アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。

この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■３BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定　1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル

30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。

固定資産税の抗告は、tax appeal といいます。管轄（通常市役所単位）ごとに違うので、まったく違うエリアでは、いい人を知っていても、新しい投資の場合は、コネ作りは一から。

また、エリアによっては、役所が　on top （市場を正確に把握している）で、正直やっても無駄なこともあります。例えば、ラスベガスなんかは、そういうトランスペアレンシーの高い市場で、新しく4万ドルでこの物件を落札すれば、何もしなくても、固定資産税は、自動的に、その1％強に落ちます。

（ちなみに、去年は、ベガスでも、この物件価格ランクで、マンションが購入可能でしたが、市場自体が必ずしも、回復したというわけではないのですが、現在、大口押さえが入っているのか、銀行の在庫押さえが続いているのか、競争は過熱し、入手しやすい物件の価格帯は、8万ドルUPへと移行しています。シカゴもこの市場がどれだけ続くかは、わかりません。）

なので、自分の投資エリアが、どういう特徴を持っているのかを知っている必要があるわけですが、このために、「エリアによっては、タックスアピールが使えるが、この市場はどういう市場なんだろうか」といった、asking the right questions できるための、基礎知識が不可欠なわけです。

私に言わせれば、こういう nuts and bolts （実践的な）的な知識のほうが、人口傾向とか産業構造より重要です。そういう情報が有用でないということではありませんが、「全般、エリアが成長しているから、見込みがあるということで、そのエリアに投資着手する」といっただけでは、短絡的な思考方法で終わってしまうでしょう。

また、通常、プランB、バックアッププランが必要ですので、最終的には、不動産業者や管理会社だけではなく、例えば、現地の不動産関係の弁護士といったような、より深いレベルの「チームメンバー」も、数人、伝ができるまでにならないといけません。

不動産投資は、起業だと私はいつも申し上げています。従業員も不要で、週末にできるので、気楽ですが、取引先やテナントさんなど、さまざまな人間関係が必要になり、「投資」ということで、ひとくくりにされがちな、株式やFX投資とはまったく違った頭の使い方をします。

こうした有益な生の投資情報を、定期的にお届けしています。メルマガ登録は、こちらから。