アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

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現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

42万ドルの大型案件の例

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。アメリカも、とうとう連邦まで、役所閉鎖、債務問題の波が襲ってきましたね。日本人にとっては、リッチなイメージがあるハワイのような州ですら、州レベルでのこうした対策は日常的ですから、私は、なんとも思いませんが(もちろん不便とか経済縮小の危険があって困るとかそういうのは、皆さんと同じように、感じていますが)、昔の日本人的な感覚だと、こういうのって、「この世の終わり」な感じでしょうか、、、

今、諸大国間では、ひとつの国家体制において、何でもがうまくいくということがなくなり、「中国は影の銀行問題や環境問題」で、アメリカは、この体たらく、日本も日本で、消費税増税や東電問題など、課題が山積、といったあらゆるマイナス思考が蔓延していますが、私は、あまりマクロに国レベルでものを見ても、仕方がないかなと思っています。

具体的にいうと、「アメリカはこう」とか、そういう大雑把な言い方をせず、都市レベル、場所やクラスター(塊=産業であれ、グループであれ)レベルで丁寧にすくっていかないと、「どこも八方ふさがり」や「今は新興アジアだ」といった”極端な、また、一面的な価値観”に結びつきかねません。

卑近な話をしますと、私が現在居住している中国の青島市には、この前、「世界で最大の映画撮影所」が出来ました。式典には、なんと、ハリウッドのAリスター、二コール・キッドマンやレオナルド・ディカプリオやキャサリン・ゼタ・ジョーンズなどが大挙して来たそうです。仕掛けたのは、この前、米国のAMCという映画館を経営する会社を買収し、いまや、世界最大の映画館経営母体となった万达集団(Wanda Group)。今後、青島のこのスタジオが、「中国のハリウッド映画撮影所」になる可能性があるというわけです。

ここ青島では、来年は地下鉄が開通し、また、チンタオ航空という青島をハブとする国際航空会社が発足することも決まっており、これだけのことが、この2年のうちに、中国で第10位につくかつかないか程度のSECOND TIER(第二ランキング)の一地方都市でだけでも、起こっているわけで、こうした想像を絶する経済活動の波及効果を無視して、今後の中国経済は危ないとか、政府統計が信用できないとかいっていても、仕方がありません。

1qingcinema.jpg(青島での映画撮影所開会式の報道写真。こういったニュース、今の情勢では、日本語では、ほとんど、配信されません。嫌中ムードで、歓迎されないからではないでしょうか。本当に、冷静に、世界で起こっていることを知るには、中国のニュースを入手するのであってすら、”普通の日本人が求めるレベルの情報”では足りず、最低、英語が必要です。残念ですが、これが現代日本の情報鎖国ぶりの実態だと感じます。)

同様に、私がローカルでやっている対米投資も、米国連邦政府の財政状況やNYの株価に左右されるようなものではないということは、以下読んでいただければ、わかっていただけるかと思います。

さて、この前、中国でお世話になっている方をお招きしました。日ごろのお礼に、「ちょっと違うものを」と思い、中国ではまだ珍しいということで、イタリア式に、ミートソースのパスタとサラダ、ポークのポットローストをお出ししてみました。

ところが、

味が薄い!としょうゆをどぼどぼ。
(塩やコショウ、パルメザンチーズを使ってほしかった、、、)
なぜ、キャベツなどの野菜が入っていないのだ?
(いやあの、トマトとたまねぎが入ってるんですけど、、、)
こういうものだけを食べていると、寿命が短くなるだろう
(いいたいことはわかりますが、中国より、ヨーロッパのほうが寿命長いですけど、、、)

と地中海式ダイエット?に大いにダメ出しが、、、TT サラダにいたっては、中国人は、生野菜が嫌いなので、手もつけていただけませんでした。。。

中国のお料理も、実は、私の住んでいる青島市は、外食しても、薄味のことが多く、上海料理系。

水餃子なんか、本当に素材の味中心で、お店で食べても、中華によく入っているイメージの「うまみ調味料」も入っていなくて、私的にはとても好きなんですが、あわせてつくスープは、「餃子をゆでた白湯」というそっけなさ。

蕎麦屋の蕎麦湯の感じかなとは思うのですが、周囲の中国人を見ていると、別に、しょうゆやお酢などの調味料で、割ったりはしていません。そもそも、水餃子自体、調味料をつける人が、圧倒的に少ない。

それで、薄味水餃子自体は、そのままの味加減でOKな私ですが、この白湯には、実は、しょうゆを入れて、塩味を調整して飲んでいるんです。

こういう、地元の薄味の料理に慣れている舌の肥えた中国人の友人が、私の作ったイタリアンのお味は、薄すぎると感じ、私は私で、地元中華の薄味に、ついていけないという現象があるって、、、?

どうも、人間って、

知らない味を味わう感覚が乏しい

んじゃないかなと思うんですよね。

私が、水餃子のゆで汁にしょうゆを入れているのを見たら、この中国人の友人は、私が、彼がパスタにしょうゆを入れたのと同じように、ぎょっとするのかもしれません。(誰もやっていないところを見ると、たぶん、アメリカ人が、白米ご飯にしょうゆをかけるレベルの感覚なのかという疑惑が、、、詳しい方教えてください。)

ちなみに、アメリカで、和食を作っておもてなしするときなんかも、「純粋な日本人である自分の味覚」でではなく、”BENIHANA”のイメージで、「アメリカで売っているTERIYAKIソース」みたいなのを使うとか、パンチを効かせる戦略を立てないと、ほぼ確実に自滅します。

海外では、和食というと、みんな、「DRAGON SUSHI」とか、そういったネーミングのマヨネーズの入ったのり巻とかのことを思っているので、逆に、そんなのができない私は、おもてなしには、和食勝負をあきらめ、インドカレーとか、「ぜんぜん別物」を作っちゃうことも、、、笑

くだらない考察を続けると、今回のおもてなしの敗因の決定的なファクターは、ここ中国では、世代格差が大きいということをつい忘れてしまっていたことでしょう!

この日のお客さんは、インテリの海外留学組とはいえ、40台後半。私と同年代です。それで、実は、子供を持つのが早い中国では、高齢出産の私の周囲のお母さんは、大体30台で、この周囲の世代は、私の「意大利面」(イタリアンパスタのこと)なんか、自分では、まだ作れなかったりしますが、でも、味覚的にはなじんでいて、「すごくおいしい!」といってくれるんですよね。

しかし、やはり、50ともなると、周囲のお母さんと比べると、二周り上で、海外経験があっても、やっぱり、ちょっと、感覚が違う、そこを、読み違えてしまいました。(苦笑)

失礼なつもりではないのですが、世代的に、「中国の50台」は、すでに、日本や米国の感覚で言うと、(体力は違いますが)習慣からすると、「70台、80台」の感覚と思って接する感じというか、、、私の父のことを思い返しても、スパゲッティを作れば、食べてはくれるでしょうが、好物という位置づけにはならないな、、、

まあしかし、今回、一応、「世話になっている人に、手料理をご馳走した」という図式が晴れて成立しましたので、”マイ面子”が立ったのじゃないかと勝手に思って、良しとすることとします。。。

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国際送金と銀行支店名

こんにちは。2011年から中国に住んでいる対米不動産投資家中山道子です。なぜ、中国に?と聞かれますが、しばらく前から、the new world order (新しい世界秩序)は、望むと望まないとにかかわらず、米国中心というこれまでのパックス・アメリカーナではなく、今後は、米国と中国との相互関係を基調として展開していくのだろうなと感じるようになり、その流れを体感してみたくなったのです。

この数年で感じるのは、両国のラブラブ振り。政治では、お互い、譲れないところを持っており、頻繁に、対立しあったり、批判しあったりしていますが、それでも、その実の両国の交流ぶりの深化には、目を見張るものがあります。

たとえば、中国政府は、ここしばらく、中国人の中国語教師を、米国の公立学校に派遣するということを、主として自己負担でやっています。露骨なことに、ほかの国に対しては、これは、まったくやっていないことで、他方、米国側は、自国の語学教育の予算が捻出できないため、これを大変歓迎しており、結果、現在、中国語学習熱は、米国内で、大きく広がっています。

今は、昔のように、中国系移民が多いエリアだけではなく、ワシントンや、テキサスといったようなところでも、なんと、中国語イマージョン(通常、その言語だけを使って教える)の公立小学校が出てきている状況。資産のある教養層においては、親がまったく中国と関係なくても、中国人のオーペアさん(au pair、文化交流のために外国人を家庭に受け入れ、子供の面倒を見てもらうかわりに学校に行かせる)を雇い、家庭では、子供に、中国語だけを話させる、といった教育をしているような家庭も、出てきました。

また、米国側も、中国への留学生を増やすということで、クリントン元国務長官らが音頭を取って非営利団体を作って、盛んに寄付集めもしています。この財団なんかは、政財界要人の水面下・非公式交渉や、両国を行き来するための場、さらには、将来の人材をリクルートするためのプールとしても、大きな意味を持っていくのでしょう。

中国も、日本の高齢化を後追いするような形で、経済成長が鈍化する可能性があると指摘されており、また、米国も、国内外に大きな問題を抱えていますが、私からは、中国人と米国人というのは、そのフロンティア精神、起業家精神において、大変類似の考え方をする人たちに見えます。

もちろん、中国人は、家族や親戚単位、米国人は個人単位といった違いはあるのですが、、、

これら二つの超大国が、今後も、内外にトラブルを抱え、あるいは、引き起こす(?苦笑)なか、いわゆる英語のグローバルネットワークと、華人のグローバルネットワーク、そして、双方の交差点から、今後の世界のリーダーシップが、賛同できるにせよ、不服にせよ、立ち上がってくるのではないかと感じます。

この流れは、流れ自体が、勢いを持つのであって、目的地が決まっているわけではなく、米国だとか、中国だとか、果ては日本だとか、といった「どこ」には、やはり、それほどこだわらなくなるでしょう。米国の経済が悪ければ、中国へ、そして、中国都市部が下落すれば、アフリカへと、自然に、「必要に応じて」「その時ごとに」に、流れができるのです。こういうライフスタイルを追及する人と、したがらない人というのも、二分化されていくでしょうし、、、

そんな背景を受けて、実際、現在の中国でも、英語と中国語を同時並行で学ぶようなバイリンガル・プログラムが、多くの私立学校で提供されており、わが子も、そうした小学校で、学んでいます。

この前、俳優、トム・クルーズ/ケイティー・ホームズ元夫妻のお子さんが、ニューヨークで、学費4万ドルもする新設私立で、学んでいるという話を読みましたが、その学校の売りも、やはり、中国語イマージョン。ウエブサイトを見たら、その他の目玉は、「シンガポール式算数を教えること」で、わが子の学校と同じテキストを使っているのだろうなと、苦笑してしまいました。(ちなみに、当方の学費は、この5分の1です、、、これでも、私には、十分高く感じられますが)

つまり、アメリカの次世代教育オプションにも、今、シンガポールやマレーシア、中国などで、国際的華人コミュニティ向けに、提供されている教育モデルに相当類似したものが、志向されてきているということですね。

中国でも、シンガポールでも、マレーシアでも、ニューヨークでも、ヒューストンでも、似た教科書を使って、似た方式で育てられていく、そういうグループの子供たちが、確実に増えていくわけで、こうした子供たちは、多分、「自分の国のほかの育て方をされた子供たち」と一緒の将来ではなく、「よその都市で、似たように育てられた子供たち」と似たような未来を、作っていくのでしょう。

いいか悪いのかは、わかりませんが、私自身が、そうやって育ち、生きてきたために、自然、やはり、子供のためにも、同様の教育を(私のときは英語と日本語でしたが)、求めるようになったといったところなようです。

さて、例によって、まったく関係ない前置きが長くなりました。今回のテーマは、国際送金。


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報道の精度とは WSJでも、信用ならないことがある?

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。夏は毎年米国に行くようにしているのですが、今年、家族の不幸で、日本にだけ、何回か、プライベートで行き来している状態です。

米国では、この1年で、すっかり、不動産投資市場の空気が変わりましたね。

株式ではないですが、雰囲気というか、市場感情やメディアのあおりが、大きな影響を及ぼしているのを感じます。

客観的にいって、依然、「影の在庫」問題(2012年に説明記事を書きました)に、決着がついたわけではないのですが、しかし、価格が、値上がりしていることは事実。

理由は二つあり、そのひとつには、銀行側が、価格操作、在庫管理に長けてきていることがあげられます。もうひとつは、、、メディアの景気付け戦略が、一般人のイメージを変えてきているのを感じます。

報道を見ると、「ちょうちん」というと、言葉が悪いですが、明るい気持ちを表現したがる記事が増えているんですよね。

この前は、日本の不動産関係者のフェイスブックのタイムラインに、「WSJが、若い世代が景気のいい購入をしているという報道を見た」という投稿を見ました。

記事はこんな感じ。

1wsj.jpg

元の記事のリンクは、こっちから。

《若い世代に、高額の物件を購入したがる人の数がすごく増えている》

という趣旨ですが、「?」と思うところもあり、調べたら、たとえば、統計的にどこからデータが出てきたのか、正直、わからなかった記述もありました。

例:(将来のためにこの記事から画像抽出してあります↓)
 
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去年買ったら、1年で4割値上がりしていたであろう素敵な物件例

中国在住のアメリカ不動産投資家、中山道子です。親子で、中国語の勉強をしているのですが、生活もとても楽しいです。

今日は、息抜き?でこちら中国の不動産事情を。といっても、こっちの不動産の勉強をしているわけではまったくないので、ちょっとした雑談です。

私がこちらに来たのは、2011年11月なのですが、そのころの為替は、日本円がずっと強く、1元は、12、13円くらいのイメージからスタートしました。

それが、2013年5月のこの段階では、なんと、17円に手が届くかというところまで行きそう。今回の円安は、実に、1年で、中国元に対して、40%のロス。駐在組の方々の生活や、そもそも、中国進出企業のコスト増を考えるのが恐ろしいですが、私自身は、ドルベースで地味な生活をしているので、たいした影響はありません。

しかし、私の住んでいるマンションは、「来たとき、日本円を使って買っていれば、1年そこそこで、4割値上がりしたのだ」と思うと、苦笑いが出ざるを得ません。


こちらに来たときは、月額6万円以下相当だった私のマンションの賃料。それより、驚きなのは、この155平方の3BRの価格。実に230万元、3,000万と聞いたのですが、それが、日本円で考えると、実に、4割値上がりしたということなのですね? (こっちの相場は調べなおしていませんが、大きく値上がりしたというわけではありません)

建物全体は、2004年頃の築年数。私の部屋は、最後まで売れ残っていたらしく、私たちがはじめての入居者だったため、室内の内装も、こちらとしては、大変きれいな状態。特に不都合もなく、借りる分には、大変ありがたく住ませていただいており、まったく文句がない私なのですが、、、


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年換算利回り12%の短期融資機会Inイリノイ州 MY物件

2014年3月追記:
この物件に対しては、2012年4月16日に9万ドルを融資し、90,000 x .12 = 10,800 / 365 = $29.59 per day x 378 days of loan. という計算で、2013年5月2日に、101,125.48ドルの返済がありました。
+++++++++++++++++


この前、私自身がシカゴで行った短期投資案件のご紹介をして見ます。

シカゴで、フィックスアップをしている投資家仲間への短期融資です。

下の一軒家ですが、この現地パートナーが、6万ドル・現状有姿("as-is condition")で、銀行からの格安購入に成功しました。

具体的なプロセスは、大変地味なもので、ターゲットエリアで、毎日何百もの物件を確認し、low ball(低い指値)オファーを出していく。その繰り返しです。

単にMLSで見るだけの物件への入札だと、銀行とのコネがないため、個別交渉に持ち込みにくいので、この際に、ローン返済に苦しんでいる滞納オーナーと、実際に、やり取りをできる場合は、銀行と交渉をする権利が得られたりもします。

そのため、パートナーは、現地にて、頻繁に、こうした滞納オーナーと打ち合わせや連絡も欠かしません。

一般に、現在、現状有姿物の中でも、比較的状態がよい物件というのは、多くの人に手が出しやすく、実需(実際に住む場合。米国では、first time home buyer という言い方をします)の方などに、優先的にまわりがち。

というのも、現在の銀行の物件処分ポリシーにおいては、「再度、エリアを荒廃させる危険を最小化するため、実際にその物件に住む方々のビッドを優先させる」という方針がはっきりしているのです。一般的に、実需のほうがローンにデフォルトしにくいですし、ローン自体も出やすいですね。ということで、具体的にいうと、最初の入札期間は、投資家は入札できないという制約があったりもします。

そのため、プロの業者の彼が追求するのは、「ディープな修理物」。普通のワーキングの家族が、引っ越して住むことなど到底ありえないようなレベルまで「だめだめ」になってしまっている物件が、一番、競争なく、低価格で購入できるというわけです。

ねらい目は、たとえば、「カビ(mold)が出ている物件」。カビは健康被害のもとですので、「壁の塗り替え位はお手の物さ!キッチンだって、自分たちで週末にやっちゃうよ」というアメリカンな節約DIY家族であってすらも、子供を、そのような物件に入居させながら、気長に修理するというようなことは、さすがに難しい。

なので、浸水もの、カビ問題が出ている物件は、特に銀行に対し、ローボールオファー(極端に低い指値)をしても、「他にオファーがない」ため、それが通りやすい状態なのだそうです。


ということで、私が融資したのが、シカゴにある下の一軒家。

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2013年夏の対米不動産投資視察旅行は延期といたします


この6年間、毎年行っております対米視察旅行ですが、家庭の事情で、今年は開催を断念いたしました。登録やご検討をしていただいていた方には、こころよりお詫び申し上げます。

また、MLにご登録していただいていた方には、ご関心がある場合、優先的に、よりリターンのよい投資案件をご提供する機会とさせていただきます。後日お送りするMLをご検討ください。


駐車スペースを汚された!の巻 

不動産オーナーというのは、つまらない役回りを背負っています。今日は、そんな地味な大家ライフを、決済に関連して。

今回、ベガスの物件取得の例を、ブログで、連載?しております。

その1.
その2.

今回、この案件は、決済日も決まり、投資家様による書類へのサインや、ご送金もできて、「いざ」となったところで、つまらないことで、遅滞が。。。

それが、この駐車スペースの問題。例によって話が回りくどいんですが、背景から、ご説明させてください。

さて、ベガスの一般タイプのコンドミニアムは、すべてが車庫が備え付けではなく、気候がいいので、むしろ、車だけを駐車するなら、カーポートでOK。

〔車庫、ガレージは、密閉式の建物、カーポートは、屋根がある開放型の駐車スペースです〕

現地の人のライフスタイルを見ると、車庫=車を駐車するより、作業スペースや、物を置く倉庫という認識。

当然、車庫は別に買うので、多くの人は、標準でついている指定カーポートがあって、ゲストパーキングがあれば、OKなわけです。

今回のこの物件も、そんなわけで、カーポートがついているだけ。また、管理組合から、ゲストパーキングエリアに、友達が来たときに駐車できるよう、ゲストカードをもらうという仕組みです。

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それで、管理組合があるタイプの物件というのは、管理組合の干渉が半端ありません。日夜、監視員が回り、

「あなた、ごみを昨日の晩出したでしょ!あれは、規則で、朝出すものよ!!」

とか、

「お宅の前に駐車されている車、あれ、お宅の知り合いですか?ゲストカードを渡して、ゲストパーキングに駐車してもらわないと、困りますよ!」

とか、挙句には、

「お宅のドアに汚れがあるから、ペンキ塗り替えてくださいよ。」
「お宅の鉢植えが共有エリアにおいてあるから、引っ込めてくださいよ。」

とか、小うるさい近所のお年寄りか小姑か?みたいなことをお金を取ってどうどうと言うという役回り。

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ラスベガス物件2 続報

ラスベガス不動産物件速報 7万9,000ドル2BR

というタイトルで、しばらく前に、物件のご案内を、メルマガでしたことがあります。その際の物件概要を、その後、ブログでもご案内しました。

物件概要ご案内URL


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デトロイト市に非常事態宣言

こんにちは。


アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

 旧正月

という関門?があり、

 2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、


2013-02-24%2019.33.48.jpg旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊(ヤンヤンと)♪

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2013年対米不動産投資視察旅行日程案内

■2013年5月6日段階で、この企画は、家庭の事情で、延期となりました■

対米不動産投資視察旅行2013年7月11日から17日と考えております。

現在、以下の概要のみですが、仮アナウンスさせてください。下でメーリングリストに登録してくださる方へは、さらに、順次、視察旅行情報をお届けします。


日程:
2013年7月11日から17日まで:。

旅程:
11日デトロイト視察(デトロイト視察日数実質2日半)
14日シカゴへ移動。シカゴ視察(シカゴ視察日数実質1日半)
16日日本(成田など)へ移動。
17日帰国

費用概算(過去比現状)
一般参加者様:
約25万(飛行機代、ホテル代は別途ご本人様でご負担ください。旅行中のお食事は費用に含みます)
 お二人目(ご夫婦か親子)追加5万でご参加いただけます
当グループ物件オーナー様
約15万。お二人目追加6万でご参加いただけます


ラスベガス不動産物件速報 7万9,000ドル2BR

□ベガス遠隔投資最適物件□

サブディヴィジョン名
LA POSADA AT SUMMERLIN

概要
ベガス西側、ダウンタウンから車で30分ほどの
高級エリア、サマリン内にある安定投資案件。

物件
2ベッドルーム2バスルーム、想定賃貸家賃875ドル前後。
築年数は、1994年、掲載予定価格7万9,000ドル。
このサブディヴィジョン内では、過去最高売買価格は、3BR案件が、20万ドル台といったところです。

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ITIN とはなにか 2013年版

■ 2013 年1月14日追記■

2013年最新の状況を概括すると、

1)米国連邦税務当局(IRS)は、不動産管理に基づく賃料収入を、源泉徴収の対象に
2)例外は、納税者番号を取得した場合
3)ITINは、管理会社からの書状、W7と公証済みパスポートコピーを提出して取得

☆ 私は一般向けに、こうしたサポートやお手伝いはしておりません。この記事についても、ほかの記事同様、個別のご質問には、メールでのお返事は、できませんが、セミナー開催時にでも、多少、やり取りすることは可能ですので、メルマガをご登録ください。


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だそうです。現在、源泉徴収が、すべての管理会社が、履行できているというわけではなく、積極的な監査がしらみつぶしに行われているわけではありません。今後、しばらく時間を掛けて周知されると思いますが、米国の不動産管理会社は、一般にみな小規模経営なことが多いので、現場は混乱するかもしれません。

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アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、2003年から、米国投資に着手しており、2006年から、取得コンサルもやっています。

現在、よく思うのは、物件取得時の準備サポートの重要さ。

ここら辺をいい加減にすると、ご本人も、後で困られることがあります。他方では、普通の不動産業者さんは、そっちは、本来は、「仕事の範疇ではない」ので、聞かれてもまったく分からないしサポートする気もないという方のほうが多いでしょう。

例えば、私自身の体験でもありますが、「自分は英語ができるから」と、現地の普通の業者さんとやり取りをしていても、埒が明きません。それは、自分のプロフィールが、「米国の知識のない」「遠隔投資家」だからです。

納税者番号の問題は、この点、今年、本当に困らさせられるに至りました。

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国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

対米不動産投資家の中山道子です。2013年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business (イキナリ日々の実務レベル)の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、2年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Third Culture Kidsというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

  つづきを読む > 国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

 
 ◇ 小切手を振り出せますか?
 ◇ クレジットカードは大丈夫ですか?


ネットを見れば、ペイパル決済OKという「FOR SALE BY OWNER案件(売主が仲介なしで直販する場合)」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

  つづきを読む > アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

寄付についての考え方について

2012年も年末となり、皆さん、楽しいイベントが目白押しといったところでしょうか。

この時期は、「歳末助け合い」でもありますね。アメリカ不動産投資とは関係ないのですが、ミリオネア本には、「寄付すると金持ちになる/金持ちは寄付する」といったことが書いてあることがあり、それを見て、「寄付してみようと思うけど何が変わるんですか?」と時々私に聞いてこられる方もおいでになります。

それで、私自身の経験からすると、ボランティアというのは、「助け合い」という観点はもちろん第一なんですが、結構、それ以外の、世俗的な意味の自己利益も多々あると感じます。


1autismSchool.jpg中国山東省青島市エリムスクールは、全国有数の自閉症児専門学校

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海外ビジネスに留意する点  不動産投資編

こんにちは。 

私の住んでいる中国では、小学校の頃から、中国人の方々は、慣用的に、「英語名」をつけることが一般的なようです。そのため、皆さん、Julieとか、Raymondとか、英語の名前があります。

公立の小学校でも、今は、小学一年生から、毎日、1コマ、英語があるので、「英語の先生に考えてもらう」とか、「親御さんが考える」とか、いろいろなようです。

本来は、cultural diversity的な観点からは、それぞれの母国の実名を、お互い、覚えあえばいいような気もしますが、ある意味では、「名前が覚えやすくて、ありがたい」慣習ですね。

日本人には、このような習慣はなく、いまさら、無理に採用する必要もないとは思いますが、ひとつ、時に、アメリカとのやり取りをする時に、気をつけていただきたい習慣はあります。

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Addendum とは何か

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

  つづきを読む > Addendum とは何か

2012年9月開始英語塾 5ヶ月10回

■2012年11月1日追記■
2011年10月27日土曜日の回に、たぶん年に1度のことなのですが、ネットが落ちて、開催できませんでした。受講者様には、お詫びします。そのため、次回は、下のご案内とおり、11月10日とし、埋め合わせのため、
1)11月17日に単発で、新聞記事の輪読
2)最終回1月26日の後、もう一度、2週間後の2月9日土曜日に、代替回
をご案内します。お繰り合わせしてくださったにもかかわらず、不都合があり、心よりお詫びします。

2012年9月開始英語塾再募集です。8月で、下の本のP132途中まで終わりました。9月15日からは、As Is Condition という小項目から開始します。

今回、勝手で恐縮ですが、来年からは、自分の時間の使い方を、また、変えてみたいので、英語塾は、今期を持って、とりあえず、一区切りとさせてください。


不動産投資英語塾は、「不動産投資英語」を勉強するための英語のゼミナールで、現状、「ある程度基本的な英語が読みこなせる方」を前提の教材になっています。

Although foreclosure sales typically lose money for lenders, lien holders, and property owners, savvy bidders can turn these sales into big profits. "Investing in Real Estate" からの抜粋

この英文、文章構造は難しくありませんが、フォークロージャーセールス=競売、レンダー=銀行、リーンホールダー=抵当権者、ビッダー=入札者といった自動変換ができないと、何を言っているのか、ちんぷんかんぷんという方もいるかもしれません。

辞書を細かく調べれば、こうした単語も引き出せるでしょうが、文脈から、不動産固有の風景が読み取れるようになるように、読解サポートします。

形式は、「分担や担当者を決め、日本語訳をつけていっていただき、それに私が補足する形。」皆さんの自主的な分担参加があって成立します。

テキストは、米国人が不動産を勉強するときに読む本なので、場所によっては難しく、本の内容や文脈を、私が、説明する形で、進行しますので、内容的には、コーチングとダブる部分もあり、長く続けていただければ、相当勘を養っていただけると思います。

開催日時:日本時間隔週土曜日午前10時から最大1時間半
参加費用:5ヶ月10回で2万
開催方法:スカイプグループ会議方式(ネット接続環境要)
テキスト: Investing In Real Estate、 Gary W. Eldred(第5版2005年出版分)
募集人数:8人前後。それ以上の方への接続環境保証ができにくいため、参加者多数の場合は、申し込まれた方から優先で、その後締め切りとなります。参加直前となられた場合は、お問い合わせください。


日時:
9月15日
9月29日
10月13日
10月27日
11月10日
11月24日
12月8日
12月22日
2013年1月12日
1月26日

引き続きご要望がある場合は、2月はお休みし、3月から7月まで、10回催行します。


以下、お申し込み、お振込みは、ペイパルでお願いいたします。ご参加お待ち申し上げます!


****

テキストはしたリンクからお申し込みいただけます。2012年発売の最新版ではなく、赤い表紙のほうでお願いします。在庫がなくなった場合は、中古品を米国から取り寄せるか、米国キンドルストアの電子版購入もご検討ください。いずれも難しい場合は、ご相談ください。



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Forensic Loan Audit とはなにか

■この記事は、2010年に3月17日に最初掲載しました。2012年10月14日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか?

  つづきを読む > Forensic Loan Audit とはなにか

海外投資のハードルは、高くなるばかり?日本社会のガラパゴス化は、私たち一人ひとりの責任でもあります

2003年から対米不動産投資をやっている遠隔投資家の中山道子です。円高海外投資熱は、ここ数年、高まるばかりですが、他方では、ハードルも、高くなっていくような気がしますね。

この前、ちょっとしたことがあって、確認する機会があったところ、オフショア生命保険型貯蓄商品販売大手であるフレンズ・プロビデント・インターナショナル(Friends Provident International)社は、2012年7月、「日本居住者への新規販売停止」を決めたということを知りました。

実は、私は、自分自身が、一不動産投資家なわけですが、2008年に、ちょっと修行のような気持ちで、東京にある《在日外国人向けのWealth Management Advisory Firm(ファイナンシャルプランナー兼各種国際投資商品紹介のようなサービス)》で、アルバイトをしていたことがあります。

理由は、香港人の友達が、そこでファイナンシャルプランナーというか、そういう投資アドバイザーをやっていて、「アシスタントがすぐやめてしまう!ちょっとでもいいから、道子、私のアシスタント業務を、手伝ってくれない?」と言ってきたから。もともとは、私は、彼女の、お客さんだったのです。

彼女は、とても頭がよくて、すごく稼いでいたので、自営業で、投資家修行中(今もですが)の私は、勉強のよい機会と思い、「少しなら、いいわよ」ということで、ここで、結局、当時、自分自身のビジネスに加え、合計、1年近く、毎日6時間くらい、友人のチームで、働いていました。ここは、在日外国人が、在日外国人相手に、英語で営業をしていた事務所で、日本人がいてはいけないという決まりは別になかったのですが、実際問題として、普通の日本人はおろか、日本語ができる人すら、ほとんど、いませんでした。

リーマンショックまでの東京というのは、アジアの国際金融の主要都市、ゲイトウエイ、ハブという位置づけがあったのだと思います。こういう事務所が、結構あって、当時の主力商品が、このフレンズプロビデントインターナショナルのプレミア(Premier)といった商品だったりしたのですね。

国際企業に勤務し、常に転勤を余儀なくされて生きる expatriate 族(国際転勤族、略称で、expat、エクスパットと呼ばれます)というのは、どの国出身であろうと、つまるところ、

■「子供は地元の英語系インターナショナルスクール」(子供を英国の大学にいかせたいか、アメリカの大学にいかせたいかで、アメリカ系かイギリス系を選ぶ)
■投資や年金後の資金繰りは国際ファイナンシャルサービス(米国人は国の規制の関係で、オフショアNGなのですが、それ以外の国の出身者なら、フレンズプロビデントのようなグローバルな投資商品を居住地にかかわらず、資産形成に使うのが理にかなっている)

といった”継続性”を、自らの生活において、必要としているわけです。そのため、主要国際都市では、エクスパット御用達の投資助言業を営むという事業に対し、まっとうなニーズがあるわけですね。

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2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

2012年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。


視察旅行では、2006年から投資をしているデトロイト市に2泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、2012年今年で、5年目、6回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。


  つづきを読む > 2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

■2012年8月25日以降、ダウンロードしていただけるセミナーは、2012年6月30日付け最新版になりました。当該セミナー詳細は、こちらの開催ページからご確認ください。PAYPAL決済後私のほうからリンクをご案内する形になります。


まずは、私のこんな自己紹介をご覧になってください。


これまで、私は、過去に、いくつもの対米不動産投資セミナーを主催し、いずれも、大変ご好評を頂戴してきました。

実を言うと、これには、いくつか、理由があると思います。私自身、よい情報を、「わかりやすく」、そして、「面白く」のほうも、ある程度、意識していますので、それなりに、努力をしていると申し上げたいですが、もうひとつの理由は、実は、こういうことをしている方が、ほかにいない、というそういう、大変さびしい状況の反映でもあります。

しかし、敷居が高そうに思える対米投資ですが、実は、きちんと準備をすれば、英語力の欠如をカバーしたり、遠距離で、開始することが可能なのが、大きな魅力。ここら辺は、日本なんかが、日本国外の個人外国人投資家なんかには、あまり門戸を開いていないのと比べると、大きく、事情が違うのではないでしょうか。

  つづきを読む > 『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

ご相談をお断りしなければいけないとき

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、1週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」(「うそをつかない」)をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗 

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑


■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、


初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、(不動産)投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、10分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

  つづきを読む > ご相談をお断りしなければいけないとき

6月30日、7月1日セミナー参加者様へ


今、7月1日朝で、セミナー会場へ向かう前です。

昨日は、多数の方々が、東京近郊のみならず、さまざまな地方からお出ましくださり、大変光栄に感じました。

引き続き、地方からの方が今日も出席してくださる予定の方もおいでになり、普段はぐうたらの私も、気合が入ります。

昨日の分については、セミナーフリップ、音声ダウンロードを、すでにお届けしております。まだ、確認できていない方は、恐縮ですが、ペイパル決済のメールアドレスをご利用の上、私にご一報ください。

今日のセミナーについても、同様にお願いをいたします。


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