アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

ローンオフィサーやインスペクターと並んで、投資のパートナーとなるのが、このアプレイザー。ずばり、物件の価格を査定してくれます。査定のことは、アプレイザル（appraisal）といいます。

アプレイザル、つまり物件の査定には、3種類の方法があります。

１）市場価格
ずばり、今、売りに出したら、最高いくら取れるか。

２）再建築価格
今この建物がだめになって土地だけになったら、いくらあれば、同じ間取りとパーツが再現できるか。

３）収益還元法的価格
家賃がいくらか、から、大体、これくらいの資産価値がある、と判断する方法。州や地方によって方程式が違います。

さて、たとえば新築であれば、再建築価格は、通常販売価格と同じか割安のはず。他方、相当築年数が進んだ中古の場合は償却が進んでいますから、再建築価格が、ぐっと高くなるでしょう。最終的には、決定的なのは、やはり「今売ったら最高何ぼになるのか」の市場価格です。通常、これが、アプレイザル価格となって帰ってきます。

アプレイザーも、インスペクター同様、州ごとに免許制になっている独立事業主。買主は自分の好きな人を使えますから、知らない売主との取引のときは、インスペクターやアプレイザーのアドバイスが決定的です。アプレイザルも、大体、物件サイズによりますが、何十室もあるアパート物件とかでなければ、最大、500ドル、600ドル程度。

ちなみに、このアプレイザルは、銀行自体、ローンを組むときやりファイナンスをするとき、利用しますので、アプレイザルがいくらか、ということが出れば、銀行がこの物件に対して、どう出るか、が分ります。