アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2007年の8月に、直接、ご紹介できる方には、下のような物件をお見せしていました。
ここをクリックして、物件詳細を、ダウンロード（PDFファイルです）。
　
この物件、私のグループの方が買ったのではないのですが、私のレアルター（不動産屋さん）の別のお客さんの掲載物件なので、売却情報も丸々入ってきました。

予想査定価格は、31万5,000ドルくらい、そして、売却希望価格が、26万ドルでした。それが、この9月、私のレアルターさんと話したところ、この物件、査定額は、私のチラシにあった予想額よりさらに高い、32万5,000ドル出たそうです。

そして、売却ご成約価格は、希望売却価格26万ドルから、さらに1万ドル以上値下げしての、24万9,900ドル。実に、24%もの含み資産分を購入時にゲットできたことになります。私のレアルターも、「売主は投資家なので、損切りするため、掲載価格より割安の交渉にも応じますよ！」と言ってくれていました。

しかし、日本人が、もっとも有利に取れる海外投資ローンである、円ローンを使った購入を有利に進めるためには、物件が実際にない状態で、まずは与信枠だけでも取っておかなければ無理だったりして、私はお客さんをご紹介できなかったのです。そうしたら、見事に、掲載から1ヶ月で、売れてしまいました。

査定に近い価格での売却を希望している掲載物件の場合、2007年現在、停滞市場であるラスベガスでは、6ヶ月、9ヶ月と、売れ残っているのが通常ですが、思い切った損切りの場合は、このように、買い手がつくのも、早い、早い。

「どんな物件でも売り手は割引に応じる」のではありませんが、損切りできる覚悟のあるオーナーが、物件を早々に処理して、新たに出直しをできるのですね！

こういう状況ですから、停滞した市場であるラスベガスで、割安物件をゲットする確率が高いことは高いのですが、実際に「出物」が出たら、すぐにゲットに動かないと、いくら、だぶつき市場とはいえ、やっぱり、「残念でした、またどうぞ」となってしまうのです。

この物件を円ローンで購入したとしたら、購入価格25万ドルで、頭金は、25%、つまり、6万2,500ドル必要になります。しかし、1年間、この物件を持った後、また、査定しなおし、査定額の75%をリファイナンスにより、引き出すことが可能なのです！

もっとも、その場合には、銀行のローンを組む手数料は、倍払うことにはなりますが、、、

最初に組むローン：
25万ドルで購入、頭金25%=6万2,500ドルを投入して、18万7,500ドルを借り起こす計算に

2年目に組むリファイナンスローン：
32万5,000ドルの査定が出るとしたら、その75%までを融資してくれるということで、
325,000×75%=243,750ドルを出してくれることになり、18万7,500ドルをマイナスした結果、5万6,250ドルが手元に帰ってくる

つまり、1年目に投入した6万2,500ドルのほとんどが、戻ってきてしまうのです。
ということは、この物件、私たちが、円ローンで買っていれば、

6万2,500ドル - 5万6,250ドル = 6,250ドル
プラス、最初のローン取得手数料：　5,000ドル程度（アバウトです）
プラス、リファイナンスの手数料：　5,000ドル程度（アバウトです）

このように、合計1万6,250ドル程度の支出で、これだけの長期資産物件が買えたことになってしまいます。

そうしたら、それをリサイクルして、別の物件の頭金として投入すれば、、、

毎回、一軒の物件を買うのに、1万や2万ドルしか使っていないことになるんです！

10年たてば、どの物件も、1,000万単位で値上がりしているでしょう。もちろん、リファイナンスは、翌年しなければいけないわけではありません。ベガスも、3年もすれば、様相が変わるはず。2007年購入物件のリファイナンスを、2010年くらいまで待てば、引き出せる金額はもっと高くなる可能性も大です。

停滞している市場、アメリカでの不動産投資って、実は、すごくないですか？

ご注意：上の表でも計算に入れましたように、リファイナンスの銀行手数料がかかります（物件価格の1.3%強プラス3,000ドル程度、上では、アバウトに、5,000ドルと計算しました）。また来年も市場の停滞が続く可能性が高いので、それに引きずられれば、今年の査定額、32万5,000ドルより、例えば1万ドルくらい、査定額が下がる可能性も高いです。さらに、リファイナンスが可能なのは、あくまで、銀行の再融資審査を通ってからですので、この戦術は、割安物件を買ったからといって、誰にでも、100%保証されるものではありません。私は、円ローン融資担当をやっているので、ご連絡くだされば、ご協力します。