アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山です。2014年6月に、《リスクゼロ４万ドル投資＠年率１０％》という表題で、メルマガを発行しましたが、覚えておいでの方はおいででしょうか。

こちらの物件です。

今週、その案件に投資をしてくださったお客様への償還が手配できましたので、これは、私自身の資金を主として使った案件だったこともあり、ご報告します。

この案件については、ブログ上でも、以下の記事リンクで、言及をしております。

２０１４年６月３日メルマガご案内案件について

２０１４年夏　視察旅行、ＳＫＹＰＥセミナーお礼とご報告　その１

２０１４年６月にメルマガで募集した案件が、修理終了し、ＦＯＲ ＳＡＬＥに

　
”不動産投資におけるリスク・ゼロ”とは、何か？

この案件は、本来、私が、融資を全額するつもりで、13万5,000ドルを融資していたのが、別の案件のつなぎで、小額の「お手伝い」をしなければいけなかったため、少し、予定資金が少なくなってしまっていたことから、”メルマガでのお願い”となりました。

私が二番抵当を取り、4万ドルの追加融資をして下さるかたに、一番抵当権をオファーし、その代わり、金利は、「通常は、12パーセントのところを、10パーセントで」というオファーでした。

物件の価値は、当初から、13万5,000ドル。それに対し、修理・転売を計画する現地の投資家が、修理代として、自己資金を、5万ドル持ってくるという計画でした。

この状態だと、該当物件に、第一抵当権を4万ドル貸すということは、絶対取りはぐれがないほど担保が確実であるため、多数の方の挙手を頂き、その前からご相談をいただいていた東京在住の顧客様のレスポンスが一番早かったため、その方へのオファーとなりました。

実は、この物件は、修理後、売りに出してからが大変で、「半年で売り抜けてみせる」というあちらの気持ちとは反面に、修理が終わってみると、11月。米国では、感謝祭の頃になると、売買件数はぐっと落ちるのが一般的なので、結局冬を越して、2015年の夏にかけるしかありませんでした。

通常は、2月くらいから、物件は動き出すのですが、この案件は、1年が経過しても、まともな買い付け証明が来ません。今考えると、少し田舎過ぎるロケーションで、バリューはあるのですが、売るのに、手間取ったのです。

結局、一番抵当権者様の利回りは、以下のようになりました。

最初の半年　10パーセント
次半年以降　15パーセント

あちらは、払う気がないのではなく、「売れないので払えない状態」が続きました。

それなりに実績を審査して付き合いをした修理屋さんなのですが、プロというより、アマチュア的な行動も目立ち、2014年に、2件の融資を経験し、いずれも、契約の文言どおり、回収はしましたが、今回、私どもチームでは、「今後の付き合いは、なし」と判断するにいたりました。

実際のプロセスとしては、差し押さえをしても、こちらが、売り手の立場を踏襲しないといけないので、1年経過後の2015年6月段階で、弁護士を手配し、デフォルト通知等の段取りは開始し、「もし、フォークロージャーするなら、タイムロスを最小にするぎりぎりのところ」までは持っていきましたが、第一抵当権者様とも相談し、”とりあえず、夏を越すまで、あちらが売れるのを待ってあげる”状態で、無事、解決がつきました。

物件自体、修理代をあちらが出しているので、修理前に購入した価格が、13万5,000ドル、私たちが貸しているのは、それプラス金利、手数料は、弁護士代ですので、もし、差し押さえをしたとしたら、値段を下げて、格安販売をして、希望額を回収をすることになるのですが、それをすると、ひとつ、面倒なのが、納税申告が入ること。

融資をするだけなら、米国に申告をしないで、居住国だけに申告をすればいいのですが（日本の場合は、日本。例えば香港のようなところに住んでいるのであれば、香港での申告も不要で、ゼロ納税です）、名義が一番抵当権者様のものになると、回収イコール物件のオーナーとしての物件販売になるという手間があります。

そのため、このケースでは、もし、そこまでやらないといけないなら、私が名義人となり、一番抵当権者様には、「中山に対する一番抵当権者」になっていただくことにしてお客様の手間を省くつもりでしたが、そこまでやらず、済んだわけです。

弁護士費用は、合計、1,250ドルかかりましたが、それは、あちらが払う取り決めなので、物件の売却益からあちらに請求をするにいたりました。

そのため、この一番抵当権者様は、最初、半年で帰ってくる確率が高いと説明を受け、次に、1年で回収できない状況のまま、3ヶ月、経過したわけですが、最終的には、トラブル自体は、「中山さんにお任せします」ということで、落ち着いて対処してくださったので、ありがたかったです。

実は、この顧客様は、外資系の管理会社にお勤めで、「仕事で管理フォローはやっているが、自分は、オーナーになりたくない。こっちのほうが楽そうです」とおっしゃっていました。米国不動産についても、お仕事の関係で、ある程度、ご承知のところが多かったのも、信頼関係を築くことが容易だった要因のひとつだと思います。

以上のように、”リスク・ゼロ”とはいっても、回収の手間がありえないという意味ではありません。問題が起これば、解決する方策があり、専門家チームがそろっているという意味です。

私たちの案件で、デフォルトするケースはまれです。

「こちらが物件を買って、物件価値の数パーセントで、入居をさせてあげるケース」、つまり、どれくらい資産があるかなどわからない賃貸人の立場と異なり、こちらが融資をする場合は、「あちらの資産に対して、担保を抑えている」ので、足し算掛け算、合理的な判断が出来る人間には、踏み倒す理由は、通常、ありません。

なので、「一度もそんな手間があったことがない」リピート様のほうが多いのですが、この案件は、そんな経過をたどりました。私自身も、自分の9万5,000ドルが、後半、年率15パーセントで運用できたというわけです。

＝＝＝＝　顧客様からのメール抜粋　＝＝＝＝＝＝＝

中山様

お世話になっております。
本日、確かに返済金全額の着金がございました。

（中略）

これで本案件は私にとってはとりあえず一段落で、すこしほっとしました。
今回のようにデフォルトだのフォークロージャーだのの可能性が出てくると
初心者プライベート・レンダーで、経験も人脈も少ない私個人では
右往左往してとても対処しきれなかっただろうと思います。

自分では動く必要もなく、費用もほとんどかからず
高利回りの投資がきちんと回収までできたのも
何から何までご対応いただいた中山様と、☆☆弁護士をはじめとする
チームの皆様のおかげです。

やはり中山様にお願いしてよかったと大変感謝しております。
また今後機会があれば、このような投資を考えていければと思っています。

とり急ぎの御礼になりますが、また何かございましたら
ご連絡を頂ければ幸いです。
今後ともどうぞ宜しくお願いいたします。

＝＝＝＝＝＝＝　こちらこそ、ありがとうございました。　＝＝＝＝＝＝＝