アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

アメリカの不動産というのは、市場価格をある程度、客観的に評価することができるという建前があって、普通の中古不動産売買でも、アプレイザルレポート、つまり評価書というか査定書をオーダーすることが当たり前にになっています。

ローンの種類には、フルドックとステイテッドがあるといいましたが(こちらの記事を参照)、ステイテッドにも、複数のタイプのローンがあります。

私が経験したステイテッドローンのひとつに、こういうのがありました。日本の申告状況は問わない、しかし、アメリカにおける過去二年の納税の実績を証明してください。

このような書類を要求する意味は、実は、所得の多寡を問うというところにはなく、単に、「アメリカにコミットした生活を送っている、アメリカに拠点を持って正当に経済活動をしている、アメリカの法に従った生活を守れている」といったことを証明するところにあるようです。

アメリカの不動産投資のよさは、リターンもそうですが、実は、トランスペアレンシーや市場のオープンさだと思います。

日本やタイなどもちょっと研究してみましたが、アメリカの市場がもたらす安心感には、こうした市場は及びもつきません。現在急成長の中国やインドも、現地人並みの知識がある人にはいいのでしょうが、ちょっと外部の人間がつまみ食いしようというのは難しそう。

ナシングダウン（頭金ゼロ）は、ちょっと今のアメリカでは、虫が良すぎますが、私が投資している物件シリーズなら、ずぶの素人でも、3年から4年くらいで投資した金額が全部帰ってくるワザがあります。

一時、日本でも、金利が一番安いとき、「頭金ゼロ！」という広告が踊りましたが、アメリカは、こうした頭金ゼロ購入戦略の本場です。

英語で、exit strategy という言葉があります。

直訳すると、出口戦略、、、

最近は、日本でも、不動産関係者の中で、時々聞くようになりました。

私の物件で、P通りという物件があるのですが、2004年5月に13万2000ドルで購入し、現在の相場は、24万5000ドル。家賃は、値上がりについてこないので、現在、1000ドルで貸しており、購入価格に対しても10%を割るお粗末さです。

海外中銀の米債購入が長期的に減少も、外貨準備分散の兆候か
6月6日16時14分配信 ロイター

アメリカで、今、「だめ」な州は、いまどこでしょうか？

ひとつの指標となる資料が、MBA（Mortgage Bankers Association）、つまり、住宅ローンを販売している銀行の協会、ここから、発表されています。

記事は、こちらから。

以下、概要↓

WSJ-ジョージア州の小規模建設業者の不振、危険なトレンドを示唆か
6月13日16時2分配信 ダウ・ジョーンズ
ニューヨーク（ウォール・ストリート・ジャーナル）ジョージア州の住宅建設市場の情勢は素晴しいというには程遠い。

日本にはもうあまり一般的ではない制度で、単に買い替えといっているようですね。

アメリカの、1031 exchangeという国税局の1031という条項を抱える規則に基づく投資行為なので、そのまま、1031（テンサーティーワン）エクスチェンジと言っています。

アメリカのよいところは、不動産市場が成熟していること。それはどういう意味かと言うと、「取引が多数ある」。

それじゃあ、それのどこがいいかと言うと、参考にできることがたくさんあるんです。

日本で、自分の物件の市場価値を調べようと思ったら、不動産屋さんに聞くのが一番早いでしょうが、アメリカでは、自分で、多少、「あたり」をつけることは、できます。

アメリカの人口動向を計る上で、無視できないのが、マイノリティ人口の動向。これは、現在、アメリカの人口増を牽引するのが、ヒスパニック、黒人人口を中心とするマイノリティ人口だからなのです。

私がベガスでうまくやっていたとき、母に、「値上がりするから買ったら？」と薦め、「それなら、ゴルフに自分も行ける別荘代わりの投資物件を」ということになりました。

アメリカでの投資手法は多様。銀行ローンの取捨選択や、リファイナンスも、れっきとしたそのひとつです。リファイナンスとは、平たく言えば、銀行のローン借り換え。

なるほどと思う統計を見つけました。

英米両国の不動産資産額は、ＧＤＰとほぼ同水準。
それに対し、日本は、土地資産がＧＤＰの約2倍だというのです。
これでは、まだ高すぎる！

日本や先進諸外国と比べて、ひとつ顕著なのが、アメリカという国の、人口増加率。

上の表を見てみてください！

人口増加の理由は、何だと思われますか？

以下、アメリカの、全米レアルター協会ウエブサイト掲載記事です。

Home ＞ Press Room ＞ News Releases
For more information, contact:
Stephanie Singer, 202/383-1050, ssinger@realtors.org

Demography is Destiny: Realtors® Meet the Future of Real Estate
WASHINGTON, May 18, 2007 - Younger home buyers are a bigger portion of the total home buying population than ever before, and they aren't putting homeownership on hold for marriage or other life events.

遠距離投資の場合の最大のネックは、旅行しないと投資先が見ることができないこと。

ところで、あまりに当たり前といえば、当たり前ですが、

不動産投資のスタイルには、見て買う方法と見ないで買う方法があります。どちらがよいということは必ずしもないと思いますが、自分はどちら派か？を意識してみると、おのずと投資スタイルがそれに応じて変わってくることに気がつくでしょう。

ブログをごらんの方から、こんな相談メッセージが寄せられました。

☆質問概要☆
カルフォルニアは素敵なので、将来、サンノゼやサンフランシスコの近くに家が買ってみたい。アドバイスは？
☆☆☆

サンノゼ、サンフランシスコと来ましたか。日本人やアジアも多いし、天気もよくて、やっぱりきゃるふぉーるにあ！ですよね。しかし、どんな家でも１億、２億の州ですから、相当考える必要があります。下のようにお答えしてみました。

全米レアルター協会ウエブサイトから

＋＋＋

Home ＞ Press Room ＞ News Releases
For more information, contact:
Walter Molony, 202/383-1177, wmolony@realtors.org

過去に、アメリカで、加熱市場が大下降した例が、CNNマネーに載っていましたので、転載します。

私は、税金コンサルタントではないので、資格もありませんし、一般的な話のみしかできませんが、ご了承ください。

アメリカで不動産投資をすると、アメリカで納税しなければいけなくなります。このプロセスは、面倒でもありますが、申告することで、ローンが取れるような与信ができてきますので、このプロセスを楽しんでしまいましょう。

アメリカ人は、通常、social security numberという納税者番号を持っています。これは、社会保障番号と呼ばれます。略して、ＳＳＮ、口語では、”social"とだけ、呼ばれます。例"Do you have a social?［社会保障番号を持っていますか］"、 "What is the last four of your social?［アナタの社会保障番号の最後の4桁を教えてください］"

契約書のやり取りなど、アメリカの不動産投資に現地番号のファックスは必須。向こうの人に、日本の番号にファックスしてくださいといっても、いうだけ無駄ですので、やめましょう。

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