アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

不動産オーナーというのは、つまらない役回りを背負っています。今日は、そんな地味な大家ライフを、決済に関連して。

今回、ベガスの物件取得の例を、ブログで、連載？しております。

その１．
その２．

今回、この案件は、決済日も決まり、投資家様による書類へのサインや、ご送金もできて、「いざ」となったところで、つまらないことで、遅滞が。。。

それが、この駐車スペースの問題。例によって話が回りくどいんですが、背景から、ご説明させてください。

さて、ベガスの一般タイプのコンドミニアムは、すべてが車庫が備え付けではなく、気候がいいので、むしろ、車だけを駐車するなら、カーポートでＯＫ。

〔車庫、ガレージは、密閉式の建物、カーポートは、屋根がある開放型の駐車スペースです〕

現地の人のライフスタイルを見ると、車庫＝車を駐車するより、作業スペースや、物を置く倉庫という認識。

当然、車庫は別に買うので、多くの人は、標準でついている指定カーポートがあって、ゲストパーキングがあれば、ＯＫなわけです。

今回のこの物件も、そんなわけで、カーポートがついているだけ。また、管理組合から、ゲストパーキングエリアに、友達が来たときに駐車できるよう、ゲストカードをもらうという仕組みです。

それで、管理組合があるタイプの物件というのは、管理組合の干渉が半端ありません。日夜、監視員が回り、

「あなた、ごみを昨日の晩出したでしょ！あれは、規則で、朝出すものよ！！」

とか、

「お宅の前に駐車されている車、あれ、お宅の知り合いですか？ゲストカードを渡して、ゲストパーキングに駐車してもらわないと、困りますよ！」

とか、挙句には、

「お宅のドアに汚れがあるから、ペンキ塗り替えてくださいよ。」
「お宅の鉢植えが共有エリアにおいてあるから、引っ込めてくださいよ。」

とか、小うるさい近所のお年寄りか小姑か？みたいなことをお金を取ってどうどうと言うという役回り。

ラスベガス不動産物件速報　7万9,000ドル２ＢＲ

というタイトルで、しばらく前に、物件のご案内を、メルマガでしたことがあります。その際の物件概要を、その後、ブログでもご案内しました。

物件概要ご案内URL

こんにちは。対米不動産遠隔投資家の中山道子です。私が米国投資を始めたのは、2003年。長期にホールディングしている物件については、いろいろなトラブルも経験しています。

物件トラブルに対する保険というのも、なければ困るし、あって申請するときは、なおさら面倒だとつくづく思います。保険料を払って、「保険会社丸儲けじゃん」と舌打ちしているくらいの状況が一番ナイスです。

ちなみに、皆さん、保険なんか、使ったことがないから、保険を打ち切って節約しようというのは、なしですよ。融資を受けている場合は、火災保険加入継続は、融資の条件で、原則として、これを切らせると、銀行は、融資打ち切りと一括返済を要求できる契約になっています。

また、キャッシュで買っている場合でも、通常、まともな管理会社は、火災保険加入を契約の条件としています。会社によっては、自社を、保険の共同受取人に指名するように契約時に要求するところもあります。

さて、今日は、「コンなのはいくらなんでも、異常だろう！」というレベルの修理代申請問題。管理組合ぐるみの集団訴訟になった案件で、もう、ブログでネタにしないと気がすまないレベルです。

修理代の保険申請で困っている方、今回の話は、保険というのじゃないのですが、物件の潜在的な瑕疵の問題に関連して、私の5年越しの修理代申請の苦労を知って、「あいつよりましジャン」と思ってくださって結構ですから、、、（もっとすごい例がある方は、教えてくださればネタにしますけど？）

2011年、ラスベガスは、底の入り口に入った感があります。より詳しくは、こちらの記事で、市場分析をして見ました。

米国の現在の市場で効率的に遠隔投資家が、お値打ち物件を取得することは可能ですが、事前準備や覚悟が多々必要。

私自身、ここ数年は、まだ、手を出しにくい状況と判断してきましたが、だぶつき市場も後半戦に入ったように思います。2010年以来、ストリップの景気も改善し、現在のベガス観光シーンは、11月、シーズンオフ中の渡航であっても、すごい盛況振りでした。

以上の背景を前提に、今後のベガス投資を検討される方向けに、スカイプ会議を開催させていただきますので、よろしければ、ご検討ください。

□日時　2011年12月3日日本時間朝10時から2時間ほど
□費用　一般の方1,000円
　　　　　（私の紹介物件オーナー様やコーチングの方は無料DLしていただけます）
□方法　スカイプ会議。無料IDをおつくりになり、私のコンタクトになってPC上受講。
□内容　対ラスベガス不動産投資にあたっての市場説明や注意点など。

□申し込み方法：下のリンクから、クレジットカードを使ってセミナーを、1,000円でご購入後、私に、別途、連絡フォームを使い、スカイプIDをご連絡ください。連絡フォームはこちらから。

■ご注意■
人数は、最初の10名様までがスカイプライブ会議参加OKで、それ以外の方またはライブ参加を希望されない方は、ダウンロード形式での説明のお届けとなります。方法としては、私のプレゼンを録音し、質疑応答は原則収録しませんので、ディスカッションやQアンドAは、自由にお話しいただけます。12月以降、ライブ会議を主催するかは、まだ決めておりませんので、あわせてご了承ください。

昨日は、デトロイトで、大変寒くなったという話をしましたが、実は、ラスベガスでも、雪がそこそこ降ったそうです。

それだけなら、別に、去年も、確か、一度くらい、雪景色が見られたといわれた覚えがあるのですが、「関連報告」が、例によって管理会社から、ありました。

ラスベガスは、2008年5月の調査では、2007年の5月時と比べ、全国1位の28%下落を経験し、数多くあるダメダメ都市（カルフォルニア州ストックトン、フロリダ州マイアミ、ミシガン州デトロイト、etc、etc）の中でも、この点については、1位の栄冠に輝いています。

記事は、こちらから。

2008年の夏の今、「ラスベガスは、底を打った」と皆さんに申し上げるに足るような理由はありませんが、実は、私がディープに投資をしているラスベガスやデトロイトは、あまりに安くなったので、売買件数自体は、最近、増えています。

最近、円ローンご利用のお客様に、こんな物件をご紹介する機会がありました。マッカラン空港から15分で、ラスベガスの田園調布、成城ともいえる、ヘンダーソン市のグリーンバレーエリアです。

写真だけでも素敵ですね。このエリアに典型的な高級コンドミニアム【マンションのこと。区分所有】なので、チョットご紹介してみましょう。

お約束のセキュリティ式ゲート【門扉】の入り口。
コードやゲートオープナーがないとあきません。
中に見えているのが、クラブハウスです。

Aさんがまたやってくれました！Builder Closeout【デベが、当該コミュニティを売り切る時に残った家数軒分を格安で出してくること】で、新築物件が、20%以上の割引です。

デトロイトでは、fixer upperと直接取引きする私ですが、高額になるベガスの物件攻略には、有能なレアルターさんとの連携が不可欠。Aさんについては、こちらで、記事を書かせていただいたことがあります。

ラスベガスの人口は、1999年から比べて、現在、約倍の200万人程度。2030年には、これが、400万人になることが予想されています。それと同時に、心配されるのが、水不足。なんといっても、砂漠ですから。

私が、ノースラスベガス市に持っている物件をご紹介します。ノースラスベガス市とは、その名の通り、ラスベガス隣接北部都市で、ラスベガスは、山に囲まれた盆地になっているので、ラスベガス首都圏（greater Las Vegas）とでもいうべきメトロポリタンエリアは、、、

2008年中が、「ダメダメ」ということは、すでに夏前に予測できましたが、年末の動向は、暗く、2009年の継続低成長、そして、2010年の回復を疑問視する声が、地元から聞こえてきました。

今、金利も高いので、円ローンの対象にならないアメリカ在住の方には、ベガスは、勧めていませんでしたが、よい機会がでてきたので、ご案内します。

【この案件についてのスカイプ電話会議申し込み詳細は、こちらから】

私は、アメリカで不動産投資家として、2002年に、ラスベガスに進出しました。とはいっても、最初から、すぐに、物件が購入できたわけではなく、ずいぶん、時間を無駄にしたものです。

こんな私自身は、耐久型のジモティ生活ばかりで、ラスベガスの観光情報など、疎いのですが、相当知識が得られるのが、こちらのウエブサイト。ラスベガス観光好きな方は、よくご存知でしょうか？

　　⇒　ラスベガス大全

2007年の8月に、直接、ご紹介できる方には、下のような物件をお見せしていました。
ここをクリックして、物件詳細を、ダウンロード（PDFファイルです）。
　
この物件、私のグループの方が買ったのではないのですが、私のレアルター（不動産屋さん）の別のお客さんの掲載物件なので、売却情報も丸々入ってきました。

ネバダでは、こんなジョークが、定番になっています。

　What is the State Bird of Nevada ？

ネバダの州鳥に指定されてる鳥はなんだい？

2008年も、調整が続くと予想されるラスベガスに関し、いくつか、ご質問が、寄せられています。それは、

１）待てばもっと値下がりしますか？
２）含み資産がもっと多い物件が出てきますか？

というもの。

え？

グリーンバレーランチホテル行って来たのかな？

なんて、、、

知り合いのレアルターから、ネバダ首都圏、Greater Las Vegas市場の最新不動産関係指標が送られてきました。

ラスベガスは本来はキャッシュフローエリアではありませんが、現在、不況が続いているので、物件が損切りされており、円ローンを組み合わせると、キャッシュフローが生まれます。

2007年7月末現在、飛び込んできた情報です。

本来は、34万ドルの売価が付いている新築物件。