、それにあたり、与信の問題含め、賃貸するべきか、買ってしまうか、といったことにつき、米国の事情を前提に、コンサルティングをご希望されました。

対米不動産投資家の中山道子です。

このブログは、米国居住の方や行き来される方も多くごらんいただいています。お子さんを米国の大学に進学させようとされている方に、ご参考になればと思い、自分の個人的な関心から、昨日今日読んでいた米国の最新教育論の動向の一端をご紹介しようと思います。

それは、ずばり、「有名校の価値」。アイビーリーグの位置づけです。

対米不動産投資家の中山道子です。米国では、カルフォルニアなんかは、いわゆる売主が困った状態にある「困窮物件（DISTRESSED　PROPERTY）」の比率は、少なくなっていると感じられると思います（実態はそうでもありませんが、それはまた別に）が、私たちは、中西部が拠点なので、依然、投資は、銀行債権処理がらみが多いです。

それらの種類には、簡単には以下があります。

SHORT SALE　＝　任意売却。滞納が始まり、売主が銀行と一緒に債務処理のため、物件を売ろうとしている。

AUCTION　＝　銀行の債権を誰かが買ってくれるか、裁判所やシェリフ（Sheriff, 執行官）が主導となり、競売にかける。

BANK　REO　＝　オークションで誰も入札がないと、銀行名義になる。

携帯によるアクセスが現在増えているので、携帯対応しました。

2015年4月2日現在、携帯でアクセスされると、自動的に携帯仕様表示になります。パソコンでアクセスされる場合は、これまでどおりです。

「文章が長いので、携帯ではなく、PCで読んでいるよ」とおっしゃってくださった方もおいでです。メルマガは携帯ショートメール対応はできておりませんので、デバイスでご覧になる場合は、GMAILなどでご登録くださいませ。

キャンペーンの一環で、対米不動産投資着手に当たってご利用いただける「リサーチ方法についての無料レポート」を公開しました。

こちらから　無料レポートダウンロードURLへ。

簡単に読み流せるように、量は少なくしてありますが、きっと、「知らなかった！」という内容があると思います。

この春の有料のパソコンセミナーでも話せなかったノウハウが入っています。ぜひ、ご請求をお忘れにならないで！

今回の投資案件概要

＞　お客様が、2014年8月に、9万5,000ドルを融資
＞　条件は1年目標で、金利は年率12％
＞　プロジェクトは、「現地の投資家が物件を修理し、賃貸する」
＞　物件は、4万5,000ドルで買った4ベッドルーム2.5バスルーム
＞　大規模修理して、５BR2.5BAに
＞　エグジットは、通常の金融機関でのリファイナンス。

今回、「物件が無事修理が終わり、テナントがついた」という中間報告が届きました。銀行は、通常、テナントがついてから数ヶ月たってからということを長期融資の条件にしますので、スケジュール通り、夏前に、エグジットできそうです。

テナントさんは、福祉受給の方（セクション８、政府家賃補助）が決まりました。

シカゴの現地では、福祉受給者を入居させる際には、常識が通じない人が入ると怖いので、ここでは、一般公開しませんが、管理会社や普通の業者さんに任せず、相当なプロセスを経て、幾重にも独自審査をしています。このプロセスを経ないと、福祉受給者のテナントさんは、「受給権があるから家賃は確実」というだけでは、やはり、なかなか、厳しいです。

エリアによるかもしれませんが、シカゴ南部の低所得者層の居住振りを、ご覧ください。毎回、関係者一同、首をかしげながら、仕上げています。。。。

どうして首を傾げているかというと、、、

2007年から対米不動産投資についてのこのブログを運営している中山道子です。《この記事は、2015年3月に手を入れました。2015年現在、「銀行関連の債権処理物件の数」は、これを当初書いた2012年と比べ、平常化しつつあり、2015年1月次の全取引における比率は、11%でした。2015年3月30日追記》

今日は、イマドキの修理について、見てみましょう。2012年の現在、多くの「お買い得物件」というのは、要修理が必要な状態。

これを、

現状有姿、as is

といいます。

対米不動産投資家の中山道子です。

サイトにGOOGLE ANALYTICSという「サイト来訪者分析ツール」を導入し、使い勝手がよいため、最近、これを調べるのが暗い日課になっております。そう、私は、ギーク志向が（ちょっとだけ）あるマーケッター。

今日は、このサイトに来てくださっている皆様に、「ここがどんなサイトなのか」を、属性分析から、お伝えしてみたいと思います。

まずは、国別。やはり、日本が７８％で、圧倒的に多いです。

数日前に、「現在、多くの都市で、賃料が高くなりすぎているために、全米不動産協会が、新築の必要性を主張した」というお話をご紹介しました。同時に、別の記事で、賃貸人の所得状況の一般的傾向について、言及しました。この記事は、これらの記事に対するフォローアップです。

家賃相場に異変？　所得の値上がりが、家賃高騰についていかないと、全米不動産協会が、悲鳴！

あなたの賃借人は、もう家賃が払えなくなっているかもしれない！

これらの記事からわかることは、以下の通り。

一般的な賃貸人層の所得の中央値は、2万5,000ドル前後であること。そのことから、「所得の3割」の家賃は、625ドルとなること。それに対し、一般的な家賃の中央値は、直近、連邦上、760ドルに上っていること。

不動産価格が低迷した時期も、逆に、賃貸需要は変わらず、過去の賃料は、インフレ以上の値上がりを記録してきました。その間、これらの背景を前提に、最も衝撃的な事実が、同時にここ2年ほどの間に明らかになっています。

それは何かというと、

貧困の定義とは何か。

貧困は、POVERTY。しかし、ここで取り上げたいのは、英単語の問題ではなく、米国の政治制度の問題です。連邦制を採用する米国では、基準は、通常、連邦の統計局が定める「貧困」の基準を採用します。

《2015年3月23日　リー・クアン・ユー元シンガポール首相のご冥福をお祈りします。この記事は、最初、2014年4月10日に投稿しました。》

対米不動産投資家の中山道子です。今、中国に住んでいるのですが、「どうしてまた？」と、毎回、聞かれます。

やはり、人間、子供ができると、考え方が変わるのでしょうね。子供が小学生になったとき、「子供は、どんな将来を送るのかな？」と統計を見ながら、思ったことが、第一の理由だと思います。

対米不動産投資家中山道子です。実は私は、３年前から、賃貸目的での投資物件の購入はあまり薦めていません。テナント層の劣化状況が、生じてきている気がしていたのです。

《そんなわけで、現在、私自身は、今、「短期融資による高利回り戦略」に特化しています。ご関心がある方は、こちらをどうぞ。》

これは、日本での不動産賃貸業がある程度成功され、海外進出を試みようとする方が増えている中、「活路を求めている」方には、衝撃情報となってしまうかもしれませんが、、、

2015年になって、ようやく、全米不動産協会からも、こうした状況を危惧する声が出てくるようになりました。

お子さんの教育にあたり、米国における大学教育を検討されている方が、私の周囲にも増えています。

まだお子さんが小さい方は、そうしたことを検討されていても、実際の段取りをご存じない場合も。

過去に、大学の学費関係の記事を書いたこともありますが、ここで、まとめをしておこうかと思います。米国居住が長い方にとっては、自明のことばかりかと思います。

大切なのは、「老後」と「教育」と両方の問題について事前に検討を進めていくこと。

「投資家」生活においては、「生活費（教育費を含む）」、「老後の計画」、「投資計画」の3つの柱のバランスを考える必要があります。すべてにおいて、必要なのは、「事前のリサーチ」と「計画性」。

これをしない限りは、いつまでたっても、「いつになったらリタイアできるんだろうか？」「どうしてこんなことになってしまったのだろうか？」といった悩みから開放されないでしょう。

初心者の方のご相談に乗る際に、時々思うことがあります。昔の私もそうだったのですが、それは、「按配がわからない」という悩みです。ちょっと反感を買うかもしれないのですが、、、

「すべてがうまくいってほしい症候群」は、こんな感じです。

全米不動産協会で、直近、2009年から2014年までの6年間の間に、「賃借人層の賃金の変化と家賃の上昇の対比」を調べるリサーチが発表されていますので、ご紹介します。正直、その結論である「新築が足りないからだ」に、びっくりしました。

昨日、「将来、米国へ、リタイヤ・移住する予定がある」というご相談者様とお話をする機会がありました。係累はないので、エリアは、ご自身の好きなところ、どこでもかまわないということでした。

その際の生活設計の目安として、簡単ですが、便利なツールがありますので、ご紹介しておきます。

日本でも、「ビッグマック指数」などといって、「マクドナルドのビックバーガーが、都市毎にいくらか」ということが報道で取り上げられる場合がありますが、米国では、転勤などのとき、利用するのが、

Cost of living

についてのオンラインのインタアクティブ計算機です。

もう1週間以上たってしまったので、タイムリーでなくなったかもしれませんが、私も好きな著者、「資産100万ドル以上の資産層の研究」の草分け、トマス・Ｊ・スタンリー氏が、71歳で、アトランタで、2015年2月28日に、自動車事故で死亡されたということです。

ブログはいつも読んでいるので、訃報は、ブログで知り、「高齢ゆえ？」と思いましたが、実は、追突事故だったようです。

影響力のあった本なので、ニューヨークタイムズをはじめ、いくつかの新聞で、記事がかかれました。また、彼は、大学で教鞭をとっていたので、そうした記事には、コメント欄で、「先生ありがとう。授業を聞いて、地味な生活を送り、アーリーリタイヤすることに成功しました」といった元学生のかたがたの声もちらほら。

NYTの記事についた読者コメントのひとつ。

《大意：　30年以上前に、先生が教鞭をとるジョージア州立大学で、富裕層に対するマーケッティングの授業を受け、夫に、ずっとその話をしてきました。先生が本を出す前から、質素な生活を心がけ、50台でリタイヤできました。地味な中古車にずっと乗り続けていますが、二度と働く必要はなく、海外旅行も自由にできます。多くの人の生活を変えた先生に、感謝。ご冥福をお祈りします。》

記事自体は、こちらから。

Paying Tribute to Thomas Stanley and His ‘Millionaire Next Door’

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国は、生活費が安く、小学生の子供にとっては、教育に対する費用対効果が高いと思うので、今の私たちにとっては最適と考え、ここ数年住んでいます。

意識の高い方は、シンガポールやジョホルバールに住まれるんでしょうが、私は「セミリタイヤ投資家」なので、子供の教育だろうとなんだろうと、固定費削減と費用対効果を追求して生きています（笑）。

中国の算数の教育レベルは、シンガポールより高いですし（我が子は中の下ですが）、中国語と英語のバイリンガル教育機関も選び放題で（うちは中国語に専念させてますが）、しつこいですが、大体似たようなことができて、すべてシンガポールより安いのです。（2015年現在、今、中国での生活費は、私立に行かせ、メイドさんも雇って、年間200万以下です。）

ということで、今日は、「年率換算で、42%になった投資例」です。皆さん、「うそだろっ！」「怪しい」と突っ込んでいますね。。。汗　今、この瞬間、ネオヒルズ族、○沢翼より怪しい私。いつも、「投資は堅実に」「警戒して」とか偉そうに言っているのに、と思われた方もおいでかもしれません、、大汗

下は、該当案件の目論見書の一部です。「ナプキンの裏」レベル、、、いや、急ぎ案件だったもので。。。

《2015年３月４日付　下の記事は、２０１２年の１２月に投稿しました。依然、初級者が、カモにされる話が多いので、最近の読者様向けのご参考に、アップしなおしてみます。読み直してみましたが、あまり整理されておらず、申し訳ありませんが、今余り時間がなくて。２０１５年現在、米国不動産投資のための商業ローンは、外国人には、あまり出ません。最近よく聞く例で、減価償却を目標に、（商業）ローンによる借り換えを想定し、短期の売主ファイナンス契約を組まれる方に相談されることがありますが、現実には、成功するとは限らない戦略だと思います。こうなればいいといった思い込みで投資をするのは、やめましょう。》

私自身、気がつくと、不動産投資自体を米国ではじめたのは、すでに10年以上前。当時は、

■日本で起業したばかりで、日本の銀行の門をたたく勇気もなく
■米ドルベースの小規模の輸入業に携わっていて米ドルが魅力的に
■ビジネスの年金として

米国不動産投資を始めたのでした。バブルだったので、最初の2軒はポンと2年で倍になり、「すごいところだな」と思ったのが、始まりなのですが、その後、失敗などもして、そうした経験を乗り越えながら、コンサルもするにいたりました。

投資のスタイル自体を変えながら、今に至っており、不動産が好きなので、楽しいといえば楽しいですが、やはり、その間には、人に言ったら笑われるレベルのお間抜け失敗を経験し、このブログでも、「ネタ」になってしまったという嬉し悲しい過去があります。

このブログも、気がついたら、2007年からということで、結構な年数がたちました。

その間には、「最初は、自分の失敗ネタ」が多かったのが、最近は、「これはまずいです」というようなお話を、する機会も生じています。

最近の私は、不動産とは関係なく、フェイスブックをやっていたりするのですが、ただ、フェイスブック上で、不動産投資英語勉強会というページを主催しており、そこで、この前、気になったことがあるので、ご注意。

下が、そのときのやり取りのスクリーンショットで、相手の方のアイコンや実名は、消してあります。また、現在、このポストはごらんになることができません。

２０１５年２月に、

京都
大阪
東京新宿
東京表参道

でセミナーを展開せていただいておりますが、熱心な皆様との交流に感激しております。参加者様がそれぞれに真剣に投資着手などされており、正直言って、私のような零細の投資家にはかなわないような規模の方も、熱心にメモを取って質問してくださり、恐縮するばかり。

こちらで、皆様のお声を、順不同、差しさわりのない範囲で、ご紹介させてください。一部、お客様の個人事情に触れる部分を編集するなどさせていただいております。

お写真は、２０１５年２月１１日の東京新宿セミナーからです。

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こんにちは。
横須賀のSです。

先日はセミナーをありがとうございました。

ところどころに笑いもあり、あっという間の三時間でした。

自分は今回のセミナーが初めてではなかったのですが、復習として為になったし、なんとなく疑問に思っていたオーナーズ・ローンのお話なども伺えて本当によかったです。

ブログ、メールやスカイプからも充分、お人柄は伝わるのですが、やはり実際にお会いできると嬉しいです。さらに親しみが増します。

セミナー後のコーヒーをご一緒したかったのですが、子どもを引き取る時間の関係で、帰ってきたのが残念でした。今後の展望のようなお話をもっと伺いたかったです。

帰ってきてから主人と相談しまして、今、お世話になっている分がクローズしたら、いくらか足して10万ドル再融資をお願いしたいと思います。ではでは、あと数日の日本滞在を楽しんでくださいませ。

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6日訂正「16階レストランは土曜日は営業しておりません。7日は、3時半から5時45分まで、１階でコーヒーでもご一緒にいかがですか。私のご案内ミスでお詫びします。

＜このセミナーは、3時半から、産業創造館の1Fシアトルズベストで、軽く、懇親の場として、待機しております。私のご紹介している短期融資投資案件ご経験者もご参加されますので、そうしたスタイルの投資にご関心のある方は、懇親の場もご利用ください。＞

対米不動産投資パソコンセミナーを大阪で開催いたします。ご検討ください。また、６日金曜日午前中に、週末がご不便な方向けに、京都でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよいほうにお運びください。

内容　ＰＣ実践！対米不動産投資入門セミナー
日時　２月７日土曜日18:15PM - 21:15PM（休憩含）
場所　大阪産業創業館パソコン実習室
定員　２４名様
費用　１万５，４００円

画像は、２０１４年５月東京ＰＣセミナーの模様です

対米不動産投資家の中山道子です。

2月のセミナーですが、おかげさまをもちまして、

＞2015年2月12日平日木曜日の東京セミナーは、満席を持ちまして、締め切りとさせていただきました。

6日の京都、12日の東京は、それぞれ、平日セミナーで、ご自身のPCを持ち込んでいただき、WIFIをご利用の上、操作していただく方式です。ご自身のPCとWIFIの接続保証は、私のほうでは、出来ませんので、もし、不都合があっても、情報セミナーである性質上、返金対応は出来ません。ご理解ください。

東京は、今回、満室となり、多少窮屈な可能性がありますが、お譲り合いください。

2月6日京都セミナー　最少人数のため、今回、きめ細かな個別対応が可能です
2月7日土曜大阪セミナー　
2月11日祝日東京セミナー

へのご参加を直前まで、お待ちします。該当ページで、締め切りになっていなければ、当日朝までお申し込みをお受けできます。ご参加表明後、支払いページをプリントアウトして、会場にお持ちください。

対米不動産投資の中山道子です。

昨日、「海外の不動産相続は、大変な手間ですよ」という記事を書きましたところ（こちらから）、SNSで、不動産業者さんから、こんなコメントを、頂戴しました。

：：：：：
相続関係のセミナーを受けたとき、資産税に強い税理士さんが、海外に資産移せば国税に見つからないと軽く考えハワイに別荘とか買って困ってる方が沢山いると言ってました。
：：：：：

2015年の今、こんなことを考えられる方はいないと思いますが、具体的に、どういう流れで掌握されるかを、ここで一応ご説明しておきます。

対米不動産投資家の中山道子です。

今、2015年2月セミナーのために、参加者様とのやり取りが始まっています。今年の企画として、セミナープレメールを特に充実させ、個別のご質問も、プレメールで、ばしばしお答えしております。

今日は、こんなメールが。

《私はカリフォルニアに一軒投資用物件を持っております。》

対米不動産投資家の中山道子です。今週は、素敵なメールを読者様から頂戴しましたので、ご紹介したいと思います。

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お世辞でなく貴ブログは、私が定期的にチェックするHPの五指に入ります。

『投資家志願者が、普通の生活をしてはいけないこれだけの理由』エントリーの「借金がある方は、まずは、それを返済するまで、飲み会どころか、そもそも、タバコをすったり、缶コーヒーを買うなど、普通の人間がするだろうと思うような”常識的な消費行動”をとってはいけません。借金がなくても、こういうことは、「しなくて済めば、それに越したことのない」行動です。」、金言として胸に刻んでおります（ちょっと大袈裟ですが。独身男ですが昼食は十五年以上手作り弁当です）。

資金もないのでしばらくは東京の不動産に注力しますが、いずれセミナー等でお目にかかるかもしれません。その節はよろしくお願いします。

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こんにちは。世の中には、詐欺というものがたくさんあり、これは、投資失敗とは別のカテゴリー。

ちょうど、今日は「カンボジア不動産投資詐欺」が関係者逮捕や立件に持ち込めた、というニュースを、関係の弁護士先生のSNSでの勝利宣言で拝見し、心の中で、拍手しました。弁護団は、ほぼ、手弁当だったということ。頭が下がります。

「アメリカ不動産のサイト」ですが、少し距離があるほうが、物言いしやすいところもあります。まずは、読売新聞の報道を拝見させていただきましょう。

カンボジア不動産への投資名目詐欺、１３人逮捕

「カンボジアの不動産への投資名目で現金をだまし取ったなどとして、神奈川、北海道など１３道県警の合同捜査本部は２８日、「ＦＩＲＳＴ不動産」元社長の米沢靖之容疑者（５４）（福岡市西区）ら男女１３人を詐欺容疑などで逮捕した。」

＞＞　ロバート・アレンさんは、最近、アジア講演ツアーをいろいろされているそうです。すばらしいことですが、彼の資産は、不動産投資ではなく、セミナービジネスにより築かれていると思ったほうが早いです。モチベーションを与えてくれる存在として、位置づけましょう。そうしないと、「彼の言っていることが、できるのか？」と誤解してしまい、自分自身が、やけどします。＜＜

中山様、

はじめまして。都内の不動産会社勤務のアラフォーのMと申します。
ブログやメルマガ、いつも興味深く拝見しております。

様々な情報を調べているうちに、米国不動産に興味を持つようになってきた昨今です。
ここでローンについて質問がございます。日本の場合ですと、地銀などのアパートローン利用によるハイレバ投資が可能で、銀行によっては購入金額の90%以上、場合によっては100%ちかくローンを出してくれ、自己資金が非常に少なくて済む場合があります。

少し調べたところ、アメリカではそこまでハイレバのローンを提供する金融機関はあまりないようです。ただロバート・アレンがnothing downに関して、様々な手法を組み合わせることで自己資金を非常に少なくできる、と言っております。

《この記事は、2011年公開し、2015年1月27日手直し更新しました》

アメリカ不動産遠隔投資コンサルタントの中山道子です。今急に思いつきましたが、遠隔と二文字入れると、私のやっていることがわかりやすいかも？？

さて、今日は、よく聞かれるトピックについてお話をいたします。まず、multi family（マルチファミリー。米語流の発音だと、マルタイ・ファミリーと発音します）案件について。

普通の一軒家に対し、muti family案件というのは、日本で一般に「アパート」と認識されている種類の物件、つまり複数世帯案件です。

その前に、まず、日本人には異質ながら、重要な整理点がひとつ。

米国では、residential property と評価される multi family は、2-4室（two to four units）まで。5室からは、「商業案件＝commercial real estate/property」と評価されるのです。

どう違うんだというと、決定的に違うのが、融資。

対米不動産投資家の中山道子です。

最近、米国の「都市研究」が熱いです。この週末は、そちらの勉強を少し。。。

こういうことの情報収集のメインにしているウエブサイトは、ブルッキングス研究所のもの。

ここは、米国で最も影響力の有る中道派シンクタンクとして左派からも右派からも一目置かれているので、ここのサイトをウオッチングしていると、

　＞　話題の研究のレビューが読めたり
　＞　最新データのまとめが要領よく見られたり

します。

不動産を購入する際には、いくつもの保険が必要になります。通常、以下の３つでしょう。

＞　タイトル・インシュアランス　名義に傷がないことを確保するため。
＞　火災等保険　家屋に対する窃盗強盗による損害も通常入ります。地震、テロは特約。
＞　ホーム・ワランティ保険　通常は基本建築の一部でない家電等の修理保険

今日は、ホーム・ワランティ保険についてご説明をします。日本ではあまり聞かない制度なので、戸惑われることが有るかと思います。

対米不動産投資家の中山道子です。

お客様が、2014年6月以来、22万7,000ドルを投資してくださっていた下の物件。物件に売却をかけるための掲載しばらく前に、インテリア、大丈夫かなあ？という記事を、書きました。

関連記事↓

男性脳！女性脳！　不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？　前編
男性脳！女性脳！　不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？　後編

9月6日に掲載し、最初の価格は、55万ドル。それに対し、冬になっても、多数の内見者は来続けていたのですが、購入の買い付け証明が、なかなか来なかったので、少し値下げをし、結局、$529,000というオファーに対し、手を打った、決済は、40日後で合意をしたということです。

私のご紹介したお客様は、このプロジェクトに、22万7,000ドルを、年率12%で融資し、大体、270日ちょっとですので、2万ドル強の金利リターンが生じます。

この物件は、あちらの当初の計画では、要修理の現状有姿状態で、購入価格23万ドル、修理に7万ドルが計上されていました。当方は、物件購入価格の融資だけを申し込まれたので、修理代が最終的にいくらかかったのかなどは関知していませんが、プロジェクトが大きければ、利益率が同じでも、残る額は、大きくなりますので、融資を受けた地元の業者さんも、喜んでいます。

売買契約が成立しても、決済には結構時間がかかるので、2月末目標ですが、たぶん、3月にずれ込むでしょう。自宅として住まれるわけなので、購入者は、融資を受けての購入ですが、最近の銀行は、重箱の隅をつつくような要求をたくさんします。

もちろん、場合により、購入希望者に融資が成立しなかったなど（急な発病や失業など）、ご破談になる可能性もゼロではありません。

しかし、今の段階では、とりあえず、普通に行けば、プロジェクトの山は、8割方、山頂は見えていると思っていいと思います。よかったです。

対米不動産投資家の中山道子です。

2012年の本で、すでに翻訳されているので、ご存知の方も多いかもしれませんが、米国の人口動態に関連し「高学歴の人間の動きをウオッチングすると」という視点から書かれたのが、

Enriko Moretti, The New Geography of Jobs

日本語の翻訳は、さらにぶっちゃけのタイトル。

対米不動産投資家の中山道子です。

私の米国不動産投資家生活も、もう13年目となりました。コンサルティングをはじめてからは、9年目です。このブログは、2007年開始なので、8年目。本当にありがたいことですね。

長くがんばれば、なんでも格好が付くようになるものだなあ。私の偽らざる実感です。

この間に、海外不動産投資を薦める周囲の日本人向けビジネスのアクターたちも、見渡せば、大きく様変わりしていきました。平たく言えば、皆さん、結構、つぶれたり、撤退したりして、去っていくのです。

米国の中で見ても、本場の不動産グルー（GURU、先生）の勢力図自体、入れ替わりが激しく、いちいちついていけません。

この間、一投資家の立場で、大過なく過ごせてきたのは、本当に運がいいことだと感じます。ただし、「継続は、力なり」は確かですが、お稽古と異なり、投資の場合は、資金が底を付いてしまっては、がんばり続けられません。

2015年2月のセミナー参加表明者様が増えるにつけ、私のほうも、プレメールを開始しました。

私のこれまで開発したセミナー内容は、米国不動産関係の概要を理解していただくために、いくつかのトピックに分かれます。

＞　パソコンで米国不動産リサーチをする実践的方法を学ぶセミナー
＞　米国不動産投資入門セミナー
＞　建物検査セミナー
＞　融資セミナー

など。いずれも、時期や内容がそれぞれで、時間的な関係もありますし、融資のように、「今は話してもあまり内容がない」状況の場合もあります。

この2015年2月の東京大阪京都セミナーは、パソコンセミナーだけなのですが、それだと、理解できない基本的な部分も出てきてしまうので、プレメールで、多少、不動産市場のあり方の話もし始めました。

予定は、
2月6日京都平日セミナー
2月7日大阪土曜日夜セミナー
2月11日東京祝日午後セミナー
2月12日東京平日午前セミナー

となっております。下のバナーをクリックして詳細をご覧ください。

そして、昨日のセミナー向けプレメールに対しては、下のお便りを、ある受講者様から頂戴しました。

＞中山様

＞事前に基礎知識を教えていただきありがとうございます。
＞限られた時間でセミナーを有効にするための配慮ありがとうございます。

しばらく前に、フェイスブックの不動産英語勉強会に投稿した記事です。ブログでは、紹介したことがなかったことに思い至りました。2014年7月の話ですね。

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今日は、久しぶりの　ＤＯＯＲ　ＫＮＯＣＫＩＮＧ。ドアノッキングとは、日本式にいえば、アポなしの泥足訪問営業のことです。

《2012年の記事を2015年1月20日に加筆訂正しました》

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

ご関心がある方は、まずは、私の無料メルマガへご登録ください（各記事の末尾にスクロールしていただければ登録できます）。

米国不動産取引において、名義書き換えに重要な役割を演じるのが、タイトル・インシュアランス。今日は、この用語をご説明します。

アメリカでは、日本と違い、物件購入時に、物件の名義に瑕疵がないことを調査（title search、タイトルサーチといいます）したのちに、名義保険というものが購入できます。通常、コストは、数百ドルからで、物件の価格が、保証額の最大額になるので、高級な物件ほど、タイトル・インシュアランスは、高額になります。

州にもよるでしょうが、例えば、２０万ドルくらいの物件のタイトルインシュアランスは、１，０００ドル台くらいになるでしょう。

この場合、買主が希望するように、万全な名義書き換えが担保できなかった場合に、保険がカバーしてくれるリスク補填額の上限は、決済価格となるのです。

というのは、権原保険は、「決済時」以外は、購入できないからです。（タイトルサーチ自体は、有料で、随時、可能です。）

他方、保険は、購入後、何十年たっても、売却するまで、または、売却後のトラブルについても、有効です。また、一応保険会社が、全国レベルで名義問題のサーチを掛けたという調査をしてもらうということに意味があるのであって、保険にＯＫが出ること自体が、重要なのであって、補償金額自体は、多くの場合、そこまで決定的な問題ではないともいえるかと思います。

スイス中央銀行が、ユーロへの連動をやめると公開し、FX関係者は、大打撃！

今日の日経オンラインのアップデートによると、

マネックス、未回収金１億6000万円　スイスフラン急騰で

そんなニュースもなんのその、今日、2月のセミナー参加者様向けに、うちうちの大変ローカルなメルマガを書いていたら（タイトルは、「弁護士には言うなといわれましたが／○○業者アラート」です）、米国在住のお客様から、こんなお便りが。

■■■

大家さんはいろいろ大変なのがわかっているだけに避けたいですし、貯金だとせいぜい0.8％/年くらいしか利子もつかないし、株やオプションでのトレードは、税金のファイルが非常に面倒で避けたいですし、外貨や先物はその点最後のP/Lの税金申告だけでいいので楽なのですが、口座がFDICで保護されてないので、あまりお金を入れられないのですよね。[中山注：米国の預金保護制度]

今回のスイスフランのようなブラックスワンイベント[中山注：めったに起こらない壊滅的事件]があったときに、ブローカーが破産したら戻ってきませんから。。。

2015年の1月17日の今日、ネットで、阪神・淡路大震災20周年であると、遅まきながら学びました。30万人が避難を余儀なくさせられ、死者 : 6,434名、行方不明者 : 3名、負傷者 : 43,792名の戦後最大の被害を出したことを、いまさらながらに、読み直し、かみしめております。

今の段階では、阪神・淡路大震災は、直接の復興支援が必要であるという感じではないようですが、関連して、東日本大震災被害お見舞いの一環として、「福島から私のセミナーにおいでくださるお客様」へは、セミナーを無料ご招待させていただいております。私は不案内でわかりませんが、地元への効果的なご寄付を私に変わってお願いする趣旨です。

福島県にご住所がおありの方は、私のセミナーを、普通にクレジットカードで、ペイパル決済をお済ませください。確認の際、ご住所が福島である場合、お申し込みを受けた上、支払いを全額ご返金しております。（手数料不要）

ミシガンのほうで、11万5,000ドルの投資案件の打診があり、その話は、この前、「年末最後の投資案件」ということで、取り上げました。

「2014年最後の投資案件」

この案件は、以下のめまぐるしいスケジュールで進んでいたのですが、、、

2014年12月30日　案件が私にメールされ、同日処理。1月9日決済予定とのこと。
2014年12月30日　投資相談を頂戴していたお客様に決済日をあわせ、ご案内
2014年12月31日　お客様から、投資可能とのご通知を頂き、借用書等の作成手配
2015年1月9日　　弁護士から書類が到着、月曜日12日決済との告知、お客様送金

対米不動産投資家の中山道子です。

ここ数年、私は、遠隔から管理を必要とする「大家業」ではなく、「高金利で、１年といった短期間の間、不動産を担保に、融資をする」ことをしています。

不動産への抵当権をカタに、年率１２％といった高金利の貸付をするわけですが、米国も、今は低金利。日本とは比べ物になりませんが、普通の自宅ローンなら、与信がいい人は、年率３%台。どういう方が、こういう高金利を欲し、満足しているのでしょうか？

２０１４年は、フランスのトマ・ピケティ教授の《２１世紀の資本》が一世を風靡しましたね。

私自身、全部読めるかわかりませんが、今、英語版を眺めたりしております。米国の最新論調が、確かにこうした傾向を指摘してきたり、彼の指摘に反応していることは、報道や調査の中でも、承知しています。

実は、ネットで、「６，０００円もする」という声を目にし、「そんなに高いのか？」と驚き、調べましたが、ここに、「２１世紀の国力論」を見て取ってしまった私。

どういうことかというと、、、そう。６，０００円も出さないとこの本の日本語版が買えないのは、単に、日本市場がいかにマイナーであるかを示しているからではないかと思われるからなのです。

中産階級の将来はどうなっていくのか？いい就職先は、どこに行ってしまったのか？

最近の米国の議論を少し紹介してみたいと思います。

これは、不動産投資の細かい小手先の話ではなく、米国社会の向かう先、ビッグ・ピクチャーのお話です。

大家になる人は、ぜひ、where would the good tenants go?（今後、いいテナントは、どうやって探していけばいいのか？） と読み替えて、考えてみてください。

この問題、立場によって、いろいろな共感の仕方ができますよね。

私同様、普通に、子供を一人前にしていかなければいけない親として、考えさせられる、という方も多いと思いますし、経営者・人事畑の方は、「求職者は多いけれど、こちらが欲しい少数精鋭の人材は、なかなか、いないんだよなあ。」と、別の意味で、共感されるかもしれません。

まずは、一昔前に、「バイラル・マーケッティング」で一躍有名になったセス・ゴーディン氏の無料小冊子を、引き続き、ご紹介させてください。

：：：：：：：：：：

In 1960, the top ten employers in the U.S. were: GM, AT&T, Ford, GE, U.S. Steel, Sears, A&P, Esso, Bethlehem Steel, and IT&T. Eight of these (not so much Sears and A&P) offered substantial pay and a long-term career to hardworking people who actually made something.

１９６０年には、米国のトップ雇用主企業は、以下の各社だった。

ジェネラル・モーターズ
ATアンドT　
フォード
ジェネラル・エレクトリック
USスティール
シアーズ　（デパート）
AアンドP　（スーパーのチェーン）
エッソ
ベスレヘム・スティール
ITアンドT　（航空関係）

当時、これらのうち、デパートのシアーズと、スーパーのA＆P以外は、製造業が中心で、ペイはそれなりによく、まじめな従業員に対しては、長期雇用を提供していた。

アメリカのオンラインの雑誌で、前読んだ「儲かるお仕事」のひとつに、石油・天然ガス・エンジニアというエリアがありました。

PETROLEUM ENGINEER

その名の通り、天然資源の採掘にかかわる分野で、素人なのでよくわかりませんが、日本の大学なら、地学や資源工学といった分野になるのでしょう。

なかなか、小学生が、「私、大きくなったら、石油採掘したいわ」などと言い出すことはないと思うので、ニッチな世界だと思いますが、スケールが大きくて、夢がありそうな気もします。専門職だから、実際に自分が採掘するわけではないだろうし、、、

私は、実は、石油採掘、油田投資なんて聞くと、毎回、「賭博」（掘って、出るかでないかは当たるも八卦）みたいなものじゃないかなんて、悪いですけど思ってたんですが、そういう業界のあり方に反して？担当するエンジニア職というのは、相当硬い職種らしいのです。

基本給は、6万ドル以上から。平均が、10万ドル、フリーランスのフィーも高いし、トップランクの人は、20万ドル以上。

もちろん、きっと採掘所に張り付きだったりするんでしょうし、それなりに苦労があるのだと思いますが、私が面白いと思ったのは、どこの大学にもある専攻ではなく、有名校、アイビーと呼べる学校の中で、この領域が、専攻できるのは、スタンフォードだけらしいのです。逆に言うと、有名校に行く必要のない専門性の高い高サラリー職。ニッチ過ぎて、有名校が大量参入するような分野じゃないってことかな？

2015年2月に、以下の要領で、「パソコンリサーチで、対米不動産投資を実践的にマスターするためのワークショップ」の開催をさせていただきます。

2015年2月6日午前　　京都駅近く

2015年2月7日夜　　　大阪産業創造館

2015年2月11日午後　東京・新宿

2015年2月12日午前　東京・表参道

ぜひ、ご挨拶させてください。

　　　　　　　　　　　　　＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

２０１５年１月７日ご紹介のメルマガを、ご紹介します。オウン・メルマガで、過去配信分はあまりご紹介していません。

《今年もよろしくお願いいたします／２月東京大阪京都セミナーご案内》

　　　内容概略

＞　中山自己紹介（毎回の掲載です）

＞　年頭展望は、戦略に落とし込めるものか？
＞　マウンテン・ビューはいい投資先か？
＞　海外投資では、日本の戦略は通用しない！
＞　安定したパフォーマンスを出すために
＞　日本セミナー日程・東京大阪京都
＞

クリスマスに、ママ友と写メです。

《この記事は、2006年のものに、2015年1月加筆しました》

日本でも、最近、中古物件売買に資する建物検査が出来る体制が整ってきましたね。米国では、建物検査は、物件取引の7割以上といった普及率を見せています。

米国では、建物検査は、インスペクターという建物検査の専門業者さんにお願いします。物件購入時に第三者的な観点から「この物件はこういう状態です」ということを、小額（通常500ドル以下）で確認してくれるのです。

２０１４年も今日が最後。これが年末最後の投資案件です。

昨日、私のところに話が来て、すぐに、ご投資されるお客様は決まりましたが、珍しい例なので、ご紹介します。

案件は、ミシガンのデトロイトから３０分の都市にある下の写真の物件購入にあたっての短期のつなぎ融資のお話です。

２０１４年１２月２９日の中山道子です。米国では、年末は、日本と異なり、それほどの大きなイベントではありません。通常、３１日が半日、１日が休み、位で、後は、普通に営業します。もちろん、個別に、お休みを取る方も、いるかもしれませんが、、、

普通は、むしろ、その前が、忙しいです。

ハロウイーンの季節は、子供向けではありますが、この「イベント・シーズンの皮切り」。

それに続き、１１月の感謝祭があり、そして、感謝祭の翌日のブラック・フライデー。

この時期は、家族と一緒にすごすために、大陸を旅行され、１週間単位の休暇をとられる方も多いです。

そして、クリスマス。この一連の流れの中で、

＞　家族と過ごすための帰省
＞　ブラック・フライデー以降のクリスマス・ショッピング
＞　クリスマス

という中、テナントさんによっては、この時期に手元不如意になる、なんていうケースが、結構ありますのでご注意、、、

この前ギャラップの調査を見たところ、２０１４年の最新予測として、

＞米国人は、一人、クリスマスに、７２０ドルを支出する

のではないかという結果が出ていました。

GALLUP調査　

２０１４年も、１２月末となり、残すところ、あと１週間です。今年も、いろいろなことがありましたが、皆様は、新年に向けて、いろいろな決意を新たにされているでしょうか。

私自身は、なにせ自営なので、特に「休む日」というものを作らず、大体、毎日PCには向かいますが、しかし、長時間働く日は珍しいというワークスタイル。年末年始も、そういった予定でいます。

よく考えると、今日は、１２月２３日で、日本では、祝日なのですね。

この記事は、こちらの記事に対する後編です。

再度、「居住国とカードの関係」を聞いたところ、より細かく、ＲＩＥさんが、教えてくださいました。。。

前のメールだと、「居住国」と「カードの請求書の住所」とが別々に選べるという追加情報が。

《このセミナーは、2月2日に、お席の都合で、締め切りました。11日のセミナーは、会場がより大きく、まだお席が多数ご用意できますのでそちらをご案内させてください。》

2月11日休日東京セミナーお申し込みご案内はこちらから

日時　２０１５年２月１２日木曜日９時４５分から１２時３０分
場所　表参道渋谷 貸し会議室(青山通り)
内容　対米不動産投資入門セミナー
費用　１１，８００円

☆　内容は一般のＰＣセミナーと同様ですが（同一フリップを使用します）、この会場は、パソコン装備がないため、ご自身でノートＰＣをお持ちください。ＷＩＦＩが無料で使えます。

私のＰＣ操作をスクリーンでごらんいただけますので、ご不要な方は、ご覧になるだけでもちろん結構です。タブレットですと、検索、入力で苦労されると思います。

平日日中であることと、ＰＣ教室でないため、通常のＰＣセミナーより割安でご参加いただけますので、週末や夜間より平日日中のほうがお時間が自由になる方にお勧めさせてください。

対米不動産投資パソコンセミナーを東京で開催いたします。ご検討ください。また、６日金曜日午前中に京都、7日土曜日夜に大阪でも、類似セミナーを開催しますので、内容をご確認の上、ご都合のよい回にお運びいただけるのを楽しみに待っております。

内容　ＰＣ実践！対米不動産投資入門セミナー
日時　２月１１日水曜日祝日午後1時半 - 4時半（休憩含）
場所　ヒートウエーブ貸し会議室新宿
定員　２５名様
費用　１万５，４００円

画像は、２０１４年５月東京ＰＣセミナーの模様です

２０１５年に日本に帰国する折に、京都、大阪、東京でセミナーを行います。ご都合のよい時にご挨拶できることを楽しみにしております。

日時　２０１５年２月６日金曜日９時４５分から１２時３０分
場所　京都駅徒歩３分　ベーコンラボ３階
内容　対米不動産投資入門セミナー
費用　１１，８００円

☆　内容は１万５，４００円のＰＣセミナーと同様ですが（同一フリップを使用します）、この会場は、パソコン装備がないため、ご自身でＰＣをお持ちください。ＷＩＦＩが無料でご利用できます。

私のＰＣ操作をスクリーンでごらんいただけますので、ご不要な方は、ご覧になるだけでもちろん結構です。タブレットですと、検索、入力で苦労されると思います。

平日日中であることと、ＰＣ教室でないため、通常のＰＣセミナーより割安でご参加いただけますので、週末や夜間より平日日中のほうがお時間が自由になる方にお勧めさせてください。

ＡＩＲＢＮＢ、今年２０１４年は、日本国内で、「ブレーク」しましたね。

私は、自分がやる立場ではないですが、レンタルして旅行することはよくやっているので、日本でオプションが増えることは、大歓迎です。

さて、実は、この２月に日本に行くにあたり、ＡＩＲＢＮＢのサイトでいくつかの予約を始めたところ、？？？なことがありましたので、ご報告します。

決済システムが変わったのではないかと思うのです。

対米不動産投資の中山道子です。

今日は、２０１４年１月に、私のお客様が融資をした案件の「ペイオフ・レター」の作成です。

ペイオフは、返済。償還の際に、「期日Ｘ月Ｙ日これこれの額の返済を持って、完済と認めます」という書類。

上の物件が担保だったため、抵当権がついており、これを抹消するための書類も必要ですが、そちらは、弁護士に作成してもらいます。

ミシガン投資ということで、２０１４年６月に、メルマガで募集をした案件が、ＭＵＬＴＩＰＬＥ　ＬＩＳＴＩＮＧ　ＳＹＳＴＥＭ（ＭＬＳ）に掲載されましたので、ご報告します。

家賃３万４，０００円のマンション住まいの中山道子です。皆さんは、旅行はお好きですか？私は、仕事柄、旅行をよくしますが、最近は、必要性が低い場合は、あまり旅行しないで、効率よく動くことを、意識して目標にするようになりました。今回、郵送で、香港のＨＳＢＣ口座開設の準備を進めていますので、ご参考までに、この記事をアップします。
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ＨＳＢＣ香港のＰＤＦ式申請書類。ＨＰからダウンロードしました。

前編はこちらから
中編はこちらから

２０１４年秋の中国国内での「ダウンサイジング引越し」の顛末記です。生活費を２百万円程度に抑えるための私の奮闘記を、お楽しみください。

子供の学校

この記事は、こちらの記事の続き、中編です。

さて、今回、生活費の目標を２００万と立てた私、いろいろ計算して、以下のような内訳となりました。

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国には、３年滞在しましたが、賃貸契約切り替えをきっかけに、引越しをしました。今年、思うところがあって、「生活費２００万」という目標を掲げました。それを実現するために、行ったこの引越しの顛末を、ご紹介します。

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

2014年現在、民間レベルでは、対日感情は安定しており、最近、日本旅行に行く方も、周囲に多いです。

日本の観光業にとっても、中国や東南アジアの観光客の誘致は、重要な課題ですよね。しかし、この前、興味深い記事を読みました。

「まだまだ、努力をしなければならないことがある」

ということを思い出させてくれるお話です。

2014年10月、今週末は、アメリカ式に言うと、ハロウイーンでしたね。

中国でも、最近、ハロウイーンを楽しむ風習ができてきて、うちのマンションでも、階下にある英会話学校が主催で、小さいお子さんたちが親御さんたちと列を作って歩いていました。

子供の学校でも、ハロウイーン・パーティと合わせて、チャリティーバザーというものを主催してくれました。子供たちが中心になり、寄付目的で、自宅から中古品を持ち寄ったりして、、、とても楽しかったようです。

政治的には、こちらでは、香港問題に関連し、皆さん、昨今、「米国の干渉」に頭にきているご様子ですが、こういうアメリカ文化のソフトパワーの普及力には、脱帽するしかありません。

わが日本が、ソフト・パワー（文化力）を東南アジアに波及させられた全盛期というのは、終わり始めているように見えるので、なおさら、この中国と米国の濃密な愛憎関係には、メガテンです。

中国在住の中山道子です。私の住んでいるのは、山東省のチンタオというところですが、ここを選んだ理由は、いくつかあります。

■　世界銀行の中国都市ランキング
■　中国大都市の空気清浄度ランキング

この二つを掛け合わせ、一番上に来たのが、チンタオでした。

米国在住者のP様の初回のご投資案件、B通りのお話です。

投資額　９万５，０００ドル
投資日　２０１３年６月２８日
利率　　１２％固定
償還日　２０１４年１１月７日予定
金利額　１５，５５３．９７ドル
償還額　１１０，５５３．９７ドル

再投資のご用命を頂戴しております。

中山さま

Qと申します、
いつもブログを拝見し、勉強させていただいております。

さて、先日ブログの中で、「投資情報速報」がでていました。
実際には、8月29日（？）のメルマガの配信事例のようですが、この下記の融資はまだ募集中でしょうか？

しばらく前に「この記事について、コメントしよう」と思いながら、忘れていたら、その間に、２ヶ月たっていましたが、、、私のブログは、ニュース性がどうせないので、気にせず、取り上げようと思います！

ということで、どの国でもホットな「移民」の課題。

米国の人口増加、不動産にとってより具体的に意味があるかもしれない世帯数増加についてみてみると、今後、増加の多くは、属性的に、

■　高齢者世帯増加
■　マイノリティ世帯増加
■　移民世帯増加

から登場することが、ほぼ予測されています。

私の独自配信メルマガ、２０１４年９月１２日号をサンプルとして、掲載させていただきます。

米国長期在住者様からも、高い評価を受けております。

２０１４年８月２９日付けのメルマガ配信事例です。このときは、投資案件の募集をいたしました。

米国の与信制度というのは、日本と比べても、ずっと厳密です。

なんとなく、欧米社会というのは、みんなが個人主義を謳歌し、自由にのびのびと生きているのかという気もしますが、実は、米国の仕組みは、日本なんかより、ずっと細かく人をランク付けする綿密な管理体制により支えられています。

それが、クレジット（与信）システム。クレジットスコアでいうと、大体、７００くらいからが分水嶺で、それ以上は、７９０だろうと、８３０だろうと、扱いは、大して変わらないようです。

ただ、このシステムに乗りたいと思う人と、落ちこぼれている人の二元社会が存在している、というべきでしょうか。

今日は、アメリカ不動産投資とは関係ないですが、面白い資料を見ましたので、ご案内してみたいと思います。それが、

HSBCのエクスパット調査２０１４年版

EXPATとは、EXPATRIATE、自国ではないところで働いている人のことを指す言葉です。駐在員ですね。

この駐在員快適度調査、結構１０年以上続いているらしく、ネットでは、２００９年のものから、現物レポートを見ることができました。

昨日は、こんなお便りを頂戴しました。

遠隔の物件の修理の悩みです。

このブログには、投資資金のない方や、若い方も、多く、ご来訪くださいます。「お金もありませんが、あこがれます。どうしたらいいのでしょうか？」という方も、おいでです。なので、少し、先輩ぶって、今日は、偉そうな口をききます。

今日の記事は、投資家のライフスタイルについて。

投資家希望者の方にいいたいことは、

■　普通の生活なんかするな
■　ファイナンシャル・プランナーのいうことを聞くな

です。私自身も、この節約スタイルで、投資の資金を作って今日に至っています。

対米不動産投資家の中山道子です。不動産投資においては、お金のやり取りが重要な役割を演じますね。正確性は、当然で、重要なのはスピード。海外送金の場合、通常、２営業日で着金しないと、決済に差し障る場合があります。

《この記事に書いてあることは、エピソード的な話が中心で、個別の銀行について、最新の情報をご提供することを保証するものではありませんので、必ず、ご本人で、その時点での情報を別途収集されてください。》

昨日は、ふとしたＦＢ投稿が、記事に発展した「料理しない人が設計したキッチン」論争。　記事は、こちらから。

前編　男性脳！女性脳！　不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？
後編　男性脳！女性脳！　不動産投資にもあるある、しかも、これが痛い？　後編

問題となったのは、このキッチン！

こちらの記事の後編です。

さて、ということで、今回の物件の状況のスライド・ショーは、こんな感じです。

こうやって見て見ると、このシャープで、重厚なイメージ、質実剛健で機能的な空間、、、そう、まるで、ＢＡＣＨＥＬＯＲ　ＰＡＤ状態。　(独身男性が、パーティーなどする、生活感がない居宅)　しかも、パーティーするというより、少し年齢が上の、落ち着いた独身男性をイメージしているかのような、、、汗

対米不動産投資家の中山道子です。私が、最初、投資における男性脳・女性脳という言葉に触れたのは、友人の尾浦英香さんのおかげかもしれません。

尾浦さんは、不動産関係のコンサルタントの先生なんですが、彼女は、男女で、購買パターンが異なるということを、不動産における賃貸客付けにおいて意識する必要があるという指摘を長らくされてきています。

彼女のブログの記事の例を、ひとつ、よければ、参照してみてください。

《米国不動産と全然関係ないポストです。ＳＮＳで考察してみたら受けたのでそのまま転載します。今、中国は、国慶節で、のんびりモードです。》

この年齢になると、バランス感覚や精神的成熟というものには、それ自体、重要な経済的・資産的価値があることがわかってきた。最近、若い人と話すときの私の悪い覗き趣味が、「キャリアデザイン」。

《意味なく高学歴な人間》が多いので、子供の将来や学費を考え、周囲の例をケース・スタディー化して、ＭＹデータベースに収録し、効率よく学費投下するためのモデルを作る一助にするのだ。←　《品が悪いが、一銭もかからず、実益大の趣味》

この前チンタオで話したフランス人女性（２３か２４）は、フランスで大学に行き、奨学金を取り、京都の大学でも、国際経済学を１年勉強した。ただし、日本での勉強は、英語だったので、日本語はできない。今度、またべつの奨学金を取り、こちらで中国語の勉強をしている。今は中国滞在二年目で、今年は、奨学金がないので、ピーピーだという。

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

自営業の人間にとって、リタイヤの定義は、なんなのでしょうか。サラリーマンなら、会社を辞し、別の会社に再就職せず、貯金や資産で生活する方のことでしょうか。

私の場合の自分自身の投資家業の実態は、普通のリタイヤの方の資産管理程度のものかと思います。投資家様向け相談ももちろんやっていますが、事務所や従業員を抱えているわけではないですから、そうすると、24時間をどう使うかは、基本、１００％自分次第。子供と過ごせる時間も長く、ママ友は、専業主婦ばかり。運がいいとしか、いえないわが身ですが、しかし、逆に、「何でもＯＫ」なため、それでは、なにが自分にとって最適なコースなのかという問題は、なかなか、難しいです。

そもそも、「もっと働けば、もっと稼げるはずだ」という考えもあるはず。お金はあって困る人はいないでしょう。幸か不幸か、私の周囲には、私のような立場の方は、あまりいないので、最近は、オンラインで、アーリー・リタイヤ組の資産管理術や時間配分、考え方を参考にするようにしています。

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。この前、ふとしたきっかけで、現地の日本人学校のＨＰを見たら、「経営が苦しいため、値上げ」ということでした。

入学金は、1万5,000元。2014年現在の相場で、25万円です。

また、学費は、月間5,000元。どうやら、学期ごとではないらしく、たぶん、お休みの月は、払わなくていいのかとは思いますが、現地並みのお休みで、9ヶ月なのだとすると、4万5,000元は、なんと、年間、74万円になります。これに、通学バス代が付け加わるわけで、細かくは知りませんが、学校関連費用は、100万が目標と見て間違いないでしょう。

米国は、通常、空気がよさそうなイメージ。実際、多くの場所ではそうなのだと思いますが、例えば、一昔前のロサンゼルスなんかは、人体に影響があるほど、空気が悪かったといわれていたことがあります。

現在の米国の都市圏で、人口的な汚染による空気の悪いところって？という統計があったので、ご紹介します。

コップの中の水は、「半分しか入っていない」ものなのでしょうか？それとも、「もう半分も入っている！」のでしょうか？

禅問答ではなく、これが、今の米国不動産の状態。

２０１１年から、サンフランシスコの不動産を、ＺＩＬＬＯＷで見ると、物件価格の中央値の７０万ドルは、９０万ドルに。

米国不動産投資コンサルタントなら、自分もやり、周囲のお客さんにも、紹介していただろうって？

こんにちは。中国在住の中山道子です。

昨日は、こちらで唯一といっていい日本人のお友達の「教育相談」に乗ることになりました。なので、今日の記事は、最近人気の多言語教育についての「単なるつぶやき」で、不動産のこととは関係ありません。単に、最近、そうした実情に興味をもたれるメルマガ読者様が、多いので、、、

それで、この方は、地元が長く、奥様は、中国人なので、私なんか、およびでないはずではかという感じですが、お子さんがうちの子より小さく、実は、２歳から、インターナショナルスクールのプレスクールに通わせているので、英語教育についての相談でした。

その方の悩みというか、お怒りの理由は、「小学校に入ったのに、まだ、ろくに英語ができない！」というものでした。

対米不動産投資家の中山道子です。最近、家計関係の統計を研究する時間が増えてきました。金融広報中央委員会「家計の金融行動に関する世論調査」／平成25年によると、

2人以上世帯の平均保有額は1,101万円、中央値は330万円

なんだそうですね。

数年前まで、中央値という言葉は、報道ではそれほど出てきませんでしたが、だんだん用いられるようになってきました。

平均値は、すべての数字を足して、数字の数で割ったＡＶＥＲＡＧＥ。それに対し、中央値は、ＭＥＤＩＡＮ、つまり、すべての数を並べたときの真ん中の数字です。

２０１４年夏に、７月から８月までの間に、ＳＫＹＰＥで、９名の方に、ＧＲＯＵＰコーチングをしました。９月末いっぱいまでの個別コンサルティング時間１時間と無制限メールサポートをつけて、５００ドルのコースでした。

《２０１４年夏の５００ドルＳＫＹＰＥコース募集要項は、こちらからご確認いただけます。参加者様のご感想は、こちら（ご報告１　ご報告２）から、ご確認いただけます。》

他にも、ご参加希望者様のお問い合わせがありましたが、ＳＫＹＰＥの参加者数を増やすと、音声が微妙になるので、９名様で、締め切らせていただきました。参加者様のご高評を頂き、また、他にもお声が多かったので、このスタディーコースを、有料ダウンロードしていただくプランを作成しました。

対米不動産投資家ミニトレーナーコース、以下が概要です。

目標

米国不動産市場の概要を理解し《森を見る》、その構造的な知識を前提に、効率的に、ＰＣを利用し、米国不動産物件の具体的な調査方法を学ぶ《木を見る》。

子供の誕生日に、保険エージェントから、手書きの誕生日カードが、届きました。

子供に対し、私を受取人として、「２０万ドルの積立型生命保険」に入っているので、、、

ミシガンのほうで、２０１４年１月に投資家様がエントリーされた物件が、この９月中に、償還になるというニュースです。

今回、融資相手は、「職業看護師」「与信最高」「貯金あり」。

そんな人が、どうして、物件を担保に入れに、「高利貸し」に来るのでしょうか？

ＳＮＳのフィードで見つけたサービス、ＷＩＸというところで、いわゆる「ホームページ」を作ってみました。これまでにも、ブログだけで、分かりにくいと指摘され、ＨＰを作成しなければとも思いながら、手間が複雑で、挫折した経験が、多々あります。

ミシガンで、２０１４年８月に、視察旅行の際にお客様をご案内した物件が、８月末に、無事、ＭＬＳ（ＭＵＬＴＩＰＬＥ ＬＩＳＴＩＮＧ ＳＥＲＶＩＣＥ）に掲載されました。今、売却のニュースを待っているところですが、思った以上の仕上がりです。修理表によると、キッチンは、ここまで立派になる予定ではなかったなど、当方が思っていた修理代より多くのリフォームが施されています。

現地修理屋さんが、自己資金を少し、お客様のリターンは、年率換算で、１２%ですので、１月１日から９月３０日までとすると、$13,413.70となります。

修理後の写真。

中国在住の対米不動産投資家の中山道子です。

この前、夏の間、私が米国で仕事をするにあたり、子供には、キャンプに入ってもらったというお話をメルマガでしたところ、「グローバル教育ネタは、大好きなんで、ぜひ、そっちのほうも、もっと」というメルマガ購読者様がおいででした。

そう、最近、メルマガは、「子育て世代」に、その観点からも、関心を持っていただいているようです、、、笑

ただ、実は、私、そのメールを頂戴したとき、違和感がありました。「グローバル」というと、毎回、違和感があります。日本では、今、グローバル人材教育への舵取りをしようとしていると聞きましたが、その違和感が、どういう理由によるものか、考えてみました。

《写真は、子供の行っていたキャンプの一風景から。乗馬クラブで、敷地内に大きな池があるので、毎日のように、泳いでいました。このキャンプは、「レジデントキャンプ（resident camp）、つまり、最大8週間、子供を預かるので、国際的な家族もいて、アブダビに住んでいるお子さんとか、ロシアから毎年来ている家族とか、我が家もそうですが、ある意味、米国中産階級における国際化の縮図みたいなところがありました。米国の学童向けサマーキャンプは、どこでも、たくさんやっているので、ネットで簡単に見つかります。》

《ご報告　その１から続き》

不動産ツアーの話は、しだすと、切りがありません。実際の視察案件の例としては、こちらの記事も、ご覧ください。「デトロイトの”田園調布”の大型フィックスアップ！」

プレゼンテーションとしては、

２日目デトロイト：　
１）融資案件ブローカーのプレゼン（不動産仲介、管理、融資会社経営者）
２）ＣＰＡのプレゼン

３日目デトロイトとシカゴ：
３）弁護士による連邦高金利法と注意点についってのプレゼン
４）決済代行会社経営者による「タイトルエージェンシーとは？」のプレゼン

４日目シカゴ：
５）シカゴ一売れている不動産エージェントによるプレゼン
６）シカゴのフィックスアップ業者によるプレゼン

と、異様に充実していました！特に、１、２は、実は、ビデオ収録できたので、早々に公開方法を検討しないと、、、です。

実は、私は、もともと、帰国子女なんですが、大学生の頃は、英語を教えるバイトなどを経験し、社会人になってからは、毎回、職場で、外国人の接客対応や、会議での通訳さんを要求されてきました。同時通訳はトレーニングしたことはないので、できませんが、得意エリアの逐次なら、プロの通訳の方以上のレベルだと思います。米国不動産業界の特殊用語に強い通訳って、あまりいなさそうなので、、、

ただし、実際は、仕事上、単なる通訳ではなく、コーディネーターが役目なので、「プロの通訳」との違いとして、ゲストがしゃべらないことを、ご説明することが、多いんですけどね、、、笑　《このことについては、また、今度》

このスナップショットは、２日目のビジネスパートナーのプレゼンからです。

２０１４年の８月末、２ヶ月の米国滞在から、中国に帰国し、ようやく一息ついたところです。

中国に滞在する外国人は、ビザや滞在の種類によって、公安に、帰国を報告する必要があります。旅行者は、ホテルに宿泊すると、ホテルから、勝手に、報告が行くシステム。私は、自宅を構えているので、自分で行かないといけないのです。

子供の学校は、秋からが新学期で、アメリカと同じで、帰国後のこの一週間で、宿題をやっつけてもらうため、私も、消耗しております（笑）。

そんな中、今日は、視察旅行と、夏の２ヶ月に開催したＳＫＹＰＥセミナーのご報告とお礼です。

シカゴ一物件を売るレアルターさんと。

この２０１４年８月２０日、広島市などが、部分的な集中豪雨で、大規模土砂災害が発生したとのこと。道路被害に関する復旧工事関係の報道の話も見ましたが、近辺都市を含め、床上浸水されたという方なども多かったということで、心よりお見舞い申し上げます。この時の雨量は、報道機関によると、

「広島市安佐北区では、午前4時半までの3時間に217.5ミリ<１時間換算だと、１時間に７．２５センチ>と、この地点としての観測史上1位の雨量を観測。」ヤフーニュース。なぜ広島で集中豪雨となったのか？

とありました。

今年は、メトロ・デトロイト（デトロイト市と周辺近郊都市をあわせた名称）でも、また、シカゴランド（シカゴの郊外をあわせていう言葉・シカゴ・メトロポリタン・エリアの別称）でも、同時期に、洪水被害（ＦＬＯＯＤＩＮＧ）があり、私も、実際の被害を、目撃することになりました。《この記事を書いた前後にも、シカゴランドに、ＦＬＯＯＤＩＮＧが生じ、ほとんどの家屋が災害にあったといわれているというビジネスパートナーからの連絡がありました、、、「今後は、地下室の排水工事を最初に行う」ことにするということです、、、》

報道機関ニュースサイトからの画像。記事は、こちらから。

Detroit Flooding: Ford, Lodge, Chrysler, Southfield Freeways and I-696 Underwater After Historic Rainfall Event

《この案件は、ご案内後１時間で、締め切りました。次回以降、またよろしくお願いします。すでに打ち合わせやブリーフィングを受けている投資家様が、レスポンスタイムがお早いです。よろしければ、電話やスカイプでの打ち合わせなど、随時、お申し込みください。１時間程度のご説明などは、随時行っています。また、視察旅行やセミナーなどにご参加いただける投資家様が、どうしても優先になりますので、随時のセミナーへのご参加もぜひご検討ください。》

今朝、来た案件です。

１０万７，０００ドルの鑑定書がある物件に対し、４万５，０００ドルの融資依頼。向こうは、登記可能な名義返上書を差し入れします。<ライセンスのある現地パートナーが保管>貸し倒れ不安ほぼゼロなのに、申告前ネットリターンは、９．９４％と、１０％近い優良案件。

メールマガジンでも、ご紹介しました。メルマガご登録は、こちらから。

場所は、デトロイト隣接都市、ディアボーン市です。

中国居住歴３年の対米不動産投資家の中山道子です。この夏は、２ヶ月、米国で仕事をしながら過ごし、昨日、中国に帰ってきました。

アジアでは、おされなノマッド・ワーカーは、スターバックスに行くのかもしれませんが、実利主義の私自身は、米国にいるときには、もっと好きなワークステーションがあります。それは、、、

ＰＵＢＬＩＣ　ＬＩＢＩＲＡＲＹ

です。

シカゴ近郊の公共図書館の設備の一部。通常、朝９時から夜９時まで開いていて、ＷＩＦＩは無料、プリントアウトは、１枚１０セント、デジタルスキャンは、無料でした。

こんにちは。２０１４年８月１５日現在、シカゴのホテルで、この記事を書いています。１３日から、投資家様を迎え、デトロイトで３泊、シカゴで１泊の視察旅行を開催させていただいております。

おかげさまで、毎回開催してきたこの旅行も、現地側のかたがたのご協力のおかげで、２０１４年の今年、スムーズに、エンジョイできております。今回、２度目の参加者様もおいで。この参加者様は、旅行もお好きで、世界各地を飛び回られ、不動産も、国内でく成功されておいで。私ごときには、「手ごわいお相手」ですが、「今回も、参加してよかった！学ぶところ大」といって頂き、初回の方にお褒めいただく以上に、私も、感謝感激です。

デトロイトでも、毎年のことながら、新味を持って、展開できております。今回、圧巻だったのは、高級住宅地、グロースポイント（ＧＲＯＳＳＥ ＰＯＩＮＴＥ）で、見た、フィックスアップ案件。

圧巻、、、

2014年夏、米国で2ヶ月を過ごしている中山道子です。昨日から、投資家様をご案内しての視察旅行が始まりました。おかげさまで、私たち自身は、大変楽しく、旅行をスタートしております。

しかし、実は、米国在住の方は、2014年8月上旬のこの時期、デトロイト周辺で大雨の結果、市内外で、交通や家屋に重大な被害が生じていることを、ご存知だと思います。

日本やそれ以外のエリア在住の方には、ダメージのイメージがわかりにくいかもしれませんが、基幹道路が、ブロックされたり、知り合いの大半の地下室が浸水被害が生じたりと、大事になっています。

２０１４年７月段階の告知です。

デトロイト市内で、「投資用の数百万の賃貸物件を買ったが、困っている」というお問い合わせが、大変多くなっております。

私自身は、国際的な投資家が大量に流入し、「市内は、借り手市場に転換した」との認識から、この３年間、まったくデトロイト市内で、投資物件ご購入をお勧めしていません。貸し手市場になってしまうと、テナントの審査が、機能しなくなるわけです。

近隣市で、コミュニティがまったく違うところもありますし、デトロイト市内でも、うまくできている例や地区はありますが、相談内容から、安い物件を買い、困っている方が、複数おいでになるとの印象を得ています。

デトロイト市内では、「修理をせず、荒れた家をホールディングし続けているオーナー」には、最大１万ドルの罰金が課されるシステムが導入されました。２０１４年以降、デトロイト市内で、物件をホールディングしていて、修理をせず、放置していると、訴えられることになります。

このようなデトロイトランドバンクオーソリティ《市内の荒廃と戦うための行政法人》の試みについては、しばらく前になりますが、下の報道を、ご覧ください。

ＤＥＴＲＯＩＴ ＬＡＮＤ　ＢＡＮＫ　ＡＵＴＨＯＲＩＴＹ

２０１４年の夏、米国滞在中の「中国在住の対米不動産投資家・中山道子」です。前回の記事では、「中国のマンションを、２ヶ月の間、どうするか」という話をしました。（こちらから）

不動産投資というより、単なる雑談のこの記事、二回目の今回は、米国滞在先の話です。

昔住んでいた家は持ってますが、場所も違うし、賃貸中。ということで、別荘を持つ身分でもなく、私は、もっぱら、ＡＩＲＢＮＢです。

今、日本の大家さん関係者の中でも、ＡＩＲＢＮＢの認知度が上がり始めました。貸し出し経験を経て、セミナーなどやられている方もいるようです。私も何度も取り上げたことがありますが、

普通の方が、自宅（の一部）を、ホストとして提供し、ＡＩＲＢＮＢが、クレジットカード課金してくれる

短期賃貸システムです。素人がやるのがベースで、年に１度だけ、貸し出ししてもＯＫですし、常時、アルバイト稼ぎに行ってもＯＫ。日本で調べると、シェアハウスやドミトリーなどを経営している大家・業者さんの活躍が目立ちますが、一般には、本当に、自宅を貸す方のほうが、多い印象です。

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。この２０１４年の夏は、子供の夏休み期間中、米国滞在中です。私は、仕事をし、子供は、米国のキャンプ漬け生活です。

今,中国で、居住している都市は、普段は、乾燥していてすごくすごしやすいのですが（肌に悪いほどではないです）、夏の３ヶ月だけが、日本並みに湿気が出るので、２ヶ月の間、里帰りする知り合いのかたがたは、皆さん、「換気してもらわないと、かびるわよ」とおっしゃいます。

そのため、私は、実は、夏は、ＳＵＢＬＥＴ（又貸し）しています。

中国の我が家のリビング

中山道子のサービス一覧については、こちらのリンクを、まず、ご確認ください。

■■■

私は、普段、セミナー活動や視察旅行などを、定期的に行っていますが、「それに出ることができない」「日程が合わない」「今、自分にとって有益なやり取りがしたい」といった方は、５０分単位で、単発的に、このメニューをご利用ください。

経験ある先輩投資家に、相談しておけばよかった、、、後悔された方、うまくいった方の例を、下にいくつか、掲載します。

例１　自分の状況に照らし、どんなタイプの物件を購入するべきか
例２　購入方法でしくじり、失敗が増幅してしまったセミナー参加者Y様の後悔

中国在住の中山道子です。

今日、「夏の間の我が家のマンションの借り手」が、決まりました！２０１４年は、７月６日に、米国向けに出発し、中国への帰国は、８月２４日です。その間、借りているマンションを「又貸しする（SUBLET）」というお話です。

私の寝室です。キングベッドは、家主さんが買ってくれたもので、大変助かっています。仮の住まいという意識があるので、出来るだけ物を買わないようにしており、買うものは、すべて、捨てていく覚悟です。

こんにちは。

中山道子です。

この前、お知り合いの方が、米国転勤を終え、ご自宅を売却されました。SNSに、一般公開設定で、そのことをお話されているので、物件所在地などはすべて割愛の上、多少、援用しても、問題ないかと思います。

こんにちは。中山道子です。

知り合いのアメリカ人のお嬢さんが、高校を卒業し、去年、スミス・カレッジにご入学。スミスは、いわゆるセブン・シスターズに数えられる名門女子大です。【アイビーリーグが昔、女子禁制だったとき、対抗してできた歴史ある有名女子大学のことをいう】

なんとフェミニズム運動の歴史的指導者、グロリア・スタイネムもスミス出身。このお嬢さんも、フェミニストでありたいからということで、いまどき、「ふぇみにずむ」は、ＤＩＲＴＹ　ＷＯＲＤ【かっこ悪いイメージ】なのかと思っていたおばさんは、びっくりです。

中山様

初めまして、アメリカ不動産投資に興味がありこちらに辿り着きました。

アメリカ不動産投資については自分なりに勉強しているのですが、まだ何も行動を起こしていない初心者です。

基本的な質問がありますのでよろしくお願い致します。

こんにちは。中国在住対米不動産投資家・中山道子です。
今日、「７・８月スカイプセミナー」9人目のお申し込みがあり、無事、お申し込みを締め切らせていただきました！

すでに、ニュースレターで、資料はご提供し始めているのですが、ライブセミナーが始まるのは、7月になってからです。しかし、今日は、始動の意味もあり、ご挨拶として、予備的な音声ダウンロード教材（というほどではありませんが）をご案内してみました！

ご参考までに、「教材」を、一部、一般公開します。

今月、最低７軒の決済を控え、ちょっと息抜きしたい気分の中国在住・米国不動産投資家中山道子です。

実は、仲良くしているアメリカ人一家が、今年、米国に、帰国します。上の子が、今年から小学校で、教育問題が一番のきっかけのよう。

この夫婦、教育熱心で、実際、自分たち自身、めちゃめちゃ頭はいいのに、友人ながら、ぶっちゃけ、ファイナンシャルリテラシーが低いような気が。。。

２０１４年６月３日昨日お出ししたメルマガ【自己配信分】への大反響に、まだ、対応に追われております。おかげさまで、メルマガ配信直後に、それ以前から、ご相談を頂戴し始めていた投資希望者様に、お願いすることで締め切らせていただきました。

案件の具体的なパッケージも、今回、この段階で、ご案内ご容赦させていただくこととなりましたが、お礼とお詫びかたがた、こちらで、ご報告です。

《7月18日更新》

２０１４年の対米不動産投資視察旅行の日程がほぼ決まりましたので、ご案内します。ご関心の向きは、下のメーリングリストに、サインアップをよろしくお願いします。一般向けのメルマガより頻繁に、細かい状況をご報告していきます。

＊この掲載は、バグのため、全面再掲載となりました。記憶と記録に基づき、行っていますが、「以前と異なっている」等のご指摘がありましたら、ご連絡ください。不都合にお詫びします。

中国在住の米国不動産投資家中山道子です。子供の学校の夏休みにあわせ、米国滞在の予定を組んでいます。皆様も、ご同様でしょうか。我が家の場合、毎回長期滞在なのと、私の仕事の都合と子供の行き先の都合で決めるので、私は、安いホテルより、断然、コストパフォーマンスのいいＡＩＲＢＮＢ派です。

ＡＩＲＢＮＢのウエブサイトはこちらから。

こんにちわ。中山道子です。米国には、いろいろな投資方法があり、それが魅力のひとつ。正規の銀行融資がなかなかでない場合は、クリエイティブ・ファイナンシングという話になります。そもそも、creative financing ってなんだろうと思われる方が一般的でしょう。

前にも少し書いたことがありますが、アメリカの不動産投資グルーのところで指南すると、「お金がなくても、大丈夫」と言われます。

そして、高度なテクニックを教えてくれるのですが、、、

{【２０１４年５月２２日追記：この記事はもともと、２００９年に書きました。後半に、「２０１４年分」j補足をしてあります。その後のフォローアップはされていませんので、その後の展開については、また、別途、お調べください。】

おかげさまで、ブログも、ネット上で、いろいろ、見ていただいているらしく、それは、ありがたいのですが、「アメリカ在住の日本人による営業」というカテゴリーの連絡が増えています、、、汗

************☆２０１４年６月１７日、締め切りしました*******************

＊　この記事は、定例バックアップの時期の後に、一度、文字化けし、２０１４年５月３０日に、再度、全面書き直しをする必要がありました。資料と記憶を前提にしておりますが、もし、「ここが当初のオファーと違っていて困る」というご指摘がありましたら、ご連絡ください。現在原因追求中です。不都合を心よりお詫びします。

*********************************************************

２０１４年７・８月スカイプ・グループ・コールによる投資家育成短期プログラムのご案内です。

目標は、「短期間のうちに、米国不動産投資の概要を、”森”と”木”両方の観点から評価する能力を培うこと」。英語が堪能な方は、より多くを得られると思いますが、「日系レアルターさんに、ハワイの別荘を買って管理してもらい、時々賃貸しようと思っている」といった方にも、「エントリー」から「管理」、「エグジット」の流れを、適切に位置づけていただけるようになると思います。弁護士、CPAもコンサルとして参加してくれます。

２０１４年５月１１日のこの前、セミナーをやっていたとき、受講者様から、こんなコメントが届きました。

＋＋＋＋＋＋＋＋

アメリカ物件を買い進めており、シェールガス、オイル関係で、テキサス、ノースダコタに次行ってみたいです

＋＋＋＋＋＋＋＋

この１週間で企画します。よろしければ、匿名のアンケートにお答えくださいｍ＿ｍ

２０１４年5月のセミナー参加者様からは、いくつものご質問を頂き、私も、グループメールを使い、皆様に、応答をフィードバックさせていただきました。下は、そのやり取りから。〔このサイトはブログ形式をとっておりますので、日時にお気をつけください。具体的なエリアを想定されている方は、独自にリサーチをされる必要があります。〕

◇◇◇

個人として購入する場合にどれくらいの融資が
得られるのか（物件価格1,000万円前後を購入すると
想定した場合）、利率はどれくらいなのか

◇◇◇

対米不動産投資家の中山道子です。２００２年から自分自身の投資に着手し、このブログは、２００７年からやっています。今日は、アメリカ不動産の話ではありません。実は、こういう雑談トークも、逆に、皆さんに人気なので、今回も、脱線話です。

今日は、オンラインで、ジャーナリストの山田順さんという方が書いた「リトルトーキョー、コリアンタウンへと鞍替え」という記事を読みました。

コリアンに占拠されるリトルトーキョー。日本は復権できないのか？

こんにちは。「中国ではアッパーミドル？」の中山道子です。

なんでこんな話にいきなりなるかというと、この週末、日本に一時帰国し、日曜日は、セミナーを２年ぶりにさせていただいたのですが、その際に、インターネットカフェで、「週間ダイヤモンド」の５月３日号が読めたため、、、笑

このイベントは終了しました。ありがとうございました。

セミナー目玉特典：これを見ないで、賃貸経営に乗り出さないでください！
米国国勢調査やシンクタンクなどの有料人口動態統計を分析した２０１３年版ハーバード大学全米賃借人家計徹底調査レポート「２０１３年から２０２３年の米国州ごと、主要都市圏賃借人動向」原典と中山による日本語解説。

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こんにちは。

米国不動産投資家の中山道子です。

The Fastest-Growing Industries Over The Last Year

米国経済再生の鍵は、建築関係？

対米不動産投資家の中山道子です。

この前、気がついた記事ですが、ＮＨＫで、米国富裕層について、興味深い番組が報道されたようです。

“独立”する富裕層　　アメリカ　深まる社会の分断　２０１３年４月２２日放映

記事リンク

常に少数派の中山道子です。

どうして、遠隔で、アメリカ不動産投資にこだわっているの？
なぜ、アメリカ投資をしているのに、中国に住んでいるの？

どうしてかって、これは、逆張りですから。（キッパリ）
学校では、少数派は、肩身が狭いのかもしれませんが（私もまあそうかな笑）、実社会では、みんながすることをしては、、、

いけないのです。

この記事は、前編からの続きです。

どんな失敗がありますか？　短期フィックスアップ案件・前編

そちらの記事では、くどくど説明しましたが、つまり：

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

日本では、アベノミクスということで、これまでのところ、株式市場が活況を呈していたようですが、その反面、中期的に見ると、サラリーマンの平均年収は、ここ数年、４００万位で足踏みしており、しかも、その実態としては、誰もが４００万を稼いでいるわけではなく、女性の場合は、１００万から２００万、男性でも、３００万台の分布が一番多く、さらには、今後、このような格差は、広がっていくと、予測され始めているようですね。

年収ラボというウエブサイトの集計：国税庁データ

対米不動産投資家の中山道子です。ところ変わると、文化が変わるということで、私のお客様は、米国式の請求書、明細というものをご覧になったことがない方が多いわけで、お支払いのINVOICEを転送すると、ほぼ必ず、「了解しましたが、支払い方法は？」というご質問になります。

対米不動産投資家の中山道子です。

COMPSという言葉を、聴いたことがおありになる方は、おいでですか。ラスベガスのカジノのコンプスとは、違います。あちらは、

COMPS -- COMPLIMENTARY ITEMS AND SERVICES,
お得意様に対する無料サービスの数々

こちらは、

前回、ベッドルーム＝寝室の定義について、お話をしました。こちらから。

不動産売買の目的に関連しては、

１）他の部屋から独立しており、共有部分に直接出入りできる出入り口があり
２）それと別に、火災時の緊急避難用の窓がある
３）もちろん、以上と別に、地元自治体の建築基準を満たしている

ことが、必要であるというお話をしました。

対米不動産投資家の中山道子です。

皆さんは、米国で、業者さんの掲載案件を見る機会は、すでにおありでしょうか。よく、

３ベッドルーム２バスルームのゴージャスな案件です

などと、書いてあります。

セミナーに出てくださり、「よかった！○○するところだった、、、汗」、または、出られた後に、「○○してしまったが、セミナーに出た後段取りよくすればよかった、、、涙」という方が、おいでです。

例１　自分の状況に照らし、どんなタイプの物件を購入するべきか
例２　購入方法でしくじり、失敗が増幅してしまったセミナー参加者Y様の後悔

私は、２００２、３年から、累計、３００に届く不動産案件を、全米で、決済してきました。【自分自身、お客様へのご紹介、融資取得担当者として、管理会社サポート、エグジット・サポートなど、あらゆるキャパで、経験があります】

このため、２０１４年７月１日本日以降、セカンド・オピニオン・コンサルを、エントリー的な金額で、ご提供します。試験的なので、今後、サービスを停止する場合もありえます。

コンサル内容：

■お振込み時から、最長２ヶ月にわたり、
■合計３時間にわたる、電話やスカイプ・コンサル／30分ずつ6回などもOK。
■メール・フォロー

金額：

■累計３時間で３００ドル。PAYPAL上、クレジットカードでお支払いいただけます。ご決済後、私のほうから、設定時間の打ち合わせに、ご連絡を申し上げます。打ち合わせ時間は、週末や休日、年末年始などの祝日、早朝、夜間でも、折り合いが付けば、私のほうは、問題ありませんので、本業がお忙しい方に、特にお勧めです。

コンサル内容例：

■お客様の背景をお伺いし
■検討されている投資のリスクレベル評価を行い
■投資カテゴリーごとに、気をつけるべき点を、税金対策や段取りのレベルでご指摘し
■スムーズに決済に向けてお手伝いする

□私の案件を営業することはありませんのでご心配されないでください。私の投資案件にご関心がある場合は、別途、必要なレベルで、無料で打ち合わせをさせていただいております。

□私は、必要なリサーチの具体的な内容をご指摘します。ただし、私がリサーチをすることはありません。私のセミナーなどにご出席され、その成果に基づいて、ご自身で、必要なリサーチをなさってください。

□税務、弁護士の専門家のアドバイスはつきません。具体的な案件について、特に紛争になっている場合に、こうしたアドバイスを資格なくして行うことは問題がありますので、そうしたサービスを必要とされている場合は、「専門家付無制限コンサル・パッケージ１年サービス＠５，０００ドル」をお申し付けください。

□契約書などの書類も、読むことはできません。お客様とのやり取りに基づくコンサルですので、お客様が、案件を理解されていなければ、お役に立てません。契約書を専門家に読んでもらう必要がある場合は、上の「専門家付１年パッケージ」をお申し付けください。

□カナダやマレーシアなど、米国不動産以外については、意味のあるアドバイスができません。

□セミナーにご出席される機会があれば、そのときのほうが、効率的かつ割安に、問題掌握が可能になる可能性があります。

ご検討の前に、私のメルマガを購読され、いろいろなオプションを確認してみてください。メルマガ登録は、下から。

中山道子無料メルマガ

ペイオフレターとは何か、については、しばらく前に、記事を書きました。

　　　PAY　OFF　LETTERとはなにか

既存の融資がある不動産決済の際に、LENDER（LENDする人。貸す人。通常、銀行）が発行するのが、ペイオフレター。「元本と利息、あれば滞納金やペナルティをあわせ、融資の全額返済が可能になる金額」を、通知する証明書のようなもので、通常は、融資をした側が、抵当権抹消にも合意する書類を作成することになります。（そちらは、RELEASE OF　MORTGAGEと呼ばれています）

そして、そのペイオフレターにおいて、重要なキータームのひとつが、今日取り上げる　パーディアム（英語では、ディアムとディームの中間くらいの発音。DEEM＝ディームという別の単語の発音と間違えないくらいの感じです）

ラテン語で、「一日ごと」という意味。英語でいえば、PER　DAYでしょう。

投資リスクを検討されているお客様に、「これまでの失敗は、どのようなものがありますか？」といわれる場合があります。

投資について、どうしても、前提としなければいけないのは、

　リスクがあること

だと思います。

2014年3月28日追記
この案件は、3月27日に、リファイナンスが無事、行われ、去年、融資をされた投資家様への償還が、利息と合わせて、行われました。現在、お客様の資金は、お客様の指示に基づき、次の案件への再投資をするまでの間、当方弁護士のエスクロー口座（顧客用預かり口座）に、振り込まれました。この際の利息計算については、「エスクロー口座に資金が預かられている間」は、こちらへの貸付ではないので、無利子です。

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一つ前の記事で、「VPNがないと、自分の物件の名義登記がきちんと済んでいるか、確認することすらできない場合がある」という話をしました。固定資産税の確認や支払いが難しい場合もあるようです。

もちろん、名義は、他の方法でも確認できますし、登記が終わった後は、固定資産税の通知は、こちらの指定する住所に届きますので、オンラインでの確認ができないということも、別段、それなりに「仕方ない」ともいえる状況。

しかし、さすがの現代アメリカでは、このような状況においても、複雑な問題を生じる可能性がないわけではないようす。それが、一部エリアで、今、流行しているらしい「名義詐取トラブル」。

中国湾岸部在住のアメリカ不動産投資家の中山道子です。

子供のときに、親が国際転勤族だったせいか、いろいろな国に住んだり旅行したりするのが、ライフスタイルになってしまったようです。昨今の世界状況を見ていると、今後の成長エリアは、どこかなのか？一寸先？は闇ですね。

2014年もすでに3月11日となりました。

東日本大震災から3年目。いまだ、27万近い方々が避難中という状態ひとつとっても、言葉に詰まる状況が続きます。私も、震災で友人を失い、彼女が長年支援していた児童団体に、昨日、ささやかながら、東日本大震災復興支援専用窓口での寄付を、再度、させていただきました。

さらに、この原稿を書いている間にも、マレーシア航空の行方不明問題の続報が気になっています。クアラルンプール→北京は、我が家だって、休暇でとってもおかしくない航路です。。。

さて、この3月というのは、自営業＝不動産投資家にとっては、確定申告のシーズンです。日本国内の確定申告の最終段階に入っている方もおいでかもしれません。

こんにちは。中国で、修行中？のアメリカ不動産投資家、中山道子です。子供は、中国語ができるようになりましたが、私は、当初の「留学」計画が、諸事情で頓挫し、実は中国でも、英語中心で生活していますＴＴ　　

実は、2年前というか、2011年11月には、

『中国に来れば、仕事というほどの仕事は来なくなり、暇になるので、貯金を使い、2年くらい、大学で中国語を勉強できる→中国語がぺらぺら』

と思っていましたが（笑）、大変ありがたいことに、実は、こちらに引っ越してきた後も、忙しくさせていただいているというしだいです。まだ、野望はギブアップしていませんが、もうしばらく、かかりそうですｗ

来週決済を控えている中山道子です。決済日は、なぜ、いつも、最後まで決まらないのか？　
決済書類は、なぜ、いつも、直前まで来ないのか？？

これで、びっくりしたり、苦労された方も、多いかもしれません。

2013年7月に、6万ドルちょっとで、シカゴで、私の投資パートナーが、購入した要修理案件。この度、修理（英語でフィックスアップといいます fix up）をし、16万ドルで売却が決まりました。

ビフォーアンドアフターの写真です。

キッチンＢＥＦＯＲＥ

キッチンＡＦＴＥＲ

この投稿は、投稿時、自分が投資をしていた別の物件と混同し、下の説明において、数字や事実関係に間違いがあったので、2014年5月3日に訂正をしました。お詫びします。現在、まだ、売却償還には至っておらず、またその際には、ご報告します。

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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。今日は、私自身が投資をしている物件に、パートナーから、UPDATEの写真が送られてきたので、私自身が、投資を行っている現在進行中の融資案件のご紹介をしたいと思います。

MLSシート抜粋：

2013年10月

物件価格　4万1,000ドル
修理予定　5万9,000ドル

融資総額　10万ドル

対米不動産投資家の中山道子です。

今日は、ちょっとアラートです。日本時間２０１４年１月９日の投稿なので、今後は、「参考」にしていただければと思います。

Ｆｌｏｏｄ、Ｆｌｏｏｄｉｎｇ という言葉を、日本居住の皆さんが、最後に聞かれたのは、いつでしょうか。直近クリスマスのロンドン？　大掛かりなものでいうと、２０１３年の８月のフィリピン・マニラの洪水でしょうか。その後、タイで、再度、洪水がありました。

居宅不動産でＦｌｏｏｄｉｎｇといえば、通常、地下室の浸水のことを意味します。

米国東部、中西部の記録的寒波ですが、仕事で、フライトが発着しないなどの不都合にあっておいでの方も多いかもしれません。投資家にとっては、さらに、深刻な被害の可能性が生じる事態でしょう。中西部の一部の都市の例をとると、シカゴの場合、この金曜日に、暖かくなり、雪ではなく、雨が降るそうです。

今週は、寒波が緩む可能性があるという、本来は、よいことのはずの状況を、大変危惧する投資家仲間からのメールが来ました。

１）積雪量が多いところにきて、
２）雪ではなく、急に雨が降ると、
３）積雪も溶けて、大量の水が流れ出て、

道路や公下水道などからあふれた一時水流増加で、地下室が、ｆｌｏｏｄするかもしれない可能性が高い

からです。

今年も振り返るとあっという間ですね。

この季節、もともと、クリスマスは、セント・ニコラスに由来するといわれるサンタクロースがくるキリスト教の影響を受けたお祭り。いまいち、日本人がここまで巻き込まれないといけないのかと、ふと、商業主義に、疑問符も、、、

というわけで、相手の宗教（または無宗教）を尊重するべきと思われている米国では、今は、メリークリスマスと言う人よりも、カードでは、Season's Greetings （季節のお祝い？）という挨拶、口頭では、Happy Holidays! といいあうことのほうが多いように思います。

私の住む中国では、まだまだ、地方都市では、クリスマスは、まだ、日本と比べると、マイナーイベント。今年は、政府が、この期間は、休業をしてはいけないとまで釘を刺したようで、うちの子も、学校の判断で、ミニ休日だった予定が、急遽、通学日となりました。

いずれにせよ、よい年を、皆様、お過ごしになられますよう。このサイトも、２００７年からで、来年で、７年目となると思うと、感慨深いです。皆様に、お礼を申し上げます。

最後に一言、付け加えますと、アメリカ不動産の２０１４年の動向については、私は、機関投資家の動向が、私たちのような小口投資家のチャンスを圧迫する状態が強まっていくと感じています。

あちらは、資本力が甚大で、２０１３年の市場の特徴は、今まで、大手が手を出そうとしなかった賃貸市場（それも一棟アパートのような大きな商業案件ではなく、一般居宅物）に堂々と進出してきたことです。”購入価格が競りあがっているように見えても、家賃が下がったり”、”銀行放出物件の値段が上がってきているのに、普通のオーナーチェンジ案件は値段が上がらない”といった現象が起こっていることがあるのは、そうした（機関）投資家（通常１年以内に１０件以上の居宅案件を購入するレベルのことを言います）による売買・賃貸市場支配の影響。

よほどのノウハウやコネがないと、同じレベルでは、戦えません。お気をつけください。

アメリカ不動産投資で利回り２０％以上サイト管理人　中山道子

２０１４年４月追記：　本文中で、外国人の融資がまだ行われていないということが書いてありますが、現在、米国銀行による外国人不動産投資への融資の道が、ＣＡやＨａｗａｉｉエリアで、開かれ始めております。
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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

米国投資の魅力は、資料の豊富さ、透明性なのですが、最近のアメリカ、「ぶっちゃけすぎだよ」と突っ込みたくなるほど、データが豊富になってきております。。。いや、「ぶっちゃけすぎ」なのは、データによってわかってきたアメリカの格差社会ぶりであって、データ自体ではなく、日本も、それほど変わらない状況なので、日本で経験が豊富な投資家さんの場合は、「別に」とおっしゃるかもしれませんが、日本でも出ているデータと比べて目に付くのが、学歴データが、所得と並んで、重要視されていることでしょうか。

そんな”ＴＯＯ　ＭＵＣＨ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ”を詳細に提供してくれるのが、この前、ワシントンポスト紙に掲載された「スーパージップ」のインタアクティブマップ。（２０１３年１１月９日付）

”ジップ”は、ＺＩＰ ＣＯＤＥ、郵便番号のこと。アメリカの郵便番号は、基本5桁と、プラスで、下4桁から構成されています。実際には、州の略称と5桁のほうだけを書けば、郵便は届くシステムです。（例　ハワイなら、ＨＡＷＡＩＩの略で、ＨＩ　ＸＸＸＸＸ）

こうした普通のジップコードに対して、「スーパージップ」とは、何か。

ワシントンポスト紙の説明を用いると、”those ranking highest on income and college education”、つまり、「居住者の平均所得や大学卒業率が、最高ランクである地域」のこと。

より細かい定義として、以下が、引用されています。

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A Zip’s ranking is a number between 0 and 99 representing the average of its percentile ranks in college education and in income. The 650 Zips with rankings of 95 and higher are called Super Zips. The analysis was adapted from one used by author Charles Murray

Sources: American Community Survey, U.S. Census, ESRI

中山訳：　エリアコード、郵便番号のランキング。居住者層における”大卒者の比率と平均収入の高低”を、郵便番号ごとに整理し、0から99までの数字で、上下を表すこととする。チャールズ・マレー氏の分類をもとにすると、その際に、95以上のＺＩＰ ＣＯＤＥが、スーパージップで、全米で、650が該当する。

データ参照元：アメリカ連邦統計局「アメリカのコミュニティ調査」ＥＳＲＩ

＋＋＋＋＋＋

もともとの研究書は、日本語にも翻訳されています。

単なるニュース紹介ですが、昨日、気がついた興味深い？記事です。私は中国語が、まだ、ほとんどできないので、中国関係のニュースも、英語中心なんですが、、、汗

ということで、最近、ニューヨーク郊外のキャッツキルス（ＣＡＴＳＫＩＬＬＳ）という山地のふもとに、「ある中国系の某プロジェクトが進行中」との報道。

こちらから。

A Long Island businesswoman wants to build a massive “Chinese Disneyland” in the Catskills ?

実はすでに2011年段階に、こっそりできていた、中国人投資家用のオウンウエブサイトもありました。こちらから。

サイトを見ると、「米国移民局に、必要なプロジェクト申請をして受理された」みたいな進捗報告や、「大学や遊園地も作り、雇用も提供します！」といったプロジェクト概要が掲載されていますが、レベルは、、、ちょっと、、、青写真以前？

2011年以降、あまりアップデートされていませんね、、、汗

背景には、中国人の海外移住熱があります。

米国は、実は、投資家受入国としては、移住のハードルは、多少資金に余裕がある方には、それほど高くはなく、最低50万ドル以上の資金を、移民局の指定特定プロジェクトに不動産投資する方法をとれば、グリーンカードが、語学テストなどもなく、フリーパスで取得できます。

EB―５、ＥＢ５と呼ばれる投資永住権プログラムですね。時限法なので、今の時限法である2015年段階で、終了する可能性もあるということ。

投資したエリアに居住する義務も、なかったと思います。投資としては、高リターンとかではなく、米国人の雇用を促進したり、経済低成長エリアのてこ入れに使われたりします。また、50万が最低ロットですが、「いくら、すまなくてもいいとはいっても、ミシガンとかじゃ、いやだ！。ハワイやカルフォルニアに投資したいよ」といった場合、つまり、特に低成長エリアと指定されていない州や場所に投資をしたい場合は、100万ドルが標準投資単位です。

最近の中国を見ると、人の数が多く、不動産バブルで濡れ手に粟だった人もいますので、50万ドルを持っていて、海外に移住したい人を探すのは、そこまで難しくありません。北京市内だったら、マンションオーナーの半分くらいは、該当者なのかも、、、

私の住んでいる地元チンタオでも、週末は、毎週、「海外移住セミナー」が開催されていますので、こうしたプロジェクト自体は、珍しくないのですが、、、

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。

私の住んでいる都市も、ご多分にもれず、冬は、３ヶ月くらい、空気が、悪化します。２０１３年のこの１２月上旬、この数日間を例にとると、米国の一般的な都市の平均値と比べると、１５倍、２０倍といった数のＰＭ２．５などの粒子が浮遊しているようです。

対策としては、ＰＭ２．５対策されているマスクをして外出。家の中では、やはりＰＭ２．５対策ＨＥＰＡフィルター式空気清浄機が稼動。毎朝、空気アプリを見ては、子供には、「体育を休ませて、教室待機させるか」を指示し、先生にお便り。子供は、肺が小さいため、運動をすると、肺活量が増えて、過分に、こうした物質を吸い込んでしまう可能性があるのだそうです。

ＰＭ２．５対策マスク！

報道によると、北京などに赴任して、喘息などを発病し、”中国居住”に、ドクターストップがかかるケースまであるとか。それでも、国際的に、更なる重要性を増していくこうしたアジアの大都市圏。ガソリンの精製など、今後の政府対策に、ぜひ期待したいですね。

他方、中国の都市圏の生活は、実際、こうした空気汚染に反比例し、どんどん快適になっています。米国流の感謝祭を祝うためのターキーも、取得はまったく難しくなく、我が家も、今年、七面鳥やパンプキンパイなど、米国人仲間たちと、たらふく食べた次第です。

米国では、ハロウイーンが終わり、11月第4木曜日と決められているサンクスギビングの週になるころには、すっかり、巷は、「ホリデー気分」。

不動産の賃貸も、売買も、シーズンオフ気味になります。特に、東部やカナダ国境よりの中西部では、雪も降ったりしますので、なかなか、気軽に引越ししたいという気持ちにならないというのは当然ですね。

さて、そんななか、一軒、グループ内で、「感謝祭週明け月曜日」に、投資資金償還がありましたので、ご紹介します。

私自身が、「大家さん」スタイルより、「投資家」を最近お勧めしている理由は、ごく単純化していえば、

「現在、個人レベルの投資家は、購入においても、資金が豊富な機関投資家の攻勢に勝てず、他方では、賃貸の局面にはいると、ワーキングクラスのテナント層の劣化に歯止めがとまらないため、賃借人層が、どんどん劣化していく／機関投資家などの賃貸業進出で、家賃相場は崩れていくばかり」

といった傾向が見られるようになっているからです。私が身近に観察する複数の市場で、こう感じます。今、値上がりが見られる市場でも、ホールディングが楽になるとは限りません。皆さんも、お気をつけください。

シカゴ市内・Ｒ通り

□　2013年7月：　7万5,000ドルで購入
□　2013年12月：　18万9,000ドルで売却
□　融資額：　11万2,000ドル
□　融資条件：　年率12%の金利（日割り計算）

ZILLOW掲載概略↓

外見

アメリカでは、不動産屋さんのことは、

realtor

といいます。レアルターさんには、二種類のランクがあります。

salesperson　セールスパーソン
broker　ブローカー

セールスパーソンは、ブローカーに所属して業務に従事する必要があります。ブローカーは、３年の営業歴など、セールスパーソンがより経験をつんだ段階で、独自に仲介業を営むために、必要な資格。

両方とも州単位なので、例えば、カルフォルニア州のライセンスを持っている場合は、ネバダ州での売買を、行うことはできません。

日本と多少違うのは、米国の不動産業が、基本、フルコミッションで成立していること。日本の不動産会社と違い、レアルターさんで、サラリーをもらっている人は、通常、いません。（管理会社勤務の管理専門のレアルターさんとか、ハワイの一部日系の会社などは別）

レアルターさんは、いずれかのブローカーに「所属」しないと、MULTIPLE　LISTING　SERVICE（物件仲介のネットワーク）にアクセスできません。そして、コミッションは、何らかのパーセンテージで、分け合うシステム。そのときだけ、収入があるわけです。

ブローカーは、このように、レアルターさんを、「雇っている」わけではありません。「センチュリー２１」とか、不動産仲介の看板が掲載され、多数のレアルターさんがそこで働いていても、その「会社」は、基本、日本人が思うような会社ではなく、実態としては、SOHOがたくさん働くオフィススペースに近いのです。ちなみに、こうした不動産会社は、通常、フランチャイズ経営なので、日本のように、全国組織の不動産会社というようなものも、余りありません。

というわけで、個別のレアルターさんは、なので、同じ「会社（実は、ブローカー）」に所属していても、「同僚（実は、ライバル）」ではありません。

不動産会社（Realty）には、秘書やオフィス備品はありますが、通常、これらの共有リソースに対しては、ブローカーだけではなく、セールスパーソン側も、「机代」的な形で、支払いをしています。

アメリカでは、不動産業者さんというのは、日本以上に、比較的簡単になることができますが、このように、売り上げを上げるまでは、毎月、逆に、固定の支払いがある出来高の商売。大手の会社が独占しているというより、一匹狼、地元の小規模組織が、拮抗しあっているイメージです。

このような就業形態のため、レアルターさんというのは、通常は、学校を出て、すぐに、フルタイムに不動産会社に勤めるというより、キャリア転換組が多く、また、フレックスタイム希望者、つまり、子育て中の方とか、リタイヤ世代の方が、副業的にやっている場合も、あります。

以上が、アメリカの一般的なレアルター事情の概要ですが、この前、NATIONAL ASSOCIATION　OF　REALTORS（NAR）のウエブサイトで、久々に、「取引が戻ってきて、レアルターの収入が、上がった」という「業界内朗報」がありましたので、ご紹介してみたいと思います。

オリジナルサイトは、こちらから。

NATIONAL ASSOCIATION　OF　REALTORS、NAR＝全米不動産協会の毎年の調査の結果が、今年は、2013年11月4日に発表されました。

2012年7月から2013年6月までに、148,011世帯に連絡をし、8,767世帯からの回答があったということです。

レポートは購入しないと読めないのですが、簡単に、速報概略の要約です。（投資家や別荘買いは、アンケートからは除外されています）

オリジナルリンクは、こちらから。

中山道子です。この前、ある投資家様から、こんなご質問がありました。

ＺＩＬＬＯＷで、「このエリアは、この期間中に、これこれの値上がりがしました」との評価が出ることが多くなりましたが、それは信用できますか？

これは、大変よい質問です。実感と異なるデータって、どこから出てくるのか？

ＺＩＬＬＯＷによると、米国不動産は、回復基調くっきり？

最新案件の写真、外部ＳＮＳに投稿したものです。この案件に対しては、融資額は、１１万２，０００ドル。融資期間は、２０１３年６月１７日から、半年間の目算でしたが、５ヶ月後の今、１１月上旬に決済を迎えているというわけです。

＋＋＋＋＋＋＋＋

＋＋＋＋＋

この物件のＢＥＦＯＲＥ写真も、アップしておきます。

この前、「最近、私は、不動産投資を、長期ホールディングから、短期融資のほうに、スイッチしつつあります」という記事を書き、多くの方から、ご好評を頂戴しました。

その中には、実際に米国で自宅をお持ちの方から、こんなコメントも、、、（正確な引用ではなく、コメント概要とさせてください）

「我が家は、東部ですが、４０万ドルくらいの時価です。中山さんのおっしゃるように、この物件を貸せば、ここでは、レントは、２，５００ドルくらいだと思います。自分たちも、引っ越すとなったら、確かに、（手間のかかる賃貸をするより）売るかなと感じます。その際には、こうした投資案件ご紹介、お願いしますね。」

実際に物件に意味のあるエクイティ（売却したときに、お金が戻ってくる）がある方は、物件を管理する手間と、売却して得た資金を再投資する際の比較に、意味がありますね。

さて、私が、「賃貸は昔より相当な手間になってきた」ということをいった理由は、「賃貸層の劣化を感じる」ようになったからですが、この前、まったく別のアングルから、私の感じていることを、上手に説明してくれる記事が、日本のメディアに翻訳掲載されていましたので、ご紹介します。

それが、上の挑戦的？なタイトルの記事、

米国の「中流」はもはや「中流」ではない
この30年で格差は広がるばかり

です。（東洋経済オンライン）

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。アメリカも、とうとう連邦まで、役所閉鎖、債務問題の波が襲ってきましたね。日本人にとっては、リッチなイメージがあるハワイのような州ですら、州レベルでのこうした対策は日常的ですから、私は、なんとも思いませんが（もちろん不便とか経済縮小の危険があって困るとかそういうのは、皆さんと同じように、感じていますが）、昔の日本人的な感覚だと、こういうのって、「この世の終わり」な感じでしょうか、、、

今、諸大国間では、ひとつの国家体制において、何でもがうまくいくということがなくなり、「中国は影の銀行問題や環境問題」で、アメリカは、この体たらく、日本も日本で、消費税増税や東電問題など、課題が山積、といったあらゆるマイナス思考が蔓延していますが、私は、あまりマクロに国レベルでものを見ても、仕方がないかなと思っています。

具体的にいうと、「アメリカはこう」とか、そういう大雑把な言い方をせず、都市レベル、場所やクラスター（塊＝産業であれ、グループであれ）レベルで丁寧にすくっていかないと、「どこも八方ふさがり」や「今は新興アジアだ」といった”極端な、また、一面的な価値観”に結びつきかねません。

卑近な話をしますと、私が現在居住している中国の青島市には、この前、「世界で最大の映画撮影所」が出来ました。式典には、なんと、ハリウッドのAリスター、二コール・キッドマンやレオナルド・ディカプリオやキャサリン・ゼタ・ジョーンズなどが大挙して来たそうです。仕掛けたのは、この前、米国のAMCという映画館を経営する会社を買収し、いまや、世界最大の映画館経営母体となった万达集団（Wanda Group）。今後、青島のこのスタジオが、「中国のハリウッド映画撮影所」になる可能性があるというわけです。

ここ青島では、来年は地下鉄が開通し、また、チンタオ航空という青島をハブとする国際航空会社が発足することも決まっており、これだけのことが、この2年のうちに、中国で第10位につくかつかないか程度のSECOND TIER（第二ランキング）の一地方都市でだけでも、起こっているわけで、こうした想像を絶する経済活動の波及効果を無視して、今後の中国経済は危ないとか、政府統計が信用できないとかいっていても、仕方がありません。

（青島での映画撮影所開会式の報道写真。こういったニュース、今の情勢では、日本語では、ほとんど、配信されません。嫌中ムードで、歓迎されないからではないでしょうか。本当に、冷静に、世界で起こっていることを知るには、中国のニュースを入手するのであってすら、”普通の日本人が求めるレベルの情報”では足りず、最低、英語が必要です。残念ですが、これが現代日本の情報鎖国ぶりの実態だと感じます。）

同様に、私がローカルでやっている対米投資も、米国連邦政府の財政状況やNYの株価に左右されるようなものではないということは、以下読んでいただければ、わかっていただけるかと思います。

さて、この前、中国でお世話になっている方をお招きしました。日ごろのお礼に、「ちょっと違うものを」と思い、中国ではまだ珍しいということで、イタリア式に、ミートソースのパスタとサラダ、ポークのポットローストをお出ししてみました。

ところが、

味が薄い！としょうゆをどぼどぼ。
（塩やコショウ、パルメザンチーズを使ってほしかった、、、）
なぜ、キャベツなどの野菜が入っていないのだ？
（いやあの、トマトとたまねぎが入ってるんですけど、、、）
こういうものだけを食べていると、寿命が短くなるだろう
（いいたいことはわかりますが、中国より、ヨーロッパのほうが寿命長いですけど、、、）

と地中海式ダイエット？に大いにダメ出しが、、、TT　サラダにいたっては、中国人は、生野菜が嫌いなので、手もつけていただけませんでした。。。

中国のお料理も、実は、私の住んでいる青島市は、外食しても、薄味のことが多く、上海料理系。

水餃子なんか、本当に素材の味中心で、お店で食べても、中華によく入っているイメージの「うまみ調味料」も入っていなくて、私的にはとても好きなんですが、あわせてつくスープは、「餃子をゆでた白湯」というそっけなさ。

蕎麦屋の蕎麦湯の感じかなとは思うのですが、周囲の中国人を見ていると、別に、しょうゆやお酢などの調味料で、割ったりはしていません。そもそも、水餃子自体、調味料をつける人が、圧倒的に少ない。

それで、薄味水餃子自体は、そのままの味加減でOKな私ですが、この白湯には、実は、しょうゆを入れて、塩味を調整して飲んでいるんです。

こういう、地元の薄味の料理に慣れている舌の肥えた中国人の友人が、私の作ったイタリアンのお味は、薄すぎると感じ、私は私で、地元中華の薄味に、ついていけないという現象があるって、、、？

どうも、人間って、

知らない味を味わう感覚が乏しい

んじゃないかなと思うんですよね。

私が、水餃子のゆで汁にしょうゆを入れているのを見たら、この中国人の友人は、私が、彼がパスタにしょうゆを入れたのと同じように、ぎょっとするのかもしれません。（誰もやっていないところを見ると、たぶん、アメリカ人が、白米ご飯にしょうゆをかけるレベルの感覚なのかという疑惑が、、、詳しい方教えてください。）

ちなみに、アメリカで、和食を作っておもてなしするときなんかも、「純粋な日本人である自分の味覚」でではなく、”BENIHANA”のイメージで、「アメリカで売っているTERIYAKIソース」みたいなのを使うとか、パンチを効かせる戦略を立てないと、ほぼ確実に自滅します。

海外では、和食というと、みんな、「DRAGON SUSHI」とか、そういったネーミングのマヨネーズの入ったのり巻とかのことを思っているので、逆に、そんなのができない私は、おもてなしには、和食勝負をあきらめ、インドカレーとか、「ぜんぜん別物」を作っちゃうことも、、、笑

くだらない考察を続けると、今回のおもてなしの敗因の決定的なファクターは、ここ中国では、世代格差が大きいということをつい忘れてしまっていたことでしょう！

この日のお客さんは、インテリの海外留学組とはいえ、40台後半。私と同年代です。それで、実は、子供を持つのが早い中国では、高齢出産の私の周囲のお母さんは、大体30台で、この周囲の世代は、私の「意大利面」（イタリアンパスタのこと）なんか、自分では、まだ作れなかったりしますが、でも、味覚的にはなじんでいて、「すごくおいしい！」といってくれるんですよね。

しかし、やはり、50ともなると、周囲のお母さんと比べると、二周り上で、海外経験があっても、やっぱり、ちょっと、感覚が違う、そこを、読み違えてしまいました。（苦笑）

失礼なつもりではないのですが、世代的に、「中国の50台」は、すでに、日本や米国の感覚で言うと、（体力は違いますが）習慣からすると、「70台、80台」の感覚と思って接する感じというか、、、私の父のことを思い返しても、スパゲッティを作れば、食べてはくれるでしょうが、好物という位置づけにはならないな、、、

まあしかし、今回、一応、「世話になっている人に、手料理をご馳走した」という図式が晴れて成立しましたので、”マイ面子”が立ったのじゃないかと勝手に思って、良しとすることとします。。。

こんにちは。2011年から中国に住んでいる対米不動産投資家中山道子です。なぜ、中国に？と聞かれますが、しばらく前から、the new world order （新しい世界秩序）は、望むと望まないとにかかわらず、米国中心というこれまでのパックス・アメリカーナではなく、今後は、米国と中国との相互関係を基調として展開していくのだろうなと感じるようになり、その流れを体感してみたくなったのです。

この数年で感じるのは、両国のラブラブ振り。政治では、お互い、譲れないところを持っており、頻繁に、対立しあったり、批判しあったりしていますが、それでも、その実の両国の交流ぶりの深化には、目を見張るものがあります。

たとえば、中国政府は、ここしばらく、中国人の中国語教師を、米国の公立学校に派遣するということを、主として自己負担でやっています。露骨なことに、ほかの国に対しては、これは、まったくやっていないことで、他方、米国側は、自国の語学教育の予算が捻出できないため、これを大変歓迎しており、結果、現在、中国語学習熱は、米国内で、大きく広がっています。

今は、昔のように、中国系移民が多いエリアだけではなく、ワシントンや、テキサスといったようなところでも、なんと、中国語イマージョン（通常、その言語だけを使って教える）の公立小学校が出てきている状況。資産のある教養層においては、親がまったく中国と関係なくても、中国人のオーペアさん（au pair、文化交流のために外国人を家庭に受け入れ、子供の面倒を見てもらうかわりに学校に行かせる）を雇い、家庭では、子供に、中国語だけを話させる、といった教育をしているような家庭も、出てきました。

また、米国側も、中国への留学生を増やすということで、クリントン元国務長官らが音頭を取って非営利団体を作って、盛んに寄付集めもしています。この財団なんかは、政財界要人の水面下・非公式交渉や、両国を行き来するための場、さらには、将来の人材をリクルートするためのプールとしても、大きな意味を持っていくのでしょう。

中国も、日本の高齢化を後追いするような形で、経済成長が鈍化する可能性があると指摘されており、また、米国も、国内外に大きな問題を抱えていますが、私からは、中国人と米国人というのは、そのフロンティア精神、起業家精神において、大変類似の考え方をする人たちに見えます。

もちろん、中国人は、家族や親戚単位、米国人は個人単位といった違いはあるのですが、、、

これら二つの超大国が、今後も、内外にトラブルを抱え、あるいは、引き起こす（？苦笑）なか、いわゆる英語のグローバルネットワークと、華人のグローバルネットワーク、そして、双方の交差点から、今後の世界のリーダーシップが、賛同できるにせよ、不服にせよ、立ち上がってくるのではないかと感じます。

この流れは、流れ自体が、勢いを持つのであって、目的地が決まっているわけではなく、米国だとか、中国だとか、果ては日本だとか、といった「どこ」には、やはり、それほどこだわらなくなるでしょう。米国の経済が悪ければ、中国へ、そして、中国都市部が下落すれば、アフリカへと、自然に、「必要に応じて」「その時ごとに」に、流れができるのです。こういうライフスタイルを追及する人と、したがらない人というのも、二分化されていくでしょうし、、、

そんな背景を受けて、実際、現在の中国でも、英語と中国語を同時並行で学ぶようなバイリンガル・プログラムが、多くの私立学校で提供されており、わが子も、そうした小学校で、学んでいます。

この前、俳優、トム・クルーズ／ケイティー・ホームズ元夫妻のお子さんが、ニューヨークで、学費4万ドルもする新設私立で、学んでいるという話を読みましたが、その学校の売りも、やはり、中国語イマージョン。ウエブサイトを見たら、その他の目玉は、「シンガポール式算数を教えること」で、わが子の学校と同じテキストを使っているのだろうなと、苦笑してしまいました。（ちなみに、当方の学費は、この5分の1です、、、これでも、私には、十分高く感じられますが）

つまり、アメリカの次世代教育オプションにも、今、シンガポールやマレーシア、中国などで、国際的華人コミュニティ向けに、提供されている教育モデルに相当類似したものが、志向されてきているということですね。

中国でも、シンガポールでも、マレーシアでも、ニューヨークでも、ヒューストンでも、似た教科書を使って、似た方式で育てられていく、そういうグループの子供たちが、確実に増えていくわけで、こうした子供たちは、多分、「自分の国のほかの育て方をされた子供たち」と一緒の将来ではなく、「よその都市で、似たように育てられた子供たち」と似たような未来を、作っていくのでしょう。

いいか悪いのかは、わかりませんが、私自身が、そうやって育ち、生きてきたために、自然、やはり、子供のためにも、同様の教育を（私のときは英語と日本語でしたが）、求めるようになったといったところなようです。

さて、例によって、まったく関係ない前置きが長くなりました。今回のテーマは、国際送金。

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この１年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題（2012年に説明記事を書きました）に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「？」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例：（将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓）
　

中国在住のアメリカ不動産投資家、中山道子です。親子で、中国語の勉強をしているのですが、生活もとても楽しいです。

今日は、息抜き？でこちら中国の不動産事情を。といっても、こっちの不動産の勉強をしているわけではまったくないので、ちょっとした雑談です。

私がこちらに来たのは、２０１１年１１月なのですが、そのころの為替は、日本円がずっと強く、１元は、１２、１３円くらいのイメージからスタートしました。

それが、２０１３年５月のこの段階では、なんと、１７円に手が届くかというところまで行きそう。今回の円安は、実に、１年で、中国元に対して、４０%のロス。駐在組の方々の生活や、そもそも、中国進出企業のコスト増を考えるのが恐ろしいですが、私自身は、ドルベースで地味な生活をしているので、たいした影響はありません。

しかし、私の住んでいるマンションは、「来たとき、日本円を使って買っていれば、１年そこそこで、４割値上がりしたのだ」と思うと、苦笑いが出ざるを得ません。

こちらに来たときは、月額6万円以下相当だった私のマンションの賃料。それより、驚きなのは、この155平方の３ＢＲの価格。実に230万元、3,000万と聞いたのですが、それが、日本円で考えると、実に、４割値上がりしたということなのですね？　（こっちの相場は調べなおしていませんが、大きく値上がりしたというわけではありません）

建物全体は、2004年頃の築年数。私の部屋は、最後まで売れ残っていたらしく、私たちがはじめての入居者だったため、室内の内装も、こちらとしては、大変きれいな状態。特に不都合もなく、借りる分には、大変ありがたく住ませていただいており、まったく文句がない私なのですが、、、

2014年3月追記：
この物件に対しては、2012年4月16日に9万ドルを融資し、90,000 x .12 = 10,800 / 365 = $29.59 per day x 378 days of loan. という計算で、2013年5月2日に、101,125.48ドルの返済がありました。
+++++++++++++++++

この前、私自身がシカゴで行った短期投資案件のご紹介をして見ます。

シカゴで、フィックスアップをしている投資家仲間への短期融資です。

下の一軒家ですが、この現地パートナーが、6万ドル・現状有姿（"as-is condition"）で、銀行からの格安購入に成功しました。

具体的なプロセスは、大変地味なもので、ターゲットエリアで、毎日何百もの物件を確認し、low ball（低い指値）オファーを出していく。その繰り返しです。

単にＭＬＳで見るだけの物件への入札だと、銀行とのコネがないため、個別交渉に持ち込みにくいので、この際に、ローン返済に苦しんでいる滞納オーナーと、実際に、やり取りをできる場合は、銀行と交渉をする権利が得られたりもします。

そのため、パートナーは、現地にて、頻繁に、こうした滞納オーナーと打ち合わせや連絡も欠かしません。

一般に、現在、現状有姿物の中でも、比較的状態がよい物件というのは、多くの人に手が出しやすく、実需（実際に住む場合。米国では、first time home buyer という言い方をします）の方などに、優先的にまわりがち。

というのも、現在の銀行の物件処分ポリシーにおいては、「再度、エリアを荒廃させる危険を最小化するため、実際にその物件に住む方々のビッドを優先させる」という方針がはっきりしているのです。一般的に、実需のほうがローンにデフォルトしにくいですし、ローン自体も出やすいですね。ということで、具体的にいうと、最初の入札期間は、投資家は入札できないという制約があったりもします。

そのため、プロの業者の彼が追求するのは、「ディープな修理物」。普通のワーキングの家族が、引っ越して住むことなど到底ありえないようなレベルまで「だめだめ」になってしまっている物件が、一番、競争なく、低価格で購入できるというわけです。

ねらい目は、たとえば、「カビ（mold）が出ている物件」。カビは健康被害のもとですので、「壁の塗り替え位はお手の物さ！キッチンだって、自分たちで週末にやっちゃうよ」というアメリカンな節約ＤＩＹ家族であってすらも、子供を、そのような物件に入居させながら、気長に修理するというようなことは、さすがに難しい。

なので、浸水もの、カビ問題が出ている物件は、特に銀行に対し、ローボールオファー（極端に低い指値）をしても、「他にオファーがない」ため、それが通りやすい状態なのだそうです。

ということで、私が融資したのが、シカゴにある下の一軒家。

この6年間、毎年行っております対米視察旅行ですが、家庭の事情で、今年は開催を断念いたしました。登録やご検討をしていただいていた方には、こころよりお詫び申し上げます。

また、ＭＬにご登録していただいていた方には、ご関心がある場合、優先的に、よりリターンのよい投資案件をご提供する機会とさせていただきます。後日お送りするＭＬをご検討ください。

不動産オーナーというのは、つまらない役回りを背負っています。今日は、そんな地味な大家ライフを、決済に関連して。

今回、ベガスの物件取得の例を、ブログで、連載？しております。

その１．
その２．

今回、この案件は、決済日も決まり、投資家様による書類へのサインや、ご送金もできて、「いざ」となったところで、つまらないことで、遅滞が。。。

それが、この駐車スペースの問題。例によって話が回りくどいんですが、背景から、ご説明させてください。

さて、ベガスの一般タイプのコンドミニアムは、すべてが車庫が備え付けではなく、気候がいいので、むしろ、車だけを駐車するなら、カーポートでＯＫ。

〔車庫、ガレージは、密閉式の建物、カーポートは、屋根がある開放型の駐車スペースです〕

現地の人のライフスタイルを見ると、車庫＝車を駐車するより、作業スペースや、物を置く倉庫という認識。

当然、車庫は別に買うので、多くの人は、標準でついている指定カーポートがあって、ゲストパーキングがあれば、ＯＫなわけです。

今回のこの物件も、そんなわけで、カーポートがついているだけ。また、管理組合から、ゲストパーキングエリアに、友達が来たときに駐車できるよう、ゲストカードをもらうという仕組みです。

それで、管理組合があるタイプの物件というのは、管理組合の干渉が半端ありません。日夜、監視員が回り、

「あなた、ごみを昨日の晩出したでしょ！あれは、規則で、朝出すものよ！！」

とか、

「お宅の前に駐車されている車、あれ、お宅の知り合いですか？ゲストカードを渡して、ゲストパーキングに駐車してもらわないと、困りますよ！」

とか、挙句には、

「お宅のドアに汚れがあるから、ペンキ塗り替えてくださいよ。」
「お宅の鉢植えが共有エリアにおいてあるから、引っ込めてくださいよ。」

とか、小うるさい近所のお年寄りか小姑か？みたいなことをお金を取ってどうどうと言うという役回り。

ラスベガス不動産物件速報　7万9,000ドル２ＢＲ

というタイトルで、しばらく前に、物件のご案内を、メルマガでしたことがあります。その際の物件概要を、その後、ブログでもご案内しました。

物件概要ご案内URL

こんにちは。

アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

　旧正月

という関門？があり、

　2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、

旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊（ヤンヤンと）♪

■2013年5月6日段階で、この企画は、家庭の事情で、延期となりました■

対米不動産投資視察旅行2013年7月11日から17日と考えております。

現在、以下の概要のみですが、仮アナウンスさせてください。下でメーリングリストに登録してくださる方へは、さらに、順次、視察旅行情報をお届けします。

日程：
2013年7月11日から17日まで：。

旅程：
11日デトロイト視察（デトロイト視察日数実質2日半）
14日シカゴへ移動。シカゴ視察（シカゴ視察日数実質1日半）
16日日本（成田など）へ移動。
17日帰国

費用概算（過去比現状）
一般参加者様：
約25万（飛行機代、ホテル代は別途ご本人様でご負担ください。旅行中のお食事は費用に含みます）
　お二人目（ご夫婦か親子）追加5万でご参加いただけます
当グループ物件オーナー様
約15万。お二人目追加6万でご参加いただけます

□ベガス遠隔投資最適物件□

サブディヴィジョン名
LA POSADA AT SUMMERLIN

概要
ベガス西側、ダウンタウンから車で３０分ほどの
高級エリア、サマリン内にある安定投資案件。

物件
2ベッドルーム2バスルーム、想定賃貸家賃875ドル前後。
築年数は、１９９４年、掲載予定価格7万9,000ドル。
このサブディヴィジョン内では、過去最高売買価格は、3BR案件が、20万ドル台といったところです。

■　2013 年1月14日追記■

２０１３年最新の状況を概括すると、

１）米国連邦税務当局（ＩＲＳ）は、不動産管理に基づく賃料収入を、源泉徴収の対象に
２）例外は、納税者番号を取得した場合
３）ＩＴＩＮは、管理会社からの書状、Ｗ７と公証済みパスポートコピーを提出して取得

☆　私は一般向けに、こうしたサポートやお手伝いはしておりません。この記事についても、ほかの記事同様、個別のご質問には、メールでのお返事は、できませんが、セミナー開催時にでも、多少、やり取りすることは可能ですので、メルマガをご登録ください。

＋＋＋＋＋＋＋

だそうです。現在、源泉徴収が、すべての管理会社が、履行できているというわけではなく、積極的な監査がしらみつぶしに行われているわけではありません。今後、しばらく時間を掛けて周知されると思いますが、米国の不動産管理会社は、一般にみな小規模経営なことが多いので、現場は混乱するかもしれません。

＋＋＋＋＋＋＋＋

アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、２００３年から、米国投資に着手しており、２００６年から、取得コンサルもやっています。

現在、よく思うのは、物件取得時の準備サポートの重要さ。

ここら辺をいい加減にすると、ご本人も、後で困られることがあります。他方では、普通の不動産業者さんは、そっちは、本来は、「仕事の範疇ではない」ので、聞かれてもまったく分からないしサポートする気もないという方のほうが多いでしょう。

例えば、私自身の体験でもありますが、「自分は英語ができるから」と、現地の普通の業者さんとやり取りをしていても、埒が明きません。それは、自分のプロフィールが、「米国の知識のない」「遠隔投資家」だからです。

納税者番号の問題は、この点、今年、本当に困らさせられるに至りました。

対米不動産投資家の中山道子です。２０１３年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business （イキナリ日々の実務レベル）の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、２年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Ｔｈｉｒｄ　Ｃｕｌｔｕｒｅ Ｋｉｄｓというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

　
　◇　小切手を振り出せますか？
　◇　クレジットカードは大丈夫ですか？

ネットを見れば、ペイパル決済ＯＫという「ＦＯＲ　ＳＡＬＥ　ＢＹ　ＯＷＮＥＲ案件（売主が仲介なしで直販する場合）」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

2012年も年末となり、皆さん、楽しいイベントが目白押しといったところでしょうか。

この時期は、「歳末助け合い」でもありますね。アメリカ不動産投資とは関係ないのですが、ミリオネア本には、「寄付すると金持ちになる／金持ちは寄付する」といったことが書いてあることがあり、それを見て、「寄付してみようと思うけど何が変わるんですか？」と時々私に聞いてこられる方もおいでになります。

それで、私自身の経験からすると、ボランティアというのは、「助け合い」という観点はもちろん第一なんですが、結構、それ以外の、世俗的な意味の自己利益も多々あると感じます。

中国山東省青島市エリムスクールは、全国有数の自閉症児専門学校

こんにちは。　

私の住んでいる中国では、小学校の頃から、中国人の方々は、慣用的に、「英語名」をつけることが一般的なようです。そのため、皆さん、Julieとか、Raymondとか、英語の名前があります。

公立の小学校でも、今は、小学一年生から、毎日、１コマ、英語があるので、「英語の先生に考えてもらう」とか、「親御さんが考える」とか、いろいろなようです。

本来は、cultural diversity的な観点からは、それぞれの母国の実名を、お互い、覚えあえばいいような気もしますが、ある意味では、「名前が覚えやすくて、ありがたい」慣習ですね。

日本人には、このような習慣はなく、いまさら、無理に採用する必要もないとは思いますが、ひとつ、時に、アメリカとのやり取りをする時に、気をつけていただきたい習慣はあります。

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

■2012年11月1日追記■
2011年10月27日土曜日の回に、たぶん年に1度のことなのですが、ネットが落ちて、開催できませんでした。受講者様には、お詫びします。そのため、次回は、下のご案内とおり、11月10日とし、埋め合わせのため、
１）11月17日に単発で、新聞記事の輪読
２）最終回1月26日の後、もう一度、2週間後の2月9日土曜日に、代替回
をご案内します。お繰り合わせしてくださったにもかかわらず、不都合があり、心よりお詫びします。

2012年9月開始英語塾再募集です。8月で、下の本のＰ132途中まで終わりました。9月15日からは、As Is Condition という小項目から開始します。

今回、勝手で恐縮ですが、来年からは、自分の時間の使い方を、また、変えてみたいので、英語塾は、今期を持って、とりあえず、一区切りとさせてください。

不動産投資英語塾は、「不動産投資英語」を勉強するための英語のゼミナールで、現状、「ある程度基本的な英語が読みこなせる方」を前提の教材になっています。

例

Although foreclosure sales typically lose money for lenders, lien holders, and property owners, savvy bidders can turn these sales into big profits. "Investing in Real Estate" からの抜粋

この英文、文章構造は難しくありませんが、フォークロージャーセールス＝競売、レンダー＝銀行、リーンホールダー＝抵当権者、ビッダー＝入札者といった自動変換ができないと、何を言っているのか、ちんぷんかんぷんという方もいるかもしれません。

辞書を細かく調べれば、こうした単語も引き出せるでしょうが、文脈から、不動産固有の風景が読み取れるようになるように、読解サポートします。

形式は、「分担や担当者を決め、日本語訳をつけていっていただき、それに私が補足する形。」皆さんの自主的な分担参加があって成立します。

テキストは、米国人が不動産を勉強するときに読む本なので、場所によっては難しく、本の内容や文脈を、私が、説明する形で、進行しますので、内容的には、コーチングとダブる部分もあり、長く続けていただければ、相当勘を養っていただけると思います。

開催日時：日本時間隔週土曜日午前10時から最大1時間半
参加費用：5ヶ月10回で2万
開催方法：スカイプグループ会議方式（ネット接続環境要）
テキスト：　Ｉｎｖｅｓｔｉｎｇ　Ｉｎ Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ、　Ｇａｒｙ　Ｗ．　Ｅｌｄｒｅｄ（第5版2005年出版分）
募集人数：8人前後。それ以上の方への接続環境保証ができにくいため、参加者多数の場合は、申し込まれた方から優先で、その後締め切りとなります。参加直前となられた場合は、お問い合わせください。

日時：
9月15日
9月29日
10月13日
10月27日
11月10日
11月24日
12月8日
12月22日
2013年1月12日
1月26日

引き続きご要望がある場合は、2月はお休みし、3月から7月まで、10回催行します。

以下、お申し込み、お振込みは、ペイパルでお願いいたします。ご参加お待ち申し上げます！

＊＊＊＊

テキストはしたリンクからお申し込みいただけます。2012年発売の最新版ではなく、赤い表紙のほうでお願いします。在庫がなくなった場合は、中古品を米国から取り寄せるか、米国キンドルストアの電子版購入もご検討ください。いずれも難しい場合は、ご相談ください。

■この記事は、２０１０年に３月１７日に最初掲載しました。２０１２年１０月１４日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか？

2003年から対米不動産投資をやっている遠隔投資家の中山道子です。円高海外投資熱は、ここ数年、高まるばかりですが、他方では、ハードルも、高くなっていくような気がしますね。

この前、ちょっとしたことがあって、確認する機会があったところ、オフショア生命保険型貯蓄商品販売大手であるフレンズ・プロビデント・インターナショナル（Friends Provident International）社は、２０１２年７月、「日本居住者への新規販売停止」を決めたということを知りました。

実は、私は、自分自身が、一不動産投資家なわけですが、２００８年に、ちょっと修行のような気持ちで、東京にある《在日外国人向けのWealth Management Advisory Firm（ファイナンシャルプランナー兼各種国際投資商品紹介のようなサービス）》で、アルバイトをしていたことがあります。

理由は、香港人の友達が、そこでファイナンシャルプランナーというか、そういう投資アドバイザーをやっていて、「アシスタントがすぐやめてしまう！ちょっとでもいいから、道子、私のアシスタント業務を、手伝ってくれない？」と言ってきたから。もともとは、私は、彼女の、お客さんだったのです。

彼女は、とても頭がよくて、すごく稼いでいたので、自営業で、投資家修行中（今もですが）の私は、勉強のよい機会と思い、「少しなら、いいわよ」ということで、ここで、結局、当時、自分自身のビジネスに加え、合計、１年近く、毎日６時間くらい、友人のチームで、働いていました。ここは、在日外国人が、在日外国人相手に、英語で営業をしていた事務所で、日本人がいてはいけないという決まりは別になかったのですが、実際問題として、普通の日本人はおろか、日本語ができる人すら、ほとんど、いませんでした。

リーマンショックまでの東京というのは、アジアの国際金融の主要都市、ゲイトウエイ、ハブという位置づけがあったのだと思います。こういう事務所が、結構あって、当時の主力商品が、このフレンズプロビデントインターナショナルのプレミア（Premier）といった商品だったりしたのですね。

国際企業に勤務し、常に転勤を余儀なくされて生きる expatriate 族（国際転勤族、略称で、expat、エクスパットと呼ばれます）というのは、どの国出身であろうと、つまるところ、

■「子供は地元の英語系インターナショナルスクール」（子供を英国の大学にいかせたいか、アメリカの大学にいかせたいかで、アメリカ系かイギリス系を選ぶ）
■投資や年金後の資金繰りは国際ファイナンシャルサービス（米国人は国の規制の関係で、オフショアNGなのですが、それ以外の国の出身者なら、フレンズプロビデントのようなグローバルな投資商品を居住地にかかわらず、資産形成に使うのが理にかなっている）

といった”継続性”を、自らの生活において、必要としているわけです。そのため、主要国際都市では、エクスパット御用達の投資助言業を営むという事業に対し、まっとうなニーズがあるわけですね。

２０１２年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。

視察旅行では、２００６年から投資をしているデトロイト市に２泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、２０１２年今年で、５年目、６回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。

■２０１２年８月２５日以降、ダウンロードしていただけるセミナーは、２０１２年６月３０日付け最新版になりました。当該セミナー詳細は、こちらの開催ページからご確認ください。ＰＡＹＰＡＬ決済後私のほうからリンクをご案内する形になります。

まずは、私のこんな自己紹介をご覧になってください。

これまで、私は、過去に、いくつもの対米不動産投資セミナーを主催し、いずれも、大変ご好評を頂戴してきました。

実を言うと、これには、いくつか、理由があると思います。私自身、よい情報を、「わかりやすく」、そして、「面白く」のほうも、ある程度、意識していますので、それなりに、努力をしていると申し上げたいですが、もうひとつの理由は、実は、こういうことをしている方が、ほかにいない、というそういう、大変さびしい状況の反映でもあります。

しかし、敷居が高そうに思える対米投資ですが、実は、きちんと準備をすれば、英語力の欠如をカバーしたり、遠距離で、開始することが可能なのが、大きな魅力。ここら辺は、日本なんかが、日本国外の個人外国人投資家なんかには、あまり門戸を開いていないのと比べると、大きく、事情が違うのではないでしょうか。

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、１週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」（「うそをつかない」）をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗　

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑

■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、

初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、（不動産）投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、１０分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

今、７月１日朝で、セミナー会場へ向かう前です。

昨日は、多数の方々が、東京近郊のみならず、さまざまな地方からお出ましくださり、大変光栄に感じました。

引き続き、地方からの方が今日も出席してくださる予定の方もおいでになり、普段はぐうたらの私も、気合が入ります。

昨日の分については、セミナーフリップ、音声ダウンロードを、すでにお届けしております。まだ、確認できていない方は、恐縮ですが、ペイパル決済のメールアドレスをご利用の上、私にご一報ください。

今日のセミナーについても、同様にお願いをいたします。

ライフスタイルコンサルタントの中山道子です。うそです。対米不動産投資家の中山道子です。

米国不動産投資についてのオウンメルマガのサンプルは、こちらから、最近の号をご紹介していますが、大体、アバウトな正確なので、フォーマットは決まっていません。番外編で、勝手なことを書くことも多いです。

■2012年6月23日アップデート■

6月30日のセミナーは、新宿三丁目の会場を当初予定していましたが、ご参加多数のため、「7月1日予定セミナー会場と同じ池袋ＰＣカレッジ」（地図はこちらから）へと急遽変更になりました。時間は同じです。

ご参加者様にはご迷惑をおかけし、申し訳ありません。このブログエントリーも、下、変更しました。24日段階で、どのセミナーも、お席余裕がございますので、まだお申し込みいただけます。

両日の収益の一部から、合計15万を、チャリティーに寄付することができました。

7月1日の懇親会は、あまり大きな人数にしたくないので、締め切らせていただきます。多数のご参加表明ありがとうございました。

■■■

対米不動産投資家・中山道子です。現在、米国不動産も底打ち感があり、３１１以降は、資産運用にも、分散化、多様化を想定する方々がさらに増えています。

他方では、日本国内に拠点を持つ方の情報収集方法は基本、限られており、その他の観点では大変優秀な方々が、海外投資となると、「ガラパゴス」的な状況に身をおいて困っておいでのことも、多々あります。私から見ると、正直、勇み足の方も多く見受けられるため、現在の私は、リテラシー普及に一番力を入れております。

具体的に、自らの履歴を振り返ると、私自身、２００３年前後から、米国不動産に着手してきた結果、２００６年前後から、こうした遠隔投資のテクニックなどを開示し、皆様に、「調べ物をすると中山さんのブログに行きつきます」といわれることが多くなりました。このブログでは、「有料レベルの情報をありがとう」といわれるまで、丁寧に、情報をご提供し、日米業界関係の方が、最も読んでくださっている対米不動産投資ブログとなったと自認しています。

自分の投資履歴においても、初期には、いろいろな失敗も行いました。そのことは、ブログの投稿でも、多数掲載しています。その後の猛勉強を通して、数多くのコンサル経験を積み重ねるにいたり、この６年間の間に、累計すると、３００軒近い案件の決済に直接携わってきました。

この期間において、自らの投資エリアは、ネバダ州ラスベガス市（２００３年）、NY州シラキュース市（２００６年から）、ミシガン州デトロイト市（２００６年から）、イリノイ州シカゴ市（２０１２年）と多岐にわたり、また、コンサルを通して、カルフォル二ア、テキサス州、ハワイ州、ワシントン州など、いくつもの州での取引にも、携わったことがあります。

７月、８月は、夏期休暇も含め、主としてミシガン州デトロイト市周辺で、現地投資物件（現在、１３０軒ほど）管理等通常業務をこなして過ごす予定です。以下に、７月１日の東京池袋セミナー情報と申し込み要綱をご案内します。オンラインで申し込みが完了しますので、ペイパル決済お手配をお願いいたします。

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６月３０日（土曜日）セミナー
SEMINAR１　午後１-３時半：対米不動産投資入門案内　６，０００円
於：西武池袋本店別館 9 階池袋ＰＣカレッジ
東京都豊島区南池袋 1-28-1　西武池袋本店別館 9 階
TEL 03-5950-9821

７月１日（日曜日）セミナー日程
SEMINAR２　朝１０-１２時半：　米国弁護士LIVECALL！LLC設立の不動産投資　１５，８００円
SEMINAR３　午後２-５時：　　　実践！対米不動産投資PCセミナー　１５，８００円
於：前日同様、池袋ＰＣカレッジ
1日の朝は、西武が１０時にならないとオープンしないため、明治通り沿いで外からお入りください。　

３セミナー出席優待価格：　３２，０００円

７月１日夜　午後６-８時半： 懇親会（池袋駅近く居酒屋）　会費制６，０００円前後

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対米不動産投資家の中山道子です。去年のの春は、震災直後ということで、2011年5月6日に、「シビックフォース」という団体に、セミナー収益金から、12万円を寄付させていただくことができました。

シビックフォース

今年も、おかげさまで、多数のご参加をこのたび頂戴し、僭越ながら、やはり、東北大震災関係の事業への寄付を、決めさせていただくことにしましたので、こちらでご報告させてください。

＊　お断りとお詫び　＊
私は、広告費やアフィリエートフィー、紹介料などは、まったく支払ったことがありません。会場費も、毎回、立派なところではなく、「一番安くて効率的なところ」を選んでいます。事務所、営業パンフレットどころか、最近は名刺もつくっていません。今回も、6月30日は特に、ご参加者様は、手狭な会場で、正直、窮屈になられるかもしれません。その代わりといえるレベルか、わかりませんが、自分としての目標は、参加者様には、「バリュー＝情報のお値打ち感」をお感じ頂き、他方では、「浮いた経費は、寄付へ」とさせていただくことです。ご理解頂戴できれば幸いです。
＊＊＊

去年は、大きな地震災害に驚き、意味のある金額をお届けしたいなあと、「200万寄付したい」という金額を、自分的に、掲げてみました。

しかし、そのような金額を一度に作るのは、なかなか、難しいですね。私も、まだまだ子供が小さいマイクロビジネスオーナーですし、イキナリ貯金を切り崩して200万ポンと出して、というほどの度胸もありません。他方、今後、放射能の影響は、チェルノブイリを見ても、10年、30年、50年といった年月がかかることが予測されますので、「それなら、毎年、少しずつ、やっていこう」と、今は、考えています。

今年は、10万を、日本チェルノブイリ連帯基金（理事長・鎌田實医師）へ、お届けさせていただきます。

この団体については、去年、福島の子供の甲状腺検査を組織した結果が報道で発表されました。

理事長の鎌田實医師は、今年発表された、鎌仲ひとみ監督《内部被ばくを生き抜く》にも登場されているようですね。

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

時々読者の方からお便りをもらいますが、皆さん、やはり教育熱心ですね。私も教育にはとても興味を持つタイプです。

なので、今日は、ちょっとした雑談？モード。不動産自体とは関係ないですが、「投資家的な観点から評価する学校教育」の費用対効果について。

実は、私の子供の学校にいるアメリカ人のお子さんの親御さんで、テキサスＡアンドＭ大学の先生をしている方がいます。サバティカルで、こちらの大学に研究に来ており、「いい経験」ということで、半年間、うちの学校に、お子さんを、留学させているわけです。二人とも、うちの子より年上で、よく遊んでくれるので、我が家にも何度も来てもらい、ご両親とも、仲良くなりました。

私も、別段、アメリカの学校事情には詳しくないのですが、テキサスＡアンドＭというのは、カレッジステーションという田舎（失礼）都市にある、”ウルトラお値打ち大学ナンバーワン”と評される州立大学なのです。

どれくらいお値打ちかというと、州立大学＝私立に比べ、学費が安いのに、ウオールストリートジャーナルの2010年の「就職リクルーターが好きな大学ランキングトップ２」にランクインしたほど。

これは、全米トップ100の大学を選出したのち、その中から、リクルーターたちに、いろいろアンケートをしたもので、実際、トップの人気大学は、実は、みんな、州立大学だったというのですから、親としては、あせりますね？

1位　”ペンステート”。ペンシルバニア州立大学
2位　テキサスＡ＆Ｍ
3位　イリノイ大学アーバナ・シャンペン校
4位　パーデュー大学　（インディアナ州立）
5位　アリゾナ州立大学

2012年6月14日に、都合により、アメブロで行っていたブログのアカウントを停止しました。アメブロの「お友達」になってくださっていた方々には、事前連絡なく申し訳ありません。

また、ツイッターのＩＤも停止しました。

効率化のためです。いろいろ試してみることができてよかったと思いますが、今のところは、このメインブログとメルマガ中心に、情報発信をしていきますので、引き続き、メインのほうで、よろしくお願いします。

こんにちは。対米不動産遠隔投資家の中山道子です。私が米国投資を始めたのは、2003年。長期にホールディングしている物件については、いろいろなトラブルも経験しています。

物件トラブルに対する保険というのも、なければ困るし、あって申請するときは、なおさら面倒だとつくづく思います。保険料を払って、「保険会社丸儲けじゃん」と舌打ちしているくらいの状況が一番ナイスです。

ちなみに、皆さん、保険なんか、使ったことがないから、保険を打ち切って節約しようというのは、なしですよ。融資を受けている場合は、火災保険加入継続は、融資の条件で、原則として、これを切らせると、銀行は、融資打ち切りと一括返済を要求できる契約になっています。

また、キャッシュで買っている場合でも、通常、まともな管理会社は、火災保険加入を契約の条件としています。会社によっては、自社を、保険の共同受取人に指名するように契約時に要求するところもあります。

さて、今日は、「コンなのはいくらなんでも、異常だろう！」というレベルの修理代申請問題。管理組合ぐるみの集団訴訟になった案件で、もう、ブログでネタにしないと気がすまないレベルです。

修理代の保険申請で困っている方、今回の話は、保険というのじゃないのですが、物件の潜在的な瑕疵の問題に関連して、私の5年越しの修理代申請の苦労を知って、「あいつよりましジャン」と思ってくださって結構ですから、、、（もっとすごい例がある方は、教えてくださればネタにしますけど？）

対米不動産投資家の中山道子です。時々、「こういう投資は、大丈夫でしょうか？これこれのサイトです。」などと聞かれます。ブログに、「投資の際には、ご注意を」とか書いているから、でしょうか、、、

警戒して欲しいのは確かで、そのため、情報提供しているのですが、しかし、具体的な案件評価をして欲しいと思われても、困ります。

だって、、、

シナリオ１
わからない場合。
これが、普通ですけど、、、（汗）。

シナリオ２
知っていて、特段問題がないと思っている場合があるとしたら？
投資には、どうせリスクがありますから、お返事するとしたら、やはり、結局、「いかなる投資にも、リスクがあると思いますので、ご自身で、必要な情報収集をされた上で、弁護士や会計士などの専門家に相談をされながら、ご決断ください」としか、書けません。

シナリオ３
知っていて、問題があると思っている場合がもし、あるとしたら？
知らない方に、事前コンサル契約もなしに、「ああ、あれですか。あれはよくないですのでやめておいたほうが無難です」などと、思っていることを、メールに書いて、それが流出でもしたら、詐欺による起訴が決まっているような場合以外は、業務妨害やらで、顧問弁護士に怒られるんですけど、、、

こういうことを言ってこられる方は、そういう社会常識とかは、そもそも、失礼ながら、あまり想定されていないようのです。困った、、、

しかし、上に述べたように、実際に、具体的な話のことを、書ける場合が、あります。

それが、、、

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。

「１セントあれば、タイムシェアが買えるけど？」
２０１２年５月２５日付

2012年5月24日発行メルマガを以下に掲載します。私はメルマガは

■マグマグ
■オウンメルマガ

2つ発行しています。両方それぞれ、月1回くらいの配信ペースです。前者は、過去のメルマガを公開しています。自分のメルマガは、過去の配信歴は公開していないため、多少自由に話しをしています。

今日公開のメルマガでは、今の市場の状況について、ご説明をしました。

■買い時
■玄人市場

と私が考える、その意味は？

対米不動産投資家の中山道子です。アメリカの不動産市場は、いろいろなスタイルや方法が可能なのが、魅力。

他方、面積も大きく、国内居住のアメリカ人であっても、他の州に投資をする際に、詐欺に引っかかるようなことも多々あります。そして、州際犯罪ということになると、問題は、ＦＢＩの管轄になってきます。

最近、ＦＢＩのウエブサイトに掲載された起訴事例は、私がやっているような小口投資をダシにしたもの。被害総額400万ドルなんて不動産で言えば、peanuts （米語で、小銭、pocket change のこと。）、一軒の被害額は、1万ドル単位で、投資対象エリアは、言及されていません。

そして、被害にあったのは、富裕なカルフォルニア州民。

カルフォルニアは、不動産の価格が大いにバブったりして、州内投資に手が届かない人が多数いたりするため、アメリカ国内でも、「カモが多いエリア」と位置づけられています。私がやっている投資先でも、「間抜けなカリフォルニア人」の話は、よく聞きます。

こうした例は多数あるものの、このレベルでも、丁寧に起訴に持ち込むまでにＦＢＩが健闘しているというのは、すごいですね。犯罪検挙も、人員や、コストがかかりますから、、、ひょっとして、何らかの理由で、小口でも、検挙するぞ、という、犯罪者に対する”見せしめ”として、適当な例だったのでしょうか。

ということで、ちょっと、この例を、このブログでも、ご紹介してみようと思います。このレベルであれば、実際の被害事例は、検挙に持ち込まれる案件の比ではないでしょう。

こんにちは。対米不動産投資家の中山道子です。私の専門は、遠隔投資を成功させるためのノウハウ。長い間、自分自身が、遠隔で、投資、管理をしてきた経験を生かして、多くの遠隔投資家様を誕生させています。

現在、米国内では、海外の投資家向けのローンはハワイ以外では、ほとんど出ていないようですが、ただ、海外または日本で米国内投資ローンや多目的ローンを取得することは、不可能ではないようです。そうした場合、通常は、貯蓄を担保にするスタイル（ＨＳＢＣプレミア）や国内の不動産を担保にする形になるとは思います。

融資が出ないというのは、まるっきり悪いというわけではなく、どんな状況にも、見方によって、良い点と、悪い点があります。

アメリカでも、融資が出ていたときには、急成長の機運もあったのですが、実際には、後半戦では、審査がゆるくなりすぎて、オーバーレバレッジになってしまった投資家が、多数出ることになりました。現在、そうした投資家の多くが、ショートセールやフォークロージャーに出会う羽目になっています。

私自身、例えば、2003年、2004年に、初級者として、ラスベガスで最初に買った家2軒のうち、1軒は、2年で売り抜け。初期投資額4万ドルに対して、家賃を抜きにしても、売却により手にした額が、元本を除いて、10万ドル近く（申告前）。

このパフォーマンスのよさには、自分でも驚愕しましたが、米国人なら、この時期、ほぼ100%ローンが出ていたはずですから、応えられない時代でしたね。

しかし、私は、当時は素人、2軒目は、売り逃し、現在、「元本割れ」状態で、賃貸経営のうえ、返済を続けています。幸い、円ローンの金利のみ返済プラン。キャッシュフローはポジティブなので、とりあえず、様子見。自分の経済状態が悪くなれば、私とて、今後、この物件について、ショートセールを検討しなければいけなくなるかもしれません。

このように、自分自身の状況を見ても、融資を効果的に使いこなせるかというと、なかなか難しいもの。周囲のアメリカ人を見ても、この時期プレイヤーだった人は、大概が、やりすぎ。早い段階で、値上がり見込みの高レバレッジ戦略に見切りをつけることができた私のほうが、ずっとましな状況で、多くの人は、ショートセールによる債権整理を進め、他方では、自宅を守ったりと、それなりのツケを払っている場合が圧倒的です。

こうした状況に対比させると、イマドキのように、融資が出ない場合というのは、「将来生じるかもしれないオーバーレバレッジの苦労／銀行との根競べ」は、経験しなくてよいわけで、将来生じうるマイナスリスクというのは、すでに支出した元本に、限られます。

なので、たいした物件が買えないので、つまらないと思われる方もいるかと思いますが、しかし、こうした「リスクが見えている状態」というのは、「青天井の時代」を知っている人間からすると、（ちょっとえらそうですが）全面的に、悪いとも、考えなくていいと思います。

むしろ、キャッシュ買い時代のマイナス点というのは、私は、別のところにあると思います。

それが、何かというと、、、

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。

この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■３BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定　1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル

30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。

しばらく前になりますが、2011年の全米不動産協会の不動産購入者調査によると、投資や別荘購入軒数が、前年比64.5%上がり、123万軒となったということです。2010年の実績は、74万9,000軒。別荘購入軒数は、2010年の46万9,000軒から7%上昇し、50万2,000軒へ。それに対し、実需、つまり自宅購入軒数は、278万軒で、前年比15.5%下落。

元の記事はこちらから。

NAR’s 2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey, covering existing- and new-home transactions in 2011, shows investment-home sales surged an extraordinary 64.5 percent to 1.23 million last year from 749,000 in 2010. Vacation-home sales rose 7.0 percent to 502,000 in 2011 from 469,000 in 2010. Owner-occupied purchases fell 15.5 percent to 2.78 million.

対米不動産投資家の中山道子です。経験が長くなると、気を長く持つことも覚えます。今年はなぜか対米投資ブーム。去年より円は安くなっているのですが、ご相談が多数あります。身近になったのはいいのですが、ひとつ気になるのは、高度な投資を気軽に検討しているように見える方が多いこと。

たとえば、オーナーファイナンス案件をやりたいが、どう思うかといわれることがよくありますが、私は、毎回言っているように、「意味がわからない書類にサインをしないほうがいいと思います、失礼ですが、あなたには、そういう契約内容の詳細を理解する能力はないのではないですか。」としか申し上げられません。

オーナーファイナンス案件とは、銀行融資が取れないときに、売主に、融通をしてもらい、売主に返済をしていくこと。私自身は、これは嫌いで、私のブログが参考になるレベルの方（初級者ということですよね）には勧めません。

低額物件にオーナーファイナンスをつけて、毎月、100ドル、200ドルのキャッシュフローになるといった手法は、米国不動産グルーたちがみなよく説明をしていたことですが、そのことについての私の考え方は、過去に、こちらでご説明したことがあります。サンドイッチラップについて。

普通のオーナーファイナンシングは、サンドイッチラップではなく、売主の融資を受けるだけなので、上の例ほどは複雑ではないのですが、ただ、融資を受けた上で、賃貸人をつけて、その差額がポジティブになるという話なので、実は立場は似ています。

大体、賃借人がいなくなる場合のリスクや、修繕代を考えると、毎月100ドルや200ドルといったプラスキャッシュフローは、絵に描いたもちと断じてかまいません。

上の例では、ロバート・キヨサキの手法に感心した生徒が行ったサンドイッチラップは、何年物か書いてありませんが、2007年に締結したとありますので、多分、最大でも5年、今年期限アップでしょう。通常は、2、3年ですから。

そうすると、この期間に、この物件は、ほぼ必ず値下がりしたことが予想されますので、この人の転売相手も物件は買えないだろうし、この人も、この物件は買えなかっただろうと思います。こういう物件を何件も取得していれば、管理ロスで、この人たちは、短期であれ、キャッシュフローのショート状態に陥ったはずだと私は断言します。

というのも、こういうことをやる人は、予算が少なくていいので、大体、予算ぎりぎりを、こういうことに投入して、予備金を用意していません。予算が3,000万ある方が、頭金100万で、1,000万の物件のラップ融資を受けて、案件がつまずくのはたいした問題ではないのですが、予算が100万しかない人が、大体こういうことをすると相場が決まっているので（この例の人たちも、限られた資金を広く浅く使い、数を多くやろうとやる気満々ですね）、融資を受けた案件が、テナントトラブルで、修理代がかかると、そこでいきなり、「また50万必要です」といわれ、いきなり資金ショートするわけです。

この例の人たちは、２００７年から3年なり5年なりを経て、物件は購入約定額を大きく下回り、初期の購入契約価格での購入は無理な状態を迎えています。契約違反になりました。どう対処するのか？

ここで、自分で契約書類を読んだ上で、代わりとなる手はずができる当てがまったくない人がこういうことをやることが、周りにとって、いかに馬鹿丸出しに見えるものなのかということを、失礼ながら、冷静に指摘させてください。弁護士に相談すれば、1,500ドルUPが一般的フィーです。（失礼な言葉遣いで申し訳ありませんが、別段、上から目線ではまったくなく、皆さん初期の私と同レベルの行動をとらないで、ということです）

そもそも、普通に銀行融資を受けて、または、キャッシュで、物件を買い、管理や売却を経験するのだって、相当、最初は大変です。

私はよく、管理会社についての相談を受けますが、みなさん、最初の管理会社ですぐ満足するような状況はむしろ稀。管理会社は、そもそもが微妙な物件を押し付けられ、賃貸に苦戦し、遠隔オーナーは、回りまわって管理会社にさらに不満を持つ、そういう構図が、結構よくあるのです。

それに加え、投資が雲行きが怪しくなったときのこれだけの面倒を考えてみてください。皆さんには本業があるわけですので、自分の時給を考えてみたら、自分の時間が、無料無制限ではないことにも気がつかれるでしょう。このレベルのトラブルシューティングに使える潤沢な時間なんて、投資家専業の私ですら、ありません。

ということで、例によって脅しまがいの前置きですみません（苦笑）。

転じて一応明るい話題を、、、（多分）

この夏のシカゴ行きで、私も、シカゴ研究を着々と進めています。最近のシカゴで、どういう発掘ものが見られるか、皆さん、興味を大変持っていただいているようですので、ブログでも、ちょっと、ひとつの例を、ご紹介です。

この記事の冒頭の写真は、ショートセールで、この2月に掲載されたシカゴ大学近くマンションの近影。

こちらは、キッチン。このキッチンは、いいですね！

サンデッキ。夏はいいですね！中西部の夏は、CAやNYほどまで暑くならないので、私は大好きです。さすがに、このサンデッキからの景色がシカゴリバーだったりすると、この値段では掲載されないでしょう、、、

こんにちは。対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。いつの間にか円安傾向になっていますね。ここから怒涛の、、、なんていっている方もおいでのようなんですが、どうなんでしょうか。

私は、毎年、対米不動産投資視察ツアーを催行しておりますところ、2012年の旅程詳細が確定しましたので、ご案内します。内容紹介については、こちらのページをご覧ください。

さて、2012年対米不動産投資視察旅行の飛行機概要が確定しましたので、ご案内します。

2012年7月5日　DL２７６便　午後３：０５PM成田発デトロイト同日午後１：５０PM着　
2012年7月7日　DL３４５２便　５：５０PMデトロイト発シカゴ着６：１４PM着
2012年7月9日　DL１４０７便　午前１０：００AMシカゴ発デトロイト着正午過ぎ１２：２１PM着
2012年7月9日　DL２７５便　午後３：３０PMデトロイト発成田着10日５：３０PM

私はデルタ自身のサイトでの予約確認時、この旅程は、13万390円でした。

（国内便は、予約後、勝手に変更がされていましたので、下、4月23日現在の最新便名です。）

ちょうど独立記念日の週末なので、直前予約は、DTW／ORD間の国内旅行が一番苦労するかもしれません。なので、仕事等でご予定が確定するのが時間がかかる方以外は、できるだけ早く、お手配をお願いいたします。こちらは、飛行機さえご予定がつけば、直前滑り込みOKです。

ご注意１：
ご都合で一部旅程のみご参加の方は、同じスケジュールの飛行機ご同乗いただけない場合、自己負担にての現地集合を原則としてお願いさせていただきます。ツアーフィー自体は日割り計算で算出させていただきます。

ご注意２：
最後の日ですが、デトロイト発275便３：３０PMの前にもう一本あったと思います。一応シカゴデトロイト間の遅延対策として、デトロイト滞在時間の長いほうを選んでありますが、ご本人の判断で、この便を一便前にして下さっても当然問題ありません。

下はホテル予約詳細です。

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット（sublet、又貸し）形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから（多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます）。

■■
対米不動産投資視察旅行に関し、メールアドレスを頂戴できていないお問い合わせ者様がおいでです。イニシャルは、U（苗字）．Y．（名前）。ミシガン在住者様です。この記事をご覧になりましたら、私にご連絡くださいｍ＿ｍ
■■

こんにちは。なんだかんだといってもうすぐ4月ですね。おかげさまで、7月催行の投資旅行への仮参加申込者総数は、現在、14名ほどとなっており、例年通り、にぎやかになりそうです。

旅行の概要は、以下となっております。

＊＊＊＊

７月５日木曜日　成田発シカゴ経由デトロイト着。
７月７日土曜日　夜、シカゴ行き。
７月９日月曜日　シカゴ発７月１０日。火曜日成田着

☆デトロイト２泊、シカゴ２泊、合計４泊６日。

＊＊＊＊＊＊＊＊詳細はこちらのURLから

今年の新味としては、「シカゴ投資視察」。このご時世に、短期フリップが可能なそのわけを、じっくりご覧いただけます（参加者様は共同投資参加オプションあり）。

いくつかご質問を頂戴しているので、以下にお答えさせていただきます。

今回は、ちょっとゆるいテーマで、ライフスタイルの変遷が、不動産に及ぼす影響。実際に経験しないとわからないかもしれない部分です。

私は、不動産投資英語塾というSKYPEの授業を主催しており、ちょうど今日、そのレッスンがあったのですが、そこで、不動産鑑定の手法について、教材を読むこととなりました。英語塾については、こちらから。4月から、また新しい回が開始です。但し、教材は、２０１１年９月開始のものの途中。

2008年に開始した対米不動産投資視察旅行、今回、5年目、6回目を迎える定例企画となりました（去年2回）。例年、6月にメインに行っている対デトロイト視察ですが、今年、私の都合で、7月初旬を検討しております（仮）。

今回、毎年定例となっておりますデトロイト投資（200７年冬にご紹介を始めてから、今年で5年目に入る計算です）の現地視察のほか、新しく、初めて来訪する都市として、ミッドウエスト（米国中西部）第一都市、シカゴに2泊する予定。

シカゴは、「小さいニューヨーク」とも言うべきエリア第一都市。それなりに、観光資源も豊富で、特に、市内を流れるシカゴリバーは、とても楽しい風物詩。

今の想定どおり、7月5日から10日までとなる場合、8日日曜日午前中は、シカゴで有名な Architectural tour に乗り込もうと思っています。（有名建築が林立する川くだりツアー概要オフィシャルサイトはこちらから）

下の写真や映像は、去年夏、私が、個人的にシカゴに不動産投資視察に遊びに行った時とったもの。中西部は、冬は厳しいですが、夏は、カルフォルニアや東部に比べ、それほど暑くなりすぎず、気候も本当にすばらしいんですよ。

この記事は、こちらの記事のパート２です。

前回、私のセミナーに過去に出席していただいた方から、ご相談を受けた話をしました。「リースホールド」は、不動産屋さんが薦めませんが、どうしてでしょうか？

というご質問。

それに対し、前半では、「トラブルになったら困るというのは、確かです」という趣旨のことをお話しました。

しかし、トラブルになるとは限りません。それでは、どうして、こうした「確率の低い？」リスクを心配しなければならないのでしょうか？

2003年、2004年頃から、自己目的で、遠隔で、アメリカ不動産投資を行ってきている中山道子です。2006年くらいからセミナーやコンサルも行っており、現在、案件お世話をしたオーナー様の数は、5年ほどの間に、累計で、100人に近くなってきています。

こうした初期のオーナー様へも、トラブルなくサポートを続けて現在に至れているのが、私の自慢といえば自慢ですが、これは、私の問題というより、優秀で堅実な皆様にお引き立てをいただけてきたからかと思います。

その意味では、リスク開示（risk disclosure）や案件の事前説明を、大切にしてきてよかったと思います。また、今後も、何年たっても、フォローを続ける自らの体制を守っていければと思っています。

こうした中、セミナー活動等もやっているので、実は、今日、昔、セミナーに出ていただいた方から、「ハワイのリースホールド」についてのご質問を受ける機会がありました。

それに対するお返事をするために、いろいろ、考えましたが、その結果、こうした問題について、自分の考えを整理するいい機会となったので、ここで、ちょっとこの問題について、考察をしてみようと思います。

「リースホールド」とは、期間限定、登記可能な物件占有権行使の権利のことで、イメージとしては、最初、意味ある額のお金を払い、その後は、賃借料に準じたリース料を支払い続けることで、物件を期間限定で利用できます。

米国では、ハワイやグアムを中心に、限られたエリアでしか、利用されませんが、まさにハワイなんかは、東京同様、土地所有権が高額なため、期間限定の利用権を売り買いするメリットがあるのかと思います。

ご質問をされてきた方は、以下のようなことをお問い合わせでした。

＋＋＋＋＋質問概要紹介

セミナーに参加させていただいたMです。

ハワイやグアムのリースホールド案件は価格も安いし、ハワイでは、あるリースホールド物件を気に入りましたが、不動産屋さんは、皆さん、トラブルになることもあるのでと、単純な所有権移転案件を薦めてきます。

日本の借地権と違うということはわかりますが、具体的にいうと、どこをポイントに取引をすればいいのでしょうか。

＋＋＋＋＋

ハワイでは、リースホールド（leasehold）に対して、単純所有権のことを、フィーシンプル（fee simple）といいます。

このメールに対し、私は、以下のようにまずお答えしてみました。

2007年投稿の記事ですが、ビジネスマナーとして重要なポイントなので、再投稿します。

年末年始の挨拶、アメリカ編。簡単なことだけれど、日本人があまり気がつかないのが、宗教問題。

日本では、平気で、Merry Christmasなどと心にもないことを言い合い、ケーキにもデコレーションしていますが、本来、きちんと宗教のある方には、これは、相当の意味のある挨拶。

欧米では、

■自分がキリスト教であっても、相手がそうではないかもしれない
■自分がキリスト教ではない

といった理由から、Merry Christmasは、どんどん少数派になっています。年を越せば、当然、Happy New Yearですが、挨拶のカードを出すのは、年末で、クリスマス前。

関係者全員の負け戦が続くかのように見える米国のresidential real estate市場。米国での「レジデンシャル」の定義は、実は、「居住用案件」ではなく、「1- 4室までの小口居住用案件」なのですが、いずれにせよ、近年、大手デベロッパーが、居住用賃貸市場に殴り込みをかけているという記事をよく目にします。

ということで、今日は、実は、この不況下、賃貸経営自体は、それほど悪くないという話です。

まずは、デベの賃貸市場進出について。どういうことかというと、、

この記事は、2011年12月16日更新です。2009年秋、予約制になり、アメリカ大使館の公証の手順は、多少変わっています。

アメリカ不動産を購入するときに、必ず必要になるのが、公証の手続き。公証は、英語では、notarize【動詞】といいます。公証人は、(public) notary。

日本にも、公証人役場と言うものがあり、相続のときの遺言書作成や公正証書を組んでもらうときは、利用しますが、不動産売買に一般に利用するものでは、ないようです。

こんにちわ。2011年も12月と押し迫ってきました。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

最近のアメリカの大手銀行は、ロボサイニング問題以来、というか、モーゲージメルトダウン以来かもしれませんが、とにかく、けちがつきまくりですね。

この記事では、どういうお話をしようかというと、「アメリカの銀行で融資を組むと、返済先が、結構ころころ変わることがある」という話についてです。

日本では、普通は、融資を受けた銀行が傾くって、あまりないと思います。こういうことが、初めてわが身に起こると、不安が起きますので、ご参考になさっていただければ幸いです。

私自身、アメリカの銀行の融資を始めて取得したのは、2004年だったと思います。その後、mortgage meldown （サブプライムローン問題、リーマンショックなどいろいろな呼ばれ方がされていると思いますが）が、実際の不動産市場の冷却が顕在化したのは、2006年後半くらいからでしたでしょうか。

そんな私も、融資銀行の倒産や統合は、何回か経験しています。結論から言うと、借りている側は、まったく心配する必要がありませんので、預貯金をしている銀行がつぶれたときとは違います。ご安心ください。

大手の例としては、しばらく前に、Countrywide Financial という住宅ローン融資に特化していた金融機関が、大規模なスキャンダルに巻き込まれたこともあり、Bank of America に買収されたということが、2008年にありました。

カントリーワイドについては、それ以前に、昔、一度記事を書いたことがあったようです。2007年の記事はこちらから。

同行は、その後、多数の政治家に融資を便益供与したなどといわれ、結局、2008年に、4.1Billionで、バンクオブアメリカに買収されます。（当時のカントリーワイドのCEOがAngelo Moziloという名前で、「アンジェロくんのお友達リスト」＝Friends of Angelo, FOAなどと呼ばれたそうです）

現在、カントリーワイドとネットで打ち込むと、バンクオブアメリカのウエブサイトに転送されます。実は、私自身、カントリーワイドの融資を受けた案件がいくつかあって、それが、BOAに返済をするようになったということがありました。

それが、今度は、BOA自身、具合が悪くなってきたということで、身軽になる準備をしているのか、あるいは、ある程度、定型的に行っていることなのか、私の抵当権のサービサー（ローン返済先）がまた替わったということがこの秋、ありました。

対米遠隔不動産投資家の中山道子です。米国へ、外国人が効率的に投資をする場合のテクニックやポイントについてのブログやセミナー活動もやっています。

このブログを読んでくださる方は、日本のみならず、アメリカ在住の方、そして、不動産関係のプロの方も多く、時々激励のお便りを頂戴すると、私もうれしいです。

この前は、こんな方からお便りを頂戴しました。

＋＋＋

　はじめまして。この１１月に☆☆州のreal estate sales personの免許をとろうとクラスを受講し、来週state testを受けるべく、勉強している者です。
　勉強するにあたり、辞書だけではまるでわからないことだらけなので、ネットで検索していく中で中山さんのサイトにきました。
　ご自身でも書かれてますが、普通だったら無料で提供されえないような情報や、ご自身の経験談など、これからアメリカで不動産業に身をおくものとして、参考になることばかりで、先にお礼を伝えたいと思いました。今はとにかく試験勉強が優先なのですが、終わったら、過去の記事や動画もどんどん目を通したいと思っています。

＋＋＋

プロを目指す方にも役に立っていればうれしいですね。テストがんばってください。

さて、今回は、日本でも昨今増えてきた低所得者層・福祉受給者向け不動産投資という手法について。私のお客様でも、実は、国内で、シングルマザーといった方々への賃貸を展開しているオーナー様は、おいでになります。

こうした層の方々は、一般的なプロフィールとしたら、転勤をしたり、居宅を購入したりといった行動もなく、比較的流動性が低いので、その意味では、子供を育てる間、長い間、丁寧に、一箇所に住んだりといった行動を取られる場合も、日本では多いのだろうと思います。私は女の一人親の癖に、転居ばかりですが、、、

私自身も、米国で、低所得者層向けの投資に目覚めたのは、2006年くらいのことで、この時期、一度バブルでとった上がりをどうやって再投資しようかと思ったとき、再度値上がり狙いはきついなということで、バリュー物件に目を向けたところ、こうした賃貸戦略に行き着いたというわけです。

下層の人に厳しそうに見える米国では、実は、日本にもまして、いろいろな福祉の手が差し伸べられており(足りているかどうか、効率的がどうかは別として)、実際に福祉を受給されている立場の方は、はたから見ると、受給対象から、ぎりぎりはずれるようなワーキングクラスの下のほうの方々に比べると、結構ゆとりを持って暮らしているように見えることもあります（もちろんそれは一面的な見方だとは思いますが）。

ということで、ここで、タイトルに、Public Housing Voucher という言葉を使いましたが、直訳すると、ハウジングバウチャー、つまり、住宅補助手当て受給券、といったようなイメージでしょうか。バウチャーというのは、翻訳しにくい言葉なので、日本でもそのまま使っていることがありますが、日本では、「ホテルの朝食に使うバウチャー」とか、「ホテルの宿泊券バウチャー」のようなものでしか、使わないコンセプトかもしれません。

それで、どうして、米国では、公共政策において、バウチャーが必要になるかというと、それは、米国において、日本と異なり、パブリックハウジング（公団などの低所得者層向けの住宅政策）というセクター自体が、それほど発達していないからだろうと思います。

米国では、これは、州主導で、場合により連邦の補助も受けて、行われるものではあるのですが、第一に連邦マターでないので、各州の自覚に任されるため、一律どこでも同じような制度があって、それが十分いきわたる、というイメージにならない上、第二に、歴史的に言って、ニューヨーク州やイリノイ州（シカゴ）など、多くの低所得者層を都市部に抱える州で、過去に、パブリックハウジング（公団）を作ってはそれらがスラム化してしまい、失敗して、その後、都市政策として、「貧困者層を、それとして隔離したような住宅政策を作ること（結果からいうと人種的な色合いも色濃かった）」に、消極的にならざるを得ない状況というものが、生まれて久しいのです。

その代わりとして発達しているのが、ハウジングバウチャー。これは、一般的には、連邦が直接財源を受け持ち、州にかかわらず、発行しています。この規定を定める条項の名前を取って、通常、セクション８（Section 8、セクション・エイト）と呼ばれています。

連邦支給ですが、各州に受け付ける事務所があり、申請はこうした事務所単位。その実際はということで見ると、私も詳しくはないのですが、

受給資格
■収入制限
■犯罪歴がないこと
■どのサイズの家の賃料をどれだけ負担してもらえるかは、家族の構成員の数や収入で決める

などとなっており、新規に受け付けてもらうのは至難の業である反面、すでに受給している家庭では、既得権化して、場合によると｢相続」に近いような実態があるようにも聞いています。

2011年、ラスベガスは、底の入り口に入った感があります。より詳しくは、こちらの記事で、市場分析をして見ました。

米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。

私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。

以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。

□日時　2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど
□費用　一般の方1,000円
　　　　　（私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます）
□方法　スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。
□内容　対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。

□申し込み方法：下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。

■ご注意■
人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。

主として東京に在住しながら、アメリカに対する不動産投資を2003年から行ってきた中山道子です。2011年11月20日から中国に転居予定です。2011年11月3-8日まで、ラスベガス不動産視察旅行に行ってきました。

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トランプタワーホテル。一番小さい部屋は、なんと現在、15万5,000ドルでご購入可能（こちら参照）！ただいまショートセール花盛りなり。
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ここ4年の間、デトロイトへの「小額老朽不動産投資ツアー」は、毎年開催してきているのですが、ラスベガスへの視察ツアーは、実は2度目で、4年前に一度行ったきりです。

理由は、「その後、下がる状況が続いたから。」

まだ、購入というタイミングではないという思いが大きかったのです。それに対し、2011年現在、いくつかの兆候が出てきているように思います。

□ショートセールが成立しやすくなっている。

ショートセールというのは、日本で言う任意売却のことです。ローンを組んだ人と銀行が協力して売却している状況で、通常、こういう場合は銀行はロスカットに合意をします。多くのアメリカ人は、二番抵当も組んでいたりして、融資状況が複雑なため、ショートセールを成立させるには、いろいろなチャレンジがあり、このタイミングや、銀行の覚悟のようなものがないと、買う側は、「買い付け証明を出しても、返事ももらえない」状況が続いたりするようです。

こういう中、債務処理を進めるためには、こうした売買がより容易にならなければいけません。ショートセールが成立しやすいレベルに持っていけるかどうかが、売買成立件数に大きな影響を及ぼすところ、ベガスのショートセールは、それなりに成立しやすくなっている状況が進んでいるようです。

□下げ止まり方向の中、取得に動いてもいい時期に入っている。

市場の物件は、相当安くなっており、来年の下落が依然見込まれる反面、下落率は、一桁に抑えられるという予測や、ストリップの景気も、2010年、反転したという報告、今四半期、優良な大規模アパート物件の入居率が反転し始めているといった市場感触もあり、今後、「これ」と思う物件の場合は、取得に動いてもいい時期に入り始めたように思います。

特に、ショートセール案件や銀行収容案件を中心にやり取りすることになるため、オファーをしても、なかなか成談しないため、今、取得準備を初めても、購入まで、1年といった期間がかかる場合があることを前提にすると、準備に入っていい時期と思います。

□市場関係者が新しい状況を理解するようになった。

多くの不動産関係者にとって、ショートセールは、新しい状況。物件単価も下がっているため、廃業したりした人も多く、また、いくらショートセールを追いかけても、プロトコールがよくわからないため、手間ばかりでコミッションにならないという不動産業者さんたちの悲痛な叫びが、ここしばらく、続いていました。

半面、優秀な業者さんには大口ビジネスが集中したりして、逆に、「小口案件はできないよ」という方もいたり。この中で、ベガスも、「ショートセールに慣れてきた」ところがあり、不動産業者さんたちも、ショートセールでお買い得な物件を取得するためのノウハウが蓄積し始めているようです。

こんにちわ。在京対米不動産投資家の中山道子です。

先週週末は、セミナー、また、オーナー会（私がデトロイト投資でお世話しているお客様の互助会）で、多数のかたがたのご参加を頂き、ありがとうございました。東京と大阪で、多数の方々とお話ができてうれしかったです。

＋＋＋出席者K様

中山さま

セミナーでお世話になったMです。
2日間とても有意義な時間でした。

帰ってからも、いままでのセミナー資料とも
照らし合わせ、この投資の概要が理解できたと思っています。

セミナーの前後から、今もっているXXXの物件売却、
買おうと思っていた物件が進みそうなかんじで、
デトロイト物件を買う話タイミングが今ではないということに
なりそうですが、デトロイトも含めた海外の物件を買うことは
遠くない将来いずれ考えたいので、これからも英語を含め
勉強させていただけたらなと強く思っています。

少しの時間でしたが、子供のことも話せてよかったです。

色々な教育観を聞けることで、うちの子供にはなにが必要で、
世間では何がこれから求められていくかを考えられる
チャンスであったようにおもっています。

帰るときに、遊びにくてください。といわれたこともうれしかったです。
また、チャンスをつくりぜひいきたいなとおもっていますし、

デトロイトになるかどうかわかりませんが、アメリカでの
学童保育みたいのものの、検索の方法も
来年になったら、また教えてくださったらうれしいです。
[私が2011年夏2ヶ月ミシガン州で仕事をしていたときに、小一の
子供を現地学童に入れた話を読んでくださっていたから]

こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、
不動産のこと　子供関係のことでも
またお知らせください。

ありがとうございました。


お礼が遅くなりました。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋出席者Mさま

中山様

メールをありがとうございます。

昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。

またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・　

こんにちわ。日本では、わかりにくい海外の不動産コンセプトというのはたくさんあり、特に、このフェア・ハウジングというのは、日本では、本当になじみがないのだなと改めて思い起こされることが、今回、ありました。

私はフェイスブックへの書き込みを結構やっているのですが、自宅で使っているLENOVOについて、書き込みをしたところ、私に、リアルタイムに、メッセージを送ってこられた方がいて、その方は、わざわざ、私に

＋＋＋
Thinkpadの修理は中国ですか。日本IBMも中国資本になったのでしょうか。中国製はいまいち信頼を置けず、避けていますが、いい機械なのでもったいなく思っています。
＋＋＋

というメッセージを送ってきたのです。

アイコンは、不動産業者であることが一目でわかるロゴ。プロフィールを見ると、新宿で営業されています。本来業務用でアカウントを展開されているはずの方が、私の趣味の書き込みに、どういう時間つぶしなのかは判りませんが、いずれにせよ、ロジックの飛躍についていけず、私は、「日本で修理をしました。ところで、そのような不見識なことをおっしゃっていると、中国のお客さんに嫌われてしまいますよ」と返事をしたところ、

＋＋＋＋＋＋
いや中国人・朝鮮民族も信用していませんから、こちらからことわっています。
＋＋＋＋＋＋

と、しつこいですが、実名、商号表記のこの法人宣伝用のアカウントを使って、堂々と、返事をされてきたのです。

このようなやり取りを開示するだけで、言葉遣いからして、不快になる方もおいでかもしれません。私も、人を槍玉に挙げるようなネガティブな行動は、本来は遠慮するようにしていますが、今回だけ、問題状況をお伝えするために、直接の引用を、お許しください。

というのも、ここで、考えてみると、実は、日本では、顧客を、「プロフィール（この場合は、人種／文化圏）に着目してご遠慮する」という行動に対して、規制は、直接的には、ないのです。

日本国憲法は、差別を禁じていますが、あれは、行政が、差別をしてはいけないという意味で、私人間においては、契約自由の原則のほうが強いと一般に思われています。そして、この業者さんも、「嫌いなやつとは取引はしないぜ」と、まさに、自由主義国家日本において保障されている契約自由の原則を謳歌しているわけです。

これまで、主要期間を、東京在住で、米国不動産投資をしてきている中山道子です。私は、帰国子女だったり、米国で働いていたりしたため、自分の力を過信して、自分自身が、知識がないところから、着手をして、ずいぶん、ロスをしてきました。

そうした背景を経て、2007年に、このブログを開設し、自らの対米不動産投資における失敗などについて、正直に語ってきました。その後、投資セミナーのほか、「対米不動産投資コーチング」プログラムを立案し、現在、2011年9月からも、ダウンロード会員を含めたメンタリングを行っています。（こちらから）

初期のコーチングは、1対1でやっていて、一部の生徒さんには、プレッシャーが大きすぎた部分があったことを反省したというお話を、前にも、このブログでもしたことがありますが、今日は、そんな中、私のコーチングプログラムを着実に消化してくださり、それ以来、独自に、不動産投資で「ラットレース脱出」された、Xさんのお便りをご紹介させていただきます。

アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、2006年から、アメリカのデトロイトというところに、投資をしています。理由は、そのころ、値上がり見込みの「それまでのアメリカ不動産投資」モデルが、崩壊し始める予感があり、「現金で小額投資し、キャッシュフローをとっていく」手堅い投資モデルへの変換時期だということを感じたからです。

それ以来、2011年現在に至るまで時、１１０軒以上の投資エントリーをトラブルフリーにお手伝いしてきました。

さて、2011年10月22、23日は、対デトロイト投資を現地でコーディネートしてくれているアメリカ人パートナーが、オーナー様への「現地状況ご説明」に、３度目の来日をいたします。

2008年12月次ミシガンで、業界団体ディナーの折の写真。

一般の方であって、投資概要にご関心がある方には、２２日東京セミナー、２３日大阪セミナーへのご出席をご案内させてください。投資内容は、リスクもそれなりにあり、どなたにでもお勧めするようなものではないため、リスクディスクロージャーを丁寧に聞いてくださる投資リテラシーの高い方に、ご案内をさせていただいております。

さて、私どものほうでは、これらのセミナーやオーナー会に先立ち、１０月２１日金曜日には、「ブログ一般読者様との懇親の場」として、アメリカ人パートナーと私との、ハッピーアワーを設定させていただきます。

２２日のセミナーご出席者様も、当日は、ご質問等をお受けする時間的余裕がないため、よろしければ、ぜひ、お名刺交換なり、気軽に、遊びに来てください。

〔一般向け懇親会〕
■場所　ホテルイースト21　21階カクテルラウンジ「パノラマ２１」。アクセス（最寄り駅東陽町）
■時間　ハッピーアワー　6時半から8時半まで〔途中入退場可能〕
■費用　4,000円（お酒飲み放題、おつまみのみ）

参加表明は、下からお願いいたします。
中山道子に連絡　

〔一般向けセミナー〕
東京22日日中／大阪23日日中
お申し込みはこちらから

＊＊大阪では一般の方とご挨拶する時間が取れず申し訳ありません。24日月曜日午前中にご希望があれば、大阪駅周辺でご挨拶することは可能です＊＊

＊＊2011年10月現在、案件精査のため、対デトロイト不動産投資ご紹介は、多少のウエイティングをお願いしております。当方にて仕入れから修理、入居付けまでをワンストップで行い、トラブルを最小化するためのプロセスですので、ご理解いただければ幸いです。

＊＊私のサイトやモデルを真似しているサイトがあるようですが、混同を招くことを目的に作られている他サイトには、お気をつけください。私はコンサルは、2006年から、このサイトは、2007年夏から、このデザイン、仕様で運営しております。

こんにちは。東京在住で、遠隔でこの7年ほど、対米不動産投資を行っている中山道子です。いつも、このブログでは、アメリカ不動産関係の情報をご提供しているのですが、今日は、ちょっとした番外編。

最近の私は、投資視察旅行でお客様を米国にお連れすることも仕事としてやっているので（2011年11月3-8日はラスベガスです）、旅行のアレンジには、結構力を入れるようになりました。また、こういうことをすることで、いろいろな気づきがあったりもするんですよ。今日は、そんな気づきを、不動産投資にご関心がある皆さんに、ぜひ、シェアしたいと思います。

2011年9月24日追記：初回音声10分分をサンプラーとして、こちらで、展開しています。

こんにちわ。東京在住で対米不動産投資をこの8年近く遠距離中心で行ってきている中山道子です。

2007年からは、セミナーで、「遠距離不動産投資の方法」をご説明し、このブログで、「対米不動産投資／海外投資の危険性について」も、警鐘を鳴らし続けています。

コンサル暦は、5年以上、また、これまでに決済のお手伝いをした対米投資案件は、200軒前後になります。対デトロイト不動産投資は、そのうちの110軒ほどを占め、現地投資案内実績は、5年となりました。現在、専従の不動産管理会社を用い、毎年、投資指南セミナーや視察旅行などを展開し、ご好評を博しております。

投資は、ある意味、「欲」の世界で、感情的に「儲かりたい」という気持ちに流される方が後を立ちません。不明瞭なオイシイ話に乗ってしまい、自らの手に負えないところまでなってしまった方のことを、私は、何人も見てきました。ご相談は多数受けますが、着手後には、「弁護士を使ってください／それがめんどうなら、どぶに捨てたと思って損切りされるしかありません」としか、申し上げられません。

そうした背景もあり、また、海外投資は、実際、不明瞭な案件も多いので、私は、日本人が、海外投資を、身近にできるようになるため、がんばっていますが、同時に、そのためには、投資家自身が、リテラシーを身に着けることの重要性を意識して、このブログを展開してきました。

いろいろな失敗例についても、可能な範囲で、記事を書いたりしているほか、セミナー出席を熱心にお願いしているのも、「かけない部分」や「体系だった知識」を皆さんに身につけていただきたいと思っているからです。

以上のような考え方の基、2011年9月に、1年間のコーチングプログラムを展開しています。このプログラムは、過去にご案内し、好評だったものの、難解すぎるとのご指摘もあり、その後の私の経験を加味し、「皆さんの個々のレベルに合わせられるように」グループコーチングと個別コンサルを取り入れてあります。

ライブのスカイプコーチング会員と、時間的な拘束がある方向けに、録音をダウンロードする会員とに分かれています。

詳細は、こちらから。

2011年9月17日土曜日、この秋二度目の英語塾が終わった中山道子です。

今回の不動産投資英語塾は、Skypeを使ってさせていただいております。夏までの前回の英語塾では、実際に渋谷で、皆さんと顔をあわせながらやれて楽しかったのですが、今回は、スカイプのおかげで、地方の方も交えて、進行することができています。

スカイプの予備テスト会議を8月に、2回開催し、初回9月3日は、やはり多少ぎこちないところもありましたが、初回に挙手して下った熱心な受講者様がおいでで、今回は、その方々が、交互にスカイプから、該当箇所をリーディングしてくださり、また、私も、そこに解説を加えるスタイルが定着できそうように思います。

常識的には、リアルに顔をあわせるほうがいいに決まっているので、私も、多少、最初のうち心配もあり、時間的には、「1時間半PC画面に向かっているのも、皆さん、集中力が途切れるのでは、という危惧があり、「1時間で効率的に」と決めたのですが、今日は、皆さんに1時間たったところで、「もう少しどうですか？」とチャットしたところ、皆さん、そうしたいというお返事を下さったので、1時間半かけて、いいペースで進みました。

追記：応募締め切りは、特に決まっておりません。飛行機が予約できれば、当方は対応OKですので、予定がすぐ決まりにくい方は、事前にご連絡の上、ご相談に乗ります。Travelocityなどの外部サイトは、在庫管理上の問題で、「在庫切れ」と出る場合があります。在庫が少なくなる場合は、AAプロパーのサイトで、座席が一番確保しやすいですが、日数に余裕がある場合は、数日待ってみていただけると、在庫が追加される場合があります。2011年9月11日現在では、フライトには、座席は、それなりに余裕がありました。

11月3日出発ラスベガス不動産投資視察旅行詳細日程をご案内します。現在、以下の予定ですが、個々のアクティビティは、今後の予定上、日にちがずれる場合がありえます：

☆　8日にDELTA便のご案内をしましたが、日程調整の結果、アメリカンエアラインズを利用することになりました。混乱があり、お詫びします。

11月3日初日木曜日
　成田発American Airlines午後3:35PM便（AA170）
　LAX経由し、同日午後1:45PM到着（AA1910）
　3時-4時半　タイムシェア説明会視察（*）
　夕刻　食事や有名ショー（予約詳細により翌日以降に変更の可能性あり）
　
11月4日金曜日
　For Sale, Short Sale物件視察ｗｉｔｈ不動産屋さんと建物検査士さん
　タイトルカンパニーでセミナー。不動産屋さん、建物鑑定士さん、決済担当者さん
　食事、ストリップ散歩自由行動後9時集合でホテルへ（独自行動も可能）

11月5日土曜日
　For Sale物件視察（複数エリア）。高級高層、一戸建て、新築、一般中古マンションetc
　一般市場のshort term furnished rentals（短期家具付賃貸物件）も視察
　食事、ストリップ散歩自由行動後9時集合でホテルへ（独自行動も可能）

11月6日日曜日
　中山道子によるPCミニセミナー（ベガス投資用ウエブサイト各種利用方法）
　サマリン（Summerlin）市管理業者さんと高級賃貸物件視察
　市場についてのウオーキングミニプレゼンテーション
　家具付レンタル案件に必要な家具等を仕入れる各種店舗めぐり
　（新品家具店、大型ホームセンターや家電店、中古家具店にてスペックや価格チェック）
　例：Lowe's, Best Buy, Target, Walmart, consignment store
　最終日夜　お食事（翌日早いです）

11月7日月曜日
　朝6:35AMベガス発American Airlines1075便
　ホテルチェックアウトは、5AM（空港ヘは20分）

11月8日火曜日
　午後3:30PM成田着（AA169便）

飛行機：
3日木曜日　成田（NRT）発AA170便3:35PM、LAX発AA1910便12:35PM
7日月曜日　マッカラン空港（LAX）発AA1075便6:35AM、LAX発AA169便10:40AM
8日火曜日　成田着3:30PM

現在、アメリカンエアラインズのオウンサイトで予約するより、外部サイトで予約するほうが安いようです
。

このため、ご予約は、現在、Travelocityをお勧めします（ドル決済になりますが、座席予約まで完結します。ただしキャンセルフィーは直ちに発生します）。そのほかの日本の一般の業者であっても、同様に割安かもしれませんが、乗り継ぎで便が複雑なので、いずれの業者を利用される場合も、異なる便にならないよう、細心のご注意をお支払いください。

ホテル：
South Point Hotel
空港から近く、新しい。ストリップ通り（目抜き通り）ではないので、設備の割に割安。
予約は、こちらから。
ホテル自身の9月8日段階のBest Rateは、下となっていますので、ホテルから予約をしたほうが安い場合は、そちらをご利用ください。ホテルオウン予約サイトは、こちら。

旅費：
１）飛行機とホテルは、ご本人で独自にご予約ください。現地集合ではなく、原則、当方利用便とホテルをご利用いただけるようお願いします。現在、飛行便が、9万弱、ホテルが4泊で2万7,000円程度で合計12万弱ですが、予約方法や時期により価格に変更がありえます。ベガスは、11月が、コンベンションがもっとも盛んな時期ですので、予約は、近くなると困難になる可能性があります。
２）グループ現地フィーは、過去に当方視察旅行にご参加いただいた方またはオーナー様は、お一人、15万（税込。カップル、ご家族は、20万）。それ以外の新規ご参加者様は、20万（税込、カップル、ご家族は、25万）。費用には、移動代、専門家謝礼／セミナー代、通訳料、3日夜、4日朝昼晩、5日朝昼晩、6日朝昼晩（合計10食。朝食はホテルのビュッフェ）や、お水、ショー観劇（詳細未定）などが入ります。現地では、独自行動を希望される場合とお土産など購入を希望される場合以外は、ほとんど、別途、個人で支出される必要はありません。

ご注意：

１）タイムシェアは、末端消費者として、加入目的というより、商品の仕組みやマーケッティングスキームを理解するために、体験。私が仕組みをご説明しますが、直ちに投資に適当な商品という位置づけでの参加ではありません。タイムシェア説明会に参加すると、最高数百ドルの価値のあるショーの招待券がもらえますので、それを使ってグループでの観劇を予定しています。

２）全旅程参加困難な方はご相談ください。

３）米国からの参加も現地集合で可能です。

対米不動産投資を2003年から行っている中山道子です。2006年に着手した対デトロイト投資では、数多くの方々のエントリーをお手伝いし、2011年8月現在、100軒を超える物件エントリーのお手伝いをしてきました。

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100軒目の物件を決済されたお客様。ご購入された物件の写真を使ったケーキをプレゼントさせていただきました。プライバシーの関係で、アヤシイ写真になり、申しわけありません＞＜

ケーキには、お名前も入れて（キャンドルで隠してあります）、、、

他のオーナーの皆様やこの時期セミナー参加していただいた方には、写真クッキーも、お届けし、喜んでいただきました。

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さて、ということで、年一度の恒例の秋のオーナー会を機に、現地のパートナーが来日します。

一般の方には、「対デトロイト不動産投資セミナー」ということで、私と、米国人ビジネスパートナーで、ご説明会をさせていただきますので、ぜひ、ご検討ください。

ご検討ください。

2011年10月21日金曜日
　夜　一般の方向け懇親会

2011年10月22日土曜日inTokyo
　12時から3時まで　一般向け投資セミナー
　4時から7時まで　オーナー様向け説明会
　夜　オーナー様向け懇親会

2011年10月23日日曜日inOsaka
　午後1時から4時まで　一般向け投資セミナー
　5時から7時まで　関西オーナー様向け説明会
　夜　懇親会

去年の同じイベントについては、下をご覧ください。

Tokyo Seminar
Osaka Seminar
懇親会
オーナー会

対米不動産投資視察の旅行として、長らく、ご好評をいただいている私の視察旅行ですが、今年は、ラスベガス視察旅行を開催しようと思います。

ご関心を持っていただけるか、まだわかりませんが、日程は、11月3日から合計5日（実質3日半）となりそうです。

内容としては、現地レアルターさんによる現地状況報告やショートセール案件の取得方法、決済代行会社による決済段取り説明（カルフォルニアやアリゾナ等多くの州で共通）、ローンオフィサーによる現地融資状況（本土は現在外国人は取得困難）、建物検査士、鑑定士による物件視察レクチャーなど。

夜は、多少観光もします。

とりあえず、日程のご案内だけ、させてください。ご関心を持っていただける方は、私に、ぜひ、ご連絡をください。費用的には、ホテル、旅費、移動、食費やセミナーを含め、合計で、20万台前半と思っております。

2003年以来、主として在京でアメリカ不動産投資をしてきた中山道子です。といっても、2011年夏は、依然、投資先であるミシガン州デトロイトの郊外で、夏を過ごしています。

例年、日本では、夏は、蒸し暑くて、モチベーションが下がる時期なのですが、こちらは、過ごしやすく、その意味では、仕事は進んでおります。他方、家の中では常に寒くて、、、

すでに気温が落ち始めているようで、日本のお知り合いから「そろそろ、秋の気配ですよね」というお便りも頂戴しました。9月も半ばを過ぎないと、まじめに秋のことを考えられない日本と、なんて、違うんだ。

今週の週末土曜日は、投資希望の方のご来訪で、当社物件をたくさんお見せしてきました。

カルフォルニア在住の方で、「思ったよりきれい」「カルフォルニアでも、もっとひどく見えるところがたくさんある」というご感想でした。

さて、今日は、ちょうど、朝、ウオーレン・バフェット氏が、「金持ちに増税を」という論説（Op Ed、Opposite the Editorial、新聞の社説欄と同時に読者の声を乗せるページで、まま、注目や論議を呼ぶ）を表明、面白いので、フォローします。

媒体は、Ｏｐ Ed欄で全米、いや、全世界に多大な影響を及ぼす力のあるニューヨークタイムズ紙。

米国時間でいうと、2011年8月9日火曜日の今日は、円高、株式市場のグローバルな下落と、経済的には、不安が続きますね。

私の専門である米国不動産でも、恒久的な融資引き締め状態や、不良在庫処分が続いている中、マクロな指標に、期待を持たせるような数字は、まだ、見当たりません。

先週3日に、WSJに掲載された不動産関係のアップデート記事は、銀行関係の在庫処分のペースが一時的に緩んだことを、「希望の光（glimmer of hope）」と呼んで、読者コメントのブーイングにあっていました。

去年、銀行は、不良在庫処分手続きが乱暴だと指摘され、その結果、プロセス重視に。当然、不良債権処理のペースは遅くなりました。

こうした事情の中、一部の市場では、在庫が縮小したり、価格が一時的に上がったりしているのです。（WSJ該当記事リンク）

でも、「そんなの、希望の光でもなんでもないだろう」と、読者は一様に記事のトーンを攻撃。記者も、この時期、見出しひとつに気を使いますね。

物件価格が下落している反面、融資も出にくいこういうときは、小口の外国人投資家としては、キャッシュフロー型投資戦略しか、実質的には、着手は難しいので、ぜひ、じっくり、基礎知識を身につけ、粛々と物件管理を進めていくことを、お勧めしたいと思います。

私自身、対米不動産投資に着手したのは、2003年ですが、2006年以降、「小口の高キャッシュフロー型投資」に集中するようになり、すでに、5年となりました。

こうした投資のメリットは、現金小口のため、融資が必要ない他、投資学習途上につきものの失敗も小さくてすむことです。

2007年から開設している私のこの現在のブログでは、私の対米不動産投資家としての経験から、小口投資家が本格投資家に成長するためのちょっとした「気づき」をご提供しています。

メルマガ登録は、こちらからどうぞ。

今日は、closing costs について、ご説明します。Closing は、決済。Close a deal といえば、一般的な意味でも、取引を完了するという風に使います。不動産プロパーですと、close on a property で、「不動産取引決済が完了した」となります。

クロージングコストとは、「決済に関係するもろもろの手数料」。

そのうちのいくつかを、見てみると、、、

2011年8月28日日曜日夜6-8時、カルフォルニア州カールスバード市で、お食事会をしたいと思います。

■時間　2011年8月28日（日曜日）午後6-8時
■場所　カルフォルニア州カールスバッド市
　　　　　 Sheraton Carlsbad Resort and Spa内
　　　　　 Twenty/20 Grill and Wine Bar （サイトはこちらから）
■会費　特になし。各自飲食代

Michiko Nakayamaの名前で予約をしてあります。

カルフォルニア在住の方にもよくご相談を受けるのですが、セミナー等はこれまでしたことがなく、申し訳なく思っております。日程が合うようでしたら、いかがでしょうか。

ご予約は、

こちら

からお願いします。

いろいろな方にご挨拶するのを楽しみにしております。個別面談を希望の方は、若干名、お受けする余地がありますので、やはり上から、ご相談ください。

＋＋＋＋＋＋＋2011年9月24日追記
初回音声サンプラーをこちらからご紹介しています。
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こんにちわ。中山道子です。現在、アメリカに長期滞在していますが、ナビゲーターのおかげで、まったく困りません。

日本では、ＧＰＳは、目的地近くに行くと、アバウトになり、フェードすることが多いような気がするので、あまり盲信できるようなものではないという刷り込みがあるのですが、こちらでは、めちゃくちゃ正確に使えます。

テクノロジーということはないでしょうし、これは、きっと、スペースの関係なのでしょうか。日本では、いろいろな建物が入り組んでいるため、ピンポイントが難しいのかなあと推測しております。

車はレンタルなのですが、GPSのレンタル台がもったいないので、現地で、自分の物を買いました。昔は、地図とにらめっこしていて、まったく効率が悪かったのですが、今は、new cityだからどうだなんて、まったくありません。ただただ驚愕でございます。

ということで、週末にご案内した英語塾ｂｙSkypeに続き、投資家コーチングｂySkypeのご案内をさせてください。

2011年9月24日追記　二回目の英語塾から、皆さんなれてきたので、SKYPEでも集中できそうだということで、当初の予定であった1時間ではなく、1時間半になりました。料金は変わりません。こちらから。

2011年7月には、2年間続いた「不動産投資英語塾」で読んできた300ページ以上のテキストを読了することができました。参加者の皆様には、心より感謝申し上げます。

他方では、今まで、ほかのセミナーもそうですが、英語塾は、遠方の方にはご参加いただけなかったので、心機一転して、2011年9月からは、「電話会議サービスを利用したグループ英語塾」を半年単位で、開催着手してみようと思います。

期間：2011年9月から6ヶ月
回数：1時間（準備を含め。実質50分）を15回
方法：Skype
参加人数募集数：数名から
費用：2万6,000円（ペイパル決済）。
　　　単発参加は、一クラス2,500円（ペイパル決済）
必要なもの：ＰＣ、Ｓｋｙｐｅソフトダウンロード、ヘッドセット
教本： Gary W. Eldred, Investing in Real Estate 6th Edition (2009)
時間帯：隔週土曜日朝10時から11時
日程：9月3日、17日
　　　　10月1日、15日、29日
　　　　11月12日、26日
　　　　12月10日、24日
　　　　1月14日、28日
　　　　2月11日、25日
　　　　3月10日、24日

方法：スカイプをＰＣ上にダウンロードして頂き、私が会議主催者として、皆さんを会議に招聘します。ノイズを抑えるため、主催者である私と担当の方以外は、原則、音声をミュートとされ、チャットで、質問等をご入力ください。

会議は、割り当てた分担を交互にやっていただき、私は、コメントをしていく体制を想定しておりますので、参加者様のプライバシー問題があり、録音等はできません。基本的に、毎回ご参加いただけない場合、復習は独自にお願いします。

→スカイプのダウンロード方法は、こちらから。

こんにちわ。東京からアメリカ不動産投資をしている中山道子です。今年の夏は、7月10日から9月1日まで、アメリカで仕事をすることにしています。

具体的には、「ニューヨーク州シラキュース市に4泊、ミシガン州ロチェスターヒルズ市に6週間、帰国前にサンディエゴで3泊」という旅程で、原則、仕事なのですが、最後のサンディエゴだけ、レゴブロックで有名なレゴ社が経営するレゴランドでの”プチ夏休み”。

この間、小学一年生の子供は、アメリカの「私営学童」のようなところで、すごすアレンジを手配しました。小学校の終業式より1週間前に出国し、始業式の日に帰国する強引なスケジュールですが、通わせている地元公立の担任の先生は、大変暖かい方で、連絡帳は、「2ヶ月ものバケーション、いいですね」との記載のみ。、当方の「教育方針」に、無事、賛同していただけました。

え？

どういう教育方針かというと、、、

うーんと、、、

えーと、、、（汗）

「親が働く背中を見て子供は育つ」でございます！ハイ！！

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さて、細かいことは省くとして、シラキュースでは、郊外の素敵なおうちをお持ちの友人のところに泊めてもらっているところ、そのお宅が、実は、今、ちょうど、MLS（アメリカの物件情報掲載システム。REINSの本家版）上、for saleなので、ちょっと、ご紹介してみたいと思います。

現在押しかけているマークさんご夫婦のおうち。二人が、フロリダ移住計画断行中のため、お宅は、現在、under contract（売買契約を締結したところ）というわけ。

MLSにも詳細が掲載してありますが、ちょっと差し障りもあるかもしれませんので、住所は伏せます。

物件詳細：
NY州シラキュース市近く某市
1973年築
３BR、２BA、1,750SQFT（150平方くらい）
土地サイズ：　10,260SQFT
木造、木造サイディング
全館空調（エコ暖風機式furnace）
プールあり

もともとの購入価格：2001年、10万ドル
売価：14万ドル

固定資産税　今年度実績　3,600ドル

賃貸したら？

うーん、もともと、持ち家比率が高そうなエリアで、あまり賃貸物件のcomparables（査定比較のための近隣物件）がないのですが、1,500ドル前後くらいなのではと思われます。投資には、まったく適しませんので、念のため。

郊外の環境良好なエリアで、どこにでもいるアメリカのリスのみならず、鹿もよく出るということ。おうちの玄関脇のパインツリーに、なぜか、小鳥が巣をつくっていました。私たちが来たとき、3つの卵を温めていたようなのですが、今日見たら、孵っている！

昨今のアメリカの家は、玄関を使わず、出入りは、ガレージドアなので、玄関脇でも、おかしいということはないのですが、、、

でも、目の前5センチくらいまで接近しても平気で卵を温めている親鳥さんも、絶滅したといわれるドードーと同じくらい、無防備だ、、、

すでに熱中症が頻発しだした2011年7月初旬の東京。皆様は、いかが、お過ごしですか？

私はというと、ここ2日ほど、実は、遠隔で自主管理をしているノースラスベガス市の物件のテナントさんとのやり取りに、頭を悩ませていました。

実は、テナント夫婦が勤務するサハラというホテルが、2ヶ月前、倒産したのです。

サハラ・ホテル閉鎖！

この物件は、私が、2003年に取得したもので、テナントさんは、2006年12月から借りてくださっている長期の方。アメリカで、賃貸契約が5年目に入るなんて、成立すると思わなかったぜ、、、

誠実、温厚で、しかもきれい好きのご夫婦なのですが、、、

東京中心に、米国に対し、不動産投資に着手して8年近くになる中山道子です。

この週末は、いろいろな楽しいイベントがありました。私が、2009年から隔週で主催している「不動産投資英語塾」で、300ページ以上あった読本、Buy and Hold を無事、通読することができたのです。

写真は、最終回の皆さんの真剣な様子。うれしすぎます！

最終回ということで、いつもより大目の人数が。

2011年6月25日には、初級者向け対米不動産投資セミナーに多数のお集まり、ありがとうございました。東北など地方からもお越しがあり、私も、熱が入りました。

いくつか、ご感想も頂ましたので、ご紹介します。刺激的？なタイトルをつけてしまいましたが、「投資購入基準に関連し、大きな転機となった」といってくださった方のお便りです。

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N様　一部抜粋

今回　円高もあり　ハワイへの投資を検討しています。
もちろんアメリカ本土のほうが利回りなど魅力はありますが　なにぶん英語の問題もありハワイなら日本人リアルターも大勢いるのでということで　トランプタワーがお手軽かと考え　７月に見に行く予定でした。

ただ目からうろこだったのは

XXXXXX〔私がセミナー中お話した米国不動産についてのご注意〕

ということを知り(実際トランプのXXXXXを見たらXXXXXでした）
長年の課題だったXXXXXXX対策に使えそうです。

ハワイはトランプをやめてXXXXXの物件を探そうと考えています。

本題とはそれた内容と思いますが　非常に勉強になりました。
ありがとうございました。

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円高、不況でトランプタワーがお手軽となり、ご購入をご検討されていましたが、逆に、富裕層のこの方は、抜かりなく情報収集をされることで、大変な得をしてくださったと思います。

このように、私のセミナーを賢く利用してくださったNさまのご感想に、感謝です。不動産については皆さんスタンスが違いますので、トランプタワー自体がいけないということはなく、むしろ、ゴージャスですばらしいと思いますが、この方は、「似たような価格帯や顧客層向けの物件であっても、もっと実利のある投資物件が簡単に見つけられるポイントがあったのだ」ということを知り、長年の悩みを解決する購入方法として、私の情報を採用してくださったわけです。

7月のハワイ投資旅行のお役に立ったことを、うれしく思います。

ちなみに、私のブログでは、これまで、オープンをモットーに、「有料ランクのノウハウをありがとう」と、多くの真摯な投資家様のサポートを得てきましたが、その反面、ノウハウをオープンにし過ぎて、ネットで、私のコンサルサービスの猿真似をするブログ等が出たりしています。

（ご自身が自分の投資用に、私のブログを参考にされ、似た手法をトライされることは、ご本人のご判断で行うことですので、ここでの指摘には、それは、含めておりません）。

実は、そういったサービスを利用してしまい、物件の紹介を受けて購入した方から、相談が入るなど、残念なことも出てきたので、今までのように、ブログ上で、何でもオープンにということは、できなくなりました。

それでも、これまで記載したことの多くは、現在、引っ込めるまでにはいたっていませんので（今後さらに変更するかもしれませんが）、過去ログやメルマガご購読のほか、私が、セミナー等直接のご挨拶できる場のほうも、ぜひ、ご検討ください。セミナーのほうは、現在、振込みNGで、クレジットカード決済をお願いして、身元や住所秘匿の方は、ご遠慮願っておりますので、安心して、「時間が許す限りのノウハウ全ディスクロージャー」をしております。

日本中心に、遠隔投資で、米国不動産投資を、7年ほども行い続けている中山道子です。

ブログは、光栄なことに、いろいろな方々にごらんいただいており、時々、読者質問などもあります。

今週は、こんなやり取りがありました。

＋＋＋＋＋＋

中山様

ブログをいつも楽しく拝見しています。

さっそくですが、NY州のSyracuse と　Rochester に１棟８戸のアパートの購入を考えています。

現在、日本にある家賃収入のみ（月額１６万円）だけが収入源で１年前に現金で購入したものです。また埼玉県のY市に持ち家もあります。

不動産担保で日本では３千万円の借り入れが出来ると言われたのですが、カントリーリスクや利回りを考えると以前住んでいた事もある、アメリカに投資を考え始めました。

先生のアドバイス、またはお会いしてコンサルティングをお願いしたいのですが、ご都合その他はいかがでしょうか。

お忙しいとは思いますが、よろしくお願いします。

＋＋＋＋＋

急に暑くなりましたね。この６月に行ったデトロイト視察旅行については、読者の方に、以下のようなコメントも頂戴しました。

＋＋＋＋＋＋

中山さん

お世話になります。

視察ツアーブログ、羨ましいなー、行きたいなーと思って拝見していました。

土曜日の初級者セミナー申し込みさせていただきました。
懇談会もお願いします。

でもセミナーを聞けばとくに質問はなくなるような気もしますが。
とても楽しみにしています。

＋＋＋＋

いろいろ盛りだくさんのイベントがありましたが、私自身、いっぱいいっぱいで、写真が取れなかったものが多かったのですが、参加者様が、取ってくださった写真も交え、また、その雰囲気を、ご紹介したいと思います。H様、たくさんの写真のシェア、ありがとうございます。私のとったものと混じって、ご紹介に使わせていただきますｍ＿ｍ

＋＋＋

すでに、何回かご紹介していますが、定宿となりつつある、３回目のＢアンドＢ、Ｉｎｎ On Ferry。Ｂ＆Ｂというのは、小規模の宿泊施設で、北米では、日本のように、民宿というイメージではなく、「小規模、ファミリーサイズの」というところは一緒でも、むしろ、ホテルより、「豪華」「落ち着く」を標榜することのほうが多いようです。多くの場合、建物や雰囲気自体も、歴史的なものを再現したりして、、、

このＩｎｎは、turn of the century（世紀末。２０世紀末じゃないですよ）の建物ということで、ウエインステート大学敷地内にあり、母体は非営利。後に、固定資産税評価課でお客様が調べられたところによると、固定資産税もゼロだそうです。

ただ、再建し、適切な経営母体として、ＢアンドＢという経営をすることで、維持をしているようす。そのため、お値段（今回、1泊朝食つきで直接グループ交渉し、130ドル位からでした）も、施設等を考えると割安で、満足感が高いと感じます。

クイーンサイズのあるお部屋の様子。

アメリカのブティークホテルの魅力は、調度やカラーコーディネートがすべて部屋ごとに違うことでしょうか。上は、私が泊まったスイートです。

今年で4回目となりました対米不動産投資視察旅行ですが、4泊5日という長丁場を、皆様のおかげで大きな事故なく過ごせたことを、心より感謝したいと思います。

今回大きなグループだったので、段取りもあり、時間調整に、皆様の時間を無駄にしてしまいましたが、参加者様は、和気藹々とおしゃべりなどしてくださり、気持ちよくお待ちいただけ、大変ありがたかったですｍ＿ｍ

以下に、いくつかご感想を頂戴したので、ご紹介させていただきたいと思います♪

今日の東京は寒いですね。ブログ更新が久々となってしまいましたが、その間、2011年6月11日から16日までの対米不動産投資視察旅行（第四回）に行ってまいりました！

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初日は、ホテルでの私のウエルカムプレゼンテーションの後、カナダとの国境にあるデトロイト川を走る豪華？遊覧船、プリンセスデトロイト号で。

グループ写真を撮ってもらいました。よい記念です。

船内では、ビュッフェディナーのためのテーブルが。予約して、グループで一緒に座りました。

船は、1,800人乗れるという触れ込み。地元の人たちが、ちょっとした気晴らしにおいでになる様子で、そこそこ、にぎわっていました。

当日のテーマは、Motown Night！

例によっての怪しい大型リムジン。一心不乱に情報を確認する参加者様。。。

この方は、不動産関係のご職業で、2日前に現地入りし、1日残っていろいろ見聞を深めてくださいました。

今回は、過去3年の10数人ではなく、20人以上の方々が参加してくださったため、その分、大変楽しかったと同時に、段取りに苦慮し、皆様には、ご不便もおかけしたことをお詫びします。

今年は、女性の参加が多かったこともあってか、グループは大変和気藹々と仲良くなり、皆さん、とても交流にも満足してくださっていたようです。

以下、いろいろな画像をご紹介します。

2011年6月1日追記：22名のご参加表明を受けて、これ以上の人数は、グループ移動手配が困難になりますため、お申し込みは、残念ながら、締め切りとさせていただきます。申し訳ありません。秋口に、カルフォルニア／ラスベガス方面視察旅行を計画しておりますので、ご関心の向きは、メルマガにご登録ください。対デトロイト視察旅行は、来年、また、企画いたします。

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こんにちわ。2011年6月の視察旅行のみならず、自分自身の身辺整理で、すっかり余裕がなくなっている中山道子です。

というのも、私という人間は、短期間に何かをやることはできるのですが（時間対効果で見ると、大変効率がいい）、他方では、長時間労働に向いておらず（アウトプットの品質管理を前提とすると、確保できる労働時間数が短い）、結果、自分のスケジュールに、”ぶらぶらしている時間”を組み込んでいるだめなやつなのです。

ということで、昨日は、遅まきながら、子供と、ジェイデン・スミス／ジャッキー・チェン主演”ベスト・キッド”を見て、大いに感動しておりました。

お母さんの転勤で、中国に転居する主人公が、カンフーとの出会いを果たすのですが、この背景も興味深いですね。

いまどきの家族事情を反映して、主人公ドレが、シングルのワーキングマザーに育てられているというのもそうかもしれませんが、そのお母さんは、自動車産業に従事。

デトロイトで仕事がなくなって、北京転勤が背水の陣になっているため、お母さんは、”ここで勤め上げるしかない”との決意で、新しい環境でも、”いいじゃない””おいしいじゃない”と何でもアップビート。

主人公は、いじめっ子たちに遭遇し、北京がいやで、「おうちにかえりたい、北京なんか、嫌いだ」と訴えますが、お母さんは、「帰るところなんかないのよ、私たち、今は、ここが、おうちなのよ」と答えざるをえません。

他にも、ドレの転入早々、初めてできた金髪碧眼の友達（そうです、８０年代の米国だったら、白人が主人公だったでしょう）は、早速、「ここは中国なんだから中国語ができるようになるといいよ」とドレにアドバイス。他言語を学ぶことがいやだったドレも、最後には、好きな女の子のお父さんに、友人づきあいを認めてもらうため、用意してもらった中国語のスピーチを、自分から読み上げることができるようになって、、、

アメリカのエンタテインメントは、本当に、メインプロットに関係ないところからしてが、芸が細かいですね。

ていうか、「カラテ・キッド」のオリジナルができたときと違って、原題は、"カラテ・キッド"という名前なのに、もう、日本なんか、関係ないですから。

つまり、こういう商業娯楽大作にも、現代のアメリカ人が、ひしひしと感じているメッセージ、つまり、

China is here to stay whether we like it or not
中国と付き合わなければ、アメリカに明日はない

という強烈な意識があり、その作りこみぶりに感心しました。

ライバル役である中国人のいじめっ子が操るカンフーは、やり口が汚く、本当のカンフーではない、正々堂々とルールを守って戦ってそれに勝つことが、世界の世論を味方につける道であり、また、その方法によってのみ、本当の勝利が、もたらされる。そして、汚い手を使いながらも負けてしまったライバルは、実力不足を認め、主人公のコーチに敬意を評し、一同、深く、礼。。。

いや、ここで、主人公ドレのコーチが、中華圏の人間でありながら、中国に反発する立場にある香港出身の国際スター、ジャッキー・チャンだから、このシーンがまた、さえますね。中国のやり口に、辟易しているのは、欧米人ていうだけじゃないんだよね見たいな、、、

これが、”今の米国人から見た米中関係（の進むべき道）と、そして、それを取り巻く世界”、みたいなことなのかと思うと、官民一致で、こんなところでまで自国カルチャーのプロパガンダにそつがない米国の底力をひしと感じます。

どんどんやってよ、われわれ日本人は、政治もそうですが、文化的には、とにかく米国追随ですので（苦笑）。

そして、主人公のジェイデン君のスタークオリティ！

超人的なアクションのみならず、演技、そして、主題歌まで歌えてと、多芸振りが、また、すごいですね。ここでも、米国人の強烈な実力主義、カリスマ崇拝、個人主義信奉をそのまま体現する個性がちゃんと存在するのが、返す返すも、米国のすごいところ。ジェイデンくんなら、数ヶ月で、本場北京のカンフー大会で、いきなり勝利する筋書きでも、ぜんぜん文句ありません、はい。

ということで、この、米国対中国という弱肉強食のグローバルコミュニティで、凡人のわが子が、どうやって、将来サバイバルしていけるかも、心配しなければいけないことを映画から教えられ、私自身、製作陣に深く、心の一礼をして終わった夕べなのでした。。。

2011年6月25日土曜日午後に、久しぶりに、「対米不動産投資初級者向け」の情報提供セミナーを開催しますので、奮ってご参加ください。〔2008年次開催のこのセミナーは、オンラインで、4,000円で販売されています（こちらご参照）〕

■日時：6月25日土曜日午後1時30分-4時30分〔含Q＆A〕
■場所：渋谷駅道玄坂FORUM８ 5階（地図）
■費用：5,000円〔下PAYPALリンクにて事前決済〕
■内容：アメリカ不動産投資着手に当たって知っておくべき
　　　　　基礎的知識を、体系的にご説明します。

こんにちわ。最近ブログ更新が滞っており、残念です。ちょうど今週は、対デトロイト不動産投資100軒目の案件にかかわっており、その前後案件も当然ありますし、来月の視察旅行の段取りも入って、あわただしく過ごしております。

このブログも5周年記念のおかげでしょうか。最初のころは、暇がたくさんあったので、ブログを頻繁に更新できたのですが、、、

この夏、また米国から情報発信をすることを楽しみにしたいと思います。

遅くなりましたが、ブログ5周年記念、対デトロイト不動産投資100軒記念と言うことで、好評の無料面談をこの前、4月27日平日に行いましたので、その模様をご紹介をさせていただきます。

日本在住で、2006年以降、遠隔対米不動産投資テクを伝授している中山道子です。

皆様はゴールデンウイークはいかがお過ごしでしたか？私自身は、楽しかったですが、平時より疲れました。子供に付き合って長い滑り台を何回も滑ったら、その後、お尻が痛かったです。子供はそのことを知っていたらしく、しきりに私の上に乗って、一緒に滑ろうといってきていました、、、泣　もう6歳にもなると、知能犯ですね。こういうところ、「何でも思ったことがすべて口から出てくる」私より、折衝がうまいので、将来に期待したいと思います、、、

さて、GW前には、4月23日に対米不動産投資PCセミナーを無事終了させましたので、遅まきながらのご報告です。

大体PCセミナーは、トピックが多岐に渡っているので、「ここを丁寧にお話しないと」となると、タイミングがずれて、毎回、強調するところが違ってしまうという妙なライブ感があるセミナーになってしまいます。

今回は、前半「スモールビジネスオーナーとしての遠隔テク」や米国の与信システムなどのほうに重点がかかって、後半の実技は、多少短めになってしまいました、、、

このように、ペース配分にいつも苦労しますが、他方では、今回は、4時間（休憩あり）といつもより長くお話できましたので、その意味では、よかったと思います！

5月近いのに、寒いですね。先週16日に、無事に楽しく、「無料面談」というものをやってみました。時間を決めて、アポをお受けし、テーマやご興味は、面談希望者様の随意に、、、ということで、、、

これは、2011年現在、私の現在のブログが5周年記念を迎えたことに対する感謝の企画の一環です。といっても、私などに、会いに来てくださる方が、そんなにたくさんおいでなのか？

ドキワクでしたが、ふたを開けてみると、50分単位ということで、1時間ごとに募集をしたことに対し、多数のご応募があり、いろいろなかたがたと、お話をさせていただきました。

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。私自身の対米不動産投資着手歴は、2002年、コンサルティングやセミナー活動は、2007年からやっています。

今日は、straw buyer について。そんな言葉をまったく聴いたことがない方のほうが、圧倒的に多いと思います。しかし、そういう方にも、今、大変大切な言葉かもしれないと、昨日、思う機会がありました。この記事で、ご説明させてください。

さて、私も、対米不動産投資ウオッチング歴も、中堅レベル？9年目となりましたが、その間には、いろいろな波を経験しています。たとえば、概観してみますと、、、

■私が投資に着手したころは、バブル初期。買えば、あがりました。実際私が2003年に買った物件は、2006年に二倍で売却したという例もあります。

■そのころは、外国人にも、審査がゆるい米銀融資がつきました。私自身、物件取得には、2006年ころまでは、融資をバンバン使っていたのです。

それに対し、現在、米国不動産は、”割安で買い時”なのですが、その理由は、バブルがはじけたことと銀行が不良債務を抱えていることにあります。そのため、現在、銀行自身の体力がなくて、与信力が低い人には、お金は貸せないというスタンスが強まっているわけです。

日本在住、貯蓄もたくさんあり、勤続年数が長い優秀な皆さんも多くこのブログを読んでくださっていますが、「どうしてこの自分が与信力が低いのだ？」と思われる方もいるかもしれません。

それは、あくまで、米国内での米国銀行の評価ですから、、、

逆を考えてみればわかることで、日本の銀行が、日本語がおぼつかない在外の外国人に、簡単に国内投資融資をするかというと、基本、日本のほうがずっと閉ざされています。バブルの時のアメリカが、行き過ぎだったのですね。

ということで、現在、米国では、基本、ワークビザがない、米国に事業や給与所得が計上できない、そういう人に対しては、融資枠は、オファーされていないかもしれません。たとえば、Freddie Mac の現在の外国人向けのガイドラインを参考にしてみてください。こちらから〔2011年4月時なので、今後、ブロークンリンクになる可能性もあります〕。

ちなみに、私は国際的な投資融資を行うオフショア銀行の融資窓口を勤めていますが、その銀行の融資基準は、対米なら、「40万ドル以上の物件を、4割から5割頭金を投入して買う」、米国以外の主要国なら「20万ドル以上の物件を、頭金3割で買う」というもので、まだまだ、米国に対する警戒心が、大変強く、この融資は、「別荘族はともかく、投資家にとっては、取る意味がない」くらい、厳しいもの。

一時は、この銀行、「物件価格10万ドル以上、頭金3割」OKだったのですが、、、

このように、銀行というのは、投資家にとってはパートナーでありますが、海外投資の場合は、競争があまりないエリアなため、「信頼できるパートナー」ではありません。

もちろん、私の言っていることをうのみにせず、欲しいエリアがあったら、ご自身でも、調べてみてください。たとえは、ハワイの一部の銀行は、日本人との取引が多いので、フレディーマックがモーゲージを買ってくれなくても、日本人に対し、出すように聞いています。また、米国にはいろいろな融資商品があるので、好むエリアにおいて、常にベストを尽くしてみることです。

また、この状況は変わる可能性があるので、そのときを待つということも可能なわけです。この記事は、2011年4月ですから、これが、1年たてば、投資エリアによっては、状況は変わっているかもしれません。

ただ、他方では、一般論としては、同時に、融資が緩和されるころには、投資環境はまた多少違っていることが予測されており、市場の出物の価格帯は、今より上がっていることも予想されます。

残念ながら、ここぞというときに頼りにならない、それが、銀行というパートナーでございます、、、

2011年の対米不動産投資PCセミナー開催日程が決まりましたので、ご案内します。内容については、前回開催内容をご参照ください）。これに最新情報を盛り込んだ形での再度のご案内です。

日程：　2011年4月23日土曜日午後12時半から4時前後（休憩含）
内容：　対米不動産投資にあたり必要な情報をネットで
　　　　主として無料で引き出す方法
講師：　対米不動産投資家中山道子
費用：　15,800円《過去PCセミナー受講者リフレッシャー3,000円》
場所：　西武池袋本店イルムス館 9 階NEC PCカレッジ池袋西武校
設備：その場でネットアクセスを使い、PC操作で実習あり

対象者：対米不動産投資を研究したい方。エリア的には、どの投資エリアにも対応する内容としますが、具体例として取り上げるのは、ハワイやフロリダ、カルフォルニア、ベガスなど、一般的な投資エリア中心となります。

持ち物：PC備え付けの教室で行いますので、特にありません。ご自身で、実践課題もあります（あるエリアの売り物件を取り上げ、固定資産税やエリア情報を収集する）。

お申し込みはしたのボタンから。初回の方は、15,800円のオプションをお選びください。2度目以上の受講者様＝リフレッシャーの方は、3,000円のオプションで、ご参加いただけます。リフレッシャーコース再受講の目安は、1年です。直近前回受講された方は、復習や再履修の意味以外では、新規材料はそれほど多くありません。

US RE PC Seminar

1st timer JY15,800 second and up JY3,000

こんにちわ。この前、この冬エントリーされたお客様に、このような強力な letter of recommendation をいただく機会がありました。

＋＋＋＋＋

私がなぜ中山さんから物件を買おうと思ったか。ざっくり挙げると、、、

１）ブログの内容に感銘受けた
２）実際に会ってみて、人間性も確かな方であった。
３）ボランティア活動もされて、寄付も続けられている（私はこういうボランティア活動をしていないので恥ずかしい限りです）
４）最初のメールのリスポンスの速さや、すぐにお電話とか頂いて、何かあればいつでも連絡が取れる状況にされている。
５）実際にアメリカでお仕事された経験があるので、アメリカの訴訟問題やトラブルに対して日本人ではわからない部分を存じだと思った。
６）デトロイトのパートナーの方を見たとき、誠実さを感じた。また、彼が弁護士でもあること。

2011年6月11日から16日までの対米／対デトロイト不動産投資視察旅行の準備がいよいよ本格的に始まりました。

しばらく前から、ビザ免除対象（三ヶ月以内）の対米渡航のためには、ESTA（Electronic System for Travel Authorization）と呼ばれる渡航証取得の必要があります。

今回調べて初めて知ったのですが、2010年9月からESTAは、有料になっているということですので、お気をつけください。

数年前は、ESTA有料代行をうたう怪しい業者のサイトがたくさんありましたが、今は、ネットサーチしても、そうしたものはあまり見当たりにくいので、取締りの効果が出ているのでしょう。

しかし、日本政府のサイトや在日米国大使館のサイト等、信頼できるサイトからの誘導リンクを用いるのが安心かと思います。

米国大使館のサイト経由

費用は、14ドルで、現在、6月渡航分は、申請可能です。

さて、思えば、私が、不動産投資のために、アメリカに渡航を始めたのは、2002年のことでした。当時は、ネット物販という商売をやっていました。当時（というか今も多くのトレードがそうなようですが）海外から輸入する商品が、すべて、ドル決済だったのです。

仕入先は、ネパール、インド、タイといった東南アジアの国で、こちらは日本。それなのにドル決済で、ずいぶん恨んだものでした（汗）。

そして、その中で、「米ドルはすごいものだなあ」（キラキラ）と思い、米ドル資産を作りたいということで着手したのが、対米不動産投資だったのです。さすがに、日本にいながら、米国で商売、、、は、難しいと思って、、、

最初は、何をやっていいかわからず、何度もアメリカと日本を往復するばかり。高額セミナーに出たり、米国人と一緒に不動産関係のboot campに行くといったこともずいぶんしました。

Boot campというのは、軍隊の入隊者向けの訓練のことを言うらしいですが、これが転じて、初級者向けのしごき合宿みたいな意味で、広く転用されてるようになっているわけです。

日本では、ワークアウトのビリーズブートキャンプが有名だと思いますが、不動産でも、ですから、そういったツアーというのは、当時、よくやっていました。

しかし、結局、相当右往左往して、渡航は何回も行い、何週間も滞在しましたが、その結果、相当な支出をし続け、その間、目に見える成果というようなものは、あまり出ない時期が1年、続いたのです。

私が最初の物件を購入したのは、2003年のことで、creative な手法というものを学ぶセミナー等ずいぶん出ましたが、結局は、ある不動産屋さんに物件を仲介してもらったのが最初。

その物件は、転居する家族の物件だったので、向こうは、まったく掃除など行き届かず、子供部屋のペンキは、青だったり、庭には犬の糞が落ちたままだったりで、そういったこともあり、多少、割安だったりしたのです（とはいっても、2,000ドルとかで、たいしたことない額）。

エリア的にも、今落ち込みが一番ひどいエリアで、その意味では、その物件は、勉強になっただけ、お買い得なところもなく、ただ、ダメエリアなわりには、奇跡的に？テナントトラブルがまったくないのが救いで、管理会社は通さず、自己管理をして現在に至っています。

東京在住、対米不動産投資家の中山道子です。対デトロイト不動産投資は、2007年から行っており、現在、自分の数軒を含め、40人近くのオーナー様のために、90軒以上の物件を、現地で管理コーディネートしております。

2008年以来、対米不動産投資視察旅行を企画し、毎回ご好評をいただいてきております。不動産関係のスペシャリストの方のご参加も多く、過去には、日本でベテランの不動産投資家様や日本以外の他、一級建築士／検査士、不動産管理会社オーナー、マンション建設コンサルタントなどの関係者様が、皆様、ご自分のリサーチのためにご参加くださり、大変喜んでくださいました。〔去年の参加者様の声は、こちらから〕

投資に関連する各種事務も増えてくるなどもあり、リピートのオーナー様も多く、総参加人数見込みは、過去最高の15人から20人です。

2011年視察旅行の詳細やお申し込みページは、こちらから。

今回、視察旅行のMLを立ち上げ、昨日、初回メールを出しましたので、すでに参加表明をされているのに、MLが届いていない方で、ご希望の方は、私にご連絡をください。それ以外の方は（参加できるか未定の方を含め）、お申し込みページからのドキュメントフォームに連絡先をご登録くださいｍ＿ｍ

今日は、水道水の水質問題が出たそうですね。

３月２６日土曜日午後の英語塾は、開催しますので、よろしくお願いします。また、先々週は一回開催できませんでしたので、４月３０日かその翌週土曜日を代替として考えております。

今日土曜日は、4年ほど前にお知り合いになったお客様と、久しぶりに、お昼ご飯を頂戴しました。

そのお客様が、大学院の学位を取得され、その間に転職もされたということで、転職や卒業のダブルお祝いで、、、

月刊ダイアモンドＺａｉに取材を受け、2011年5月号掲載記事「円高＆住宅価格暴落の今こそチャンス - アメリカ不動産リアル購入ドキュメント！内藤忍さんが初の不動産取得？」に専門家コメントを掲載していただきました。

こんにちわ。東京在住対米不動産投資家の中山道子です。ブログももっとアップしたいところですが、お客様の管理サポートなどもこの1年めっきり増えてきて、なかなか、手が回りません。いつも注視してくださっている皆様、ありがとうございます、また、申し訳ありません。

昨日は、大変な円高を受け、円／多外貨建てローン融資を受けている方々に、多通貨投資ゆえに生じうるマージンコールが生じる場合は、サポートをさせていただきますといった趣旨のメールを出しました。

それを受けて、ちょうど、地震発生前からマージンコールの交渉に入っているというお客様のメールを頂戴しました。

中山道子です。先週土曜日、対デトロイト不動産投資セミナーを無事開催させていただきました。幸い天気もよく、皆さん、遠距離の方もおいででしたが、熱心なやり取りができて、大変うれしかったです。

また、皆様からは、過分なお便りを頂戴しましたので、ご紹介させていただきたいと思います。

＋＋＋＋＋＋＋＋Q様より

中山さま

Qです。

本日はセミナーありがとうございました。
自分にとって未知の世界の話が聞けて、とても楽しかったです。
HAPPY　Halloween　ってもう笑うしかないですね。
（自分がオーナーだったら本当に笑えるか自身《ママ》ないですが。。。）

LLCについては、まだ勉強不足なことがわかりましたので、
名義をどうするのかについては、もう少し検討したいと思います。

一応、本日の内容を嫁さんとシェアしてからになりますが、
基本的には、物件を購入したいと考えています。

現時点で、購入可能な物件もしくは、売却済の物件でもよいので、
いくつか物件の情報を教えていただきたく思います。

だいたい同じような金額で、同じような立地になるのであれば
あまり物件としての違いはないようにも思いますが、
紹介いただく物件毎の違いはどういったところになりますか？

私は、これまで中国株と国内のオプション投資をしてきましたが、
リスク分散の意味で、不動産投資を始めたいと考えていました。
ただ、日本ではどうしても将来のリターンが描けずにいたところ、
下記音声ファイルを聞いて、アメリカ不動産やってみようと決めました。

《外部サービスにつき省略》

その後は中山さんのブログをすぐに見つけて現在にいたってます。
ブログや今回のセミナーに参加して、
なぜ、デトロイトかという点についても、理解できましたし、
リスクや、泥臭さも理解した上で、これなら自分でも始められると感じました。
ここまで初心者でも参加できる環境を構築していただいていることに感謝いたします。
ありがとうございます。

それと、これからもよろしくお願いいたします。

《以下略》

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Q様からは、早速のご依頼がありました。オーナー会でも、これから、よろしくお願いしたいと思いますｍ＿ｍ

まだ寒いですが、ようやく春の兆しが見えてきましたね。対米視察旅行のみならず、ゴールデンウイーク、お盆休みと、旅行の段取りばかりが進んでいる中山道子です。果たして、私には、計画性があるのでしょうか？アレ？その前に、確定申告があるんじゃなかったっけ、、、

ということで、この前は、2011年の米国不動産市場展望について言及したところ、何人もの方々から、反響があり、うれしかったです。

その節は、「米国不動産市場は、原則2年間は、回復しない」という暗い見通しを開陳しました。しかし、実は、資料の見方によっては、これは、暗い見通しではなく、現状シナリオ下では、最も楽観的な見通しである可能性があります。

その鍵を握るのが、shadow inventory 問題であると、その記事で、申し述べました。

2月になって、年頭展望もないですが、そもそも年頭、ブログをアップする余裕がなかったので、ちょっと big picture 鳥瞰図 の話をしておきたいと思います。

結論から言うと、ごくざっくりとした一般論としては、以下のように思っています。

＋＋＋＋＋

■回復展望
　不動産市場回復は、今後、最低2年は、実現しません。この2年間の動向によっては、それより長引く可能性もあります。

■既存の投資家
　バブル期の投資物件を米国の融資をつけて買ってしまっていて、毎月の支払いがマイナスの場合は、まだ損切りしていなければ、戦略的デフォルトを検討する余地があります。高額所得者で、後3年間赤字が我慢できる場合でも、バブル期の投資目論見で、最終的にプラスを出すことは、ほぼ絶望的なケースもあるため、損切りして、貯蓄をしなおし、出直すほうがメイクセンスします。プラスキャッシュフローが維持できていたり、収入比率に対する負担が軽い場合、市場に将来性がある場合、また、気に入っていてリタイア用に買った場合、20年、30年と、期限なくいくら待ってもかまわない場合などは、該当しないかもしれませんが、特に検討するべきなのは、手放すことにほとんどペナルティがないオーナーファイナンシング案件でしょうか。

■エントリー展望
　現在は、米国不動産を仕入れる好い時期ですが、融資が困難であることも含め、初級者にハードルが高い不透明感が市場を覆っており、必要な資金や忍耐力／スキルは、実は、バブル時より多く要求されます。
　不動産の場合、単に「蓄財目当て」だけではなく、「不動産が好き」、「投資先に愛着があって、自分の将来設計とマッチする」といったライフスタイル的な要素が必要です。米国不動産の場合、米ドルポートフォリオに意味がある（ハワイリタイア希望や子供の米国留学等）方を薦めます。投資で成功しても為替で失敗する可能性があるからです。
　新築を買うのは確かに今、馬鹿らしいのですが、他方では、場合によったら、現状有姿ものや表面的にゴマカシのお化粧を施しただけの物件など、現在の市場には、掘り出し物と並んで、危険な物件が多数混じっていますので、初心者は安易な気持ちでのエントリーは禁物。

■今意味がある戦略
　キャッシュ購入。長期（3-5年）遊休資金で行います。（米国在住者は、融資を検討する場合、30%といった頭金と十分な準備）市場が回復するまでの中長期にわたり、プラスキャッシュフロー経営を続けることを前提にしますので、初心者、遠隔投資家は、一般には、安物買い、あまり玄人狙いはせず、割高でも状態がよく、客付けしやすそうな物件を選ぶべき。例えば、ラスベガスなら、結局は、通常、2BRマンション（condo）で10万ドル前後からになるでしょう。同額の一軒家を購入することには、不確定要因が多すぎます。多くの市場の流通経路は混乱を極めており、銀行がらみの案件の場合、ベガスの例だと、希望物件取得に1年かかる場合もありえます（しかも、流れる場合も当然織り込まないといけない）。有能なレアルターさんなら、不況時は逆に仕事を選んでいます。定評がある人は、こうした小粒の物件購入のために熱心に動いてくれる余裕はない場合も多いので、ご注意。
　私自身は、以上の理由から、普通のサラリーマンでも手が出しやすく、家賃回収率が高まる可能性がある対デトロイトキャッシュ投資（一軒3万ドル以下）をご案内していますが、一般論としては、資金や時間に大きな余裕があれば、リスクが高い高キャッシュフロー戦略より、成長可能性の高いエリアへのキャピタルゲイン狙い案件を選ぶほうがベターだとは思います。ただ、今は、「1,000万あるから、すべて、一軒の物件に」という時代ではないので、米国で、1,000万の物件を買う方は、相当な余裕を残してそうすべきですね。売主側、レアルターさんなど、関係者にとっては、たかが1,000万。不況時のキャッシュプレーヤーには、数億単位の人がごろごろしています。しかし、こっちにとっては、されどの1,000万なのです。

＋＋＋＋＋＋

上のコメントが該当しない市場もあるかと思います。ごく一般的な印象です。より突っ込んだ話は、2011年3月5日のセミナーでしたいと思います。

お断り書き：
上は、一投資家の直感（gut feeling）に近いレベルで、統計だって分析しているわけでも、全米すべての市場に目配りできているわけでもありません。

次回は、「どうして、不動産市場が、ここ2年間以上絶対回復しないのか」について、より詳細な記事を掲載したいと思います。今回の不動産不況を語るにあたってあるいは最も重要な用語である shadow inventory について、ご説明することになります。

対米不動産投資視察旅行、6月11日土曜日からの4泊5日、16日帰国という日程で、本決まりとさせていただきます。実際のスケジュール詳細はまだ決まっておりませんが、参加を検討されている方には、去年のスケジュールや料金表をお配りしておりますので、下方のメーリングリストにご登録くださいｍ＿ｍ

日本側参加者様向けご案内フライト；
■デルタ6月11日15時5分成田発同日13時50分デトロイト着276便
　初日：すぐダウンタウンへ。市役所、登記所
■デルタ6月15日15時40分デトロイト発翌日16日17時40分成田着275便
　最終日：軽い視察。例年はホームセンター。

このような”ニッチ”なツアーが、先倒しのご要望で、このように、順調に、毎年開催の段取りができるとは、信じられない気持ちです。皆様、ありがとうございますｍ＿ｍ

対デトロイト投資ツアーについては、下から。

投資ツアーカテゴリーページ

２００８年初回報告
２００９年二回目帰国報告
２０１０年三回目帰国報告

内容的には、管理会社から公認会計士、弁護士まで、いろいろな方々のセミナー形式の説明を聞きながら、市役所の登記係から要修理物件立ち入りまで、多様な視察コースを組んでおり、実際に投資に着手すると、いろいろな用事《物件確認や銀行業務等》が増えてくるので、今回、初期からご要望があったオーナー様中心に、日程調整させていただく形となりました。

一般の方も、「実際に投資に着手すると、こうした業務が生じるのだな」といったことも、リアルにお分かりいただけるかと思います。

すでに投資に着手されているオーナー様の費用負担は、過去の実績上、飛行機、ホテル代プラスコース一式で、２５万程度《同行者様は、プラス５万》、一般の方は、３５万程度《同様》となっています。残念ながら、少人数でいろいろ回るために、大手旅行代理店のツアー価格とは行きませんが、カスタムツアーで、通訳同行食事等全費用込みタイプとしては、一般的な価格帯かと思います。
。

「まだ休みが取れるかわからないよ」という段階の方もおいでかもしれませんが、より詳しい情報をご希望される方は、下のMLリストにお名前をお残しください。

セミナー告知です：

■日程：2011年3月5日1時から4時まで（間休憩挟み）
■場所：新宿三丁目駅C2出口上ビックスビル地下マイスペース（地図）
■内容：対米不動産投資ケーススタディー／
　　　　　小口一戸建・高キャッシュフロー投資とは
■講師：中山道子
■費用：5,000円

概要：
日本からの対米不動産投資は、現在、一般に、融資を受けることが困難なところ、経験豊富な講師が、対米投資と日本の不動産投資の違いや米国不動産市場の動向にも言及しながら、300万でキャッシュ投資できる低所得者層向け戸建賃貸投資について、お話させていただきます。セミナーフリップや収録音声ダウンロード付。

■ガラパゴス？日本不動産の独自性
■米国不動産投資のメリット一般論
■現在の米国不動産市場の展望や将来性
■低所得者層向け戸建賃貸：対デトロイト投資の主眼や特徴とは
■グループ4年目を迎えて：現在の管理状況
■対デトロイト投資視察旅行概要案内

☆特典：対デトロイト投資視察旅行は、6月11日から16日までの催行です。参加者様へは、セミナー費用額がキャッシュバックになります。

お申し込みはしたのペイパルボタンから。キャンセルは、4日朝、申し込みは当日朝まで受け付けます。事前資料配布は前日4日金曜日朝です。資料配布後のキャンセルはおできになれませんが、当日都合でご来訪いただけない場合、音声収録DLをご利用になれます↓
クレジットカードを使って購入を完了したら、そのまま、会場にご来訪いただけます。クレジットカード決済できない方は、私にご相談ください。

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こんにちわ。”図書館で読めないビジネス書は買わない”が身上の中山道子です。

例外はキンドルで購入できる場合で、英語の原書は、相当欲しい場合、ダウンロード版で買います（でも、それほどは買わない）。アメリカで話題の本を1冊読むと、日本でその翻訳や亜流本がでて話題になるまでの間、3年、10年といった間、”世間の先を行っている”といったことも、たまに、あります。

逆に、今、日本で話題の本については、予約を入れることもありますが、どうせ、順番が回ってくるのに時間がかかりますので、興味がある場合は、過去に書かれた類似書を検索して読めば、大体用が足りるというのが、私の考え。《ただし、まだ入荷していない本の場合なら、図書館に購入依頼をかけると、しばらく待てば、一番で読める》

こんな私も、子供のころは、趣味読書。長いこと『本の虫』でしたが、よく計算してみると、書籍代に何百万ものお金（とスペース）をかけてきていたこと、同様に深刻な問題として、購入した本の処分にいつも苦労することから、本との付き合い方についても、ウルトラ節制を目標にするにいたりました。

年頭に、「本は投資だから、買う。遊芸費と違うから」という若い方に出会いましたが、「集めた本を積んでおくと、本を所有することのコストは、家賃が高額な首都圏においては、購入後、場所代ということで、どんどん増えていくが、そのことを考えたことがあるか」と、えらそうに力説してしまい、よく考えると自分が怖いです（苦笑）。

しかし、考えても見てください。「話題の本を読んでいる」＝「みんなが知っていることを知っている」。私的には、これは、特段、付加価値を生みません。（但し、欧米流のブッククラブで、みんなで同じ本を読んできて、ディスカッションしたりするのは、議論の練習になるので、そちらは、重要な訓練だと思いますが）

今は、「相手、または、他人が知らないことを、自分だけが知っている」ことのほうが、差別化になるのではないでしょうか？？そのためには、「他の人が読んでいる本」に対し、費用や時間を使っている場合じゃ、ないのではないでしょうか？？

2月2日、Ground Hog Day 《グラウンドホッグが出てくるということで、春至のような日らしい》の今日も、冬の寒さに震えている東京在住対米不動産投資家の中山道子です。

今、7時半ですが、すでに、三者会議を済ませたところ。対米投資は、時差の関係で、朝活か夜活が必須です。しかし、三者会議といっても、外出しないのが、ぐうたら遠隔投資家の私たるゆえん、、、

そう、アメリカンビジネスライフでは、three way call という便利なシステムが普及しており、一度に、3者が通話できるので、それを用い、私同様、東京にお住まいのお客様の出勤前のお時間を頂戴し、米国のＩＲＳに電話をかけたのです。

アメリカ不動産投資コンサルタントの中山道子です。昨今のこの世の中の勢いだと、「自分は○×コンサルタントです」と名乗ってしまえば、まあ、こっちのものと思いますよね（笑）。

しかし、実際のところは、私も、職業を聞かれ、マトモに返事をすると、さらに、「？？？」となるばかりで、いつも困っています。

大体、"対米投資コンサルタント"って、普段、何をやっているのでしょうかね？私が第三者でも、”メガテン”だと思います。

この前は、今年、小学校に進学する子供のために、学童保育の申込書を堂々と提出したところ、「普段在宅なら、子供を自分で見ろ」と言われてしまい、決済担当課長に直接泣きついて、ようやく書類を通してもらいました。海外出張まであるし、自分では結構仕事をしているつもりなのですが、世間の目は、厳しい、、、苦

さて、今日の私は、私のお世話で対米投資に着手されたお客様に、確定申告についてのご案内を出したところ。

ブログでも、せっかくなので、米国の納税者番号取得について、ご紹介をしてみたいと思います。《私は税無関係の資格はまったくなく、例によって、以下の記事は、専門家の監修を受けていませんので、正確なところは、日米の税理士先生や当局にてご確認ください》

アメリカ不動産用語の英語塾を隔週で開催している中山道子です。英語塾を開催し始めた理由は、過去に、自分が、不動産関係の投資英語で、苦労したから。

現在読んでいる本は、結構高齢の方が書いた本で、「本の内容がいい」というよりは、「いろいろなトピックを、広く浅くカバーしている、言葉遣いがわかりやすい」ことが理由です。

英語塾第六クール《募集中》開始要領↓

　こちらから

不動産用語には、いろいろなものがあり、このエリアでも、新しい言葉などもあり、いちいちすべてにキープアップするのは、大変難しいです。英語塾では、基本の言葉をカバーしますが、今日は、「別段、わからなくても、当面いいんじゃ？」という言葉の例。

Bird Dogging

てなんだ？？？

対デトロイト不動産投資の中山道子です。欧米の正月休暇は、1日だけ、旧正月を祝うアジアのほかの国々でも、この時期は別に休みでないというのに、、、苦

でも、早速、読者様から、新年初のご質問を頂戴しました。アバウトなレベルで恐縮ですが、一般論的な感想をもって、お返事に変えたいと思います。

それが、アメリカ在住者様の「イマドキの投資戦略についての私の意見」です。

＋＋＋＋＋＋

あけましておめでとうございます。

晴れて対米不動産投資歴8年目、対デトロイト不動産投資歴4年目となりました中山道子です。

去年もおかげさまで、大きな事故なく、年を過ごせました。皆様、ありがとうございますｍ＿ｍ

投資については、数年前に、「6割主義」を掲げたことがありますが、その伝でも、”6割”クリアはしたかと思います。

ローテンションかもしれませんが、今年も、「去年の課題の6割に、何らかの回答を」程度を抱負としたいと思います。アメリカ不動産関係で、今年大きく飛躍したいなんて、非現実的でしょう（爆笑）。

さて、古い物件に投資する私は、プライベートでも、古いもの好き。

この年末は、投資家だったら視察必見の「築100年の旅館をリフォームしたゲストハウス」というところに泊まってみましたので、ご紹介します。

ケイズハウス伊東の門構え。もともと、築100年程度の旅館だったのを、改装し、2010年8月1日にオープンしたそうです。

ＨＰには、「日本初！国の登録有形文化財で源泉掛け流しの純和風ホステル。」とあります。別に回し者ではないのですが、とても勉強になったので、ご紹介して見たいと思います。《ケイズハウス伊東ＨＰ》

大体、私は、旅行するときは、どこに行く場合でも、Tripadvisorという口コミアフィリサイトの口コミを参考にしながら、予算に合ったところを探すことにしています。投資先であるデトロイトに視察に行くときに定宿となった築100年ホテルも、Tripadvisor.comで探しました。今回のお宿であるケイズハウス伊東も、オープンしたばかりであるにもかかわらず、激賞の嵐で、相当いい予感でした。

細かい各種設備については、写真もあわせ、ＨＰに譲りますが、本当に、駅や商店街からも近く、散歩道もあり、とてもリラックスできました。

滞在中6割は、この陽だまりのリビング兼食堂スペースで過ごしました。いろいろな方々と交流でき、特に、やはり小さい子供がいる家族連れだったあるご家族とは、食事や行楽をご一緒し、連絡先も交換して、再会を約束、、、

おかげさまで、2009年に開始した「不動産投資家用の英語学習塾」、隔週で1クール6回の勉強会は、2011年1月からの開講分で、第六回となりました。

こんなマイナーな会が、、、と思いますが、支持してくださっている皆様の熱意に御礼申し上げます。

在京の私が、日本人の不動産投資家用に、英語塾を開始した理由は、下の通りです。

■私自身が、対米不動産投資に着手したとき、「帰国子女、米国の大学院修士号取得、在米生活や米国での就業経験と経て、相当、”英語は出来る”という認識があったのに、それでも、不動産業界の用語や慣例がまったくわからない」という状況に、悩んだから。すごくお金のかかる失敗もたくさんしました。それらについては、ブログでも、よく書いてきました。

以上に基づき、開催の目的は、ずばり、

■アメリカ不動産関係の英単語や基本概念を体で覚えていただく

ことにおいています。

特色としては、以下となっています。

■私自身は、英語教師としての専門家ではありません。他方では、英語の先生であっても、不動産投資用語を説明することができる方は、なかなかおいでにならないと思います。《特に日本語で／日本の制度との比較で》そのため、こうした独自のエリアでの専門家レベル《投資家、業者》の知識を得るにあたっては、多分、限られた機会のひとつとなると思います。

何クールかをやってみての感想としては、皆さんと仲良くなれ、私自身が、大変楽しいです。

■参加者様のプロフィールとしては、投資オーナー様や不動産関係のお仕事に就かれている方、配偶者がアメリカ人であるなど、アメリカ不動産に対するコミットが大きい方が多いです。

■ただ、現在、最初と比べて、レベルがあがってきているので、そもそも、英語自体に苦手意識がある方には、エントリーのハードルが上がってきているかもしれません。不動産関係の方も、最初、「まったくわからない」とおっしゃいます。

専門レベルでの語学学習への近道というものは、なく、私自身、英語でやり取りされる不動産情報が、プロセスできるようになるには、我流で、正直、3年、5年といった年月がかかりました。

ただ、その間、「日本の不動産の常識」がわからないところから、「アメリカの不動産の常識」を実践の中で学ぶという、learning process としては、ずいぶん無駄な動きをし続けていたわけです。

それに対し、英語塾では、日本語で、”アメリカ不動産の考え方”、”システム”を、日本のシステムの概要を前提にご説明することで、私自身が、素人として行ってきた数々の guesswork や無駄足が不要になるのが、特徴です。

不動産英語の特殊性の例
Out of pocket の意味
Draft の意味

一般教養的な語学学習をしているというより、実践的な専門領域において、バイリンガルに業務を進めることができるようになることを目標としていますので、クラスについてくるには、それなりに、予習など、ご自身の学習時間を用意していただく必要があるかと思います。

しかし、数年にわたるお付き合いをさせていただいているオーナー様で、「毎日30分英語学習」「車の中ではDVD」などと決めておいでの方は、やはり、1年、2年とたってみると、語学力がついておいでになります。やれば、自分の前のレベルから確実に伸びますので、ギブアップせず、ゆっくり、じっくりがんばりましょう。

過去の参加の様子としては、こちらをご覧ください。

このような英語塾の2011年1月ー3月開講要綱ご案内を、以下にさせていただきます。

こんにちわ。2007年以来、ゴミ都市デトロイトにヘビーに投資をしているゴミ投資家中山道子です。いえ、本当は、私のやっていることは、そこまで、おかしなことではありません（多分）。

一般に、対米投資を最初に考えられる人というのは、当然、「夢」を持っています。

一番人気は、ハワイの別荘でしょうか。ニューヨーク、サンフランシスコ、シアトル。カナダならバンクーバー。みな、風光明媚で、すばらしいエリアですね。

しかし、こういうエリアにおいては、投資は、なかなか難しい。やっぱり、物件が高いんですね。ちなみに、この前気がついた統計がありますので、それを援用してみましょう。

こんにちわ。秋も深まってくると、なんとなくそわそわしますね。この時期は、宴会なども多くなり、また、年末のプランニングもしなければいけなくなって、皆さん、お忙しくなる時期ではないでしょうか。

今日は、アップサイドダウンという言葉を、検討してみたいと思います。

アップサイドダウン、、、サニーサイドアップ《目玉焼き》の反対ではありません、、、

この週末、米国人パートナーが来て、東京や大阪で、対デトロイト投資仲間であるオーナーの皆様へのプレゼンなど無事終えて帰ってきている中山です。

セミナー参加者様も含めて、その節は、大変お世話になりましたｍ＿ｍ

いつも私達にかかりきりの米国人パートナーは、no life《プライベートゼロ》の日々なため、お仕事のほか、観光を兼ねて、ここで、いろいろ楽しんでもらおうと、去年の来日に続き、ツアーコンダクター魂を発揮させ《どんな魂？》、いろいろと連れ歩きました。

2010年11月13日土曜日のオーナー会の後、カラオケ。米国人パートナーは、Guns'n Roses、私は、Queenです。《ふれでぃー様！》

2010年11月15日月曜日、大阪オーナー会ご出席のオーナー様数名と、大阪城で、コスプレ。これ、外人やお子さん連れにお勧めですぜ。

大阪出張には、うちの子も、自営業者の子とて、ご同行、、、気のいいパートナーのキャリーケースの上に乗ってキャリーしてもらったり、おんぶしてもらって、ご機嫌でした。

最後の日は、京都保津川ラフティング！
主催の自然派企画の長谷川さん、ありがとうございましたｍ＿ｍ

バラエティに富んだ日程を組んだつもりでしたが、乗ってみたら、ラフティング、前日のUSJのジュラシック・パーク・ザ・ライドとまったく同じ内容《金を払って揺らされ、濡れて帰る》だったぜ、、、

こんにちわ。いつも貧乏そうに見えている中山道子です。

今日のコラムは不動産記事とかとはあまり関係ないので、息抜きにするか、スルーしてくださいｍ＿ｍ

＋＋＋＋＋＋「ストラテジーとしての貧乏らしさ」

なんか変な出だしですが、「貧乏そうに見える」というのは、実は海外では結構生存本能とリンクされていて、私が、これを、ストラテジーとして始めて意識したのは、ニューヨークで働いていたときのことでした。

そのころのこと、一人、営業職ではなく、内勤の多い上司が、マンハッタン内の自宅のパーティーに招いてくれたとき、ご自宅の豪華さにびっくりしたことがあります。その方は、いつも、ぼろぼろの外見で、エレガントで知的なマンションの一室とは、どう考えても、イメージがマッチしませんでしたから、、、

こんにちわ。例によって円高ですね。いろいろブログを更新しないといけないのですが、時事ネタにはなかなか追いつきません＞＜

さて、対米不動産の魅力は、「日本ではできないことがいろいろできること」で、通常、業者さんでないと、あるいは、大手でないと仕掛けられないようなディールが、知識さえあれば、小口の投資家であっても、同じようにできることかもしれません。

この前も英語塾で話しましたが、いわゆるリーマンショックで話題になった不動産関係の抵当権の債権化なども、個人レベルで似たようなことができたり、投資家にとっては、ある意味、野心を掻き立てる魅力が満載。

他方では、危険もたくさんあるということは、毎回申し上げるようにしています。あまり信じてもらえないこともあるのですが、、、苦笑

今回は、よく、アメリカの不動産グルーも取り上げる、double closing について、お話してみます。こんなこと、本来、私も、そもそも、あまり説明したくないのですが、周りに、こうしたケースに引っかかる例が、時々、出るんですよね、、、

先だっては、根岸教授・鈴木教授のノーベル化学賞ニュース、よかったですね。私は、テレビをほとんど見ないので、根岸先生のインタビューは、拝見できませんでしたが、各紙紹介の中、日経のバージョンで、根岸先生が、

『若者よ、海外に出よ』といいたい。日本は居心地がいいし、海外の方が優秀とは限らない。それでも、出ることが、大切。

とおっしゃったというまとめ方をしていたのが、印象に残りました。一般庶民レベルでも、当てはまるような気がします。記事はこちらから。

前後して、たまたま、10月12日のＷＳＪに、対米不動産投資国プロフィールとして、”中国の台頭”についての興味を引く記事があったので、ちょっと、対米不動産投資をする｢外国投資家」について、調べてみました。

今年ももう年末が視野に入ってまいりました。いつのまにやら、ですね。

昨日は、子供と一緒に、清澄白河駅前の清澄公園に行ってまいりました。すごく素敵なお庭で、巨大な鯉が山といて、えさをもらいつけすぎていて、指を水に突っ込むだけで、えさだと思い込んで、やってきます。

あんなに鯉の頭をなでたこと、今までの人生であったろうか、、、

こんなに求められると、優越感だわ、、、って、鯉相手に、浸ってどうする！

亀をいぢめる子ら、、、素手で捕まるんだもん！

こんにちわ。まだ、残暑という言葉がぴったりな今日この日ごろですが、夜はさすがに涼しくなりましたね。

今日読んだブログで、そういえば、という分析があったので、ちょっと、ご紹介してみます。マクロ人口動態学（demography）のお話です。

もともと、経済やマーケッティングと、人口動態学を組み合わせるというのが、どなたの研究手法だったのかまでは、私は、わかりませんが、日本語でも一番広く読まれたのは、ひょっとすると、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さんの予言』なのかも知れません。原書は、”Rich Dad's Prophecy.”

昔読んだだけで、今手元にないので、詳細な援用は避けますが、一般向けに平易にかかれ、広く読まれたこの本のひとつのテーマは、人口動態学的な動向を踏まえた投資行動の重要性だったと思います。

そこで出てきたのが、いわゆる、人口構成上の big picture の問題。人口ピラミッドの形ですね。

こちらから、対米投資現地パートナーとの交歓会に、ご参加表明いただけます。デトロイト投資オーナー様、セミナー参加者様のみならず、それ以外の一般のブログ読者様もご参加いただけます。ただし、単なる飲み会でございまする♪

対デトロイト不動産投資セミナーを、現地責任者とともに、大阪で、開催させていただきます。重複しますので、概要は、こちら《東京案内ページ》を、ご確認ください。

東京セミナーとの違い
■東京では、2時間しか取れないのですが、大阪では、たっぷり3時間、時間をとらせていただきました！

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日時：2010年11月14日日曜日午後1時から4時まで
場所：大阪産業創造館５F研修室A《こちらから》
費用：12,000円
講師：中山道子1時間、米国現地パートナー2時間《弁護士、不動産取引業》
概要：対デトロイト投資現状や展望
特典：事前に、私が今年5月に主催した3時間の対デトロイト投資セミナーデジタルダウンロードをお届けします。その上で、米国人パートナーから、2時間分、プレゼンとQ＆Aセッションをさせていただきます。当日までキャンセルのオプションを留保されたい方は、したのペイパル決済時に、「キャンセル対応希望」とご記載ください。事前資料をご送付しない代わりに、キャンセル返金を、当日まで、ノーペナルティーで対応します。ご出席後、各種資料は、皆様と同様のものを、お届けします。

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対デトロイト投資オーナークラブ発足初年度の私達ですが、現地責任者が、11月に来日することが決まりましたので、それにあわせて、初回のオーナー総会を設定させていただきたいと思います。

大多数のオーナー様は、首都圏でおいでですので、東京では、3時間、セミナールームを取らせていただきました。

東京　11月13日　午後4時から7時まで新宿三丁目ビックスビルセミナー室《こちら》
大阪　11月14日　午後4時半から6時半まで堺筋本町徒歩6分シティープラザホテル内喫茶店Pao《こちら》

メーリングリストで再度詳細告知をさせていただきます。皆様にご挨拶させていただくことを楽しみにしております。

また、オーナー会開催後、懇親会を開催します。懇親会のほうは、オーナー様のみならず、セミナー参加者様も、歓迎いたします。

私は、この3年間、不動産の中でも、デトロイトという米国の都市に投資をしています。これまでにも、そのことについては、このブログに、また、セミナーで、頻繁に取り上げてきました。

現在、日米ともに「大不況」が続いている状況で、先が見えない不透明感に、皆さん苦しんでいると思います。私自身、例外ではありません。ドル安に止めが聞かない中、「どうしてデトロイト」という以前に、「どうしてアメリカなんかに投資をするのか」からしてもが、それ自体、重要な検討課題ですよね。

私自身は、これについては、皆さんの回答は、「人それぞれ」だと思っています。私自身の理由としては、

■日本経済圏は、縮小傾向だから、
■日本以外に、足がかりがほしいから、

といった感じかもしれません。

今はいいけれど、、、

高度成長期には想像しにくかった”下り坂経済圏”が現実化してしまった今、私の老後だけなら、何とかなるかもしれないにせよ、子供の将来にとっては、日本国外の成長経済、より世界競争力のある経済圏に足がかりを作っておいてあげたいという気持ちがあります。いや、私自身も、日本内のみならず、英語圏で、今後、いろいろやっていきたいと思っています。

このように、私なんかは、海外投資は、ライフスタイルの問題と割り切っているので、「日本国内に専念したほうが効率がいいのでは」といった発想には行きにくく、為替で、損をすることも多々ありますが、日本円よりは、米ドルの国際的な流通性が高いという当面の展望を前提に、長期にやっていくのだからと割り切っています。

お客様の動向を見ていても、同様で、日本投資と平行して、ヘッジで行う方、海外の風に触れていたい方や、英語圏のグローバル経済が身近な方などが、おいでです。他方、海外投資になじみにくいと思うのが、日本でご盛業・ご多忙だったり、外貨ベースのライフスタイル自体がなかったりして、リスクをとることに、デメリットのほうが多い方でしょうか。

いずれにせよ、このような対米投資、対デトロイト投資につき、この11月に、現地責任者が来訪するので、以下、東京でのセミナー要領をご案内させてください。

なかなかない機会ですので、皆様お忙しい時期かと思いますが、ぜひ、ご検討ください。

セミナーの特徴

■　私のセミナーは、すべて、投資「勧誘」セミナーではなく、「投資情報開示」がモットーで、「こういう投資である」ということを、可能な限り正確に、また、正直に、ご説明するために行っています。このため、このセミナーについても、具体的な物件紹介や、その後の個別勧誘などはありません。実際の投資希望者様には、ご相談に乗らせていただいておりますので、別途、個別に、お申し出ください。この3年間にわたって、自分の物件のみならず、お客様の物件の管理も行ってきており、2010年9月現在、現地ホールディング軒数は、83軒になりましたので、それなりの経験は蓄積されてきましたが、他方では、投資という行動の性格上、「現地で起こっていることや起こりうることをすべて知悉し、予測管理できる」ということはなく、コーディネートをする側の知識不足や、事故等の不確定要因などもありうることも、ご承知置きください。

2009年2月に来訪してくれた当社投資現地パートナーのＴさん、現在、物件のフィックスアップから管理まで、シームレスに、現地投資を総括してくれる心強いパートナーとして、日々、私達のために働いてくれているところ、あまりに「仕事漬け」なせいか、恒例の「連絡電話」で、しきりに、また日本に行きたい、と主張。

やはり、彼の来日時の私の企画力のすばらしさか。二条城見学まで連れて行ったからなア。いや、ははは。

日本語だから書いちゃいますが、面倒なので、「いやあまあそのうちにね」と聞き流しているうちに、いつの間にか、もう1年半たっていたんですね。

ということで、日ごろ、いろいろ用事を言いつけている手前、「そろそろ、呼んであげないと？」という状況に相成ったのでありました。

いや、私だって、やれば、できる子なのよ。

ということで、Ｔさんの来日、まずは、決定！

オフ希望あわせてですが、”鬼マネージャー”として、まずは、いくつかの仕事企画を入れさせていただきました！

こんにちわ。この半年で、2度、携帯を水に落とした中山です。二度目はつい今週。前回と同じトイレ落下は芸がないので、洗濯してみることとしました。数年前までは、これをやるのは、娘の役目でしたが、もう娘はそんな年ではなく、今では、このような形で、我が家の伝統を守ることができるのは、残念ながら、私だけと相なりました。（←支離滅裂）

同様に、税金や会計関係が鬼門ナ私ですが、今年は、こうしたダメ子の私ならではの、ＩＲＳとの（心理的）距離が縮まる体験がありましたので、時期的には、ちょっと時期はずれですが、ご参考までにご紹介したいと思います。

（←(ﾟ-ﾟ;)ヾ(-_-;) ）

Defer とは、遅らせるという意味。Delay とほぼ同義ですね。もうひとつ、「誰かに尊敬の念を評して、劣後する」という意味もあります。

I defer to your decision.

といえば、「あなたのご判断を仰ぎ、それに従います」ということ。相当相手にへりくだりたいとき使う言葉です。

しかし！

不動産で、defer が出てくるほぼ？唯一といっていい機会がこれ。

恐怖！

DEFERRED MAINTENANCE!

こんにちわ。暑いですね！

自宅の仕事部屋に、エアコンがないため、iPadを、居間におき、イマドキ「モバイルワークライフ」をエンジョイ中（？）の中山道子です。このことをブログに書いてアップしておけば、税務署は、私が、居宅における仕事スペースの％を大目に計算して経費を計上しても、納得してくれるでしょうか。

っていやあの、もういいです、、、ゴメンナサイ。

さて、今日は、久しぶりに、２０１０年７月のTIME誌特集記事で、勉強してしまった、「アメリカの清掃局」の懐事情の話です。

ゴミ回収は、trash collection。米国では、政府組織や機能は分権体制が基本らしく、固定資産税の内訳も、結構はっきりしていることが通常です。

一番良くあるのが school district 、つまり、学区、教育委員会による徴収。そして、公園課、park が計上されている場合もあるでしょう。その他、prison 、つまり監獄といった明細項目まである場合もあります。日本では考えられないトランスペアレンシー（透明性）のような気もしますが、その背景として、各局には、相当な裁量権があるのだということを、このTIMEの記事で、知りました。

記事のタイトル曰く、"How Goldman Trashed a Town"... 「いかにして、ゴールドマン・サックスは、ある街に、被害を与えたか。」

Trash は、ごみのことで、trash someone, something とは、一般的には、相手をゴミ扱いして捨てやる、といった意味かと思うのですが、ここでは、実際に、ゴミ処理問題、清掃局が関係しているので、そこに「引っかけ（pun、言葉のあやかけ遊び）」が入っているというわけですね。

リンクはこちらから。

すでに、お盆期間中かと思いきや、一昨日や昨日の環八の込み具合に？？だった中山道子です。ひょっとして、この前テレビで解説していた、”ストロー現象”なんでしょうか。（高速が割安になると、都心から地方に行くより、地方から都心に行くほうが、多くなり、都心部が、地方の資源を、ストローのように吸い尽くしてしまうということらしい。本当にそんな言葉は一般化しているのか？）

それはいいですが、実は、時々、オーナー様に、「ある不安」を訴えられることがあります。

それが、登記書類の問題。

柄にもなく、シェイクスピアの What's in a name?（ハムレット） をもじって見ましたが、deed とは、一般的な表現をすれば、名義移転登記書類のことでございます（英米法辞典にどう翻訳しているかわかりませんが）。

日本人が対米投資を開始する際に一番面倒なのが、小切手を振り出すことになれることかもしれません。

固定資産税の支払い時期になると、皆様から、いろいろなお問い合わせがありますが、そのうちの一つが、これ。

複数物件に投資をされている方は、「小切手の書き方」自体とともに、時に、「小切手は、一枚でいいですか？」と相談をされてきます。

私のこのブログは、「脅かし系」？ですが、当然のことながら、日本でも、アメリカでも、そういう情報は、なかなか、見つけることは難しいです。そこで、あえて、米国の不動産関係の情報の中でも、私は、そうしたブログやメルマガに好んで登録していますが、この前、そうした中のひとつから、out of pocket に気をつけろ、という指摘がありましたので、紹介したいと思います。

■11月13日土曜日は、当社投資先管理会社さんをゲストにお迎えすることが決まりました。このため、12時から13時までの延長コマについては、英語での「不動産トーク練習会withリアルな投資家のティーチャー」といたします。会場の都合のため、この日のみ、新宿三丁目ビックスビル店にて開催させてください。

2008年12月5日夜、管理組合業界団体のガラ・ディナーで。

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2010年秋9月から11月に、不動産投資英語塾第五クール（全6回）を開催します。日程は、以下の通り。

１）9月18日土曜日（朝10時15分から12時まで。以下同様）
２）10月2日土曜日（13時まで1時間無料延長してメール塾をやります）
３）10月16日土曜日
４）10月30日土曜日
５）11月13日土曜日（13時まで1時間無料延長、スピーキング塾を米国人ゲストと）
６）11月27日土曜日

場所は、これまでどおり、渋谷駅東口にあるルノアール経営「マイスペース渋谷駅東口店」です。無料延長の回は、12時から13時まで、「不動産英語にかかわる別のこと」をしますので、課題本のリーディング自体は、12時までですので、任意参加です。

こんにちわ。ブログの更新が、3週間近く滞ってしまった中山道子です＞＜

借金が焦げ付いて、夜逃げ、、、したりは、しておりませんので、ご安心くださいｍ＿ｍ　楽しみに見ているよとおっしゃってくださるありがたい方もおいでになるので、更新できず、さびしかったです。この夏、引越しなどがあり、personal time off状態でございました、、、汗

さて、私がこの引越しを機にエコお掃除について研究を深めている間にも（最近の家事は、お酢やアルコールのスプレーでこなしておりまする）、アメリカの不動産建築業界事情は、悪化の一途？かという感じ。

6月のHousing Startsが、また悪かったということがあって、業界の方々のメールを購読していると、火消しにあせっている方も、いるようです。

ということで、そもそも、Housing Starts って？という記事です。

暑くなってきましたね。梅雨はあまり顕著でないですが、このまま夏に突入したのでしょうか？すでに、お盆休みのことしか考えられない中山道子ですｍ＿ｍ

さて、サボっているうちに、新たなイベントの予定が、すぐそこに迫ってしまいました。表題、アメリカの人気？ドキュメンタリー番組、Flip This HouseのDVD視聴会 with 住環境アドバイザー、松岡在丸さん、です。

Flip This House は、A & E というケーブルチャンネル製作会社のドキュメンタリー。説明には、DocuSoap という笑っちゃう造語が。Documentary であり、Soap Opera （2時の奥様番組のようなクサい番組）でもある、というわけですね。

具体的には、実在する fixer upper たちのフィックスアップをリアルタイムでフォローするという、笑っちゃうコアな設定。

前から見たいと思っていたのですが、日本に直接送ってもらうと高いので、視察旅行のとき、管理会社さん気付で、DVDをアマゾン書店から送っておき、それを、この旅行中、回収してきました。

画像をちょっとアマゾン書店から、盗みましたが（ごめんなさい！）、こんな感じのDVDです。

リアルリンクは、こちらから。マイナーなので、アマゾン日本では、販売されていませんm_m

アメリカの新築物件販売戸数がさらに落ち込み、参院選が公示になったというのに、のんびりと先週のネタでさらに引っ張ろうとしている中山道子です。最近、いろいろあって、新しいリサーチをしている余裕が、、、いや、あの、とてもいいお話が聞けたので、是非と思い、、、

ということで、今回、私達は、ハビタットフォーヒューマニティーデトロイトのエグゼキュティブディレクターの方と、お話をすることが出来ました。

アレンジをしてくれた管理会社さんは、「一生懸命電話をしてもなかなかつかまらない」といっていましたが（その理由は後で判明）、私達が現地に到着してから、ようやく、昼食時に、20分だけ！というアポがとれ、一同は、あわてて、高級物件ウオッチングから、低所得者層居住エリアで働くハビタットのティルフォード氏のところへ、、、

この物件は、私達が去年このエリアに行ったときに、建設中だったんです。そのときのレポートは、こちらのリンクから行っています！今年ご同行できなかった皆さん、また、同じところに、行ってきたんですよ（ウルウル）！

普通のというか、どちらかというと、低所得者層向けの住宅街にリムジンで乗りつけ、高級カメラを振り回す不思議な集団、、、その正体は、ダレ？＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

こんにちわ。サッカーのワールドカップですね（多分？）。スポーツはまったくわからない中山道子ですが、シャキーラは好きなので、テーマソング、waka waka は熱心に聴いています。着メロ（アメリカでは、ringtone という）ダウンロードの方法は、相変わらず、わかっておらず、、、

さて、先週、対米不動産投資視察旅行から帰国して、ここ数日、この話ばかりですが、いろいろ盛りだくさんの内容を皆さんとシェアしたいので、お付き合いください。旅行者様のご感想も、何件か頂戴したので、ご紹介しますｍ＿ｍ

管理会社担当者が、ホテルの第二ロビーで行ったセミナー。私が一生懸命通訳をしていた間、奥の方、ひょっとして、寝ていました、、、笑？？

引き続きの米国滞在ネタです。

今回も、ホテルは、Inn On Ferry 。

今年滞在が二回目で、厳密には、「ホテル」ではなく、B & B （Bed and Breakfast、民宿のようなカテゴリー）と表示されています。

法的な定義などがあるかはわかりませんが（多分規制は、ホテル業より、多少ゆるいことが想像されます）、一般的には、お昼や夕食を提供するレストランなどはない、朝食だけを提供する小さめのお宿のことをいい、自宅で数室部屋貸しをするようなところも多いです。

バックパッカー仕様とは限らず、むしろ、家庭的で、しかし、ある程度以上のゴージャスさを兼ね備えた高級宿も多いのが、B & B というカテゴリーの特徴。有名どころは、ホテルより高いのが一般的です。

インオンフェリーは、B & B としては、大きめ？の40室。「世紀末の富豪の豪邸をリノベした家屋が何軒か並んでいる」というコンセプトです。

メインの建物にロビーや受付、ビジネスセンター、朝食室があり、寝室は、数軒の家に散らばっていて、部屋に入るのに、まず、家に入る鍵ももらう方式になっています。

今年は不精して写真を撮らなかったのですが、去年の写真です。通りから。ロビーは、Scotts House といい、ジョン・スコットという有名な建築家の家でした。

今年宿泊したお部屋の写真。

2010年6月17日、4泊6日の対米不動産投資視察旅行から、無事帰国しました。今回、米国勢が、5名（夫婦参加含）、日本側からが7名で、私を入れて、12人。米国勢も、何人ものスペシャリストが、私達の旅行をサポートしてくれました。

今回も、飛行機の遅延や段取りの関係で、一部の方々をお待たせしたりといった不手際もありましたが、皆様、快くご理解、ご協力してくださり、大変ありがたかったです。皆さん同士の仲のよさもこの旅行の特徴で、単なる観光旅行でないので、皆さんのご関心が共通で、お互い、教えあったりすることが多いのも、ツアーコーディネーターとしては、うれしいことです。

ここで、再度、お礼を申し上げます。

例によって、リムジン。10数人だと、日本のような小型／中型バスではなく、むこうは、こうしたスタイルの車両になってくるのが、不思議です。毎日、多少違う車に乗りましたが、不精をして、全部は写真にとっていません。

しばらくブログ更新が滞っていた中山道子です。

そろそろ、私が、投資希望者様をお連れする、対米旅行の準備が、大体終わりました。企画要綱は、こちらから。今回は、グループでの視察旅行は、3年目、3度目で、実際、一部の方は、3回目の現地来訪となります。

いまどきの米国の不動産のダメダメ状況は、どう贔屓目に見ても、間違いないところでしょうが、商業不動産の下落振りを見越して、「底値で商業案件を買おうよ」的なプライベートエクイティファンド募集をした銀行等が、「いいものがない」という理由で、繰上げ解散を矢継ぎ早に決めているという、妙なニュースに、WSJで遭遇しました。

プライベートエクイティファンドというのは、《公開／上場していない会社の買収をするファンド形態》だそうですが、レジデンシャル（residential、住居案件）市場の下落に伴い、商業（commercial）不動産市場も、今、下降中。

これを機に、1990年代の不動産下落時の底値拾いを再現しようと、モルガンスタンレー他、いくつものファンドが、募集されたんだそう。

昨今は、日本でも、不動産の物件が、ネットに掲載され、また、場合によったら、賃貸物件は、「ネットに掲載しないとだめ」くらいの勢いになっています。

ただ、日本では、このネット掲載、まだまだ、業者によるものが多く、一部に、オーナーの方々がオウンウエブサイトやブログを開設したりといった動き出ている程度でしょうか。

実は米国では、craigslist.org 等、数多く、無料の掲示板を”賃貸客付け”に使うということが、広く行われており、オーナーや管理会社が使えるネット上の無料の露出先には、事欠きません。

実は時事にウルトラ疎い私。しかし、しばらく前から、ウオールストリートジャーナルのオンラインアカウントにはサインアップしています。

価格は1週間1.99ドルで、自宅では、デイリーヨミウリも届きますが、そちらより、仕事上は、こっちのほうが役に立つようです。

さて、サインアップの結果、それまで気が付かなかったフィーチャーが興味深いことに気が付きました。

WSJの読者は、質が高く、読者コメントも、大衆雑誌のそれとはまったく違います。実名でアカウントをつくり、クレジットカードをサインアップしないと、投稿機能がないのです。

数日前には、私のイメージからいっても、”あれれ？”な記事が発表され、たいしたエリアでないので、コメントは多数ではありませんが、何人かの読者が、「なんだこの記事は」と鋭い突込みを入れているので、ついつい、読者コメントへの応援コールをクリックしてしまいました。

記事は、トリプルネットリース投資について。

2010年5月9日昨日午後の対デトロイト投資セミナーへのご参加者様、お忙しいところをありがとうございました。

今日、収録音声とフリップのダウンロードメールを皆様にお送りしましたが、当日参加された方で、メールを頂戴していなかったり、私からの今日のメールが届いていない方がおいででしたら、ご連絡ください。

早速、Iさんから楽しいメールを頂戴しました。

4月20日に報道されたBPによるGulf Coast（メキシコ湾）における爆発石油流出汚染事件。記事はこちらから。

すでに、事件発生から半月しかたっていない段階で、湾岸沿い不動産オーナーたちが、集団訴訟に立ち上がったという報道が、さすがのブルームバーグで。

5月7日被害予測図

ＧＷは大変晴れていて、楽しかったですね。といっても、お仕事などされた方もおいでだったかもしれませんが、、、

私は、このＧＷは、富士山ろくの鳴沢氷穴の近くのバックパッカー向けのお宿にいっていました。

エコビレッジを目指すところだそうで、エコビレッジジャパンによると、エコビレッジというのは、”「お互いが支え合う社会づくり」と「環境に負荷の少ない暮らし方」を追い求める人々が作るコミュニティのこと”だそうです。

5月末には、国際会議まであるそうで、そんなすごいコンセプトが世界を席巻しているのだとはまったく知りませんでした。国際会議、物見遊山に、一度、いってみたいですが、すごく高いんですね。第四回エコビレッジ国際会議ＴＯＫＹＯ詳細はこちらから。なかなか、スポンサーがつかないのでしょうか。（一部の）消費者にとっては興味のある方向性だと思うので、今後の企業参加が待たれそうですね。

去年、対デトロイト投資は、投資案件の件数も増え、管理会社を直轄体制に一本化することに成功しました。

管理会社と足並みをそろえて、緊密に連絡を取り合うこととなり、今後、管理もネット上、100%、データ入力・管理を行うことで、私も、リアルタイムのアクセスをしていく予定です。

このように、対米投資をするにあたり、管理会社経営の一角まで担うことになるとは、思いもしませんでした。

事実、デトロイト以外のほかのエリアでは、一方的に、管理会社の言うことや、管理組合の言うことを聞いているだけです。

しばらく前に、ウオールストリートジャーナルに、「みんな、楽になれ」という論説が発表されたということについては、このブログでも、何回か言及しました。

今度は、モルガンスタンレーの研究員、Vishwanath Tirupati氏が行った調査で、みんなが、そのアドバイスを真に受けだしているという話が、、、

ショートセールは、日本で言う、任意売却かと思います。

もちろん、個別の手続きは、違うので、まったく同列には並んで理解できません。ここでは、任意売却という言葉を、表面的に、「銀行に対するローンが払えないような状態になり、銀行の合意で、融資残高より安く、売却に出すこと」としておきます。

例えば、違いのひとつとして、日本では、任意売却ものは、レインズ（ＲＥＩＮＳ、不動産業者さんの仲介のためのシステム。不動産流通標準情報システム）には、ほとんど出てこないと思います。

しかし、アメリカでは、数が多く、「ショートセール」という注意書きを持って、ＭＬＳ（レインズのモデルとなった流通のための情報システム。但し、不動産協会が運営しており、日本のように役所は関知していない）に掲載されます。