アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

このブログではすっかり名物となった円ローン。まだ、ご存じない方は、詳細は、こちらで。

それよりもびっくりの、円高傾向。ヤフーファイナンスから、ちょっと、資料をお借りしてみると↓

つい二ヶ月前には、124円近かった円が、昨日、114円ですって！？

たとえば、物件購入を考えた場合、3万ドルが、6月半ばなら、372万、昨日買えたなら、342万。

それでも、現金購入や頭金の額とだけ考えれば、10万単位の上下ですが、1,000万単位のローンを組むことを考えると、100万単位になります。

実は、昨日、一件、円ローンがクロージングしました。レートは、113.41円。貸付金額が、16万6,500ドルでしたので、確定した借り起こし元本は、昨日のレートに基づく16万6,500ドルということで、

　　1,888万2,765円

これが、もし、6月半ばでしたら、実に、借り入れ金額は、

　　16万6,500ドル×124円=2,064万6,000円

で、元本に176万3,235円もの差が出るわけです。

これが、為替が噛んだ商品であるこの円モーゲージの怖いところです。

ただ、為替のことを、過敏に考えすぎても仕方がありません。現在、8月17日のエン・モーゲージの金利一覧表は、以下のとおり。

日本円は、割高になって、2.57%です。去年は、1%台だったのに、、、

しかし、毎月の支払いは、上の例で言うと、1,888万2,765円借りた場合、このレートで、4万440円。2,064万6,000円借りた場合、毎月の支払いは、4万4,216円で、4,000円も違いません。

これに対し、米ドルで、アメリカで与信がよいアメリカ人が、プライムに準じた金利のみの固定返済ローンを組んだとしましょう。16万6,500ドルの7%は、971.25ドル。円ドルレートが、いくらになっても、こちらのほうが割高ですね。

FXをやっている方などは、為替に敏感で、それは大変よいことなわけですが、不動産は、そういう意味では、長期商品であって、

購入時：
市場が割安のとき
為替が円高で

売却時：
市場が強気で
為替は円安で
しかも
買い替え先が市場が弱気

なんて一人勝ちのシナリオは、正直、無理です（笑）。

何事も、7割、8割。

円ローンについて、為替のタイミングを見計らって、元本を確定したい、という問い合わせを多数いただきますが、書類が全部そろった段階での申請から、正式回答が来るのが2週間。物件をスタンバイさせておいて、それを受けても、銀行の都合で、クロージングには、6週間から8週間とアメリカの銀行の1.5倍くらいの時間がかかります。

2ヶ月あれば、上のような為替問題が容易に生じてしまうわけで、残念ながら、これをコントロールする方法は、ありません。

ただし、FXが得意な方には、この問題をコントロールする手段として、円モーゲージに、スイッチングというオプションがあります。

それは、3ヶ月ごとに、購入した不動産が所在する国の通貨と日本円の間で、元本をスイッチさせる機能。

アメリカで買えば、日本円とアメリカドルで、元本を確定しなおせます。

年二回までは無料。それ以降は、150ドルの手数料を払います。

うまくいけば、これで、元本を、大きく安くしていくこともできます。

ただ、ひとつ注意するべきなのは、元本をスイッチさせると、当然、金利も、その通貨の変動金利が適用になってしまうこと。

たとえば、ドルにスイッチさせた元本は、現在だったら、7%の金利を返済していかなければいけなくなります。

2007年8月25日、不動産投資セミナーシリーズは、今回、融資について、ずばりお話します。

問題になっているサブプライムレンディング問題の波及効果、
FRB金利引き下げ問題の影響
円ローンの詳細

こちらから、セミナーの詳細をどうぞ。

今回、特に、目玉にしているのは、セミナー参加者に、過去に私が取ってきたローンの契約書などをお見せするつもりであること。

実際のローンを組むとき、

どんな書類を準備し、
どんな手順、スケジュールで
どんな手続きをとり
どんな契約書を提示され
どんな支払い方をするのか

をご指南いたします！