アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

＞＞　ロバート・アレンさんは、最近、アジア講演ツアーをいろいろされているそうです。すばらしいことですが、彼の資産は、不動産投資ではなく、セミナービジネスにより築かれていると思ったほうが早いです。モチベーションを与えてくれる存在として、位置づけましょう。そうしないと、「彼の言っていることが、できるのか？」と誤解してしまい、自分自身が、やけどします。＜＜

中山様、

はじめまして。都内の不動産会社勤務のアラフォーのMと申します。
ブログやメルマガ、いつも興味深く拝見しております。

様々な情報を調べているうちに、米国不動産に興味を持つようになってきた昨今です。
ここでローンについて質問がございます。日本の場合ですと、地銀などのアパートローン利用によるハイレバ投資が可能で、銀行によっては購入金額の90%以上、場合によっては100%ちかくローンを出してくれ、自己資金が非常に少なくて済む場合があります。

少し調べたところ、アメリカではそこまでハイレバのローンを提供する金融機関はあまりないようです。ただロバート・アレンがnothing downに関して、様々な手法を組み合わせることで自己資金を非常に少なくできる、と言っております。

日本人投資家が米国不動産に投資するにあたって、邦銀のアパートローン利用によるハイレバ投資のように、非常に自己資金を少なくしながら投資（自己資金1割未満）することは可能なのでしょうか？ご見解をお伺いできると幸いです。

よろしくお願いします。

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ということで、この前、ある方から、丁寧なご質問がありました。私の回答は、簡略です。

お答え：

M様

私のブログ内で、

owner financing

で検索されてください。
レバレッジしすぎても、賃貸が安定しません。正攻法でお金をためたほうがいいです。

中山

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気が付かれていない方のために、ご紹介しておきますと、検索窓は、サイトの左上の私の顔写真の下です。日本語、英語ともにOKですが、二つ以上の言葉を掛け合わせる場合は、間のスペースは、「半角」サイズのスペースを入力してください。

正＞　　nothing down
誤＞　ｎｏｔｈｉｎｇ　ｄｏｗｎ　（英語も全角でスペースサイズも全角で入力してしまっている）
誤＞　ロバート　アレン　（間が全角）
正＞　ロバート アレン　（カタカナは全角だが、スペースだけが半角）

さて、本題に戻ると、この方は、２０１４年になってロバート・アレンさんの不動産投資のご本を読まれたんですね。８０年代の本です。

ナッシング・ダウンのひとつの例は、例えば、検索していただければ、出てきますが、こちらの記事で、取り上げました。

アメリカの不動産投資教材が教える一部の手法には、こんなに危険がある

上の方は、素人が、教材代を出して、手法を学び、リスクを掌握しているかわからない状態で、いきなり手を出すという話。このレベルは、やっぱり、きついです。

同様に、本業がある日本人の遠隔投資家様には、私は、あまり薦めません。できることは、できます。案件を、紹介してくれるところも、たくさんあり、

私も、やろうと思えば、たくさん紹介できますが、失敗率が高いので、控えているのです。

理由としては、このスタイルは、私自身も、試したことがありますが、

もともと、

１）リスクの高い手法なので、
２）「本当に、他に仕事のない人」が、
３）現場で２４時間、自分のビジネスをゼロから作ることを目標に、
４）死に物狂いに行う」のだとしたら、

ひょっとしたら、いいかも、という感じの話。「フルタイム起業」レベルのリスクを負うことになると思うのです。

起業する場合は、何をやろうと、９割が失敗するのが普通。

ナシング・ダウンは、米国では、雇ってくれる人が見つからない上、「普通のビジネス開業資金」もない、そういう

がけっぷちの人

がやることなんですから、どんなに大きいリスクも、倒産や夜逃げも含め、まったく怖くありません。

しかし、米国投資を検討されるこのブログを読まれている一般の日本人の方は、本業を前提に、「副業的に、年金対策」という気持ちのはず。その場合に行う不動産投資が、「現場の人がやっても、９割だめになる」ことをやるのは、自己想定の許容リスクを超えている場合が、多い可能性があります。

なので、それくらいなら、本業に励まれ、貯蓄されるほか、必要なら、ヤフオクや「せどり」（目が利くようになると、ブックオフなどで安い本を見つけ、ネットで高く売ることができるようになるそうです）でもやって、不動産投資のお小遣いを＝原資をためる方法を探すほうが、リスクが小さいと思います。

もちろん、ナシングダウンで、今でも、うまくやっている方は、いるようです。

ロバート・アレンさんのように全国区、インターナショナルのレベルの名声を得られているような人はいませんが、「地元グルー」は、どのエリアにも、きっといるでしょう。〔この場合は、合法的にできているかどうかが怪しい場合もありえますので、弁護士への相談を忘れないでください。しかも、不動産に特に詳しい弁護士でないと、役に立たないでしょう。〕

ちなみに、一般の方に、この手法を広めた「功績者」ロバート・アレン氏自体は、、、

下の彼のウエブサイトのイメージをご覧になれば、お分かりのように、不動産の第一線のビジネスからは、撤退しています。

robertallen.com のオープニングページ。インターネットで起業、スピーカーになろう、ライターになろう、インフォプレナーを目指そうといったバナーが４つ確認できますが、不動産投資をしようとは、トップには出てきませんね。

ナシング・ダウンを大々的にやると、どうなるかというと、統計的に、失敗確率が高いため、毎月の支払い〔返済は固定だが、家賃収入が入ってくるかは変動〕、つまり、キャッシュフローに詰まるわけです。

最初から資金ゼロで行うわけですから、ここに、CAPITAL INJECTION〔資本金注入〕するべきかどうか、また、そのような資金があるか、普通の計画的起業と異なり〔あるいは、それ以上に〕、すべてが、「走りながら」「後づけ」になってしまいます。

ロバート・アレンさん自身、税金などの支払いに詰まり、１９８０年代に、破産しています。

IRSやユタ州の税金未納がきっかけでした。本当にナシング・ダウン系の不動産投資をたくさんやっていれば、ランニングコストの管理ができなかったとしても、驚きはないですね。

彼の手法では、物件をゲットしたところでは、利益が確定するとはいえません。利益が確定するのは、ゲットした物件が、成功裏に売却できたときです。

ただ、その後、２０００年代にも、彼は、そういう手法を看板にして、不動産グルーで売っていました。しかし、もともとのナシング・ダウンは、上のような構造のため、「物件が値上がりする時期」に最適の手法で、値下がり市場では、ナシング・ダウンで物件から利益を得るのための難易度は、何倍にも跳ね上がります。

そのため、２００６年以降のアメリカで、この手法を中心に、素人に”なんちゃってトレーニング”をしても、安定して、芳しい成果が出せるとは、いいがたいわけです。

それくらいなら、普通の人は、レアルター、つまり、不動産仲介をして、コミッションを得るという正業に就いたほうが、いいわけです。それなら、右から左に、人の物件を別の人に紹介して売るわけで、それこそが、本当の「ナシング・ダウン」ですから。

そうした背景があってか、現在、彼は、ロバート・キヨサキさんと異なり、「インフォプレナー」〔インフォメーション＝と、アントレプレナー＝起業家を掛け合わせた造語で、最近、カタカナ英語としても定着し始めていますが、情報起業家と翻訳されることが多いと思います〕中心の活動に鞍替えしているように見えます。

彼自身は、引き続き、不動産投資も、やっているだろうと思います。どんな業界でも、コネや経験がものを言いますから、セミナーグルーとして種銭を作り、不動産に特化している仲間にお金を提供し、不動産でも大きな利益を得るということは、容易だと思います。

しかし、アレンさんは、ロバート・キヨサキさんのように、「悪評をものともせず、不動産関係で、ノウハウ営業をしつこく続ける」のではなく、顧客トラブルが顕在化しにくい方向へと、転換していっているということでしょうか。ちなみに、

「非難されながら、いまだ、不動産関係のセミナーをやめようとしないロバート・キヨサキ氏」

については、私は、もう少し、批判的な目を向けています。こちらの記事を、ご覧ください。

こうした方のセミナーは、行くとモチベーションがあがって、私も好きです。アレンさんも、好きです。ロバートさんは、最近、アジア講演も、盛んにされているようで、この前は日本においでになったと聞きました。それ自体はすばらしいことです。

しかし、「それはそれ」「これはこれ」を忘れないで。アレンさんが、今、収益が上がるのは、ぶっちゃけ、不動産投資の腕があったからではなく、インフォプレナーの腕があるからです。

アマゾンのロバート・G・アレンさんの本は、アマゾンの下のリンクをクリックされると、一覧でごらんいただけます。「ナッシング・ダウン」も、「実践億万長者入門」も、出版当時〔米国での、です。日本の翻訳時ではありません〕は、大きなインパクトをもたらした画期的な本だったと思いますが、現在は、どの本も、話が古くなっていると思います。図書館で借りるので、十分ではないでしょうか。↓

ロバート・G・アレンさん本紹介