アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

保育園のお友達、Pさんご夫婦は、今年、マンションを売却し、一戸建てをご購入。ステキな新築物件に、娘とともにお邪魔し、子供たちが、ゴーオンジャーごっこに興じる合間に、ちょっと「不動産談義」。

オプションリースでの売却計画について、続きです。最初の記事は、こちらから。

かいつまんで説明をすると、私は、今年、格安で、要修理物件を購入し、格安で、これを補修し、「これで、含み資産分を稼いだわ！修理後の物件というのは、評価額・価値が、ぐっと上がるものだから」とほくほくしていました。

ところが、この夏のサブプライム住宅ローン問題で、7月頭にだったら可能だったかもしれないリファイナンスによる、現金引き出しが、2007年8月現在、不可能になってしまっています。なんでもペースの速いアメリカのことですから、2年も待たずに、状況は打開すると見ていますが、、、しかし、今は、「ショック」ですね。

ここで、登場したのが、物件を現金化するための、別の計画。

不動産を買うのは、手間がかかるので、私は、通常は、売却ではなく、原則、物件を持ち続けることを優先しています。

しかし、売却益により、手持ち投資資金が増えるような場合は、感情的に物件にコミットせず、積極的に手持ち資金強化を行っていくべきですね。

有名な国際的な投資家である、ドルフ・デ・ルースさんの本にも、「買った物件は、絶対手放すな！」と書いてあり、うれしくなりました。（もちろん、ドルフさんの場合、うまくゲットできた物件であることが前提ですから、所有していることで利益が高いという前提があります　私も同様ですが）

彼のこの本が、最近翻訳されて出ていますが、実例で、数万ドルで、高利回りの物件を買って、なんていう記述が出てきます。「もうそんな時代じゃないよ、これ、昔の本ジャン。今の時代、数万ドルの物件で高キャッシュフローはないでしょう」と思われる方もいるかもしれませんが、実は、私は、まだ、彼のそうした例と同じランクの物件でリアルに勝負しています。

ひとつ、自分の例をご紹介します。

テンサーティーワンエクスチェンジ。節税の売却方法です。

アメリカの税金のシステムだと…

１）実需、つまり、自分用の物件は、１年以上、主たる住居として居住した物件は、条件に、ある程度以上のキャピタルゲインの免税がある

２）12ヶ月以内に売却をする場合、短期収益となり、通常の短期キャピタルゲイン収益扱い。

３）12ヶ月と1日以上たってからの投資物件売却は、自分の税金枠内ではあるが、長期キャピタルゲイン税割安になる。

売却に当たって一番大切なのは、市場動向でしょう。いったん市場が冷え込みだすと、売却に、倍以上の手間やコストがかかります。

物件売却にかかる時間は、市場によって異なります。

いわゆるホットな市場なら、3ヶ月以内。通常といわれている市場なら6ヶ月。それより長くかかる覚悟が必要な市場もあります。

私は、購入については、買い手と直接取引きするほうが好きですが、売却については、レアルターに任せています。と言うのは、レアルターは、市場で最も良い条件で取引するのに適しているのです。

物件売却のコストは、それなりにかかります。