アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

カナダ在住のSさんが、こんな記事を紹介してくださいました。

日本のマンション投資で、割高物件を、危険な融資つきで買わされてしまったという方のお話です。

リンクは、こちらから。

記事転載↓

マンション投資の失敗！　その理由と問題点

2008年02月20日

　都市圏の地価が上昇していることを受けて、最近マンション投資などに関心を持つ投資家が増えている。
　その一方で、マンション投資を始めてみたものの期待どおりの収益が得られず、継続を断念したい人も多くなっている。主な理由としては
(1)　借りたローン金利の上昇で返済額が大幅に増加し、返済できなくなった。
(2)　投資をやめたいが、売却価格がローン残高を下回るため処分できない。
　マンション投資特有のリスクだが、相談事例からその理由と問題点を探ってみよう。

金融商品より高い利回りなので購入

　公務員Aさんは、1年前に中堅の投資用マンション業者からセールスの電話を受けた。業者の説明によると、都内の4物件のワンルームマンション4室を買うと、預金の10倍以上の年5.3％の安定した家賃収入が得られるという。また購入にあたって自己資金は必要なく、家賃収入から管理費・修繕積立金、家賃回収代行手数料、住宅ローン返済などの支出を差し引いても毎月4万円の資金収入が得られるというもの。さらに家賃は10年間保証するという。Aさんは、一銭も自己資金を使わなくてもマンション4室が所有でき、年間に50万円近くの安定収入を得られることに感激し、業者の勧めどおり購入した。
　業者が提案した具体的な資金プランは次のとおり。4室の購入代金は合計で1億円、全額を業者が提携しているノンバンク系の金融機関5社から借りる。ローンの条件は、返済期間35年で変動金利タイプ。適用金利は基準金利5％を当初1年間は2％程度に優遇するというもの。
　月間の資金収支計画は家賃収入が44万円、そこから管理費・修繕積立金と家賃回収代行手数料の8万円を差し引き36万円がAさんの預金口座に入金される。ローン返済は32万円なので、差し引き毎月4万円が手元に残ることになる。

1年後に大幅赤字転落
　ところが、購入してから1年近く経って、Aさんはノンバンクからの通知を見て慌てた。優遇金利の適用が終り毎月の返済額は12万円増えて44万円になるという。そうなると資金収支は毎月4万円の黒字から一転して8万円の赤字になる。購入時に優遇金利に関する説明は受けたが、わずか1年で収支が逆転し年間100万円近くも資金負担をしなければならなくなるなどまったく認識していなかった。
　ここまで聞けば優遇金利の認識をしていなかったＡさんに落ち度があると思いがちだが、問題はもっと別なところにもある。
　Aさんはこのままでは投資を続けられないと思い、転売のため他の不動産業者に評価をしてもらったところ、4物件合わせて6100万円とのこと。何と4000万円近くの大評価損。ローンもまだ9800万円も残っている。この状況では、マンション投資を続けるも撤退することもできない。
　購入した物件はいずれも築年数の経過している中古物件であることや、占有面積が23?程度と狭い。そのため、投資利回り9％程度のこの流通価格6100万円は収益物件としては妥当な評価と思われる。
　そうすると、投資マンション販売業者は自分が所有していた流通価格6100万円の物件を64％も利益を上乗せして投資家に売りつけたことになる。こうした流通価格を無視した販売行為がおきても不思議ではないのもマンション投資の特徴だ。
　4つの物件の中には流通価格の2倍以上で売りつけているものもある。もちろん、購入者が買う前にマンション投資の基本である流通価格を調べておけば避けられたわけだが、利回り5.3％という高い利回りであることから、投資価値に疑問は抱かなかったという。
　価格形成がしっかり行われ、ベンチマークやインデックスが整備されている証券市場では考えられない取引である。

不動産投資市場に求められるインデックス整備と消費者保護
　金融商品は金商法の施行で消費者保護が一段と進められている。そのことにより証券市場はさらに個人投資家の参入が拡大していくことになるだろう。
　不動産市場においても、合理的な価格形成が進み、その価格などの情報を投資家が自由に得ることができ、さらに投資家保護が進めば不動産市場は成長していくものと思われる。
　また、投資家はリスク・リターンを定量的に測定するとともに、運用成績を事後的に評価する際のベンチマークとなる不動産に関するインデックスを必要としている。そのためには、業界は不動産に関するインデックスの作成や不動産取引事例の情報を十分に活用できる仕組を整備する必要がある。金融商品のREITには整備ができているのに実物不動産投資にはできていない。
　消費者保護は時代の大きな流れだ。しかし、行政は縦割りとなっているので投資商品に対して統一の規制は行われていない。今や業界の垣根を越えたハイブリットな金融商品が増えてきている。国も投資商品全体に適用する法の整備を急ぐ必要があるのではないだろうか。もちろん、不動産業界も法が整備される前に消費者保護について自主的な立場で積極的に取り組む姿勢を求められている。
　一方、投資家自身もワンルームマンション投資がバブル期のようなキャピタルゲインとインカムゲインの双方が得られるほどうまい時代ではないことを十分認識しなければならない。ましてやローンを組んでまで購入するということは、「金利でどんどん膨らむ債務を持って、価格が下落し続けるマンションに投資する」という理解が必要だ。不動産投資にはこうした基本的な知識習得と情報の収集、分析能力が不可欠である。

東京FPコンサルティング　紀平正幸

＊＊＊＊＊

1億円を、5社ものノンバンクからの融資って、まともな物件査定とか、なかったのでしょうか？バブルがあって、しかも、すぐに、はじけた、という事情がないのに、「融資」がついて、これだけ、割高物件をつかまされるというからくりは、ちょっと想像がつきません。

結局、Aさんは、担保なしに近い状態で、ローンを組まされてしまっているというのは、恐ろしいことですね。

うまい話には、裏がある、、、

私のブログなんかも、「利回りが20%だとか、40%だとか、信じられない」といわれますが、「やっぱり、それなりに、裏がありますＶ」、、、【学習の手間や、低所得者層へ、老朽物件を賃貸することに伴うリスク、そして、固定資産税や保険が、日本より高い、ｅｔｃ、ｅｔｃ】ただ、それを「裏」とせずに、オープンに、開示していますが、、、（汗）