アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

現在、円安傾向。そのほか、アメリカの国債売却が進んでおり、アメリカの財政破綻が取りざたされています。

ショッキングな上のタイトルは、複数の方が、最近、私におっしゃった言葉です。

まずは、円安について、、、

今、円が安いから、円高になったら、アメリカに投資をしたいよ、という方もいます。「仕入れ値」がいくらかは、重要ですから、為替レートで平気で20%くらいの違いが出てしまいますね。

いろいろな投資をされていて、分散やFXが中心の方は、これは、おかしくない戦略だと思います。

ただ、あえて言えば、

★個人の在米不動産資産は、アメリカ政府の財政事情に対し、影響を受けにくい種類の資産である。特に、家賃（私のアングルはキャッシュフロー低価格物件購入）は、別段、財政赤字で大きく下落するということが予測されるわけではない。

★投資と言うのは、継続的に行わなければ、長期的に意味のあるほどの資産には持っていっていけないので、「アメリカに、不動産資産がほしい、そういうポートフォリを組みたい」と思われたら、「円高になるのを待って」、その間に、出遅れると言うこともありえます。たとえば、値上がり戦術の場合、今いい市場は、為替を待っていては、だめになる。また、円高になったときに、不動産市場が回復したりしていれば、やはり、円高の恩恵は、相殺になります。ドルが安いとなれば、やはり、アメリカ国内では、最も安定した長期成長市場である不動産に外国人投資家が殺到することが予想されますから、これは、思うより「ありがち」なパターンです。

★アメリカで、与信を作っていくプロセスには、通常、物件購入から、2年かかることを忘れないでください。あるいは、円高のときに、たまたまアメリカの国内金利が高い、という状況のとき、ローンを組むのが苦しい場合もありえます。現在、アメリカは、金利が上昇傾向にありますが、まだ、歴史的に見れば、低いほうには入るでしょう。投資には、時間がかかります。こうした点すべてにおいて、「追い風」な投資が可能になることは、それほど、ありません。

★ただ、もちろん、運がよく、「円高のときに、市場が停滞していて、高級な物件が、ばんばん安値で買えた」なんていうことも、ゼロだとは言いません！辛抱強く待つことで、そうした好機をつかめる人がいたら、congratulationsです！しかし、そういうことがあったとしても、次の段階で、その資産が「売却どき」にあるときに円高（あるいは、希望貨幣の強いこと）を望んでも仕方がないです。つまり、「継続してやっていく」中では、やはり、結局、you win some, you lose some（勝つときも負けるときもあるさ）、ただ、結果としてみれば、10年、20年のうちには、「やっていて良かった」となるわけですよね。

私自身は、物件を購入するとき、最近は、エクイティ50%なんていうのを、「普通」と思い始めています。（ディールの内容によりますから、必ずそんなわけには絶対行かないし、そうでなくてもよいディールだと思えば、条件が合い、買う力があれば、買いますが）

円高でも、200万で、高キャッシュフローの高エクイティ物件が買えたりしますし、それからリファイナンスをかけて、お金を引き出したりすらしますから、上のようなことも考えると、「よい物件があるとき、買う」というポリシーで、かまわないのです。

「買いたいときが買い時」というのは、不動産屋さんの常套句で、ここまで行くと、ちょっと、眉唾ですが、そこまで行かなくても、

　○投資に対する時間的余裕がある時期に、
　○資金繰りができていて、
　○よい物件にめぐり合える、

そういう時は、細かいことは言わず、｢行ってもいいんじゃないですか？」と私は思います。

円高まで待つ！と言う方へは、こうアドバイスしたいと思います。

　→「勉強を始めるのは、今ですよ！好機を逃さず買う、というのは、素人には相当
　　　難しい買い方ですから、半年や1年くらいじっくり勉強する気持ちをもって今か
　　　ら取り組まれることをお勧めします！」

また、「アメリカ政府の財政破綻が心配」と言う方には、逆に、私も、質問があります。

　→日本の経済やタイバーツの再暴落の可能性などは、心配ではないのでしょうか？
　　中国やインド市場を全面的に、信用していますか？今後の年金受給については、
　　安心できていますか？ドルが不安だからといって、ロシアルーブルを大量購入され
　　ますか、、、？

投資は、分散とポートフォリオ作成がポイントなのは言うまでもないですね。私も別に、「資金全部をアメリカ不動産に投入しましょう」とは言いません。ただ、私のやり方をすれば、「少ない種銭で、戦後史上、例を見ない成長を遂げているアメリカ不動産という資産ポートフォリオを作っていくこと」は、できるんですよ、、、