アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対ニュージーランド（オーストラリアも同様）の円融資金利本日付の表は、こうなっています↓

最新、2008年10月23日段階の融資条件は、

■70歳まで、または、最大30年にわたり
■金利のみ、または、元本と金利返済プラン
■日本円または現地通貨による借り起こし【日本居住者の場合】
■頭金30%以上、最低融資額は、15万米ドル以上
　　→NZドル換算。今日のレートであれば、購入価格は、40万NZドル近くが必要です
■金利は、3ヶ月固定で、年4回変動。返済は、毎3ヵ月ごと。
■金利決定基準は銀行の調達レートに1.7%の銀行のマージン上乗せで決定
■金利のみオプションは、現在、0.2%のマージン上乗せで、合計1.9%のマージン上乗せで決定

返済例としては、例えば、今日のレート（2.91%【内訳、調達レートが、1.21%】）で、1500万円相当を日本円で、現地で借り起こすとすると、一ヶ月の返済額は、

□金利のみの場合、さらに、0.2%上乗せがあるので、3.11%ということで、3万8,875円。
□30年の元本均等返済だと、6万2,500円。

さらに、例えば、これが、47歳の方が、70歳まで借りるとすると、元本を合わせて返済する場合、22年しかありませんから、毎月の支払いは、

□47歳、元本金利均等返済で、7万7,000円

に跳ね上がります。もちろん、「将来値上がりしたら売るから、47歳だけれど、金利のみを払いたいよ、とにかく当面の支払いを下げたいよ」というご希望もあるかと思いますが、「リタイアが近い場合は、返済のめども計画性を持って」といってくるので、現在、年齢が進むと、金利のみの条件が厳しくなっています。

今は、借り起こしは、どこでも戦国時代だと思います。

今申し上げられることは、

■1-2年後のことはわからないけれど、この数ヶ月間の融資申請を検討しているのであれば、早く属性審査をしないと、どんどん、審査基準が厳しくなっています
■「見せ金」は、多いほうが、融資条件がよくなります

の二つ。例えば、自営の方は、ファイルが通っても、頭金は、今は、35%以上を要求されることを覚悟してください。

最後に、各種手数料ですが、NZランドや、オーストラリアは、対米融資より、手数料が低く、大体、ローン取得のために銀行に払う手数料が、融資額の0.8%強【1,500万の場合、12万】、決済時に使用する弁護士フィーが、1,450NZD【決済に、銀行の弁護士と自分の弁護士が必要なので、その両方の費用がかかる】といった感じとなります。

銀行への手数料のほかに、物件担保価値評価のための査定フィーや、固定資産税の前払い、火災保険加入など、総合的な各種支出項目があります。「銀行との関係で必要となる費用」については、私が、大体、わかります。「現地で通常いずれにせよ必要になる費用」については現地のレアルターさんに、お問い合わせください。

その他、細かいことは、随時、お問い合わせください。詳細は、随時、変わります。