アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

この前、このようなご質問を受けました。

■値ごろ感のある物件ってどんな物件ですか？■

これは、結局、「どんな物件がよい物件なんですか？」という質問ですね。あまり経験がない人が、一番に聞く質問かもしれません。私も、経験があるんです。

そこで、私は、下のように、お答えしました。

□□□さん

こんにちは。「割安」というのは、確かに主観的なものもありますよね。

アメリカなら、appraisalがひとつの指標になります。market comparablesに対しての「割安かどうか」が、アメリカ人がいう、equityのあるなしを示します。

アプレイザルについては、こちらから
エクイティについては、こちらから

でも、たとえば、カルフォルニアで利回り4%の物件が、equityが多少あるという触れ込みであっても、長期保有をするのは、苦しいですよね。その程度の利回りだと、大体、毎月、赤字になってしまいますから。

こういう場合に、こういう物件に投資をしてよい人は、

★円ローンが取得可能な日本在住者
　　　⇒円ローンの条件がよいので、毎月、プラスキャッシュフローが期待できる。
★本業に経費をつけたい人
　　　⇒赤字になるほうがよい。
★実住（実際にそこに住む必要がある、そこに働く人）
　　　⇒住むのだから、投資として有効でなくても仕方ない。

それ以外の人にとっては、多少、「割安だよ、10年後には、ぐっと資産価値が上がるよ」といわれたって、こうした物件は、そんなに魅力のある物件とは言えません。

このように、物件が割安かという指標より、自分がどういう戦略を持っているのかということと、それにマッチする物件というのは、どんなものなのか、という観点から、物件を検討するのはいかがですか。

というのは、「万人に最適な物件」というのは別になくて、その人の置かれている状況に最適かどうかは、人それぞれだからです。

私なんか、最初、不動産を始めたときは、世の中に「よい物件」という種類の物件が存在していて、それをみんなが狙っている、と思っていましたが、実際はそんなことはありません。

現在、私が投資している物件は、アメリカで、ビザがあり、与信もよい人にとっては、「それほど魅力があるともいえない」案件だと思います。 そうした与信力を使って、もっとよい投資を出来るからです。

しかし、私同様、アメリカで、あまりよいローンプログラムが取得できない人にとっては、私の戦略は、｢自信を持ってお勧めする物件」ばかり。