アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

しばらく、非営利のほうがばたばたしていて、ブログが更新できず、さびしかったです。昨日は、エチオピア大使のご紹介で、対日アフリカ外交団という団体（African Diplomatic Corps）という35カ国のアフリカ大使館で構成する団体で、プレゼンテーションを終えることができ、一息つきました。

大使が10人以上、各国外交団のかたがたが総数50人もおいでになり、もう一件のプレゼンテーションをされたのは、SOJITZのアフリカデスクの方。いつも神経が太い私ですが、今日は、超緊張しました。

そんな南アフリカ大使館では、FIFAのシンボルキャラクターが、めっちゃフィーチャー、、、入り口で、取ってきました。がんばれ、南ア。

のはいいとして、今週、お客様の物件に関連するトラブルで、苦笑してしまったことがあります。

それが、上のタイトル、フードスタンプの巻。

アメリカ在住の方はよくご存知かも知れませんが、（いや、あまり細かくご存知だったら困るかも）food stampsとは、アメリカで、貧困者層向けに、スーパーで、食べ物に交換できるvoucherというか、擬似紙幣のようなチケットをもらえるというプログラム。

私も、よく知っているわけではありませんが、直接お金を上げても、麻薬に使ってしまったり、家族に巻き上げられたりといった問題があるということで、アメリカでは、貧困家庭に対する補助は、

■居住→section 8 voucherで、直接、家賃を大家に払ってあげる
■生活→food stampsで、スーパーで食べ物に変えるしかない

といった形で、非現金として、提供されているようです。

貧困者層の％の多さが問題になるアメリカですが（日本もそれに準じているということになりましたね）、逆に、そういう「歴史」があるからか、逆に、こうした層への保護の手厚さに驚くこともあり、必ずしも、十全な場合ばかりではないのだろうとは思われるものの、私たちは、逆に、こうしたかたがたとのお付き合いを深めることがあるわけです。

さて、ここで、ある物件に入居している一家の例で、この、「フードスタンプで、1,000ドル分」という話が、出てきました。

状況は、下の通りです。

テナントさんは、家賃補助支給が、855ドル。ただし、オーナーは、水道代を負担する約束。収入としては、そのほか、光熱費に毎月300ドル支給があり、また、フードスタンプが、1,000ドルある状況があり、この案件は、実は、売主さんが見つけてきた「テナントつき物件」。これを引き継ぎ、喜んでいたところ、、、

購入後しばらくした今週、光熱費をきちんと支払わず、使い込んでいたことが発覚。電気、ガスが切られてしまい、シャワー一つ浴びることもできず、管理会社に泣きついてきたというわけです。

滞納したガス、電気が、ペナルティなどが、1,000ドル単位になっているよう。

福祉局にコンタクトしたところ、「光熱費使い込みには目をつぶる。補助はカットしない」ということですが、同じ物件で、彼らが自分たちの名義で再度、ガス、電気を再開させるためには、使い込んだ額だけではなく、高額の罰金を払わなければいけなくなり、その費用がありません。

単に、福祉局に、不正発見の連絡をし、テナントさんを追い出せば済む話ではありますが、テナントさんも、「今、追い出されても困りますので」と平身低頭。

しかたがないので、福祉局がそれでOKなら、他の物件に入居させ、彼らの名義ではなく、お父さんの名義で電気、ガスを開通させ、現在の物件の滞納光熱費債権については、勝手に”バックレ”させるか、などとやり取りしていました。

表面上は、収入的に、

　■家賃と水道分　855ドル
　■フードスタンプ　1,000ドル
　■光熱費補助　300ドル

と高額収入があり（笑）、私たちにとって、魅力のある層ですが、公称”失業中”の夫婦二人（実はそれほどやる気が無いらしい）と子ども5人ですから、いくらなんでも、スーパーで買えないものが必要な場合、最低のレベルの現金収入は必要なはず。どちらかが、パートでいいから、バスに乗って、働きに出て、月収を500ドルでも取ってくれば、フツーに生活ができるのにね、と話し合いました。奥さんには、専門学校卒の資格があるそうで、、、

再度別の物件に入居させても、収入がちょっとでもないと、このままでは、同じように、ちょっとしたこと（例えば家族でマクドナルドに行くといった程度のこと）で、また、光熱費を使い込んでしまいそうです（＞＜）。

一般にも、売主のテナントの継承というのは、面倒なもので、このケースの場合は、レントロールは堅いわけですが、収入を吟味すると、光熱費を払う余裕があるかどうかはっきりしないケース。新規の家賃申請だったら、このテナントさんの受け入れに、もっと、慎重になったはずだと思いますが、すでに入居ずみで、家の管理もきちんときれいにやっていたので、こういうときは、そういう部分の審査が、やはり、手薄になってしまうものですね。反省しています。

ちなみに、よく考えたら、結構のけぞったのが、フードスタンプ1,000ドルというこの補助額。

スーパーで毎月10万使い放題って、すごいなと感心しました。ステーキとか、カニとか、食べられるんじゃ、、、現金であげてしまうとよくないということで、こうなっているわけで、一家7人の生活費のほとんどと考えれば、先進国ですから、高いとはいえないのですが、それが、全額、フードスタンプなので、その結果、多分、食事はあまるほどしていて、しかし、別のところでの帳尻あわせにほころびが出てしまっているようで、福祉対策というのも、なかなか、むずかしいのだろうなと思わさせられます。

しかし、国家政策はいいとして、テナントさんよ、フードスタンプのうちの500ドル分を、家ででもさばいて、現金化したらどうだい？いや、そうじゃなくて、パートに出ることを、そろそろ、ホント、考えなさい、、、