アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちわ。まだ、残暑という言葉がぴったりな今日この日ごろですが、夜はさすがに涼しくなりましたね。

今日読んだブログで、そういえば、という分析があったので、ちょっと、ご紹介してみます。マクロ人口動態学（demography）のお話です。

もともと、経済やマーケッティングと、人口動態学を組み合わせるというのが、どなたの研究手法だったのかまでは、私は、わかりませんが、日本語でも一番広く読まれたのは、ひょっとすると、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さんの予言』なのかも知れません。原書は、”Rich Dad's Prophecy.”

昔読んだだけで、今手元にないので、詳細な援用は避けますが、一般向けに平易にかかれ、広く読まれたこの本のひとつのテーマは、人口動態学的な動向を踏まえた投資行動の重要性だったと思います。

そこで出てきたのが、いわゆる、人口構成上の big picture の問題。人口ピラミッドの形ですね。

アメリカのいくつかの世代的な特徴を論じるとき、いくつかのキータームが出てきます。

まずは、ベビーブーマー。第二次世界大戦後のベビーブーム時に出生したグループの人々のことで、連邦統計局によると、1946年から1964年生まれまでが、この世代なんだそうです。

人口総数から言うと、約7,600万人。人口総数比でいって、肥大化した世代であったため、この世代が成長し、子供を育て、家を買うという中産階級的な行動をとり続ける限り、アメリカ経済は、成長できたのだった、、、

アメリカ連邦統計局によるベビーブーマーに対する調査（2006）PPTから。1970年には、この世代は、6歳から24歳だったが、2030年になったら、世代構成比は、どうなるかというと、、、

高齢化、ずん胴化する、人口ピラミッド、、、人口が減る日本なんかにとっては、これでも、うらやましい位ですが、アメリカ人にとっては、同様に、高齢化、健康保険、財政赤字、世代間不均衡等、先進国お定まりのキーワードが用いられる事態。

ここら辺のより詳しい分析について有名なのは、やはり、近年、翻訳が進んでいるハリー・デント（Harry Dent）氏の書籍群かと思います。邦訳されているのは、『バブル再来』（"The Next Great Bubble Boom"）や、今年出た『次なる不況』（"The Great Depression Ahead"）。

このように、ベビーブーマー世代が余りに人口比からいって大きな比率を占めているため（米国の人口が、3億1000万人とすると、その4分の1近く）、その世代のあり方が、アメリカのあり方を規定するというわけですね。

これに対し、下の世代は、

Generation X
Generation Y

とあり、

ジェネレーションXは、1965年から1977年までに生まれた「ベビーブーマーの子供世代」だそうです。人口総数は、約、4,400万人。

それに対し、ジェネレーションYは、1978年から1994年までに生まれた若年層で、人口総数は、7,600万人位だそう。

私が見たある論者は、ジェネレーションY全員が勤労層に仲間入りをする時期になれば、XとYを足して、1億2,000万人となり、7,600万人というベビーブーマーの高齢者世帯を支えたり、ベビーブーマー世帯の消費力に取って代わることができるようになるが、それが実現するのは、2010年代後半のことである（1994年生まれのジェネレーションYが20歳になるのが、2014年）ため、それまでは、経済は成長しない、といった趣旨の主張をしていました。

こうしたマクロの経済動向は、当然のことながら、マクロ動向の一環であり、「これだけで、経済動向をすべて説明しよう」とか、「投資家は、だから、これに投資しろ」といった主張する極端な論者達は、デント氏含め、いろいろな批判にさらされているようで、私自身も、不動産については、ローカルなファクターや、政策動向、投資家の実力といった個別ファクターが演じる役割も、相当大きいと思います。

不動産に絡んだ消費行動としては、この前のバブル（2000年前半）は、まさに、ベビーブーマーを中心とする、（アーリー）リタイア組が、ローン返済をし終わったカルフォルニアの家を売ったり、担保に入れたりして、原資をつくり、レバレッジを利かせて、アリゾナやネバダなどに、モノポリーゲームのように投資を行ったという、そういう、「投資行動の大衆化」が、ひょっとすると、アメリカの戦後初めて、大規模に観察できたのかなともと思います。アメリカで、融資の形が大きく変わったのは、この頃でしたし、、、

ただ、この時期、これらのエリアに投資をしても、タイミングや融資条件、賃貸管理の失敗など、多数のファクターから、大きく失敗している場合も多いわけですね。単に、バブルエリアに行けば、自動的に勝ち組になったわけでもありません。

歴史は繰り返すとも言いますが、戦後の先進国の経済や人口動態の展開というのは、人類未曾有の状況も多く、不動産についても、マクロ経済を抑えたからといって、「だからどうだ」という、具体論や、”今後”を読むのは、なかなか難しいなと、改めて思います。