アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2008年12月4日から、10日まで、デトロイト、シェラキューズへ出張してきます。

トヨタほか日本車がアメリカで相当な力を持つようになって、久しいので、今に始まったことでなくても、デトロイト＝斜陽、というイメージが日本では、強いです。

別段、否定しません【爆笑】。

しかし、今度、デトロイトのリッツカールトンに御呼ばれなんです、というと、皆さん、一様に驚かれます。

え？

デトロイトにリッツカールトンがあるんですか？

と、、、

デトロイトというのは、人口的には世田谷区サイズ（90万人くらい）、面積的には、名古屋市より少し大きいくらい（360キロ平方）らしいです。

日本の人口動態に詳しい方は、これで、イメージ沸きますでしょうか？

人口密度的には、日本の大都市より、ずっと、低いのですよね。

世田谷区の最近の人口密度は、1万4,483人／平方キロメートル
名古屋市は、6,873人／平方キロメートル

らしいです。

アメリカは、普通、そんなに密集していないらしく、日本人がイメージが沸く都市をピックアップしてみると、

ニューヨーク市　2万7,281人／平方マイルと、アメリカ内では異常数値、

ロサンゼルス市は、8,174人／平方マイルで、依然、高め、

ハワイ州は、全体で見ると、4,382人／平方マイルで、アメリカ的には普通ランク、

そして、わがデトロイト市は、6,608人／平方マイルで、なんと、やはり、アメリカでは、highランクらしいです。

一平方キロメートルは、大体、0.386平方マイルらしいので、換算すると、

ニューヨーク市＝＞1万530人／平方キロメートル

ロサンゼルス市＝＞3,155人／平方キロメートル

ハワイ州＝＞1,691人／平方キロメートル

デトロイト市＝＞2,251人／平方キロメートル

といった感じでしょうか。

ゲッ！

別にここで、そこまで引かなくても、そもそも、国対抗レベルで見ていくと、

日本＝＞339人／平方キロメートル

アメリカ＝31人／平方キロメートル

なんでした、、、

デトロイトも、日本国内平均密度から考えると、すごい大都市ってことですねＶ

なんだか、話題がそれましたが、デトロイト自身は、？？ですが、実は、周辺都市は、リッチアンドラグジュリアス。

昔の栄光の残影は、デトロイト市が存在する、Wayne County【ウエイン郡】ではなく、デトロイトメトロエリアに一括されるながらも、行政区的には、別個、周りの郡に集中しており、たとえば、隣接郊外部であるOakland County【オークランド郡】などは、全米トップランクのリッチな郡であるという統計が出ています。

オークランド郡自体は、人口100万人。一応、外部データ引用を強調する郡の資料をそのまま引っ張ると、「全米ランキング4位」の世帯年収中位値（median household income）。

手前味噌な気もする資料ですが、、、【他の資料を見ると、8万ドルはなさそうな、、、。たとえば、こちら。私は細かい統計は苦手なので、こういう齟齬について、詳しい方がおいででしたら、ご教示ください。】

ただし、6万ドルとしても、ニューヨークのウエストチェスター郡と同ランクですから！

注：ウエストチェスターは、ミュージシャンの坂本龍一氏や矢野顕子氏ら、著名日本人も好きなスカーズデール市などがある超高級エリアです。

今回のＧＭなどのビッグスリードタバタ劇で、一番、hurtする【影響を受ける】のは、すでにプアーで、自動車メーカーなんかに直接定職を得るような立場にはなかったデトロイト・プロパーではなく、これらのリッチ郊外です。

日本の補習校があるのも、オークランド郡のブルームフィールドヒルズや、バーミンガムなんですよね。自動車産業関係の皆さま、現地駐在、ご苦労様でございます（って現地の誰もこのブログ見てくれてないようですが＞＜）。現在、デトロイトメトロ首都圏には、8,000人以上の日本人がおいでのようです。【ＮＹ大都市圏は、6万人、ロサンゼルスで、5万人を切るくらい、ホノルルプロパーが、1万4,000人くらい。】

ちなみに、日本の総領事館があるのは、ＧＭの本部ルネッサンスセンター。わかりやすっ！

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それでは、この数字を、日本の世帯収入の中位値と比べてみると、、、といいたいのですが、実は、そもそも、日本では、medianの調査はしておらず、averageの調査しかしないようなのです。

Ａｖｅｒａｇｅ＝平均。
Ｍｅｄｉａｎ＝中位値。

平均は、たとえば、1から3までの数字があると、すべて足して、3で割るので、平均値は、2。

それに対して、中位値は、中間の数字なので、中位値の上の数字が全数字比50%、下が50%であることです。この例では、やはり、2になります。

日本の平均世帯収入は、まだ、500万円台後半（こちらから）【東京は、1,000万らしい】と、高額かもしれませんが、そもそも、平均年収の推移だけでは、所得格差拡大の動きがあるとすると、それは、この統計からは、読み取れません。むしろ、拡大に伴い、「平均」と「中位値」の差は、広がっていくはず。

ここら辺のこと、私たちは、もっと学ぶ機会があってもいいような気がします。

今、統計のことはわからないといいながら、あてずっぽうな意見を言ってスミマセン。

どんどん脱線していますが、いずれにせよ、リッツカールトンが所在する都市は、きちんと、デトロイト市内と同じWayne County内のディアボーン市。デトロイト市のmedian household incomeが、3万ドルを切っている状況であるのに対し、4万ドルを越しているイメージです。

リッツカールトンって、結構北米中心に、チェーン展開しているんですね、、、こちらから。アリゾナ州に3つもあるって、日本人的には、「へえ」ですよね。リッチリタイヤ組が多いから、、、

まったく本題に行き着きません。何でリッツカールトンに御呼ばれに？

管理会社さんが、熱心に活動している管理会社の業界団体のミシガン支部の、ディナーを、やるんです！

テーブル一席分を予約したので、よかったら、、、

ということだったので、「これは、現地の優秀な管理会社さんが一堂に会するのであれば、ぜひ、情報収集や顔合わせに、いかなければ」という判断に相成りました。

タイミング的には、property tax を appealをするかどうかを、相談する時期です。

長くなりましたので、これが、どういうことかは、また、別のコラムで取り上げます。