アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

フロリダのお知り合いのレアルターさんと、こんな会話をさせていただく機会がありました。ご参考までに、お話してみます。

私が推奨している円ローンは、香港、日本、そして、アメリカの投資先との三国のやり取りがあるので、物件のクロージングに、最大2ヶ月くらい、かかります。

もう少し早くできる場合もありますが、たとえば、顧客様に、「今日、公証人に行ってください」「今日、海外送金してください」といっても、「そんな、待ってよ。2-3日必要だよ」とおっしゃるのが常識ですから、やはり、そうした各当事者ごとの「事情」があって、結局、2ヶ月近い、のです。

これに対し、アメリカの銀行は、通常、スムーズに行けば、1ヶ月でクロージングできます。

フロリダのそのレアルターさんは、「円ローンを利用するのに、最大2ヶ月のクロージングの条件をつけるのは苦しいですね。よい案件は、現金投資家に流れてしまいますし、銀行の任意整理物件なども、2ヶ月待て、では、手を出しにくいです」、ということでした。

これは、おっしゃるとおりで、取引に機動性が必要な場合、一番レバレッジが効くのは、現金で買い叩く場合。次は、アメリカの融資を使うこと。

「皆さんが、使ったことがない、外国の銀行の融資を条件として購入を申し入れます」しかも、「クロージングに必要な期限は、2ヶ月です」

などと、堂々と買い付け証明でいわれても、売主も、二の足を踏むわけですね。

以上の理由があるので、ラスベガスの私のレアルターさんは、大手のデベロッパーで、付き合いが深く、理解があるところの物件が、契約流れで向こうが困っているとき、指値をしてディスカウントで買い付ける方法で、お客様にバーゲンプライスをゲットしてあげる、円ローン投資のお手伝い方法で、成功を収めています。

こちらのレアルターさんも、お客様を思う気持ちが大変強く、アメリカ的な常識で、「バーゲンプライスをゲットしてあげないと、申し訳ない」という考え方をとっているのかな、と思いました。日本人と見ると、割高物件を売りつけようとする人も多い中、彼女は、本当に立派です。

なので、それ自体は、すばらしいことなんですが、しかし、それでも、私自身としては、以下のように申し上げました。

「お客さまに、安く買える方法と、物件の長期保有を楽にする方法を、二つ提示し、選択肢を、ご提示してみることも、意味があるのではないですか？」と。

＊＊＊

円ローンで融資をつければ、毎月の支払いは、金利のみで、支払額は、通常、アメリカの融資を組むの場合と比べ、3分の1以下になります。

苦労して、物件の値段自体を、1万ドルでも安くしてあげるのは、お客様にとっては、ひとつのサービスではありますが、逆説的ながら、「ゴミ投資家」を自称する私自身は、実は、プライスポイントのほかにも、お客様に有益かつ必要なサービスはあると思っているんですね。

まず、銀行の任意整理物件の場合、修理が必要かと思いますが、その修理の部分には、融資はつきません。外国人である日本人が物件を買う場合、査定がうまく取れて、安く買えたとしても、まずは、購入額の3割の頭金を投入した上で、さらに、結局は、修理代を、現金で出すしかありません。

しかも、使っているのが、金利の高いアメリカの融資ですから、数万ドル分のエクイティがゲットでき、相当割安に買えたとしても、結局、毎月の支出額を計算すると、「貸しに出すと、マイナスキャッシュフローだわ」ということになることが予想されます。

これでも、市場が2年以内でバーっと上昇するなら、やはり、こちらのほうがよい、という話になるとは思いますが、いまどきのアメリカで、2-3年で市場が強気に大きく反転する、と予測してかかるのは、ちょっと虫が良すぎますよね？

そうすると、マイナスキャッシュフロー的な投資が、5年、7年と続く、消耗戦になってしまうわけです。多少安く買っていても、その後、ずるずると、支出が重なっていくのは、感じが悪いですよね。

それに対し、デベロッパー新築もので、場合により、一見値段が正規価格で、お買い得感がないかのように思えても、修理がまったく必要がなく、購入価格自体に7割融資がついて、しかも、気持ちよく、円ローンをOKしてもらえる状況を想定してみましょう。

毎月は、プラスのキャッシュフローが余裕で楽しめ、2年後、3年後にまだ市場が回復していなくても、ひやひやすることなく、7年後、10年後の健全な底上げを待てばよいのですね。

フロリダの彼女の周りでは、なかなか、契約流れについても、「2ヶ月待ち」を条件にうんと言わせるのは難しい、ということだったので、「それなら、正規に近い値段で、デベにOKしてもらう形でも、日本人のお客様は、納得する人もいると思いますよ」と申し上げたわけですね。

私の直近の経験でも、現在それほど値崩れを経験していない、シアトルやサンフランシスコ内でも、「2ヶ月待って」は、デベ相手なら、結構、OK取れています。ハワイなんかは、日本人の投資が多く、このローンをご存知の方も多いのだろうと思います。一般仲介の中古物件でも、OKが出てきます。

この融資は、アメリカで言う、full doc【full documentation loan】で、人物審査は、仮融資決定の前に、100%終わりますから、買主の事情で、最終的にクロージングできないという例は、アメリカの銀行に比べると、ほとんどないといっていいというのが強み。

ぜひ、ほかのエリアでも、チャレンジしてみていただけると、「びっくりしたわ。意外にOKしてきたわね」ということもあるかもしれません！

そのときには、融資のお手伝いは、ぜひ、私に、ご用命をば！