アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

しばらく前まで円ローンのご用命が多かった私ですが、金融緊縮の今は、それも夢。この前、先だって、オーストラリア投資に着手されたIさんから、ご相談がありました。

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中山様

ごぶさたしています。４月にオーストラリア・ゴールドコーストの物件購入の際にお
世話になりましたIです。

おかげさまで、その後物件を借りてくれる方も見つかりまして、為替レートもまあま
あ良い方向に動いており、今のところ順調といったところです。

それで、まだ頭金は十分ではないのですが、早速次の物件も考えようと思っておりま
す。

米ドル安なので、アメリカ、ハワイがいいと考えています。リゾートとして地位が確
立されてますので。。。

１２月下旬にハワイに行く予定でして、その時ついでに物件の下見を少ししてこよう
と思っているのですが、以下の点をアドバイス頂けると有り難いです。

もし次も買うとしたら、ローンを組む先は前回同様中山さんにお願いで
きれば・・・と考えています。

もし次回同じ銀行でモーゲージを組むとしたら、今組んでいるゴールドコーストの
物件の「担保価値が上がった分」と「返済済みの分」の空枠を使って融資金額を増や
す（＝頭金の金額を減らす）ことは可能でしょうか。

以上、毎度お手数をおかけして恐縮です。どうぞよろしくお願い致します。

I

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋引用終わり

嗚呼、夢と消えた融資つき海外投資。

今は、国内でも、「今、素人サラリーマンには融資がつきにくい。最初に、区分所有【マンションの1室のこと】を現金で買って、2期くらい、申告しないと、”実績”になりにくい」、、、などと言われる場合すらあるようです。

もちろん、ケースバイケースだったり、頭金の額を増やすことで、対応できたりする場合も多いでしょうが、、、

しかし、それに対し、海外の銀行の方は、それどころではなく、今のハードルの高さは、「融資を使って買うべきではない」と私が断言して久しいのです。

この方は、今年の年頭の「最後の融資駆け込み」組でおいでで、

その後、多通貨ローンの対米融資枠というのは、

■物件の購入価格は、40万ドル以上
■融資比率は、ハワイや東部で、6割、CAやNVなどは5割。つまり、頭金はハワイの場合、40%
■相当な資産や給与がないと、もう融資が出ない

と三重苦。

2年前は、給与が800万のサラリーマンなら、頭金準備を見せなくても、融資を乱発していたこの銀行ですが、今は、純資産額は、数千万であってようやく最低レベルの融資がOKが出る程度のところです。

オーストラリアなど他のエリアは、表面的な条件はここまで厳しくなっていませんが、実質的な審査基準が、同様に、ありえないほど厳しく、正直、「フツーのサラリーマンが投資できる」と標榜するこのブログをご覧になる方々は、過去に融資を受けた方であっても、対象には、ならなくなっているのです。

この方は、スイッチプレイで、元本を多少減らされたため、「その枠も足し前して、融資が取れますか？」というお問い合わせですが、新しい基準が、あまりに厳しく、逆に、すでに融資があることは、更なる足かせとなるでしょう。

ハワイは、これまで、そこまで下がってきていませんでしたが、今年、不況の波を多少遅れて経験する可能性があります。

購入を検討されるなら、現地事情としては、現金で、今年後半に向けて、ゆっくり検討する余裕があるように思いますが、そのとき為替がどうなっているかはわからないので、500万、1,000万といった額の日本円を、今、米ドルに変えておくべきかどうかは、別途、また、悩ましい選択となるでしょう。