アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

内輪告知で申し訳ありませんが、デトロイト投資家様向けのご案内です。保険のポリシーについてです。

ご案内のように、デトロイトでは、3軒以上になると、割引レートが適用できる保険がありますが、1-2軒までは、現在、可能な限り、Foremost社の保険を使っております。

フォアモースト社は、現在レートが一番リーズナブルであるほか、全国区の会社なので、サポートなどもしっかりしています。

プロセスとしては、当初購入時に、

■保険申込書にサイン
■初回四半期分支払いをチェックにてエージェントに郵送

していただいています。このとき、空室の場合、「vacant rate」での見積もりとなっており、強盗等のリスクが高まるので、割高になります。

保険番号が発行された後、オンラインアカウントが作成できますので、こちらから、それを、行っておいてください。入力時に、聞かれるzip codeは、管理会社のものをご入力ください。

これは、現在、保険の請求書の発行先を、デフォルトで、管理会社気付けにしているからです。これは、技術的な問題で、フォアモースト社では、多くのアメリカのビジネス同様、日本の住所は、「入力不能」とでるため。（郵便番号が、5-6桁しか入力できず、日本の7桁に対応していない）。

このため、紙の請求書は、管理会社に届いたまま、顧客様にタイムリーに届きません。管理会社は、保険の支払いは、顧客様がされるというふうに、了解しています。私たちの国外グループは、数がどんどん増えており、管理会社のほうでも、保険の通知を個々のお客様に、タイムリーに転送するサービスはできておりませんので、ご理解ください。

税金のほうは、管理会社で、集団的に対応しておりますが、保険のお支払いは、原則、管理会社ではなく、顧客様にお願いしており、最初は、四半期ごとでの支払いが負担が小さめなので、それをデフォルトでご案内しています。

3ヶ月ごとが、ご面倒な場合は、入居後の年間レートの一括払いや自動引き落とし、クレジットカード決済など、ご自身の判断に基づくお手配等で、ご自分が忘れないようなシステムをおつくりください。

残念ながら、フォアモースト社のオンラインアカウントには、メール告知機能はありません。しかし、アクセスすると、トップページに、保険の概要が出ます↓

オンラインログイン例。10月30日に、支払期限がある保険について、トップ画面に、支払い額とPayというオプションボタンが表示されており、このボタンをクリックすれば、アメリカの銀行口座かクレジットカードを入力することで、引き落としが完了します。もちろん、ここでご確認され、エージェント気付けで、チェックを、送ってもよいわけです。【この保険は、私が別のエリアでかけている保険なので、金額は、デトロイトのものとは異なります。デトロイトで、2万ドル台の一軒家に保険をかけると、入居中で、年間800ドルといった額になります】

例えば、ヤフーなど、無料メールサービスには、定期的な自動リマインダー機能があります。四半期ごとに、ご自分に対し、保険の支払いを促す自動設定をするのも一案です。

さて、入居後は、

■賃貸契約書を入手し、エージェントまたは、フォアモースト社に連絡
■支払額が下がり、オンラインには、48時間以内に反映される

というプロセスを経る必要があります。当方でも気をつけていますが、お客様のほうでも、オンライン画面で、入居後にレートが変わっていない場合は、見落としや、連絡ミスなどがありえますので、ご連絡ください。

フォアモースト社は、ＥＳＴ（東部標準時間）で、電話サポートがしっかりしており、朝一番のご出勤前や土曜日の朝、夜、10時台以降に直接電話をすれば、実際のカスタマーサポートの方が、きちんと対応してくれます。連絡するときには、ポリシー番号や、請求書の届け先（管理会社住所）、生年月日などを聞かれます。

同社のサポートデスクは、
電話1-800-527-3905
ファックス1-626-956-4455
となっています。

最初の自動音声アナウンスで、まごつきますが、policyholderオプションをご選択ください。英語が不得意な方は、ご相談ください。勝手がわかってくれば、上は、いずれも、ご自分でいろいろできる範囲のことです。

最後に、デトロイトでは、セミナーでもご案内していますように、保険の発行プロセス自体が大変で、こちらからの申請を準備するのも、保険会社の見回りを手配するのも、一仕事で、ベガスでの保険発行とは勝手が異なります。

支払いを忘れたことにより、保険が解約になっていた場合、再発行の手間が2週間かかります。これは、オーナー様に責任を持ってイニシアチブを発揮していただかなければいけない部分ですので、くれぐれもよろしくお願いします。

ちなみに、現地で、保険会社が見回りの結果、場合により、「不適切」指導が入る場合があります。

例えば、庭の、粗大ごみが除去されていない、あるいは、家の前に、放置自動車がおいてあった、等。ＨＯＡがあるエリアでは、こうした問題は、ＨＯＡが罰金といった形で、現れてきますが【ＨＯＡとのインターフェースも、管理会社の仕事となります】、このエリアでは、改善されない場合、保険会社が、解約通知を振りかざしてくるので、こうした事情もご承知置きの上、ご一緒に、冷静に対処していただければ幸いです。