アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちは。対米不動産遠隔投資家の中山道子です。私が米国投資を始めたのは、2003年。長期にホールディングしている物件については、いろいろなトラブルも経験しています。

物件トラブルに対する保険というのも、なければ困るし、あって申請するときは、なおさら面倒だとつくづく思います。保険料を払って、「保険会社丸儲けじゃん」と舌打ちしているくらいの状況が一番ナイスです。

ちなみに、皆さん、保険なんか、使ったことがないから、保険を打ち切って節約しようというのは、なしですよ。融資を受けている場合は、火災保険加入継続は、融資の条件で、原則として、これを切らせると、銀行は、融資打ち切りと一括返済を要求できる契約になっています。

また、キャッシュで買っている場合でも、通常、まともな管理会社は、火災保険加入を契約の条件としています。会社によっては、自社を、保険の共同受取人に指名するように契約時に要求するところもあります。

さて、今日は、「コンなのはいくらなんでも、異常だろう！」というレベルの修理代申請問題。管理組合ぐるみの集団訴訟になった案件で、もう、ブログでネタにしないと気がすまないレベルです。

修理代の保険申請で困っている方、今回の話は、保険というのじゃないのですが、物件の潜在的な瑕疵の問題に関連して、私の5年越しの修理代申請の苦労を知って、「あいつよりましジャン」と思ってくださって結構ですから、、、（もっとすごい例がある方は、教えてくださればネタにしますけど？）

今回舞台になっているのは、ラスベガスで、私の母が所有している別荘。別荘ということで買いましたが、まったく行かないので、ずっと賃貸しています。

とても素敵な物件で、自分も使うことを想定して買っているので、テナントさんも質がよく、この期間、ずっと、トラブルなく、すばらしい状況で居住してもらっています。

ちなみに、このように通常、投資は、利回りとリスクは大体背中合わせで、”利回りが低い物件を探せば、いい物件に出会える”わけではないのですが、逆に見ると、”全方面、トップの物件を探すと、やはり、利回りが低め、割高”になります。

投資を主眼にする場合は、資金に余裕を持って投資を行うスタイルから、リスクをそれなりにとって、ぎりぎりのところを投資していくスタイルのどちらかの中で、自分自身が、納得していく決断が必要になるわけですね。

さて、ちょっと脱線しましたが、母の物件は、シニアコミュニティといって、55歳以上の世帯主が居住する必要がある物件。アメリカでは、シニアが、独自のコミュニティを作ると、学校という金食い虫の行政サービスが不要になるため、役所側で、固定資産税を割り引く等の措置をとってくれるので、こういうスタイルの新築コミュニティを作るデベロッパーがたくさんでるわけで、一番有名なのは、このデルウエブという会社。

デルウエブ社が手がけるアリゾナはフィーニックスの某シニアコミュニティは、確か、日本人の視察詣でがたくさんあるような、モデルコミュニティだったと記憶しています。

いずれにせよ、購入したときは、自分にはまったく関係なかったですが、こうなると、私も住ませてもらえるまでも、あと少しに感じてきました？

さて、母の物件は、タウンハウスで、立派な管理組合があります。保険は、

■自分で物件の中に対して掛けている火災保険
■タウンハウス、コンドミニアムの場合、外壁部分は、管理組合の組合費の保険を使う

体制です。

今回、問題になったのは、実は、、どちらを対象にしたものでもありませんでした。

問題になったのは、なんと、水道管のパーツ。業者の初期不良だったのです！

業者の名前は、ＩＰＥＸ。ＫＩＴＥＣという水道管システムを開発し、2007年まで、米国で売られていました。水道管のパーツに不良ってどういうレベルの製造ミスかという気がしますが、母の持っているタウンハウスのコミュニティでも、多くの物件が、水道管のパーツが脆くなり、室内で破裂する事故が相次ぎ、

「時間の問題です。水道管を施工しなおしましょう」

という内部通達が、管理組合からも出され、また、管理会社さんも、

「この問題がすごくおおごとになってしまい、地元の新聞にも報道されているので、売却はもちろん、賃貸客付けをするだけでも、修理をしてしまわないと、テナントさんの理解が得られません！」

といわれてしまいました。この間、共有部分については（例えばスプリンクラー等）、管理組合が、取り組んでいたそうです。

一応、火災保険の業者に電話したところ、

「水漏れが実際に起こってからご連絡ください。」

はい、ありがとう。お宅には迷惑掛けませんから、、、

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管理組合のウエブサイト。モデルの笑顔が、虚しく感じる？いや、よくやってもらってます、ハイ。。。

母の持っている物件があるベガスのサマリンエリアには、巨大なコミュニティーセンターが4つあり、室内、屋外プールがそれぞれ。みんな、東京体育館のランクの施設で、ずっとゴージャス。サマリンって、人口2万人とかしかいないんですけど、中産階級のアメリカ人のリタイアライフのクオリティの高さは、例によって異常ですね。許しがたいなあ、、、上の写真の中の女性は、ウルトラ有能な管理の方です。もう長い付き合いになりました。

いずれにせよ、これらが、管理組合の施設なわけです。これらの施設も、ＫＩＴＥＣ水道管パーツ問題を、、、

さて、細かいことはわかりませんが（面倒なので調べていません）、弁護士事務所がクラスアクション（集団訴訟）のとりまとめを行い、グループ訴訟でメーカーに掛け合っていくことに。

結局、5,000ドルの支払いが発生しました。これが、

■3,000ドル　水道取替え代　水道業者に
■2,000ドル　水道管を取り出すために壊した漆喰壁を直すため、リフォーム業者に

で、2007年のことでした。

同時に、管理会社の担当者からは、とても親切にフォローしてもらい、クラスアクションを起こしている弁護士事務所を教えてもらい、そちらに、当方情報も連絡することに。

しかし、その内実、メーカーは、確か、カナダのメーカーで、米国撤退をしたり、いろいろあったようです。クラスアクションのウエブサイトも、あり、情報はいろいろ提供されていましたが、その間、無視。腹立たしいやらで、、、

興味がある方は、ＨＰがあるので、どうぞ、knock yourself out（お好きなだけ見ちゃってください）。

リンクはこちらから。

しかし、この前、母からメールがあり、「わけのわからないところから、3,000ドルの小切手が送られてきた」という連絡が。

そうです、5年越しで、原告団から、小切手が、来たのです！

壁の破損修復は、こちらもち。水道管修理代だけですね。はいはい。わかりましたよ。

ようやく、という感じですが、例によって、また、ひとつ、トラブルが。

なんと、小切手が、母のみならず、父の名前で連名で発行されていたのです！

私の両親は、お金の管理は別々なので、投資は、母の名前のみで行っており、銀行口座も、母の名前。

銀行に早速連絡したところ、「連名の場合、個人名口座には、振込みができません」と、、、そうですよね、あなたは銀行。杓子定規にすることが仕事で、個別に親切にすることがビジネスモデルじゃないですもんね。わかってます。

早速、弁護士団に連絡をして、今の小切手を振り出し停止にしてもらったうえで、母の名前ＯＮＬＹで新しい小切手を発行しなおしてもらい、その上で、小切手を再郵送してもらわないといけません。

そもそも、どうして父母の連名になっていたのか？

そういえば、弁護士団に連絡をするときに、向こうの書式があったはず。母のみならず、キット、ＳＰＯＵＳＥ（配偶者）の名前を書く欄があったのだろうな、、、それを私が記載した上で向こうに返信し、しかも、そうしたことは、忘れたのだろうな、ということではないかと今思っています。

米国では、多くの場合、夫婦連名口座が一般ですから、あちらでは、聞くまでもなく、連名口座へのデポジットだと思い、逆にトラブルを避けるために、連名で振り出したのでしょう。

管理会社の担当者さんの尽力がなければ、絶対、届かなかったチェック。彼女に電話すると、「本当によかったわ。あの資金はもう底をついて締め切りになっているから、とにかく早く再発行してもらってキャッシングしておかないと、向こうの口座資金も足りなくなるかもしれませんよ」と、最後の警告が、、、

一応、弁護士団のＨＰを教え、メールをしてもらったよう。再度届く小切手がキャッシングできるまで、この問題には解決はありません。ここで、小切手が、ＢＯＵＮＣＥ（資金不足ではねられる事）したら、泣くしかないんですけど、、、

皆さんも、応援してくれるかな？　いいともの方は、ぜひ、応援クリックを、、、苦

参考：
ＫＩＴＥＣ水道管システムについてのウィキ記述