アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2008年も、調整が続くと予想されるラスベガスに関し、いくつか、ご質問が、寄せられています。それは、

１）待てばもっと値下がりしますか？
２）含み資産がもっと多い物件が出てきますか？

というもの。

お答えは、

１）については、「良くわかりません」
２）については、「微妙です」

まず、１）について。

もっと待てば、もっと、下がってくるか？

市場の在庫はたくさんあって、これが全部売却されるには、半年以上かかることが予想されるのですが、（その間に当然新規売却分も出てくる）家の値段や在庫は、金利動向にも左右されます。

2007年8月現在、金利は、歴史的には高い位置ではありませんが、サブプライム・レンディング問題のおかげで、簡単には「フツーの人」が家を買えなくなってしまった現状を考えると、買いたい人にとっては、「やや高」。

そうした現状に対し、混乱を避けるため、金利を引き下げる可能性も指摘されています。

たとえば、「Asahi.comの記事」。

金利が下がると、家が買いやすくなるので、実住希望者を中心に、在庫の整理が進んでしまう可能性があるのです。そのほか、自分のローンを有利にリファイナンスしなおし、市場から、物件を引き上げる売主が増えてくる可能性もあります。売却によるロスカットではなく、融資の仕切りなおしによる投資継続の可能性ですね。

このように、融資状況の改善は、他の購入希望者や、売主側にとっても同様に有利に働くことになるので、結果として「ウハウハが、もっと、もっと進む」可能性ばかりではないわけです。
　
　
２）について。

中山さんは、含み資産20%くらいの物件（つまり、本来の査定額や通常の市場価格より2割くらい安い）なら、十二分に可能だ、といっているけど、ということは、もっと待てば、含み資産が、30%とか、40%とかの物件が普通になってくるのですか？それなら、2007年でなく、もっと待ちます！

という期待ですね。

これは、実は、含み資産（エクイティ）の定義についての問題も含んでいます。

簡単には、こちらの「エクイティとは何か」をごらんください。

また、関連して、査定とは、という問題については、こちらの「アプレイザルレポートとは」から。

査定は、アメリカ投資の魅力の１つですが、じつは査定と言うのは、ある程度、第三者的な、データ主義の数値ではあっても、100%客観的な、固定的な数字ではありません。

というのは、

１）そのエリアの近くの類似物件が
２）直近半年くらいの間にいくらで売れたか

をいちいちリストアップし、大体、条件を平準化させる、という「主観的なプロセス」を経た上で、査定を算出するものだからです。

例えば、違うアプレイザーが査定をすれば、5,000ドルくらいの誤差は、同じ時期にやっても、あってもおかしくありません。

また、査定額算出の基準として、「直近半年近隣類似物件」の売り上げが重要です。例年夏は市場が動かないのですが、12月にでも査定をしようものならば、査定対象市場は、6-12月の半年間と言うことで、物件が動く春先の動向を計算に入れる7月に行う査定との間で、1万ドルくらいの開きがあっても、実はおかしくないのです。

そのほか、査定をする際、アプレイザーが処理に困るのが、下のいくつかの要因。

Ａ）競売などトラブル（distressed properties）。
そのエリアの正常市場の価格を反映しているとはいえないので、通常は、勘案に入れない。しかし、内々に、競売前などで、割安の売却が記録されれば、理由がわかりにくいので、適正市場価格を引き落とす要因となります。

Ｂ）高級物件（upgradesがある物件）
いわゆる、内装にお金をかけていない家は、広さと場所で見積もりが立ちます。一方、内装にゴージャスな工夫を凝らすのは、物件を割高に売るための重要な要素になります。しかし、アプレイザーにとっては、いちいち中に入って調査するわけではないので、その家が、「どうして高く売れたのか？」、最終的には、よくわかりません。こういう「高級物件」も、できるだけ、はねて、査定します。

このように、査定と言うのは、「第三者的」ではあっても、「100%客観的」なデータではない、ということの意味がお分かりいただけましたでしょうか？

さて、本題に戻ると、調整が続くエリアの物件は、大体、平均すると、数パーセントずつ、下がっていきます。2006年に、25万ドルだった物件は、2007年の同時期類似基準による査定額が、24万ドルになる可能性が高く、2008年には、23万ドルになっていくことが予想されます。

そうすると、適正市場というものがあるとしても、その適正市場価格自体が、下がっていくわけですから、その「適正市場価格」より割安度が高い物件を探すことは、実は、さらに難しくなるほか、ある程度以上は、「やっても、無駄な努力」といえなくはありません。

逆に、長い、調整が終われば、倍々ゲームが始まるのは、割合、とんとん拍子です。

ですので、「私は、それでは、エクイティが20%の物件ではなく、30%の物件が出るのを待ちます」というふうに、あまり、含み資産にこだわりすぎても、仕方ない面があると思っています。

物件のエリアもありますので、将来の値上がりを見込む場合、結局「どの家が一番いい成績を出したか」は、ある程度の幅では想定をしてみても、最終的には、予測がつきにくいのです。

例えば、ラスベガスの場合、ストリップ近くなら、値上がりが高く予想されるか？　少し離れた現在まだ更地が残っている新興エリアのほうが高く値上がるか？　両方、方向性としては、資産価値が高まると思いますが、私自身にも、あるいは、他のどんな人にとってでも、十分な判断材料があるとはいえないのです。

現在、私たちのグループは、大体、査定予想額比で、20%くらい、近隣の直近類似物件より割安で販売されているものを、厳選しています。エリアも、将来の見込み十二分のところだけ。

いずれも、「お勧め」です。後は、ご自身のタイミング、つまり、融資が受けられているかとか頭金が準備できているかに、かかっています。

タイミングを大切に！