アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

２０１２年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。

視察旅行では、２００６年から投資をしているデトロイト市に２泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、２０１２年今年で、５年目、６回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。

私自身は、一週間の視察旅行の後、８月末まで、米国に滞在しました。今年は、ミシガン州デトロイト市に４週間、イリノイ州シカゴ市に１週間、そして、最後の週に、フロリダ州のオーランド市周辺で、休暇を取って、帰って来ました。

今年は、デトロイトでは、居住も、市内に滞在してみました。デトロイト市は、予算が少なくて、警察や消防署もコストカットされていたりするため、基本、あまり治安がよくないので、観光目的や第三者に勧めるような行動ではないのですが、安全なところを選んで、注意深く行動しました。私自身は、”職住隣接”となり、現地の状況でも体感できるところもあり、よかったと思います。

デトロイトは、中心部に金融街、ビジネス街があり、ここに、市役所や、裁判所、GMの本部などがあります。

過去の「ホワイトフライト」（強制的な人種混合政策の結果、非黒人が、郊外に逃げてしまった）の結果、通常、中産階級は、郊外のいくつものエリアに居住するので、皆さんは、市内ハイウエーを通って、通勤したり、お互い行き会うのには、遠方になってしまったりするのですが、市内に居住すると、市役所等に行ったり、また、環状線的にスプロールするいろいろな都市に近いという交通の便は、個人的に、大変感じました。

市内は、荒廃しているエリアが多く、人口も減少しているので、これらの多くのものは、予算が組めれば、壊していく必要がおいおいあるでしょう。

デトロイト市内近隣エリアのランダムな写真集↓

デトロイトでは、いつものように、当グループの管理会社とのやり取りや物件管理フォロー、市役所行き、現地のパートナーとの打ち合わせなど、各種のフォローをしていました。

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その後、１週間、去年から攻略を開始したシカゴで、物件確保の旅を。

私たちのターゲットエリアは、バリュー感の高いシカゴ市内サウスサイド。

バブル時に25万ドルといった額で売買されていた大きめマンション（condominium、区分所有）が、ショートセールやREOで、要修理ながら、5万ドル台といった額で、購入できる場合があります。

市内のサウスサイドは、シカゴ大学近くですが、大学直近など一部エリアを除き、治安が良好な地域とは認識されていません。

そのため、人種的にも、より多様性を求める層は、多く、北部や郊外に居を求めるのですが（日本人コミュ二ティがあるのは、アーリントン市）、私自身は、ここでも、仕事の便宜のために、投資先のど真ん中、シカゴ大学の目の前に滞在をし、それほど、渋滞に巻き込まれずに、効率的に行動できました。

シカゴで↓

シカゴでは、たまたま決済したばかりのお客様の物件への洗濯機の搬入手配を手伝ったりもしました。空室の物件にAPPLIANCES（家電）を届けてもらうときは、近くに着たら、電話してもらい、あわてて鍵などを一式持って、駆けつけることになります。

このときは、最初に届けてもらった洗濯機が、手違いで、ガス式ではなく、電気式のものであったため、取替えに来てもらったのでした。

届け物の担当者さんは、二人一組で、アメリカ式の大型家電を、道具も使わず、手で運ばれます。さすが、アメリカの男性は、大柄で、強いですね、、、汗

シカゴは、パーキングが大変な都市なので、大きなトラックが来たとき、マンション裏のパーキングに導入をして、裏のベランダから、搬入と取替えをしてもらいました。

搬入の段取り↓

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ということで、ここまでは、ほとんど、１００％仕事だったのですが、最後の週は、フロリダのオーランド市周辺で、バケーションを楽しむことができました。

オーランドは、いわゆるバブルのとき、バケーションレンタルや、豪華なコンドミニアム（マンション、区分所有のこと）を乱立させてしまった履歴があり、小ぶりなエリアながら、セカンドホームを買ってしまった不在オーナーが群居する”ヤバイ”エリア。

このため、高級なゲーテッドコミュニティ内の豪華なマンションが、1泊単位で、（質を考えると）格安で、レンタルされています。

ショートセールになった案件も多いでしょうが、まだ、ローンの返済を続けているオーナーたちは、必死で、自分自身、物件のバケーションレンタルの手配をしたり、そうした管理体制をしている業者を探して、委託をしています。

というのも、このエリアは、完全な観光地なので、セカンドホーム（別荘）として、または、投資として買われている物件が多く、値上がり見込みがだめになったからといって、通年の一般賃貸にまわすことはできないのです。

私たちが泊まったところは、３BR、２BAの巨大豪華マンション。ちょっとネットサーチしたところ、バブル時には、15万ドルで売買されていたようです。

豪華な家具が一式そろい、WIFIもありました。また、目玉であるプールをはじめとする共同エリアも、無料で利用できます。

価格は、私たちが泊まったときは、一泊85ドル、清掃費60ドルで、事前に、クレジットカードで、200ドルのデポジットを徴収される仕組み。デポジットは、トラブルなくチェックアウトすると、返金されます。フロリダは、冬のほうが本番なので、夏の終わりは、時期によっては、日本人が思うより、トップシーズンではないようでした。おなじところに年末に泊まろうとしたら、一泊400ドルとかになるかと思います。

いずれにせよ、私たちは、二人なので、プールエリアで遊びたくて、贅沢したわけですが、レンタカーをして、大家族で滞在するとしたら、ホテルよりずっとエコノミー、割安で贅沢もできて、最高です。

ゲーテッドコミュニティなので、本来は、こうしたランダムな宿泊者がたくさん来るのは、セキュリティ上は、適当とはいえないかと思いますが、土地柄、最初に、門のガードの方に、自分の滞在するコンドの部屋番号を申告し、いつまで滞在をするかを申し入れをしただけで、印刷したパスを発行してくれ、それで、出入りする方式でした。

管理組合（ホームオーナーズアソシエーション）は、下の写真に出ている豪華プールを経営しているほか、敷地内には、コンビニエンスストアも入っており、料金も、割高ではなく、スーパーより格安だったのが良心的だと思いました。クラブハウスには、ビジネスセンターや、無料映画館、ゲームセンターなどまであり、「さすが」というつくり。子供が小さければ、ここにいるだけで、数日は、満足できます。

こういったマンションも、今は、ショートセールなどで、安くなっているでしょうが、賃貸する側は大変でしょう。私は、ケチなので、「やっぱり別荘を買ったり、バケーションシェア投資とかするより、こういうところで単発的に、高級物件を、好きなだけ利用したほうが楽だし安い」と感じます。もちろん、多少のリサーチは必要ですが。

ということで、泊まった部屋も、共有エリアも、本当に素敵なところでした。また行きたいです↓

フロリダでは、ディズニーランドのマジックキングダムの他、ウオルト・ディズニーの夢だったという計画都市、セレブレーションにも行く機会がありました。

その週に、自分自身が関係していた決済がちょうど入ったので、滞在中に、銀行や郵便局をグーグルしたところ、ちょうど、セレブレーションのバンクオブアメリカと郵便局が一番近かったのです。

米国では、書類に公証が必要な場合、銀行にいくのが一番手っ取り早く、"Are you banking with us?" （お取引はありますか？）とは聞かれますが、特に確認があるわけでもありません。 例えば、私は、このときは、「口座はないですが、モーゲージがあります。旅行中で、メインバンクが近くにないので」と正直に答えました。

書類は、滞在したのコンドミニアムのビジネスセンターで、1枚10セントで、プリントアウトさせてもらい（リーガルサイズでお願いしました）、そのまま、バンクオブアメリカで公証をしてもらい、隣の郵便局で、封筒も買って、決済代行会社への郵送手配をすることができました。

米国国内では、こうした遠隔手配は、大変容易にできています。

なので、このセレブレーションへは、「一番近くの銀行のあるところ」ということで、事前知識なく、行った所、素晴らしいエリアで、びっくりした次第です。

後で調べると、世帯数は、1,000程度と、大変小さいエリアながら、世帯平均年収は、10万ドル前後と高額。当然白人中心で、シングルペアレント世帯比も数パーセントしかいないなどのデータが、連邦の人口調査で出ているそうですが、店で食事をしている方々までが、皆さん、ビューティフルで、さもありなんといった、非現実的な、「昔の映画の中のアメリカ」世界」が堪能できました、、、（汗）

セレブレーション市↓

また、最後には、オーランド・エリアから車で2時間で、「マナティーの原生地」として有名なクリスタル・リバーというところにも行ってきました。マナティーというのは、ジュゴンと同類の海牛のような哺乳類で、海水と淡水を行き来するんだそうです。

このエリアは、もともとは、温泉が湧き出しており、一部、一年中、水温が、20度以下にならない箇所があるそうで、冬には、何百頭ものマナティーが群がっているのを見ることができるのです。私たちも、スノーケリングで、お母さんと赤ちゃんの二頭の近くを漂う（？）ことができたほか、州立公園で、保護されているマナティーたちを、じっくり観察することができました。

下は、マナティーが保護されているシトラス郡にある州立公園での写真。敷地内にいくためには、船でジャングルを通る必要があって、なんだか、ジュラシックパークに行ったかのような、幻想的な世界をエンジョイさせてもらえました、、、↓

荒廃エリアを中心に（汗）、2ヶ月近く、レンタカーを運転しながら、また、最後には、高級バケーションエリアや、ニッチな自然公園まで、アメリカンライフを満喫することができました。

乱暴な運転者が多い米国で、今回も、事故にも巻き込まれず、無事に帰ることができ、よかったです。

私のやっていることは、仕事が中心なので、大体、よそのご家庭にお勧めできる部分が少ないですが、最後のフロリダ滞在は、ちょっと足を伸ばし、ディズニーランドだけにいくより、ずっといい思い出になりました。この部分は、フロリダ・ディズニー行きを検討されている方には、ぜひ、お勧めしたいコースです。

私のような凡庸なドライバーでも、こうした行動が取れるのも、ひとえに、GPSのおかげですね。最初、米国投資に着手した頃には、GPSはなく、どこに行くにも地図片手に迷っていましたが、今は、米国に行くときは、毎回、30ドルほどで買ったマイGPSを持っていき、空港でレンタカーすると、直ちに車にセットし、イキナリ、初めてのところに、何箇所でも行けます。アポの時間を守るのもらくらく。よい時代になりました。