アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

2007年10月13日午前11時に、スカイプセミナーをまた開催しました。今回は、なぜ、私が、日本人にとって、ラスベガスが、最適な投資先の一つであると思っているかについて、お話をしています。

概略や、補足的な説明は、以下の通りです。

アメリカの不動産に投資する場合、現在、

■ラスベガスは、中長期的な指標としては、今後、ロスやサンフランシスコ、
　　ハワイに準じた長期資産形成に適当な市場である【10年で二倍目標】
■長期資産形成に最適な市場は、ベガスのほかにも、当然、多数あるが、
　　それらのうちで、まだ割安感がある【中位値は、30万ドル前後】
■ラスベガスは、今、もっとも市場が軟調な市場とされており、30万ドルの物件
　　をもっと安く買うことができる

□ベガスは、築浅物件が圧倒的で新築も多く、管理やメンテは当面楽
□ネバダ州人口は、2億（2000年）が、倍以上の4億2,000万（2030年）人に
□ベガス首都圏は、盆地なので、新築は、ここ数年で終わり、後は中古中心市場に

★現在、アメリカでは、金利も高く、長期軟調なベガスに投資すると、毎月の
　　キャッシュフローは、アメリカ人にとっては、マイナス。「将来あがるかも」
　　といわれても、買えない。そのため、将来性のある物件が、さらに、値崩
　　れしている。
★日本在住者は、円ローンの融資対象になるので、毎月の支払いが小さく済み、
　　今安いうちに購入しても、毎月賃貸キャッシュフローがプラスになる。これで、
　　アメリカ人が手が出ない格安の今、買えてしまう、また、10年の持久戦が、
　　持ちこたえられる。

アメリカ人は、現在、ノースキャロライナやテキサス、ミシシッピーやルイジアナといったエリアに好んで投資しています。

というのも、これらのエリアは、現在のアメリカで、成長しており、しかも、物件価格がまだ、10万ドル台で安いのです。しかし、いずれも、円ローンの対象エリアでないので、日本人がこうしたところで買おうとすると、頭金をアメリカ人よりたくさん用意するのみならず、金利や元本を払っていくと、収支はほぼトントンで、資金の回収率が、効率が悪いのです。【2007年夏以降のサブプライムローン問題で、現在、日本人がアメリカでローンをとることは、大変難しくなっています。不可能ではないとも聞きますが、現状、どうも、毎回、地方ごとに、やってみないとわからないという感じのようです。】

■ベガスで35万ドルの物件を、28万ドルで円ローンで買えたとしたら■

頭金25%を用意
毎月は、少しだけ、プラス【空室や修理でそれほど残りません】
10年で、60万ドル、70万ドルを狙える！

　　7万ドルの初期投資をして、10年で、それが、5倍にもなるかも！
　

もうひとつ、ウルトラCとして、物件を割安で買った場合は、1年ちょっとでリファイナンスすると、初期投入資金分が、一部帰ってきます【再融資審査を通らなければいけないほか、借り換え手数料をまた払いますので、保証ではありません】。

初級の投資家様なんかは、「そんなこといっても、今、下がっているところを買うの？」と心配されます。私なんかも、2002年頃にアメリカ投資を始めたとき、その当時のハワイを見て、『一回、日本のバブルのときにすごく上がったけれど、また下がっているところだわ。値段も高くなってしまっているし、もう、だめよね』なんて思っていましたから、その気持ちはわかります。しかし、ハワイは、今から見ると、1999年から2000年頃がボトムで、そのとき買った人は、ちょっとしたコンドミニアムなんかでも、今、倍くらいになっています。

当然、投資は保証がないですから、「あがるといっても本当かしら」といわれれば、「統計や指標を見て、私は、そう期待しています」という程度のお返事しかできません。

もうひとつ、「それじゃあ、中山さん、待てば待つほどいいんじゃない？」とおっしゃる方もいて、「2008年中は、多分、この調子です」とはいえますが、それでは、いつの何月がボトム、そこの底かといわれれば、それは、株と一緒でわかりません。

上のハワイの例でいっても、1997、8年から2002年くらいまでに買えていれば、大体、儲かっていると思いますから、それほど、細かくいっても難しいところがあります。

円ローンを使った戦略について言えば、融資の手順が、それなりに手間や時間がかかりますので、来年買うつもりでも、まずは、審査を受けておくことが必要です。

以上、いかがでしょうか？

ダウンロードURLは、こちらから。

※音声が出ます。ご注意ください。
※つながりにくい時には、お時間をおいて、再度、ご確認ください。

ご注意：

発言中、｢新築物件の手付けは、1,000ドルでできる」といっている部分がありますが、これは、当時のことで、近年は、5,000ドル、10,000万ドルの手付けを要求され、返却不可な場合が多くなってきています。