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【 イベント日程 】
【 初めての方へ 】
こんにちは、中山道子です。
東京都内に住みながら、この５年来、アメリカに投資をしてきました。 ２００８年現在、アメリカは、サブプライム住宅ローン問題で、未曾有の大不況。「怖い」と思われるかもしれませんが、見方を変えると、競売物件なども多く、よい戦略さえあれば、実は「お買い得」の時期でもあるのです。
日本から、アメリカに投資？
実は、北米不動産市場というのは、透明性や公正性が確保され、遠隔投資に最適なのです。
最初、アメリカ人の投資方法を真似ていました。ところが、外国人の場合、アメリカ人とは融資条件が異なるので、「同じことをすると、費用対効果が悪い」ことが分かりました。そこで現在は、「アメリカ人がやらないことであっても、在外外国人にとって、費用対効果が高いことを追及する」戦術に転換しました。
基本戦略は、
□ 投資資金は、 1,000万以下で済ませる
□ 家賃収入狙いの場合は、家賃収入が、利回り 20%以上
□ 値上がり狙いの場合は、 10年で1,000 万単位の資産形成
を目標にすることです。最小投資単位は、 250万くらいを目安にしてください。
私の、このような基本戦略については、 わかりやすいプレゼン資料 を作ってみましたので、ダウンロードしてみて下さい。
また、金利の高い北米投資市場ですが、日本在住者向けには、アメリカ人より有利なローンもあります。私は、この商品の融資担当窓口をしています。こちらから、資料を、参照してみてください。長期資産形成を目標とするタイプの投資に最適です。
他方、低金利融資の対象にはなりませんが、現金で高利回りの物件を購入する方式でも、利回りが20%以上ならば、5 年で投資額は回収できます。例えば、こんな例を、参照してみてください。但し、高キャッシュフロー収益物件というのは、通常、将来の資産性は伴いません。
このブログは、在米の日本人投資家様にも、よくご来訪いただいています。
場合により、ビザがある方向けの投資も紹介できますので、そうした方も、ぜひ今後も、お立ち寄りください。アメリカで、与信がある方向けの投資情報は、例えば、こちらです。
分からない言葉がありましたら、「左上の検索ボックス」に単語を入れて、サイト内検索をしてみてください。 用語集 で見つかるかもしれません。
セミナー情報は、こちらから。開催地は東京中心ですが、音声セミナー、公開資料等は、世界中から、 無料でご視聴 していただいています。
ぜひ、 私のメルマガ に登録され、今後もアメリカ不動産投資について、一緒に学んでゆきましょう。
本格的に投資家になりたい方向けには、 １年間の個別コーチングを行っています。コーチング受講者専用サイトは、こちらから
【 最新記事 】
この前、クロージングにお付き合いいただいた【といっても溜池山王ですが笑】お客様は、アメリカ不動産投資開始と同時に、英語の勉強をされています。
「毎日、朝晩、30分ずつ、音から入り、自分もリピート発声をすることで、英語になれる、というタイプの有名な英語教材をやるのが習慣になっているんですよ」というRさん、どんなことでも習慣にできない私からすると、後光が差すよう。
いや、私だって、子供の時以来、それなりには、英語学習をずっと続けてきました、、、本を読むのが好きだったので、それで、英語の本も、子供のときからよく読んでいました。そこら辺は、「努力」とは位置づけていなくても、学力が維持できた理由かもしれません。
前にも、よい不動産屋さんの見分け方について、記事を書きました。こちらから。
「これ」といった基準がないのが、難しいところで、本来、よい人の助けを一番必要とする初心者のときに、一番、総合判断力が求められます。それに対し、自分自身が不動産のセミプロになってしまった段階では、使用する不動産屋さん＝レアルターさんは、免許さえあるのなら、誰でもかまわないといって過言ではありません【笑】。
なんという、皮肉！
残念ながら、これが、この世の習いです。
日本でも、よい不動産屋さんにめぐり合うのはなかなか大変だと皆さんがおっしゃいます。アメリカでも、同様であり、不動産自体が未経験だった私は、最初、誰と話せばその相手が「よい不動産屋さん」なのか、皆目見当がつかず、相手の時間も自分の時間もずいぶん無駄にしていました。
海外投資は、細かいテクが一番のポイント（笑）。
今日も、昨日に引き続き、公証に行ってきました。なぜか、シリーズ化するアメリカ大使館来訪記。公証についての一般的なご注意は、
また、昨日の来訪記については、こちらから。
今日も、恒例の溜池山王詣で。海外出張などもあってお忙しかったお客様に、パスポートを持ってきていただくのを確認するのを忘れたので、とりあえず、日本の自動車の運転免許証でエントリーしてきました。
2009年1月31日土曜日午後に、私の行っている対米高利回り低額物件購入についてのセミナーを開催させていただきます。イマドキの時代に、サラリーマンが副業的にできる資産形成法であるとして、おかげさまで、多方面から、高い評価をいただいております。
ただし、投資自体に、高メリットに相応の、それなりのリスクがあり、ポートフォリオ上の位置づけとしては、余剰資金の一部を、投入するのに適当な商品かと思います。また、為替リスクがあるので、ライフスタイル上、中長期的な米ドルによる資産形成にまったく意味を見出せない方には、無理にお勧めはできません。
以上、この投資スタイルについては、「アメリカ不動産投資とは」「デトロイト投資とは」「低所得者層向けの物件とは」といったいろいろな論点について、ご一緒に、投資環境に、ご納得いただくことが適当です。東京のみでの開催となってしまいますが、近隣で、この投資法を検討されてみたい方は、ぜひ、よろしければ、この機会に、ご出席をご検討くださいませ。
高キャッシュフロー低額物件投資法については、概要は、こちらのリンクから、ご検討ください。
報告 ハムリンフィスチュラジャパン報告 於第49回母性衛生学会メインシンポ
木曜日に、非営利の団体としてのプレゼンの場を与えられ、多少のトラブルもありましたが【あがって、いつも自分のセミナーでやっているように、音声を、録音するのを忘れた】、無事、お勤めを果たしてきました。
金曜日や今日は、正直、気を抜いて、すごしてマース！セミナーも年内はやる気なし。年内の予定は、デトロイトの投資案件の決済を、後、5-6軒、ラスベガス投資案件決済を、後3軒くらいで、自分的には、「年末年始のお休み」モード突入予定です。自営っていいなあV
来年、もし、皆さんが、私のことを、忘れてしまっていなければ、1月31日土曜日に、デトロイト投資セミナーをします、、、のでよろしくお願いします、、、
不動産にはまったく関係ないですが、明日、主催しているボランティア団体のほうで、第49回日本母性衛生学会総会・学術集会にてプレゼンテーションをするので、ここ10日ほど、その準備ばかりをしていました。
今日11月5日は、会長主催晩餐会（のようなもの？）がシェラトン・ベイ・トウキョー・グランデにて行われるので、舞浜、、、、
Photo by Shaleece Haas, 2004. 産科フィスチュラ患者は、産道や腸／尿道に孔が開くため、「糞尿垂れ流し」状態での生活を強いられる。
私のお客様には、経験豊富な不動産投資家の方も多く、そういう方は、「不動産をよくご存知だから」と私のほうは、安心して甘えているところがありますが、実は、「経験豊富な投資家さん」のほうが、対米投資は、恐ろしいかもしれません。
日本についても、多少は勉強するようにしてきたつもりなのですが、遅まきながら、最近になって、ようやく思うようになりだしたのが、頭のスイッチを完全に切り替えないと「両方はできないだろうなあ」、「逆に、日本の投資を知らない方のほうが、スムーズなくらいなんじゃないだろうか」ということ。
なぜかいうと、常識が、100%違うからです。
よい不動産屋さんの見つけ方って難しいですね。それが効率的にできるようになっているころには、投資も、中級者になっているでしょう。
しかし、それで終わっては、話が早すぎるので、ここでは、いくつか、アメリカの不動産屋さんについて、思うところを、指摘してみましょう。
ヨーロッパ人は、アメリカ人が嫌い。
不穏な一般化ですが、円ローン融資銀行も、香港は、イギリス勢が支配しており、前にトレーニングに行った時も、ヨーロッパを知らない私は、仲間はずれ。どうせ、お酒も飲めないし、、、くすん。
英語も、どこでも、大きく、違います。
私は、子供のころは、カリブ海にあるトリニダードという島に父が赴任していたために、妙なアクセントが身について、その後、苦労した経験が、、、30近くなるまでアメリカに行ったことはなく、自分のアメリカ式（のつもり）英語は、日本の学校の授業や映画を見て、一生懸命、身に付けたというのが真相です【爆笑】。
さて、私たちが承知しておくべきイギリス英語は、ずばり、これ一点です。
Property Valuation とは イギリス英語で、査定【Appraisal】
対米投資に欠かせないのが、溜池山王エリアの攻略（笑）。
前回、近くのフェデックスキンコーズの場所を書きましたが、引き続き、大使館近くの銀行をご紹介してみます。
この前お食事をした円ローンご相談者様が、「ロバート・キヨサキの本に、チームを作って、という話があって、今ひとつぴんと来なかったですが、ローン申請をやったり、デトロイトの中山さんの話を聞いたりして、『こういうことか』と、ようやくわかってきました」とおっしゃっていましたが、こうしたチーム作りは、初めての物件位では、通常は、一夜にしてできたりはしません。
どのチームプレイヤーも、大変重要な役割を担っています。
その要のひとつが、ローンオフィサー。今日は、「ローンオフィサーの仕事って大切なんだけど、なかなか、その内実は、うまくいかないことも、という『裏からの話』」。
この前、フォアモースト社オンライン画面設定について、ご案内しました。こちらから。
私がご紹介しているデトロイト投資案件は、いずれも、修理なしでお出ししています。
そもそも、遠隔の投資家が、修理案件を手がけるのは、良いアイディアではありません。要修理物件を買うことに意味があるとすると、それは、がくっと値段が安くなる場合ですが、しかし、遠隔初級者にとって、許容範囲があるとすると、カーペット取替えと壁の塗り替え位しか、思いつきません。
しかも、それだけだと、「そこまで安くなるほど」の要修理でないので、割引しても、5,000ドルくらいとかのことも多いです。もちろん、馬鹿にするような額ではありませんが、融資が取れるのなら、多少価格が高くなっても、修理がない案件のほうが、当初の総合支出は減らせる可能性が圧倒的に高いです（修理代は、自分が融資取得後、別途、払わないといけないから）。
デトロイトオーナーズカンファレンスご出席ありがとうございました
2008年10月25日昨日は、デトロイトオーナーズカンファレンスを主催し、特別ゲストとして、カルフォルニア在住の管理会社経営者のRさんが、飛び入りしてくださいました。
合計16人で大変楽しく過ごさせていただきましたね！
アメリカ大使館に公証にいかれる方向けの情報です。公証については、こちらをご覧ください。
公証後、書類をタイトルカンパニーに返送される必要があります。タイトルカンパニーのほうから、通常、フェデックスの送り状を同封しているものですので、それを、ドロップオフロケーション（貨物受付け場所）で、提出すれば、返送手続きは完了します。
デトロイト物件オーナー様への告知 2008年10月24日一斉メール
デトロイト投資オーナー様への一斉メールを、2008年10月24日に、行っております。件名は、
デトロイト投資家さまへ
で、発信者は、
Michiko Nakayama
m-nakayama■maripoza.com【■が＠です】
です。一斉メールは、ゴミ箱に入ったりする可能性があるので、よければ、ご確認ください。内容は以下となっており、添付文書が、3点ありました。
不動産投資の初級の方は、頭の中があまり整理されていないことが多く、いろいろご説明しても、今ひとつ、スムーズに納得できないコンセプトが多々あります。
よく問い合わせを受けるので、このテーマを取り上げてみましょう。
ずばり、長期的な資産形成と、高キャッシュフローは、8割方、両立しないということを、投資初級者は、認識の出発点においたほうが、誤解は、少ないのです。
対ニュージーランド（オーストラリアも同様）の円融資金利本日付の表は、こうなっています↓
ユニークセリングプロポジション Unique Selling Proposition 賃貸編
ユニークセリングプロポジション、ＵＳＰというのは、マーケッティング用語で、他社と自社の商品を差別化するためのポイントのことを言うようです。
今日は、デトロイトの物件賃貸を最近手伝ってくれるようになっているＣさんと話をしました。これまでも、当社の管理会社や売主と協力して客付けをやっていたのですが、内見は、大変手間がかかるので、専門にやってくれる責任感豊富なＣさんの登場は、大助かり。
12月4日からのデトロイト旅行視察希望オーナー様はお声をおかけください
12月4日からデトロイト出張で、いくつか、打ち合わせをしに行きますが【こちらから】、経済環境が流動的なので【こちらから】、現地の状況を確認してみることに、意味を見出されるオーナー様もおいでかもしれません。現地視察ご希望があれば、ご同行OKですので、お声をおかけください。
デトロイト最新情報とrisk tolerance（リスク許容度）について
Risk toleranceは、リスク許容度。経験豊富な投資家は、「儲かるかどうか」といったものさしのみならず、自分の許容範囲のリスクが、どれだけのものか、ということを、決めて、投資に相対します。
例えば、ＦＸや株式。
「私は、デイトレ。その日の終わりには、損をしていても、手仕舞いするのがルールよ」
「ロングだけど、損切りポイントは決めているよ」
こうしたトレードについては、まったくの初心者でない方は、何らかのシステムを持っているものだと伺っています。これにより、損失が発生すること自体は、回避できない場合でも、損失額を、コントロールするのですね。
投資は、勉強で、損をしないで経験値を得るということは、ほぼ不可能なのではないかと思います。
現在、株式や投資信託類、ＦＸをやっていた方の過半数は、100万、1,000万単位のロスを出されているのではないでしょうか。今日の市場は、円高なのに、日経は、株安。最近、ＦＸ投資についての教材販売を景気よくやっていた方などが、ブログなどを更新しないまま、放置になっている、といったケースを、よく見かけますね。報告、できないのでしょう。
例によって、株式や投資信託、FXに投資をしていなくてよかったとつくづく思います。
内輪告知で申し訳ありませんが、デトロイト投資家様向けのご案内です。保険のポリシーについてです。
ご案内のように、デトロイトでは、3軒以上になると、割引レートが適用できる保険がありますが、1-2軒までは、現在、可能な限り、Foremost社の保険を使っております。
2007年に、私は、不動産投資コーチングを10人以上の方々に行いました。大体、多くの方は、現在、期間終了しています。
何人かの方は、コーチングフィーに見合った、あるいは、それ以上のきちんとした成果を上げ、また、一部の方がたは、「なかなか難しいものですね、そんなに簡単には行きませんね」と悩んだり、立ち止まり、さらには、一部の方は、内容や課題の困難に、「プログラム未終了」のままで終わったりもされました。（コーチングの成果については、これらの記事なども、をご参照ください。Ｙさんご夫妻の例。Ｋさんの例。私の実感。）
2008年度は、私の負担が多すぎたので、新しい方のお問い合わせは、すべてお断りしてきました。私としては、既存の生徒さんたちへのサポートを優先したのです。その責任は、それなりに、大きなものとなりました。
この一連の経験で、私も、学ぶところが多々ありました。
今日の我が家の朝日（6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路）のトップは、アイスランド人の窮状。
ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、
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