アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

数年前、2013年に不動産市場でまだ回復が始まっていなかったとき、シカゴで購入したお客様の物件が、現在、FOR SALEなのですが、この前は、買い付け証明が届いたのに、すぐにダメになってしまったということがありました。

与信トラブルです。

今回の投資案件概要

＞　お客様が、2014年8月に、9万5,000ドルを融資
＞　条件は1年目標で、金利は年率12％
＞　プロジェクトは、「現地の投資家が物件を修理し、賃貸する」
＞　物件は、4万5,000ドルで買った4ベッドルーム2.5バスルーム
＞　大規模修理して、５BR2.5BAに
＞　エグジットは、通常の金融機関でのリファイナンス。

今回、「物件が無事修理が終わり、テナントがついた」という中間報告が届きました。銀行は、通常、テナントがついてから数ヶ月たってからということを長期融資の条件にしますので、スケジュール通り、夏前に、エグジットできそうです。

テナントさんは、福祉受給の方（セクション８、政府家賃補助）が決まりました。

シカゴの現地では、福祉受給者を入居させる際には、常識が通じない人が入ると怖いので、ここでは、一般公開しませんが、管理会社や普通の業者さんに任せず、相当なプロセスを経て、幾重にも独自審査をしています。このプロセスを経ないと、福祉受給者のテナントさんは、「受給権があるから家賃は確実」というだけでは、やはり、なかなか、厳しいです。

エリアによるかもしれませんが、シカゴ南部の低所得者層の居住振りを、ご覧ください。毎回、関係者一同、首をかしげながら、仕上げています。。。。

どうして首を傾げているかというと、、、

２０１４年１２月２９日の中山道子です。米国では、年末は、日本と異なり、それほどの大きなイベントではありません。通常、３１日が半日、１日が休み、位で、後は、普通に営業します。もちろん、個別に、お休みを取る方も、いるかもしれませんが、、、

普通は、むしろ、その前が、忙しいです。

ハロウイーンの季節は、子供向けではありますが、この「イベント・シーズンの皮切り」。

それに続き、１１月の感謝祭があり、そして、感謝祭の翌日のブラック・フライデー。

この時期は、家族と一緒にすごすために、大陸を旅行され、１週間単位の休暇をとられる方も多いです。

そして、クリスマス。この一連の流れの中で、

＞　家族と過ごすための帰省
＞　ブラック・フライデー以降のクリスマス・ショッピング
＞　クリスマス

という中、テナントさんによっては、この時期に手元不如意になる、なんていうケースが、結構ありますのでご注意、、、

この前ギャラップの調査を見たところ、２０１４年の最新予測として、

＞米国人は、一人、クリスマスに、７２０ドルを支出する

のではないかという結果が出ていました。

GALLUP調査　

２０１４年も、１２月末となり、残すところ、あと１週間です。今年も、いろいろなことがありましたが、皆様は、新年に向けて、いろいろな決意を新たにされているでしょうか。

私自身は、なにせ自営なので、特に「休む日」というものを作らず、大体、毎日PCには向かいますが、しかし、長時間働く日は珍しいというワークスタイル。年末年始も、そういった予定でいます。

よく考えると、今日は、１２月２３日で、日本では、祝日なのですね。

米国在住者のP様の初回のご投資案件、B通りのお話です。

投資額　９万５，０００ドル
投資日　２０１３年６月２８日
利率　　１２％固定
償還日　２０１４年１１月７日予定
金利額　１５，５５３．９７ドル
償還額　１１０，５５３．９７ドル

再投資のご用命を頂戴しております。

ミシガンで、２０１４年８月に、視察旅行の際にお客様をご案内した物件が、８月末に、無事、ＭＬＳ（ＭＵＬＴＩＰＬＥ ＬＩＳＴＩＮＧ ＳＥＲＶＩＣＥ）に掲載されました。今、売却のニュースを待っているところですが、思った以上の仕上がりです。修理表によると、キッチンは、ここまで立派になる予定ではなかったなど、当方が思っていた修理代より多くのリフォームが施されています。

現地修理屋さんが、自己資金を少し、お客様のリターンは、年率換算で、１２%ですので、１月１日から９月３０日までとすると、$13,413.70となります。

修理後の写真。

この２０１４年８月２０日、広島市などが、部分的な集中豪雨で、大規模土砂災害が発生したとのこと。道路被害に関する復旧工事関係の報道の話も見ましたが、近辺都市を含め、床上浸水されたという方なども多かったということで、心よりお見舞い申し上げます。この時の雨量は、報道機関によると、

「広島市安佐北区では、午前4時半までの3時間に217.5ミリ<１時間換算だと、１時間に７．２５センチ>と、この地点としての観測史上1位の雨量を観測。」ヤフーニュース。なぜ広島で集中豪雨となったのか？

とありました。

今年は、メトロ・デトロイト（デトロイト市と周辺近郊都市をあわせた名称）でも、また、シカゴランド（シカゴの郊外をあわせていう言葉・シカゴ・メトロポリタン・エリアの別称）でも、同時期に、洪水被害（ＦＬＯＯＤＩＮＧ）があり、私も、実際の被害を、目撃することになりました。《この記事を書いた前後にも、シカゴランドに、ＦＬＯＯＤＩＮＧが生じ、ほとんどの家屋が災害にあったといわれているというビジネスパートナーからの連絡がありました、、、「今後は、地下室の排水工事を最初に行う」ことにするということです、、、》

報道機関ニュースサイトからの画像。記事は、こちらから。

Detroit Flooding: Ford, Lodge, Chrysler, Southfield Freeways and I-696 Underwater After Historic Rainfall Event

一つ前の記事で、「VPNがないと、自分の物件の名義登記がきちんと済んでいるか、確認することすらできない場合がある」という話をしました。固定資産税の確認や支払いが難しい場合もあるようです。

もちろん、名義は、他の方法でも確認できますし、登記が終わった後は、固定資産税の通知は、こちらの指定する住所に届きますので、オンラインでの確認ができないということも、別段、それなりに「仕方ない」ともいえる状況。

しかし、さすがの現代アメリカでは、このような状況においても、複雑な問題を生じる可能性がないわけではないようす。それが、一部エリアで、今、流行しているらしい「名義詐取トラブル」。

2013年7月に、6万ドルちょっとで、シカゴで、私の投資パートナーが、購入した要修理案件。この度、修理（英語でフィックスアップといいます fix up）をし、16万ドルで売却が決まりました。

ビフォーアンドアフターの写真です。

キッチンＢＥＦＯＲＥ

キッチンＡＦＴＥＲ

この投稿は、投稿時、自分が投資をしていた別の物件と混同し、下の説明において、数字や事実関係に間違いがあったので、2014年5月3日に訂正をしました。お詫びします。現在、まだ、売却償還には至っておらず、またその際には、ご報告します。

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こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。今日は、私自身が投資をしている物件に、パートナーから、UPDATEの写真が送られてきたので、私自身が、投資を行っている現在進行中の融資案件のご紹介をしたいと思います。

MLSシート抜粋：

2013年10月

物件価格　4万1,000ドル
修理予定　5万9,000ドル

融資総額　10万ドル

最新案件の写真、外部ＳＮＳに投稿したものです。この案件に対しては、融資額は、１１万２，０００ドル。融資期間は、２０１３年６月１７日から、半年間の目算でしたが、５ヶ月後の今、１１月上旬に決済を迎えているというわけです。

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この物件のＢＥＦＯＲＥ写真も、アップしておきます。

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。

この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■３BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定　1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル

30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。