アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2015年2月のセミナー参加表明者様が増えるにつけ、私のほうも、プレメールを開始しました。

私のこれまで開発したセミナー内容は、米国不動産関係の概要を理解していただくために、いくつかのトピックに分かれます。

＞　パソコンで米国不動産リサーチをする実践的方法を学ぶセミナー
＞　米国不動産投資入門セミナー
＞　建物検査セミナー
＞　融資セミナー

など。いずれも、時期や内容がそれぞれで、時間的な関係もありますし、融資のように、「今は話してもあまり内容がない」状況の場合もあります。

この2015年2月の東京大阪京都セミナーは、パソコンセミナーだけなのですが、それだと、理解できない基本的な部分も出てきてしまうので、プレメールで、多少、不動産市場のあり方の話もし始めました。

予定は、
2月6日京都平日セミナー
2月7日大阪土曜日夜セミナー
2月11日東京祝日午後セミナー
2月12日東京平日午前セミナー

となっております。下のバナーをクリックして詳細をご覧ください。

そして、昨日のセミナー向けプレメールに対しては、下のお便りを、ある受講者様から頂戴しました。

＞中山様

＞事前に基礎知識を教えていただきありがとうございます。
＞限られた時間でセミナーを有効にするための配慮ありがとうございます。

＞＜少額からはじめられる短期型の不動産がらみの投資＞
＞これが中山様のセミナーに参加しようと思った、説得力のある投資方針でした。

＞やはり、不動産投資の最大のリスクは流動性の低さですから、そこをどう担保
＞するかが重要と考えています。

＞そう言う意味では、ご指摘のようにアジアのプレビルド案件はすべて想定の話
＞ばかりです。実際、出口としてその物件が想定通り売れる保証は何も
＞ありません。

＞そもそも途上国では中古売買市場が確立していませんから、結局売主の
＞デベロッパーに頼るか、怪しげなブローカーにお願いするしかなくなります。
＞日本のようなレインズがあるわけでなく、そもそもその売り出し価格が安いか
＞どうかの判断をどうしているかの質問に、ちゃんと答えていただける業者は
＞いませんでした。

＞単にマクロ経済としてその国の発展とか、全体としての不動産価格の高騰とか
＞の話で個別の案件とは関係のない話ばかりです。

＞そう言う意味では出口まできちっと戦略が見えている中山様の方法は魅力的
＞です。

＞よろしくお願いいたします。

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H様、コメントありがとうございます。

私は、ラスベガス居住時に、いわゆる砂漠に家がにょきにょき建っていくという魔法のバブルも経験しましたし、今、中国で、実はまったく同じことが周辺で起こっており、日本では、中国不動産は、「もう遅い」という話になっているのは承知していますが、私の周囲の物件などは、まだ値上がりポテンシャルはあると感じています。

私の現在の家の近所も、下のような調子。

子供の親友のお宅は、今、近所に賃貸中で、建設中のこのマンションを購入予定。このエリアは、急激に人口が増えています。このマンションも、きっと、買うときより、上がるだろうと思います。

このように、「終わった」と思われている中国でも、機会はたくさんあります。

東南アジアはましてや、このように、中産階級の台頭や外国勢の買い進めなどが今後も、バブルを随時演出していくことは間違いなく、多くのバブル長者が生まれ続けるだろうことは、私も確実だと思います。

しかし、私たちにはわからないのは、「私やあなたがその波に乗れるか」です。

為替や国際経済情勢の話は皆さん思いつくでしょうから、ここでは、メンションしません。しかし、バブルを長年ウオッチングし、また自ら体験してきた私が、考えるリスクには、以下のようなものも含まれます。

＞＞値上がり狙い戦略の最大の問題は、融資に依存しなければならないこと＜＜

そもそも、バブルのためには、融資が必要です。デベロッパー案件には、よく、融資が優先的につきますから、周囲の地元の人が、100万の家に住んでいても、1,000万の物件を売ることが出来ます。しかし、まず、地元の銀行の融資事情が変更したらどうなるか？　

新築のプレビルドを買うときは、地元自治体や銀行などが開発計画に一枚乗り、デベロッパーとタッグを組んで、融資をつけてくれて、楽ですよね。ですが、こちらが中古で売るときは、そうした「大立者」たちは、すでに、こちらとは関係がありません。

そうなると、「怪しい」かどうかは別として、こちらが販売する側に立つ場合は、ひとえに、地元の不動産仲介の方の販売力に頼るしかなくなるわけです。マーケッティングの規模力は、そもそも、まったく違いますね。

そして、売りたいときに、中古向けに融資がばんばん出続けていればいいですが、こちらが希望するエグジット時期に、そういう状態がないとすると、中古を手放すには、「キャッシュを持っている相手」を探すしかない、という羽目になりかねません。

引き続き、上の数字の例を使い続けますと、融資があれば、1,000万の新築コンド物件は、現金なら、まったく条件が同じでも、そもそも、850万でしか売れないわけです。

どうして？
と思われる方は、今売りに出ている物件が、キャッシュでないと買えない状況であったら、いくらで売れるか、どれだけの人が買えるか、考えてみてください。

その上で、「今、融資付きで、1,000万の物件が、3年、5年後、キャッシュでどうなるか？」といった「運の悪いシナリオの可能性」まで、織り込めるものでしょうか？

もし、こういうめぐり合わせに当たったら、当然、今、一緒に楽しく視察旅行をしている周囲の投資家たちも、同じ時期にエグジットを希望するでしょうから、周囲は、「売り」のライバルだらけとなります。

私の経験にさらに引き寄せて、お話を続けます。

日本人相手の海外不動産投資の融資ひとつを取ってみても、昔、私は、香港ベースで融資を出していた銀行のローン紹介窓口を担当していました。しかし、数年前、その銀行は、「金を稼ぐ外国人はもう日本をあらかた去っていってしまい、ローカルの日本人相手だけでは、たいして儲からない。それなのに、日本政府規制はうるさすぎる。日本在住者に融資を出すのはもうやめた」といって、日本市場から、あっけなく撤退。

それ以来、私の融資業務ビジネスは、まったくあがったりです（笑）。融資条件も、バブルのときのようなゆるゆるのらくらくではなく、もう、ローン自体に、あの時ほどの魅力もありません。

アジアのどの国、市場でも、こういう銀行のご機嫌や国の政策などとの兼ね合いで、「今の融資機会拡大→今後の融資機会縮小」というまったく同じ波が、来るであろうと、私は断言します。米国のバブル崩壊の惨状を見て、中国政府は、バブル加熱を押さえ込むため、購入件数制限などの市場介入をしました。次の政府、中央銀行、市中銀行も、さらに、こうした先例の動きを見て、それぞれに自国で、軌道修正をするのです。はっきり言って、マッチポンプであると思うこともありますが、経済を成長させながらも、過度に過熱させないことが必要なのですから、あちらはあちらで、使命感を持って、その時々のさじ加減をやっているのです。

こういう環境の変化というのは、誰のせいともいえません。いつ来るともいえません。しかし、多かれ少なかれ、そういう流れになる、世の中というのは、そういうものなのです。

再度言います。

この期間、どこかでは、誰かは、儲かるだろうと思います。アジア全体がどんどん裕福になっていることは間違いありません。しかし、それが、どこでの話なのか。また、誰が儲かるのか。多くの末端個人レベルの投資家については、「トランプ・ゲームで勝つ」みたいな話なんじゃないかというのが、私のEDUCATED GUESS（経験に基づいた推測）です。儲かったらラッキー。そんなゲームですね。

ついでに、過去に、私が、バブル投資について書いた記事を、ここで再度、いくつか、掲載しておきます。

2007年の”流行”だったマカオ・コンド・プレビルド投資で、本当に儲かった人は、おいでですか？
2008年。ドバイのコンド購入、バブル加熱を危惧した香港の銀行が、購入に当たっての融資比率に制限を課すという事件に対面しました。
2010年。コンドテルに投資家が集中することのデフォルト・リスクに対し、米国の銀行は、トランプ・タワー購入に、融資を停止するという事件がありました。
2014年。米国で、投資家所有比率が高すぎるコンド物件には、融資が出なくなり、建物ごと、購入者たちがエグジットを失ったままという恐怖の案件の例を取り上げました。

きりがないですね。ここら辺で、やめます。

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さて、私自身のセミナーの話に戻ると、これは、私の案件を売り込むものではないので（そうだったらもっと安くして広く集まっていただきます）、セミナーを受けられ、まったく私に関係なく、ハワイ投資を着手されたりと、それぞれにご自身の道を進まれます。それで結構なのですが、ただ、私自身の紹介の一環として、私のやっていることも、多少、お時間を取らせていただきます。

私の投資方法についての事前の一般的な情報提供としては、まずは、下のウエブサイトで、ご説明をご覧ください。

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プレメール説明内容についてのご質問メールなども頂戴し始めています。今日は、建物検査に関連する部分まで、ご質問がありました。パソコンのリサーチを学んでいただくセミナーでは、取り上げられない範囲のお話なので、今の段階で、そうした分野についいても、やり取りが出来て、よかったと感じます。

このような形で、セミナー前から、気軽な交流の場として開始していければと思って私も大いに楽しませていただいております！