アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

今日は、こんなご質問です。

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現在、海外赴任で住んでいた家（Greater Cincinnati)をProperty Managerを雇って、賃貸しています。2件目をと考えているのですが、まずは、家を購入し、自分で借り手を見つけなくてはいけないのでしょうか？中山様は、どうやって借り手をみつけているのですか？借り手がある物件を最初から購入しているのですか？大変初歩的質問ですいません。
最初の1件は、知人の紹介で借り手を自分でみつけましたので。物件の購入、管理、資金の調達方法は経験済みです。

ううん、、、回答するほどのこともないんですが、、、

一般的には客付けは、管理会社がします。

これだけで終わってしまうのも、なんですね、、、

一般的には、アメリカの物件は、売り物件であっても、賃貸であっても、MLS《Multiple Listing Systems》に掲載されます。日本で類似の仕組みを目指すのが、レインズ《REINS》。

一般仲介のシステムでは、

１）売る側、貸す側が、レアルターさんに、掲載を依頼し、
２）その情報が、不動産屋さんが共有するネットワークを通じて広く流通し、
３）その情報を、買う側、あるいは、借りる側を代理する側のレアルターさんが見て
４）ご成約となれば、成約報酬は、半々または、広告に従っての取り決め

となります。

MLSに掲載する必要はありません。この方も、賃貸については、for rent by owner《不動産屋さんを通さず、オーナーがそのまま貸付をした》で、うまくいったようです。

しかし、現在、もう、現地にいない、どうやら、日本にご帰国ということで、「次に投資をするとしたら、どうやって、物件の客付けをしたらいいのかしら」と悩んでいるようです。

今の管理会社との管理契約を読み返してください。客付けについての条項があるはずです。

あるいは、問題なく、契約更新なども、されているのでしょうか。アメリカの賃貸契約の標準は、1年なので、毎年切り替えですから、何度も再入居してもらっているなら、大変ラッキーといえます。

今の管理会社が全般、信用できるなら、そのまま、任せられればいいと思います。

自分で広告をする方法はたくさんありますが（例：新聞のclassifiedセクションに自費で掲載する）、一番問題なのは、遠距離の場合、自分では、内見に連れて行ってあげられないということ。つまり、誰かに、絶対頼まないといけないのです。

初級者にはまったく薦めませんが、賃貸付けだけをやってくれるレアルターさんというのも存在します。その場合、客付けだけしてもらい、契約をしたら、後は、テナントさんに、お金を振り込んでもらい、個別事項については、自主管理となります。

□経験豊富なオーナーが、
□メールや手紙での英語でのやり取りに問題がなく、
□時差を気にせず、電話でのやり取りも必要とあれば問題ない上
□何かあれば、現地で手伝ってくれる人がいる
□信用できる業者《カーペットや清掃、etc》の電話番号もたくさん持っている
□エリアが安定したワーキングクラスのneighborhoodで、願わくば、HOがある
□問題が起こったとき、ロスに自分で落とし前を付けられる

といったいくつもの条件をクリアする場合は、この方式をとっても、かまわないと思います。私も、ベガスの家は、この方式で、もう4年になります。幸い、今までのところは、うまくいっています。

最後に、ご注意ですが、アメリカでは、不精をして、契約に目を通さないで済ませようとすると、必ず、しっぺ返しが来ます。管理会社と何を契約したかをわかっていないまま、すんでいるなら、今のところは、本当によかったですねとはいえますが、、、、

一軒目がうまく回っているとしても、それは、もともと、自分が住むために買い求めたものであり、たまたま、駐在員同士のネットワークなどがあって、運がよかっただけではないでしょうか。今ある家の周りで、駐在時代の知り合いが住んでいた家を買いとるといった程度なら、いいかもしれませんが、それほど詳しくない方が、特段、材料があるかどうかはっきりしないエリアで、投資物件を買い足す必然性があるものかなと不思議に思います。