アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ブログをごらんの方から、こんな相談メッセージが寄せられました。

☆質問概要☆
カルフォルニアは素敵なので、将来、サンノゼやサンフランシスコの近くに家が買ってみたい。アドバイスは？
☆☆☆

サンノゼ、サンフランシスコと来ましたか。日本人やアジアも多いし、天気もよくて、やっぱりきゃるふぉーるにあ！ですよね。しかし、どんな家でも１億、２億の州ですから、相当考える必要があります。下のようにお答えしてみました。

本当にCA（カルフォルニアのこと）で家を買いたい場合、下の点に気をつけられるといいと思います（あくまで一般論です）。

１）CAも、まだ値上がりする可能性がある地域があるので、そうした地域を選ぶほうが長期的な資産価値をレバレッジできる。他方、上がりきった土地を高値でつかむようなことをすると、相当苦しくなる。大体、4年とかのサイクルで、上下するので、サンフランシスコの例を取ってみても、長期的に投資する時期を選べば、可能性はまだゼロではない。ただし、SFがほしいからといってどんな時期でも買ってしまうのでは、「高値で買って安値で手放す」素人買いに終わってしまう可能性がある。

２）値上がりが見込めるところを見つけた場合も、CAの場合、毎月のキャッシュフローは、ローン返済でマイナスになるので、ビジネスや職業で、相当の収入がないと、首が回らなくなります。逆に、定期的に追い銭をする力があれば、それが、そこそこの利回り、大きな資産となって10年後、20年後に戻ってきます。

３）２）と関連しますが、よく、頭金をできるだけ少なくするほうが、資金をレバレッジできてよいといいますね。これは本当ですが、「値上がり狙い」戦略しか適用できない市場（カルフォルニアはそうですね）の場合は、それをやると、毎月が大変苦しくなりますので、やはり、穏当に、20%、余裕があれば30%くらい、用意すると、その後の計画が立ちやすくなります。

４）CAの不動産を、どういう目的で買うか。実住であれば、引退しての生活といった形ですが、アメリカはビザを取るのが難しい国なので、永住はなかなか面倒です。「自分は所詮別荘程度の利用しかできない」ということであるなら、1ヶ月単位の家具つきレンタルに出すしかありません。別荘も投資もというわがまま戦略ですが、気をつけないと、そこそこのロスになります。「すまなくてよい」ということであれば、利回りやらで、もっと投資目的に特化した物件が買えますね。

たとえば、100万ドル（1億2000万）の家を、カルフォルニアのどこかに買ったとします。30%の頭金を投入し、アメリカは金利が高いですから、たとえば、よくても金利7%で30年ローンが組めたとしたら、70万ドルのローンの返済は、毎月、4657.12ドルと出ました。毎月の支払いには、このほか、保険と税金、管理組合の積立金などがあります。

他方、こんな家は、カルフォルニアでは、3ベッドルームの、いわゆる、フツーの家に過ぎません。多分、プールもなし。貸しに出したとしたら、家賃は所詮3000ドル程度でしょう。つまり、賃貸中であっても、毎月、最低2000ドル以上の持ち出しになるわけです。賃借人が出て行ってしまったら、目も当てられませんね（笑）。

前知り合った人で、独身の女性なのに、カルフォルニアで、豪邸に住んで、ローンを毎月1万ドル払っているという人がいました。ビジネスオーナーなのでリッチなのは知っていましたが、それでも、その頃は、一人身なのに、なんで？と思っていました。

しかし、8年だか前に150万ドルだかでフルローンで買ったその家が、3、4年で300万ドル以上になったということを聞いて、得心したものです。これだって、4年前の話。マイケルジャクソンが住んだということで、有名になったエリアのことです。

こういう錬金術が現実に起こる、それがカルフォルニアでもありますが、フツーの人には、ローン地獄以外の何ものでもありません。もうひとつの割り切り戦略は、別のところで儲けて、カルフォルニアでは、家を借りるだけにする！です。だって、利回り5%以下なんですから、家主さんになるより、テナントさんになるほうが、得なんですよ、、、