アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

今日は、朝から、ユーモラスなお便りを頂戴し、笑ってしまいました。

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こんにちは☆僕は山梨の富士山の麓、富士P市という所に住んでいる２８歳のフリーターです。
最近、ロバート・キヨサキやドルフ・デルースなどの著書を読み不動産について興味を持ち始めました。
そのおかげで、前よりも不動産投資を身近に感じることができています(^○^)僕もいつか彼等のように不労所得を得たいなと思いますが、これからの日本での投資は少子化などの観点からあまり気が進みません。

アメリカなど今後、人口増加が見込める国での活動のほうが、その点では良いですよね？
そこで、日本に居ながら外国の物件を維持管理しさらに安定したキャッシュフローを得る事は可能なのか？と、模索していたところ中山さんのブログが目に留まりました☆
（どうやら可能ではあるようですね(・o・)）
でも、やっぱり心配な事があります！
日本人はカモられる！騙されやすい！この辺の心配はぬぐえません(；一_一)
そこで中山さんに質問させて下さい。
実際、こういった事はよくある事ですか？
長文になってしまって申し訳ありません。
ご返答よろしくお願い致します。

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富士山麓での生活は、なんか、余裕がありそうですね。
ご質問内容の言葉遣いとあわせて、なんだか、笑ってしまいました。

一昔前なら、「フリーターが不動産投資したければ、まず、就職先を探したらどうですか」とでも、突っ込むところですが、今は、経済状況も局所晴れ局所土砂降りで、皆さんの事情も違います。

なかなか、「こうするべき」という回答もなければ、解決もありません。

ロバート・キヨサキ氏や、ロバート・アレン氏など、実業家になっている人たちは、やはり、どこか、レールからはずれ、「自分は、サラリーマンに向いていない」、「学校を出たのに、就職先がない」といった困難に、自分自身で、立ち向かわなければいけなかった人たちです。確か、ロバート氏の奥さんのキム・キヨサキ氏も、「何度か、首を切られたことがあって、自分は、お勤めにはむいていないとわかった」といっていたと思います。

あるいは、世代的に言って、今の、20台の方々は、不動産投資ではなくても、こうしたライフスタイル（就職できず、起業し、セカンドチャンスをゲット）を、切実に、模索しなければいけなくなっているところがあるのかも知れませんね。

そこで、正直にお答えしてみると、、、

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日本人は特にそうですが、初級者は、ビギナーズラックがない限り、8割は、してやられると思います。

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私のお客様の多くも、ビジネス経験が豊富だったり、不動産投資は、日本ではセミプロだったり、あるいは、不動産・建築業界の関係者であったりと、すでに、経験値が多い方が多く、そうした方も、「他所で」初級者的なlearning experienceがある、といったことが多いと思います。

チェスと同じで、まったくの初級者が、いくら理論書を読んでも、実践で、「すべて理想的な歩が進められた」ということは、ありえないでしょう。ただ、状況によっては、勝つこともあるでしょうが、それは、対戦相手が弱かったとか、そういった外在的な要因。

不動産も同じで、「最初の頃は段取りが悪かったなあ」は普通です。あえて、安い買い物をしたところ、リフォームの付けが、後で大きかったとか、交渉力がなくて、相手の言い値で、タイミング悪く家を買ってしまったら、その後、市場が停滞に入った、とかですね。

なので、それが第一点。

次に、この方が言っている「カモられる」の定義で、これは、なかなか難しいですが、大体、売主や、不動産屋さんが、「自分ばかりを得して、買い手が、ババをつかんだ」というようなイメージでしょうか。

先週、ご相談された件が、頭に浮かんでしまいました。詳細は、差しさわりがあるのでいえませんが、50万ドルの物件に、アメリカの融資を組んで、客付けできなくなり、にっちもさっちも行かなくなっているケースです。空室が続けば、固定資産税、1万1,000ドル、ローンは、3万といったところでしょうか。空室時の年間コストは、4万ドル。フツーに、標準的な給料相当額ですね。

私自身は、この方には、ショートセールをお勧めしました。日本で言う、任意売却です。別の方に、破産をお勧めしたこともあります。

こういうことをしても、嫌われるばかり。私って、どうして、こう、思ったことを、そのまま言うのでしょうか。

ちなみに、破産を勧めた先の方は、アメリカ移住組のご夫妻。「夫婦とも高収入なんだ。石にかじりついてでも、返済を続けて見せる」というメールをよこされました。

私に言わせれば、これは、甘いです。

（日本人の）サラリーマン中産階級的呪縛に基づき、アメリカ不動産投資は、できません。このご夫妻は、どうして、清算交渉をして、ロスを確定し、高収入の現状をてこに、将来の挽回に回そうという発想にならないのでしょうか？仕事を、ギブアップする必要はないので、恥ということ、自分が失敗をしたという状況を認めたくないという意識の問題が中心だ思うのですが、、、（将来、一部の職には、就きにくくなることは間違いないようですが、今の仕事は、やめさせられることはないはず）

Sense of propriety（人並みに）は、投資家には、よい意味でも、悪い意味でも、当てはまりません。破産や倒産が絶対自分の身に降りかかってほしくないなら、自営、会社経営に踏み出すべきではないのです。私は、失敗自体は、規模の大きさにかかわらず、誰でもするものだと思いますが、自分の失敗を、own up（認めること）ができない人は、loser（負け犬）だと思います。

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回答に戻ると、質問は、「日本人ってよくカモられてますか？」ですよね。

私のところに来る方は、問題がなければ、相談に来ませんので、そういう意味では、悪い話ばかりが、集中して、耳に入ります。

「カモられ率」は、、、わかりません。初級者のやることが、上級者と比べて、段取りが悪いことは、ほぼ、100%のケースについて、確実だと思います。他方、「カモ」られていても、景気がよければ、問題なく、自分もメリットがあることだってあります。じゃあ、回復不可能な失敗や、多額のロス計上は？

あきらめなければ、回復不可能って、ないんじゃないでしょうか。

所詮、金の話。妙な筋の方からお金を借りない限り、破産宣告すれば、立ち直れないということはないんじゃないですか？

一般的な起業の時の成功率から言うと、起業後10年後に商売が続いている会社というのは、10%なんだそうです。残りの9割は、ロスを出して店じまいをしていると判断していいでしょう。LLCがなかった時代、株式会社なら、1,000万、有限会社でも、300万はつんでいるはずですから、どんなことがあっても、最低で、これらの金額プラス回転資金、銀行や親族などの貸付等がロスとなったはず。

一般に、対米不動産投資も、同じくらいのイメージで覚悟をしておいたほうが、間違いがないかもしれません。とすれば、海外不動産投資プロパーで、10回位、大きな失敗をする覚悟であれば、ほぼ、確実に、成功を、手につかめますよ。すごい根性、座ると思います。

富士山麓のフリーターさん、ご参考になりましたか？

人生長いですので、がんばってください。しかし、今は、あなたにとっては、多分、不案内な海外投資について研究する時期では、ないと思います。むしろ、フリーターであることを生かして、私のブログではなく、加藤ひろゆきさんのブログを、地場で応用できるか、研究されては、いかがでしょうか、、、