アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2016年1月初回投稿が、なんか地味な中山道子です。

年末年始とずっと仕事をしていたので、中国は、学校は、あまり休みがない時期でもあり、特に、お休みを意識していません。

ＳＮＳに、こんなちょっとふざけた投稿をしてみたところ、日本在住者様に、大いに共感していただいたようです。（笑）

中国に引っ越した最初の年に、父が年賀状をくれたのですが、それは、1月の元旦に投稿されたものであったのにもかかわらず、3月に届いたということがありましたっけ、、、遠い目、、、

さて、そんなわけで、2016年1月1日からマイナンバー制度が実施されることになり、ひとつ気がついたのは、金融機関の海外送金等の外為業務は、基本、マイナンバーの提示が必要になったようだということ。

今後、海外送金や受け取りには、確認がありますので、海外投資をされるお客様は、マイナンバーの確認が不可欠になりましたね。

私は、行政の効率化や申告漏れ対策に異を唱える立場ではなく、制度自体は、結構なことだと思っていたのですが、しかし、上のことがわかり、自分の状況に当てはめてみて、いささか、困っています。

というのは、マイナンバーというのは、海外在住者には、発行されないため。

中国在住の対米不動産投資家、中山道子です。昨日は、ロバート・キヨサキさんの『アンフェア・アドバンテージ』の書評を書きました。こちらから。

そのときも言いましたが、この「アンフェア・アドバンテージ」（意味的には、不公平な情報・ノウハウ格差といったイメージでもいいと思います）って、さすがのフレーズです。

「勉強して、いい学校に行き、高給取りになりなさい」という親の教えを守って、見事成功してみたら（そんなことを言われても、失敗する場合のほうが多いわけですから、いわば、勝者になっても、ということですね）、仕事は忙しくなるばかり、しかも、高額所得者として収入の半分は差っぴかれ、、、

それに対し、キヨサキ氏は、「金持ちになる人間は、そんな非効率なことはしない。投資家（I、INVESTOR）クアドラントかビジネス（B、BUSINESS）クアドラントに行けば、儲かりやすい上、手残りしやすいんだぞ」というわけです。

ロバート・キヨサキ氏のいうような「不公平なほどの、立場上の圧倒的な優位」というのは、相当な努力をしないと、生じない優位であるという話なわけですが、私たち先進国生まれの人間は、生まれながらに、なんら努力しなくても、後発国の人々の比べ、「アンフェア・アドバンテージ」（先進国に生まれる運という優位性）に立っていますね。

こんにちは。2011年から中国に住んでいる対米不動産投資家中山道子です。なぜ、中国に？と聞かれますが、しばらく前から、the new world order （新しい世界秩序）は、望むと望まないとにかかわらず、米国中心というこれまでのパックス・アメリカーナではなく、今後は、米国と中国との相互関係を基調として展開していくのだろうなと感じるようになり、その流れを体感してみたくなったのです。

この数年で感じるのは、両国のラブラブ振り。政治では、お互い、譲れないところを持っており、頻繁に、対立しあったり、批判しあったりしていますが、それでも、その実の両国の交流ぶりの深化には、目を見張るものがあります。

たとえば、中国政府は、ここしばらく、中国人の中国語教師を、米国の公立学校に派遣するということを、主として自己負担でやっています。露骨なことに、ほかの国に対しては、これは、まったくやっていないことで、他方、米国側は、自国の語学教育の予算が捻出できないため、これを大変歓迎しており、結果、現在、中国語学習熱は、米国内で、大きく広がっています。

今は、昔のように、中国系移民が多いエリアだけではなく、ワシントンや、テキサスといったようなところでも、なんと、中国語イマージョン（通常、その言語だけを使って教える）の公立小学校が出てきている状況。資産のある教養層においては、親がまったく中国と関係なくても、中国人のオーペアさん（au pair、文化交流のために外国人を家庭に受け入れ、子供の面倒を見てもらうかわりに学校に行かせる）を雇い、家庭では、子供に、中国語だけを話させる、といった教育をしているような家庭も、出てきました。

また、米国側も、中国への留学生を増やすということで、クリントン元国務長官らが音頭を取って非営利団体を作って、盛んに寄付集めもしています。この財団なんかは、政財界要人の水面下・非公式交渉や、両国を行き来するための場、さらには、将来の人材をリクルートするためのプールとしても、大きな意味を持っていくのでしょう。

中国も、日本の高齢化を後追いするような形で、経済成長が鈍化する可能性があると指摘されており、また、米国も、国内外に大きな問題を抱えていますが、私からは、中国人と米国人というのは、そのフロンティア精神、起業家精神において、大変類似の考え方をする人たちに見えます。

もちろん、中国人は、家族や親戚単位、米国人は個人単位といった違いはあるのですが、、、

これら二つの超大国が、今後も、内外にトラブルを抱え、あるいは、引き起こす（？苦笑）なか、いわゆる英語のグローバルネットワークと、華人のグローバルネットワーク、そして、双方の交差点から、今後の世界のリーダーシップが、賛同できるにせよ、不服にせよ、立ち上がってくるのではないかと感じます。

この流れは、流れ自体が、勢いを持つのであって、目的地が決まっているわけではなく、米国だとか、中国だとか、果ては日本だとか、といった「どこ」には、やはり、それほどこだわらなくなるでしょう。米国の経済が悪ければ、中国へ、そして、中国都市部が下落すれば、アフリカへと、自然に、「必要に応じて」「その時ごとに」に、流れができるのです。こういうライフスタイルを追及する人と、したがらない人というのも、二分化されていくでしょうし、、、

そんな背景を受けて、実際、現在の中国でも、英語と中国語を同時並行で学ぶようなバイリンガル・プログラムが、多くの私立学校で提供されており、わが子も、そうした小学校で、学んでいます。

この前、俳優、トム・クルーズ／ケイティー・ホームズ元夫妻のお子さんが、ニューヨークで、学費4万ドルもする新設私立で、学んでいるという話を読みましたが、その学校の売りも、やはり、中国語イマージョン。ウエブサイトを見たら、その他の目玉は、「シンガポール式算数を教えること」で、わが子の学校と同じテキストを使っているのだろうなと、苦笑してしまいました。（ちなみに、当方の学費は、この5分の1です、、、これでも、私には、十分高く感じられますが）

つまり、アメリカの次世代教育オプションにも、今、シンガポールやマレーシア、中国などで、国際的華人コミュニティ向けに、提供されている教育モデルに相当類似したものが、志向されてきているということですね。

中国でも、シンガポールでも、マレーシアでも、ニューヨークでも、ヒューストンでも、似た教科書を使って、似た方式で育てられていく、そういうグループの子供たちが、確実に増えていくわけで、こうした子供たちは、多分、「自分の国のほかの育て方をされた子供たち」と一緒の将来ではなく、「よその都市で、似たように育てられた子供たち」と似たような未来を、作っていくのでしょう。

いいか悪いのかは、わかりませんが、私自身が、そうやって育ち、生きてきたために、自然、やはり、子供のためにも、同様の教育を（私のときは英語と日本語でしたが）、求めるようになったといったところなようです。

さて、例によって、まったく関係ない前置きが長くなりました。今回のテーマは、国際送金。

あけましておめでとうございます。

晴れて対米不動産投資歴8年目、対デトロイト不動産投資歴4年目となりました中山道子です。

去年もおかげさまで、大きな事故なく、年を過ごせました。皆様、ありがとうございますｍ＿ｍ

投資については、数年前に、「6割主義」を掲げたことがありますが、その伝でも、”6割”クリアはしたかと思います。

ローテンションかもしれませんが、今年も、「去年の課題の6割に、何らかの回答を」程度を抱負としたいと思います。アメリカ不動産関係で、今年大きく飛躍したいなんて、非現実的でしょう（爆笑）。

さて、古い物件に投資する私は、プライベートでも、古いもの好き。

この年末は、投資家だったら視察必見の「築100年の旅館をリフォームしたゲストハウス」というところに泊まってみましたので、ご紹介します。

ケイズハウス伊東の門構え。もともと、築100年程度の旅館だったのを、改装し、2010年8月1日にオープンしたそうです。

ＨＰには、「日本初！国の登録有形文化財で源泉掛け流しの純和風ホステル。」とあります。別に回し者ではないのですが、とても勉強になったので、ご紹介して見たいと思います。《ケイズハウス伊東ＨＰ》

大体、私は、旅行するときは、どこに行く場合でも、Tripadvisorという口コミアフィリサイトの口コミを参考にしながら、予算に合ったところを探すことにしています。投資先であるデトロイトに視察に行くときに定宿となった築100年ホテルも、Tripadvisor.comで探しました。今回のお宿であるケイズハウス伊東も、オープンしたばかりであるにもかかわらず、激賞の嵐で、相当いい予感でした。

細かい各種設備については、写真もあわせ、ＨＰに譲りますが、本当に、駅や商店街からも近く、散歩道もあり、とてもリラックスできました。

滞在中6割は、この陽だまりのリビング兼食堂スペースで過ごしました。いろいろな方々と交流でき、特に、やはり小さい子供がいる家族連れだったあるご家族とは、食事や行楽をご一緒し、連絡先も交換して、再会を約束、、、

天下り官僚問題や、業務内容が明確でないということで、何かと話題になっている各種法人ですが、住宅リフォーム・紛争処理センターは、中古住宅活用の波が広がる現在、初級投資家もそうですが、一般の方々の自宅リフォームについても、頼りになる可能性のある団体だと思います。

前回は、「中古マンションで奇跡を起こした」という投資案件のお話を紹介したので、逆に、「困ったときの話」についても、ちょっと取り上げてみたいと思います。ああいうことは、本のネタになるほどまれなわけで、現象としては、こちらのほうが、ずっと多いことは、忘れてはいけません。

私は、建築自体についても、また、日本そのものについても、いずれも、門外漢なのですが、逆に、普通の消費者なわけですから、「自宅リフォーム」に頭を悩ませている方や、「住宅取得」に動かれている方と、同じ目線かもしれません。

どこもあまり変わらないといえばそうかもしれませんが、日本のリフォームや住宅業界の問題は、真の意味のカスタマーファーストを、推進する基本体制や、プライドが十分でないこと。受注しなければ、売り上げは上がらず、また、今は不況なので、「自分たちは、こんなに一生懸命やっている」という、業者さんの気持ちに、うそ偽りはないのでしょうが、他方では、一般消費者にとっては、業者さんの売り上げではなく、自分自身の利益が、どこに存在するのか、その本当のところを、見極めるのは、至難の業となりえます。

だって、一生に数回しか起こらないことで、いい業者さんが誰か、気をつけるべきトラブル回避ポイントはどこにあるのかなんて、わからないじゃないですか。

前に英語塾でも紹介したことがある本です。このブログを週1回以上見てくださっている方は、絶対、エンジョイされることと思います。

ずっと出版業界に身をおいている有名な作家先生なのですが、不動産関係、投資関係の方は、あまり知らないことが多いようなので、ちょっとご説明を。

今日は、日本ホームインスペクターズ協会の住宅診断イベントに、ちゃっかりお邪魔しました。

私の好きな長嶋修さんのズレズレな生態が遠隔観察できる、さくら事務所広報の大西さんのブログでの告知で、知って、、、

世界を支配する？アメリカ経済。アメリカの不動産の落ち込みぶりについて、また、記事を書こうと着手し始めましたが、よく考えると、アメリカ人を今、「恐怖のどん底」に落とし込んでいる住宅ローン地獄問題って、日本では、普通なんですよね。皆さんは、そういう考え方をしてみたこと、ありますか？

私がどういうことをいいたいかというと、、、

ウオールストリートジャーナルが公表した意見記事のタイトルは、『こんな状態のあなたは、融資返済をあきらめていいんだよ（When It's OK to Walk Away from Your Home）』。2月26日付けです。

■融資を受けているアメリカ人世帯の4分の1が、オーバーローン状態に（担保割れ）。
■うち500万世帯は、25%以上の値下がりを経験
■25%以上物件が下がっているあなた、ということは、物件が元の価格に戻るには、33%値上がりする必要があるってことだよ

もう、楽になっても、誰も責めないから。銀行も、商売づくでやったことだから、向こうも責任があるし、この段階で、与信が落ちるくらい、たいした問題じゃないよ、、、

戦略的融資踏み倒しの消費者向けアドバイス記事なわけですね。

対米投資をするとき、一部の方は、「アメリカって、だらしないところだ、いい加減なところだ、恐ろしいなあ」と不安に思われることがあります。

アメリカのクレジットカード会社の明細は、信用するなかれ【過去の参考記事はこちら】。銀行の明細が間違っていることがあるという情報あり。管理会社から明細が着たら、計算間違いをチェックしましょう、、、エトセトラ、エトセトラ。

私も、セミナーでは、「まじめな方ほどストレスになることがありますよ」と申し上げることが。しかし、実は、そんなの、「アメリカだけじゃないよ」ということも、あるかもしれません。

日本でも、サラリーマン大家さんブームなどで、「自分も、サラリーマンから始めて、上級投資家になりました、そのノウハウをお話します」といった方々が、本を出版されたり、広くご活躍中です。

不動産屋さんと違ったアプローチからの情報ですので、こうした「先輩」のメンターの方々と接する機会が増えているということは、すばらしいことですね。

日本から、アメリカへ、遠隔不動産投資をする私にとっては、樹脂サイディングは、「アメリカ不動産投資における戸建賃貸戦略の格安小技」。そこで、この前、樹脂サイディングについて、こんな意見を、投稿しました。

アメリカでは、格安リフォームの強力な武器だけれど、日本では、それほど普及していない樹脂サイディング。日本で普及しない理由は、

■デザイン性
■修理が必要ないから

といったところかな、、、と、、、記事は、こちらを。

それに対し、こんなお便りを、この前、いただきました。

私が尊敬する投資コンサルタント、長嶋修さんによると、日本の査定システムは、ほぼ、出来レースのようなものなんだそうで、、、

日本では、土地は、長期資産性があるといわれています。実は、アメリカでも、土地は、希少性がある、不動産は、だから投資にいいんだ、といいます。

They don't make land anymore.　土地は、新しく作れないからね

というわけです。しかし、つむじ曲がりの私は、今日、こんなことを考えてみました。

日銀のサイトに、こんな、Q&Aが載っていました。

昭和40年の 1万円を、今のお金に換算するとどの位になりますか？

日本自体については、あまりわからない私。ただ、統計は、セミナーを行ったりする必要上、見てみるのは好きです。今日は、日銀の関係の一般向け金融情報のサイトを見る機会があったので、ご紹介します。

日本では、不動産は資産性があるといえば言えますが、長期にわたって値上がりしていくというイメージを持っているとしたら、それは、市場を知らない人でしょう。

日本では、物件は、
　■ 上物は、15年から30年で、完全償却し、無価値に
　■ 物件価値はあくまでそのときの土地の時価になるのが当然。

長期にわたって保有した物件につき、資金繰りを考えるときの、融資のキーワードは、アメリカのように「リファイナンス」ではなく、「建て替え」です。相対すれば、日本では、不動産の資産性は低く、アメリカやニュージーランドのような国は、高いのです。

今朝2008年1月24日の新聞で目に付いた、「海外投資」の失敗案件。紹介者が、日本国内では、出資法違反が取りざたされています。

16億といえば、私たちにとっては大きな金額ですが、ファンドの損失としては、極小なのでしょうね。多数の著書がある「時事評論家」が、自分の投資家としてのネームバリューを使って、グレーなお金の集め方をしたということです。

あなたは、過去50年間の日本のインフレ率が、いくらかをご存知ですか？

厚生労働省の推定がこのたび明らかにしたところによると、労働力の減少は、前回統計予測よりも急激で、社会保障制度の維持や経済成長の持続が更に難しくなることが予測されている、ということです。

個人向け住宅については、個人やその保証人を100%追い詰めるのが、日本の住宅融資ですが、日本でも、ビジネス案件では、外資が提供し始めた、ノンリコースローン。

モルガンスタンレーの商業物件向けノンリコースローン、どんな感じでしょう？

不動産流通経営協会と言う団体の資料は、大変参考になります。
この19年に出したばかりの調査の結果ですが、現物は、こちらから、ご参照ください。

この調査によると、日本では、住宅の価値は、30年を待たずして、ゼロになると言うことです。ショッキングな数字ではありますが、不動産に明るい人なら「15年の間違いじゃないの？」というヤジがとびそうです。

ネットで拝見した言葉です。さくら事務所の長嶋修氏が、提唱されていると言うことです。

戦後日本の土地政策とそのつけとしての住宅事情の貧困さを、鋭く分析していると思いました。

まずは、彼の「土地本位制資本主義経済」とは、どういう意味なのでしょうか？

日経関係のショッキングな記事を見かけました。日本の話ですが、多くのマンションで、修繕金が不足しているかもしれない、というのです。

以下、記事引用。

日本の投資関係者の言うことを聞いていると、「資産額が3億」なんて、平気で言っています。これは、どういう意味かと言うと、

「一部上場サラリーマンなどが、与信を利用し、フルローンを組んだりして、2億、3億の一棟ものを購入し、アパート経営に乗り出した」

と言う意味で、決して、現金で3億円を、銀行口座に（あるいは投資信託でもいいですが）持っているわけではないんです。

このような、「借金で3億が、資産額3億」って言い方、おかしいと思いませんか？

ちょっとここで、日本で不動産投資をする場合を考えてみましょう。

日本で、普通に物件を購入するとすれば、よほどのあばら家でないかぎりは、キチンと頭金をつんで、ローンを組むことを考えますよね？

その場合の条件ってどんなでしたっけ？　以下は、ローンが通りにくい例です。

日本の不動産購入には、なにか、不透明感が漂いますね。

去年、中古建築物におけるアスベスト問題が新聞で取り上げられることになったとき、”不動産の常識”については、数年ですっかりアメリカナイズされてしまっていた私は、目が点。

なるほどと思う統計を見つけました。

英米両国の不動産資産額は、ＧＤＰとほぼ同水準。
それに対し、日本は、土地資産がＧＤＰの約2倍だというのです。
これでは、まだ高すぎる！

日本では、個人向け住居の場合は、ワンルームも含めて、新築のときに、一番、家賃が高く、その後は、どんどん下げていかなければいけないことは、常識です。

新築ワンルーム投資は儲かるか？
気をつけないと、儲かりにくいんじゃないかな？

分析：
都内の新築ワンルーム投資なんかは、せいぜいで、利回り8%とかですね。利点は、ローンが35年と長くつけられることで、そうすると、毎月の支払いが低く済むわけですね。

大企業勤務のサラリーマンであるならば、団体信用生命保険(団信）に加入し、しかも、保証会社をつける事で、近年は、連帯保証人が不要になっているようです。喜ばしいことですね。

しかし、自営業者の場合には、、、

オールアバウトに掲載されていた記事があったので、ちょっと転載してみます。オリジナルリンクは、こちらから。

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◆わずか30年前後と日本の住宅が短命な現状

大塚 有美氏