アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちわ。在京対米不動産投資家の中山道子です。

先週週末は、セミナー、また、オーナー会（私がデトロイト投資でお世話しているお客様の互助会）で、多数のかたがたのご参加を頂き、ありがとうございました。東京と大阪で、多数の方々とお話ができてうれしかったです。

＋＋＋出席者K様

中山さま

セミナーでお世話になったMです。
2日間とても有意義な時間でした。

帰ってからも、いままでのセミナー資料とも
照らし合わせ、この投資の概要が理解できたと思っています。

セミナーの前後から、今もっているXXXの物件売却、
買おうと思っていた物件が進みそうなかんじで、
デトロイト物件を買う話タイミングが今ではないということに
なりそうですが、デトロイトも含めた海外の物件を買うことは
遠くない将来いずれ考えたいので、これからも英語を含め
勉強させていただけたらなと強く思っています。

少しの時間でしたが、子供のことも話せてよかったです。

色々な教育観を聞けることで、うちの子供にはなにが必要で、
世間では何がこれから求められていくかを考えられる
チャンスであったようにおもっています。

帰るときに、遊びにくてください。といわれたこともうれしかったです。
また、チャンスをつくりぜひいきたいなとおもっていますし、

デトロイトになるかどうかわかりませんが、アメリカでの
学童保育みたいのものの、検索の方法も
来年になったら、また教えてくださったらうれしいです。
[私が2011年夏2ヶ月ミシガン州で仕事をしていたときに、小一の
子供を現地学童に入れた話を読んでくださっていたから]

こちらでも、なにかお役にたてることがあれば、
不動産のこと　子供関係のことでも
またお知らせください。

ありがとうございました。


お礼が遅くなりました。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋出席者Mさま

中山様

メールをありがとうございます。

昨日のセミナーには主人と共に参加させていただきました。投資の勉強を始めて半年。まだまだ知識を増やし、勉強を続けていこうと痛感しました。

またゆっくり質問をさせていただきたいことがあります。今後ともご指導・ご鞭撻の程宜しくお願い致します。

取り急ぎになりますが昨日のセミナーのお礼まで・・・・　

＋＋＋出席者Dさま

中山道子様

10/22は対デトロイト投資セミナー（東京）・昼の部に参加させていただき、ありがとうございました。

当日は、詳しい現地情報を含めお伝えいただき、デトロイトで戸建ての賃貸経営をするというのはどのようなことであるのか、その全体像をおぼろげながらつかむことができました。

すでにブログでご紹介いただいている内容でも、直接お話しいただくことで、印象の残り方が全然違いました。やはり、「これは」と思ったものには自分からアプローチしていかなければだめですね。

実際のところ、中山様にコンタクトするのは資金等の準備ができてから、と考えておりましたが、このほど、中国に移住されるとのブログの記事を読んで、移られる前に是非いちど直接お会いしてみたいと思い、セミナーに参加させていただいたのですが、中山様のアメリカ不動産投資への思い入れのようなものも感じることができて本当によかったです。

以上とりあえず御礼まで。中山様にとりましても、中国への移住は大きなチャレンジであると思いますが、さらなるご発展の契機となりますようお祈りしております。

＋＋＋＋出席者Yさま

中山様

　セミナーでは、お世話になりました。

不動産投資が素人の私には、わかりやすかったし、「不動産投資」には人間くささがあり、面倒な点も多いなど、ネガティブな面もお話していただいたのでありがたかったです。

セミナー中は、一生懸命聞いている状態で、すぐに疑問等湧いてこなかったのですが、家に帰りながらゆっくり考えているとわからない事が・・・

で、質問ですが、

★　これくらいの予算で買いたいと言う意思表明をして、その後それに当たるような物件が出てくるのを待って購入する、というような流れでしょうか？（素人質問で申し訳ないのですが、物件購入までの流れがわかっていなくてすみません。）

★　物件を購入するについて、諸経費（中山さんのコンサルタント手数料とか、前払いの固定資産税とか）がどのくらい必要かは物件によって大きく異なりますか？また、予想金額が教えていただけますか？

★　予算ですが、購入金額にどのくらいのプラスのお金（テナントさんが入らなかったり、何かのトラブルで修理が必要になったりする予期せぬお金） が必要と考えたらよいでしょうか？（もちろん多くあればあるにこしたことないですが・・・だいたいどのくらいかな？と思い）

★　海外で不動産を購入する場合、なにより購入後の管理が大変だと思います。アメリカ人と日本人の仕事の精度に対する考え方も大きく違うし。
　　　購入後の管理としてはどのような事をしていただけるのでしょうか？また、自分でしないといけない事は何でしょうか？

★　購入後は、トラビスさんの会社と私とのメールのやり取りで、いろいろな事が進んでいくのですね？
　　　この場合、英語が達者でない私は、行き詰る事が予想されるのですが、中山さんにフォロー等をお願いする場合（翻訳とかコンサルティングとか）の料金を教えていただけますか？
　　　もちろん、簡単な事は勉強の一環として自分で乗り切っていきたいと考えていますが、何が起こるのかが全くわからないし、全て英語でのやり取りだし不安があります。

★　購入後、テナントさんが入り家賃収入があった場合、確定申告が必要ですが、この申告は、州ごとにしないといけませんか？
　　　（ハワイにコンドを所有していて、現在他人に賃貸してないので確定申告はしていないのですが、数年後賃貸を考えており、その場合はどうなるのかな？と思って質問しています）

　
本当に恥ずかしいくらい素人です。

（個人的なご事情なので中略）

こんな私事情をぶっちゃけてしまい、すみません。お忙しいのに・・・・読むのも時間かかりますしね。

以上、素人質問で申し訳ないのですが、よろしくお願いします。
（もし、「あなたにはアメリカ不動産投資は無理かも・・・」と思われたら、いつもどおり遠慮なくズバッとおっしゃって下さいね）

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皆様、私の個人的なことまでご配慮いただくお便り、本当にありがとうございました。

Y様のご質問ですが、

□私のご紹介している案件は、現在の円高（かどうか知りませんが）ですと、大体、210万といった価格帯です。決済手数料を含めて、230万くらいで一軒家投資に着手できます。もっと安い案件は、修理不足で後にトラブルになる可能性があるので、5-7年は重点修理不要をポイントにお探ししており、標準として、こういった価格帯に落ち着きます。物件はすべて当グループで修理自体を手がけるため（外注だと、「蓋をしてしまう」と中がきちんとできているかわからない場合もあるから）、ご相談があってからお待ちいただく場合があります。私自身のコンサルフィーも物件費用に入っています。

□以上の体制で進めているため、これまでの実績で、直近、修繕送金をお願いしたことはないので、予備金としては、一応、「初年度の家賃を置いておいていただけますか」とお願いしています。細かく言えば、購入直近、固定資産税の新年度支払いなどの定型の金額の支出が必要になる場合に、オーナー様が、家賃収入がまだ足りず、日本側の資金を追加で使っていただくような場合はありえます。これは、数万から10万といった額です。

□当グループ管理体制の中では、オーナー様にお願いしているのが、管理明細の確認や固定資産税のお支払い、オーナー会の会費お支払のお願いくらいで、本業がお忙しい方も多いので、それ以上は、オーナー様の余裕のある範囲です。私たちが立ち上げた管理会社であるため、アメリカ人のアバウトさよりは、日本人の緻密さを要求しやすい状況で進められるようになっています。

□英語の問題ですが、オーナー様には英語NGの方もおいでになります。やり取りでわからないところは私にメールしてください。楽しみの一つとして英語の勉強をこれを機会にしてくださるオーナー様もおいでになりますが、私も、皆様が忙しい社会人であることは承知していますので、必要なことはすべて、何年たっても私がアシストさせていただいております（フォローは原則無料です）。

□ご購入後の確定申告は、州ごととなります。たとえばネバダやデラウエアの場合は、タックスヘイブンなので、州レベルの申告が不要になるという意味で手間は省けます。

私自身が、遠隔海外投資の希望者様に申し上げるのは、

□PCスキル
□小規模事業主/自営業者マインド
□英語力

の三つが有益なため、「そのうちの二つがないと、ご本人がご苦労なさいます」ということです。

最初のエントリーは、正直、誰にでもお金が振り込めればできますし、「100万単位だからなくなってもいいや」くらいの感覚で投資をされる方も見てきましたが、こういうメンタルは、「投資にはリスクがあることを理解している」という、投資家にとって必要な覚悟とは違うと思います。そのような場合、その後生じることに対する覚悟ができておらず、途中で、うまくいかなったとき、これといった学習もなく、逃げ出すしかなくなるのです。

ただ、高レベルのものが必要ということではなく、たとえば、具体例としては、「英語でアカウントを作って、そこで支払額を確認し、小切手を切って、支払いをする」といった範囲のことです。英語が苦手でも、PCが得意な方は、アカウント作りなどお手の物ですし、定時の支払いなども、個人事業主的なマイクロビジネスセンスがあれば、「そろそろあの時期だな」とわかっていただけます。「その程度のことか」と思われる場合も多いでしょう。

この方の場合は、すでにハワイに別荘のコンドをお持ちなので、不動産経営の大変さはお分かりになっておいでで、「素人」と謙遜されていますが、今後、何らかの海外投資に着手される場合、大きな誤算をされるようなことはないと思います。

□□□

私自身が、この11月19日に中国転居の段取りとなりまして（こちらから）、とりあえず、直近、向こうでの生活が落ち着くまでは、ご挨拶の機会はできないという中、「わざわざ会いに来てくださった」方々に、本当にお礼を申し上げたいです。

写真などは撮りませんでしたが、21日金曜日の懇親会も、とても、盛り上がり、改めてブログでの皆さんとの交流に感謝しています。

次回は、多分、来年の対デトロイト不動産投資視察旅行（6月予定第5回目）を前提に、余裕があれば、機会を捉えてその前に東京でセミナーができればと思っています。2012年秋口も、東京と関西で、オーナー会アンドセミナーを催行させていただきます。

今後も、ブログでの米国不動産投資情報発信していきますので、よろしくお願いいたしますｍ＿ｍ

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