アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

私は、理論的には、　【値上がり狙い　と　キャッシュフロー狙い】　という対置をつくり、基本的に、後者を推進しています。

但し、アメリカで。

日本の不動産市場はいろいろな要因があり、中長期的には、危険があるような気がしています。具体的には、、、

　★上物の価値が30年でなくなること
　★地価が、過去20年の間、値上がりし、値下がりし、結局現在20年前の水準であること
　★それでも高いと言われていること
　★中長期的に人口衰退が予測されること
　★同様に、経済成長にもかげりが出る可能性があること

などなど、、、

対するアメリカは、

　○人口が増加する
　○経済が成長する
　○不動産価格が安定して上がってきた実績がある
　○上物の価値がある程度、高く評価される
　
と、すべてが正反対。

しかし、本場アメリカの不動産投資が荒っぽいのは、本当です。

値上がり狙いといえば、年率20%を目標に、2年くらいで利益を取っていく「市場荒らし」が常。タイミングの問題もありますし、なかなか、疲れるものです。

しかも、物件価値が高いので、外国人の場合、ローンのレバレッジ力が、アメリカ人の3分の1、6分の1だったり、、、

ということで、私は、外国人だからと割り切って、

▲　あまり値上がり狙いに追随しない
▲　キャッシュフローを優先する

という戦術なわけですが、それでも、大体、

■　年率4%くらい値上がりする
■　購入時に査定額より20%以上割安を目標にする

といった程度の「成長」は見込みます。

今年買ったある物件は、修理不要でしたが、現金価格が1万5,000ドル、査定額は、なんと、6万ドルと出ました。市場が落ち込んでいるところなので、数年くらいで査定満額で売れるとは思えませんが、それでも、利回りは、40%ですし、金額も、値上がり狙い物件のローンを組むに満たない金額でキャッシュで買えてしまうので、停滞地域での購入とはいっても、実は、そこそこ、安全堅実戦略だと思っています。

この程度の目標は、アメリカ不動産投資を専門にやっている現地の人たちにとっては、「ジュニア級」のようなものですが、、、