アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家中山道子です。

今東京に滞在中で、例によって、ＡＩＲＢＮＢにお世話になっています。去年から大手メディアでも話題になりはじめた「民泊」ですね。

不動産は、今利回りが下がっているため、業者さんや専業大家さんが、手間をかけてリターンを増やしていますが、このエアビー、広まりだした途端に、部分的な過当競争になってしまった感もありますね。

ちなみに、この場合、利回りが上がるのは、自分の労力を投入しているからであり、英語では、このことを、sweat equity （汗をかいて、エクイティを得る）といいます。不動産投資の基本でもありますが、本業のあるかたや、リタイヤ志向で投資を希望されるかたは、同じ戦略は難しいことを肝に銘じましょう。

私自身、老後やセミリタイヤが目標でやってきたことですから、自分なら、絶対、エアビーなんか、経営したくありません。（楽しみや国際交流のために自宅で家族ぐるみでやるというのは結構だと思いますが。子供の教育にもよいでしょうし。）

今回の滞在先もすばらしいところですが（レビューは最高のものにすると思います）、ポケットＷＩＦＩがあるというふれこみだったのが、来たら、ＷＩＦＩが壊れており、夜９時台に、公衆電話から相手様の携帯に電話をかけて、翌日に再度差し入れをしてもらうことになりました。

翌日、外出中に、合鍵を使って、室内に、デバイスがおかれていましたが、なぜか、パスワードを書いた紙も入っておらず、申し送りは、「パスワードは、機器を操作し、自分で調べてください」というもの。

マニュアルがないので、デバイスを操作してのそのパスワードの調べかたがわからず、数時間、フラストレーションでした。一度わかれば、３回、画面の該当箇所を押すだけなんですが、側面にはボタンも複数あるので、そもそも、タッチパネル式操作だということすら、最初は、わからなかったという。（笑）

ＷＩＦＩ機器は、私も毎年１度、日本でレンタルして使いますが、今年の最新型は、過去のモデルと違いました。海外では、ポケットＷＩＦＩという製品自体が珍しいので、旅行者がわかるほうが不思議じゃないかと思うんですが、私が日本人だから、相手も油断されたのでしょうか？至れり尽くせりの超親切なホストでも、どうしても、相手の立場になるというのは、難しいのですね。

結局、チェックインしてから、部屋で、ネットが使えるまで、２４時間以上、タイムロスがありました。都心部で便利なところではあるのですが、駅前は地味で、スタバもネットカフェもなく、私的には、ネットの地位は相当高かったので、あせりました。

私とのやり取りで、相手様の手間は、相当なものだったと思います。このブログは、不動産投資家様向けのものなので、エアビー経営者の手間がどのようなものかを、利用者の観点から、ちょっとリアル開示してみました。

この経営者様は、すごく研究熱心なので、こうした経験値をどんどん生かし、軒数も増やして、ますます人気ホストの地位を固めていかれるでしょうが（私もそれをお祈りしたいです）、高いレビューの裏の苦労は、なかなかまねできないレベルのものなのではないでしょうか。

さて、そんなわけで、２月５日、おかげさまで、盛会のうちに、セミナーが終わりました。下は、いくつかのご感想です。

＝＝＝＝　カナダへの教育移住を検討されているＥ様　＝＝＝＝

中山様、

セミナーは半日の参加になってしまいましたが、LLCの活用方法など初めて知った事も多く、大変有意義なセミナーでした。

どうもありがとうございました。

子供の教育やライフスタイルについて中山様から学ばせていただく事が多く、緩い形でのメンタリングを引き続きお願いいたします。

カナダについて、子供に合いそうな学校を見つけるところまでは至っていないのですが、中山様のUS不動産に関する調査方法を応用して、賃貸市場（その地方の世帯年収や人種・国籍などの統計含む）を調べる事ができました。過去２年に渡り、中山様のセミナー受講しましたが、ここで習った事の応用でかなりの情報が得られて驚きました！さすがのセミナーです！！

単純な下見の現地訪問だけでは得難い情報がほんの数十分で得られるのですから。

でもキーワードがよくわからず、思うようなサーチがまだ出来ていません。カナダも米国のように、学校区のランキングがあったりするのかな？と思ったのですが、中山様ならばどんなキーワードでWeb検索されますか？

〔投資相談のため以下略〕

＝＝＝＝　ハワイに物件を買われたばかりのＱ様　＝＝＝＝

中山さま

おはようございます。
昨日はお疲れ様でした！
自分の経験を踏まえながら、もう一度最初から勉強できたので、とてもためになりました。
また、参加者の方の情報や状況も参考になりました。

ただ、みなさん匿名で参加…ということだったので、皆さんプライバシー気にされるのかなと思うと、お名前や連絡先を聞きづらく、遠慮したまま終わってしまったのが、個人的に残念でした。

が、また次の機会があればぜひ参加したいと思います^^

前回と今回セミナー資料を踏まえて勉強したおかげで、基本的な作業はだいぶ理解できたように思います。

あとは、コンサルを通じて、実践の部分でハワイ不動産投資に集中して、勉強進めていきたいなと思いましたので、どうぞよろしくお願いいたします。

〔個人的なお話なので以下略〕

＝＝＝＝　家族資産運用のご相談を受けているＹ様　＝＝＝＝

中山様

昨日はお忙しい中、お時間を頂戴してありがとうございました。
とても勉強になり、また楽しい時間を過ごさせていただきました。

正味な所、自分にとって、中山様のご経験やお考えの話を聴けた事が、不動産や投資の議論以上に刺激的でございました。

また、お会いできるのを楽しみにしております。

＝＝＝＝　不本意な投資に着手してしまい、悩まれているＸ様　＝＝＝＝

中山様

Ｘです。本日のセミナー大変お疲れ様でした。また有意義なお話しありがとうございます。

特に物件購入段階でいかに色々な情報（ツール）を用いて業者情報を検証、もしくはリスクを減らし良い物件を取得するかという点を学ぶことが出来ました。まだまだ復習は必要ですが。

印象として管理、売却のところのお話しはやや薄めな感じはしましたが、Section8の話も含めて遠隔管理は楽じゃない（というより楽じゃない物件を購入してしまっている）と感じ、自らの投資スタイルを作り、それと適合しているかという点を検証する 必要性を感じています。

また正直なところアメリカ不動産難しいなーと痛感しました。

今の物件をいかにうまく売り抜けるかという点のみ気になってしまい、途中ぼーっとしてしまった部分もありますが、せっかく痛い目にあった経験をしっかり糧にしたいと思います。

あともう一点は税に関する知識のなさです。中額所得者だからこそなのかもしれませんが、これも自らの課題です。

LLCの件も含めて色々と質問があるのですが、一旦整理した上でまた質問させていただきます。まだ消化不良状態でして・・・。

備忘録として上記を記させていただきました。

青島と比べてどうかは よくわかりませんが、日本も寒い日が続くのでどうぞお体ご自愛ください。娘様の素敵な英語と中国生活も興味深く聞かせていただきました。子供も4歳で英語のプリスクールに行かせていますが、出口戦略考えた上で、投資しなければいけませんね。

引き続きよろしくお願い申し上げます。

＝＝＝＝　私のご案内で物件を過去に所有された経験があるＵ様　＝＝＝＝

中山様、

本日は大変お疲れさまでした。
色々本当に勉強になりました。
どうもありがとうございました。

PCは以前教えていただいた部分もあったかと思うのですが、すっかり忘れていて、今回参加できて大変感謝致します。

自分で調べる方法を知るのは、不動産だけにとどまらず、色々使えそうです。

また、参加者が実際投資されているお話しも、こういう機会がないとうかがえないので、とても勉強になりました。

結構みなさん、節税対策のために利回りは悪くても現物保有されている方が多いのですね。

物件を手放して減価償却がなくなったのと、税金自体が上がっているので、節税という面では、また現物を持ったほうがよいかとか、色々考えてしまいました。

〔以下個人的なお話となるので略〕

＝＝＝＝　ハワイで節税投資を積極的に展開するＳ様　＝＝＝＝

中山様、

先日はセミナーでの色々なレクチャーありがとうございました！
沢山のことが勉強ができ今後の資産ポートフォリオの参考になりました。

ご多用かと存じますが、セミナー中にお話していただいたLLCについて、
質問させていただいてもよろしいでしょうか？

〔以下具体的なご質問となるので略〕

何か抜けている考えてがあれば、よろしくご教示いただければ幸いです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

上のご感想からもお分かりいただけるように、パソコンでのリサーチは、結構、複雑なので、過去のパソコンセミナーあわせて、２度目のご参加のかたの比率も高かったです。そうしたかたがたは、

「普段なかなか忙しいので一度では、マスターが難しい。今回、２度目に参加できて、理解が深まった」

といってくださいました。

時間の余裕があるかたは、一度の参加後、復習や普段のリサーチ強化、私へのご質問などで、相当レベルアップするケースも多いと思いますが、今回は、こうしたご心配がないように、「１年間のフォローコンサル」がついております。

投資の本格着手には、メンタルやファイナンシャル、リサーチと、いくつもの要因が必要です。リタイヤ準備の場合は、若いときは子供の教育も考えないといけませんし、意味のある資金を動かす予定なら、大体でいいので、最初から、税務当局が納得する大局的な税ストラテジーが必要。

私ならば、「物件仲介で成立している業者」ではなく、投資家仲間（過去の初心者）として、サポート役に徹することが可能です。

「ハワイで物件を買うので、裏でサポートしてほしいだけです」
「テキサスで物件を薦められましたが、どういうふうに評価したらよい物件かわかりますか」

といった、投資案件を純粋に精査するためのお手伝いができます。

「現地に行くからいいよ」と思われるかもしれませんが、現地で下見をするにあたり、案内してくれる業者さんとの打ち合わせの前後にホテルで自分ですませておけることをお話させていただくので、

「現地に住んでいたので、その関係で物件を持っていますが、こんなこと、まったく知りませんでした！」（セミナー当日のお声）

という内容を、お話させていただいています。

このように、参加者様は、米国籍のかた、長らく米国居住のかたもおいでなくらい。「住んでいるだけ」では、わからない、「行っただけではわからない」世界が広がります。

もちろん、私の投資案件に参加してくださっているお客様もおいでです。予備リサーチや信頼関係作りのため、セミナーで、じっくり見極めをしていこうとしてくださっている場合ですね。今回、意味のある資産の管理ということで、似た関心の方々がお集まりになっていただいているので、安心して、やり取りしていただけます。

２月２０日土曜日の大阪セミナーは、今、まだ、お席が若干、ご用意できますので、「東京は、平日で逃したよ」というかた、ぜひ、ご検討ください。

２０日土曜日の大阪セミナー参加リンクは、こちらから。

大阪セミナー

＝＝＝