アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちわ。この半年で、2度、携帯を水に落とした中山です。二度目はつい今週。前回と同じトイレ落下は芸がないので、洗濯してみることとしました。数年前までは、これをやるのは、娘の役目でしたが、もう娘はそんな年ではなく、今では、このような形で、我が家の伝統を守ることができるのは、残念ながら、私だけと相なりました。（←支離滅裂）

同様に、税金や会計関係が鬼門ナ私ですが、今年は、こうしたダメ子の私ならではの、ＩＲＳとの（心理的）距離が縮まる体験がありましたので、時期的には、ちょっと時期はずれですが、ご参考までにご紹介したいと思います。

（←(ﾟ-ﾟ;)ヾ(-_-;) ）

ＩＲＳの申告は、言うまでもなく、全員がしますので、たとえば、雇用関係がある二者があれば、雇用者のほうも、被雇用者のほうも、申告をします。

ここで、両者の提供情報に齟齬があってはいけないわけで、そのため、雇用者側は、「あなたにはこの一年こういう支払いをしたよ」という通知が行きますね。

サラリーマンが、雇用主から、”源泉徴収票”を一枚だけもらうのに比べて、自営業者は、複雑なやり取りになります。それが、不動産投資を行う私達の立場。アメリカでは、Ｆｏｒｍなんとか、といったいろいろな名前がついているようです（←アバウト、、、）。

ということで、この前、特に面倒な取引が何件かあった私の納税申告を準備するために、会計士さんに、「この取引については、どんなフォームが来ましたか？」と聞かれ、例のごとく、目がテンだったわたし。

用紙が来たか自体が、すでに、よくわからなかったため、「向こうがどう申告したかを、確認する必要がある。もし、こちらが、自分に都合のよいように申告してしまって、向こうの出した書類と齟齬があると、悪い子に見えちゃうかもしれないから！」といわれて、ＩＲＳに連絡をする羽目になりました。

在外外国人がＩＲＳに電話をかけるのは、思ったより大変ではなく、向こうは、「債権？回収」には、結構熱心なようです（笑）。

ＬＬＣ設立時の納税者番号（Employer Identification Number）なども、電話でやり取りするとその場で発行してくれるので、英語が得意なお客様には、ご自身でやっていただくことがありますが、こうした各種の連絡については、専門部署があって、いずれも、ＨＰを見ていると、結構丁寧に出ています。

一般向けの電話連絡は、こちらのページから。

外国から連絡する場合は、こちらのページ。

私自身は、

215-516-2000

という番号に連絡をしました。

ＩＲＳは怖いという周りのアメリカ人たちの認識が、妙に印象深い私。なぜか、心理的敷居が高いのですが、おどおど電話、してみたのでした。

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結果は、結構あっけなく、対応してくれたという感じで、サポートの電話も、夜（向こうの朝一番）に電話をかけたところ、それほど待たず、すぐに、実際の対応してくださる方に、つながりました。

そこで、自分自身であるということを証明するために、いくつかの自己情報を開示し、その後、transcripts を見せてもらえますか、というと、すぐに、ＯＫとなり、ただ、「郵送だから、10日くらいかかるわね」ということで、電話は終わりました。

いくら能率がよいＩＲＳでも、例によってのアメリカで、3週間近くたっても、一向に郵便が来ないので、仕方なく、再度、電話をして相談をすると、あっさり、初回はＮＧと言われたファックスがＯＫになり、私のデジタルファックスに実際にファックスが届くまで、数分間、雑談も。

税理士さんも、ファックスしてくれる可能性もあるといっていたので、やはり、「担当者のその場の気分」しだいなんですね。

これくらいのことでは、もう別段腹が立たない”アメリカ人”な私。逆に、期待値が超高い日本でのやり取りのほうが、下駄をはずざれると、腹が立つことがあって、そういう自分自身って、オカシイっす、、、苦笑

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ということで、transcrip は、正式には、

Wage and Income Transcript

というもののようです。

私達不在オーナーによくある例としては、

■Form 1098 Mortgage Interest Statement

ローンがある場合、利息が、控除の対象となるため、返済額のうちの利息額（元本は対象外）を、銀行が、ＩＲＳに対し、当方が支払った旨、報告してくれる書式

■Form 1099 Misc

Misc は、Miscellaneous、雑多な、という意味の言葉で、ここでは、多分、雑所得のような意味かと思いますが、私達の場合、管理会社が、発行する家賃支払い証明に、この書式を用いるようです。

ここだけ？の話ですが、管理会社によっては、経理部門がちゃんとしていなくて、この書式をＩＲＳに届け出たり、こちらに連絡をしてこないことがあります。いや、結構そういうところは多くて、一人オーナーなんかは、「そんなの知らん」くらいの人が、多いです。

管理会社が、こういう態度で、おいおい、どういうペナルティが生じるのか、結構フツーにスルーされる事柄なのかは、まったくわかりませんが、一応、こちらは、家賃収入を申告しないわけには行かないので、一方的であっても、収入計上はします。

■Form 1099 Int

Int は、interest、利息の略らしく、上の所得と同じように「各種所得」のうちの、利息所得。たとえば、銀行口座があれば、普通預金口座であっても、そこに利息がつきますので、その利息が、ここに計上されます。

今回報告履歴を見てはじめて気がつきましたが、いくつかの銀行が、私に利息を支払ったことになっていて、「そうだったっけ？」とおおあせり。

名前を見ると、私が、ローンを組んでいる米国の銀行が、私に利息を払った、と申告しているので、私的には、「？？？」だったわけです。

考えてみると、これらの銀行は、固定資産税や火災保険の代理支払いを、融資の条件としている銀行。

銀行に、事前徴収されるシステムなのは、外国人は、こうした支払いができるかどうか、あまり、信用されていないから。

そのため、アメリカで組んだ銀行ローンは、毎月、借入金利息のみならず、固定資産税や保険の支払いのための積み立てをあわせてしている形をとっています。

つみあがった分を、四半期ごとに、銀行が、役所や保険会社に、私に代わって支払っていくシステムですが、実は、このプールした資金に対し、私に、随時、利息を払ってくれているということなのか？まったく気がついていませんでした。

銀行から来るステートメントを、ちゃんと見ていれば、わかったはず、、、

いい加減、もっと前に気がつけよ！と自分に自分で突っ込みを入れることに。

ということで、”アメリカ版源泉”がどうなったか、わからないとき、「そういう手があったのか」の電話サポート利用報告だったのでした。皆様も、ぜひ、お試しを、、、