アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

今日、第二回スカイプ会議を主催しましたので、その概要を、ここに、ご案内します。

私は、投資家育成コーチングもやっています。生徒さんが、私のコーチングプログラムを推奨する、推薦の辞を寄せてくださいましたのでご紹介します。

アメリカに、移住したKさんは、現在、主婦。デスクワークでない、仕事を求めて、私のコーチングを受けられに来ました。ご主人と二人三脚で、私との電話会議を大変、効率的に使ってくださっています。

感想は、こちらから↓

8月25日土曜日午後2時から開催します。今回のテーマは、ずばり、融資。

投資家生活を開始するに当たり、融資をどう自分の味方にできるか。日本では、銀行から色よい返事がもらえない自営の方なども、ご検討ください。私自身、そのような立場で日本を飛び出しました。

アメリカなら、70歳の年金生活者であっても、融資が取れることをあなたはご存知でしたか？私の母が、取得したローンは、30%の頭金を投入した30年間ローンです。

どうして、アメリカ投資では、こんなことが可能なのでしょう？

投資家生活を始めるに当たり、このセミナーを聞くと聞かないでは、半年、1年間の時間のロスが生じうると、自分の経験から、断言します。小銭を節約して大金をロスしないよう、ぜひ、早めに、予約をされることをお勧めします。

知り合いのレアルターから、ネバダ首都圏、Greater Las Vegas市場の最新不動産関係指標が送られてきました。

［ニューヨーク　２日　ロイター］　米住宅金融大手アメリカン・ホーム・モーゲージ・インベストメント(AHM.N: 株価, 企業情報, レポート)が３日に廃業することが明らかなった。ストラウス最高経営責任者（ＣＥＯ）が従業員に充てた電子メールを引用し、ニューヨーク州ロングアイランドの地方紙ニューズデーが２日報じた。従業員にはレイオフが通告されたという。

3月に購入した物件につき、こちらの、投稿をご覧ください。

かいつまんで説明をしますと、私が、1万5,000ドルで買った、査定額6万ドルの物件のリファイナンスを申請中だった銀行が、倒産した、という状況があったのです。

野村ホールディングスは、サブプライム住宅ローンで損失を出したことを公表しています。これは、期中大幅増益の自信あって故なのでしょう。

公表できないような会社が、どこか、投資家は疑心暗鬼、、、？

2007年7月28日土曜日、うだるような暑い日に、また、セミナーをしました。これは、マカオ投資セミナーと合同で、渋谷で行いました。

キャッシュフローする物件は、通常、長期的な資産形成の対象にはなりません。なぜなら、キャッシュフロー物件とは、「すでにある程度古く、償却している」ことが前提だからです。

しかし、「中長期資産形成」と同時に、「そこそこのキャッシュフロー」が手に入れられる戦略がある、といわれたら、あなたはどうですか？

ラスベガスは本来はキャッシュフローエリアではありませんが、現在、不況が続いているので、物件が損切りされており、円ローンを組み合わせると、キャッシュフローが生まれます。

2007年7月末現在、飛び込んできた情報です。

本来は、34万ドルの売価が付いている新築物件。

　［東京　２５日　ロイター］　米国のサブプライムローン（信用度の低い借り手向け住宅ローン）問題が再燃したことから、信用リスクに敏感になってワイド化した海外クレジット・デフォルト・スワップ（ＣＤＳ）市場の影響を受けて、国内ＣＤＳでも企業の信用力に対する警戒感が一層強まっている。

プリコンストラクション（preconstruction）というのは、値上がりが狙える地域では、ポピュラーな投資手法です。

たとえば、ラスベガスで、2002年に、新築物件に申し込んでいたとしたら、引渡しまでの1年間の間に、その物件は、10%や20%値上がりしていたでしょう。

業者から、キーの引渡しを受けたら、それを、イキナリ入居することなく転売して、利益を出してしまう。そんなことを、フツーの人が、副業としてやっている。それが、投資大国アメリカの凄いところです。

しかし、ここで思い出してください。すべての値上がりには、終わりが来ます。

去年まで、日本では誰も知らなかった言葉『サブプライムローン』。
英語では、subprime、または、sub-prime loanと書きます。

この中には、不動産を担保にした『サブプライム・モーゲージ(subprime mortgage)』も、含まれます。

サブプライムローンとは、与信が低い人向けのローンのこと。
金利は高め。

反対語は、プライムローン（prime loan）。
こちらは、与信が良い人向け。金利も低め。

与信と言うのは、銀行が、「あらかじめ与える信用」、つまり、「この人は、ちゃんと借金を返せるタイプの所得状況があるか」という判断の度合いです。

日本でも、都市銀でダメなら、地銀や、ノンバンク系といった序列がありますが、アメリカでは、それが、プライム対サブプライムなわけです。

シアトルは、まだ強気ですね。

こちらから。

2007年第一四半期、マイアミ市場です。

こちらから。

アリゾナのフェニックス市場です。

こちらから。

2007年第一四半期のホノルルの市場概観です。

こちらから。

カルフォルニア各都市指標です。

2006年はこちらから。

また、2006年6月から2007年6月は、こちらから。

よく、「自分も不動産投資家になりたい」といって来る人がいるのですが、みなさん、いろいろな「恐れ」や、「疑問」を持っています。

私は、遠距離大家さんなので、購入もさることながら、「鍵は、管理会社ですよ」というと、更に、「それでは、管理会社は、どうやって探すのですか？」と、質問されます。初心者の方は、「何一つ分からない」状態ですね（笑）。　
　
さて、「管理会社の探し方」は、どうするのか？

ちょっと驚くタイトルをつけましたが、通販大家さんとは、ずばり、「アパートローンを組んで、一棟買い」戦略を、展開される、金森重樹さんのやり方ですね。

私の7月16日のセミナーに参加してくださった方から、お便りが来たので、ご紹介します。

私は、いわゆる不況地域に投資をして、おいしい思いをしているわけですが、、、

今日、ミシガンの取引先とまた、雑談に近い形で、物件の情報交換をしました。彼の話によると、カルフォルニアの初級投資家に、こんな悩みを打ち明けられてしまったそうです。

2007年7月16日に、初回不動産投資セミナーを開催しました！

無事にセミナーを終了！

前日まで台風でしたが、一過晴れ渡り、暑くって！

当日、大量の資料に、興味深そうに目を通してくださる皆さん。きっと勉強してよかったと思っていただけるので、ぜひ、ご帰宅後もまた目を通してみてくださいね。

皆さんに、御礼のメールをしたところ、早速、参加者の一人から、返事のメールが来ました！

ＲＥＩＴは、Real Estate Investment Trust、不動産投資信託の略語。

不動産に投資したいけれど、一軒自分で持つのは、面倒、と言う場合、共同出資し、大きな不動産（たとえばビル）を購入し、利益を配分するイメージ。株式同様、株式市場で売買できます。

不動産流通経営協会と言う団体の資料は、大変参考になります。
この19年に出したばかりの調査の結果ですが、現物は、こちらから、ご参照ください。

この調査によると、日本では、住宅の価値は、30年を待たずして、ゼロになると言うことです。ショッキングな数字ではありますが、不動産に明るい人なら「15年の間違いじゃないの？」というヤジがとびそうです。

昨日、めぼしい物件をチェックしていたら、、、

『投資家の夫が刑務所に入ります。妻子には、物件管理能力なし。優良物件多数！エクイティ大、キャッシュフロー大！今すぐ要売却！ 』

という案件がありました。

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