アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

対米不動産投資家の中山道子です。2013年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business (イキナリ日々の実務レベル)の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、2年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Third Culture Kidsというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

  つづきを読む > 国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

 
 ◇ 小切手を振り出せますか?
 ◇ クレジットカードは大丈夫ですか?


ネットを見れば、ペイパル決済OKという「FOR SALE BY OWNER案件(売主が仲介なしで直販する場合)」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

  つづきを読む > アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

寄付についての考え方について

2012年も年末となり、皆さん、楽しいイベントが目白押しといったところでしょうか。

この時期は、「歳末助け合い」でもありますね。アメリカ不動産投資とは関係ないのですが、ミリオネア本には、「寄付すると金持ちになる/金持ちは寄付する」といったことが書いてあることがあり、それを見て、「寄付してみようと思うけど何が変わるんですか?」と時々私に聞いてこられる方もおいでになります。

それで、私自身の経験からすると、ボランティアというのは、「助け合い」という観点はもちろん第一なんですが、結構、それ以外の、世俗的な意味の自己利益も多々あると感じます。


1autismSchool.jpg中国山東省青島市エリムスクールは、全国有数の自閉症児専門学校

  つづきを読む > 寄付についての考え方について

海外ビジネスに留意する点  不動産投資編

こんにちは。 

私の住んでいる中国では、小学校の頃から、中国人の方々は、慣用的に、「英語名」をつけることが一般的なようです。そのため、皆さん、Julieとか、Raymondとか、英語の名前があります。

公立の小学校でも、今は、小学一年生から、毎日、1コマ、英語があるので、「英語の先生に考えてもらう」とか、「親御さんが考える」とか、いろいろなようです。

本来は、cultural diversity的な観点からは、それぞれの母国の実名を、お互い、覚えあえばいいような気もしますが、ある意味では、「名前が覚えやすくて、ありがたい」慣習ですね。

日本人には、このような習慣はなく、いまさら、無理に採用する必要もないとは思いますが、ひとつ、時に、アメリカとのやり取りをする時に、気をつけていただきたい習慣はあります。

  つづきを読む > 海外ビジネスに留意する点  不動産投資編

Addendum とは何か

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

  つづきを読む > Addendum とは何か

2012年9月開始英語塾 5ヶ月10回

■2012年11月1日追記■
2011年10月27日土曜日の回に、たぶん年に1度のことなのですが、ネットが落ちて、開催できませんでした。受講者様には、お詫びします。そのため、次回は、下のご案内とおり、11月10日とし、埋め合わせのため、
1)11月17日に単発で、新聞記事の輪読
2)最終回1月26日の後、もう一度、2週間後の2月9日土曜日に、代替回
をご案内します。お繰り合わせしてくださったにもかかわらず、不都合があり、心よりお詫びします。

2012年9月開始英語塾再募集です。8月で、下の本のP132途中まで終わりました。9月15日からは、As Is Condition という小項目から開始します。

今回、勝手で恐縮ですが、来年からは、自分の時間の使い方を、また、変えてみたいので、英語塾は、今期を持って、とりあえず、一区切りとさせてください。


不動産投資英語塾は、「不動産投資英語」を勉強するための英語のゼミナールで、現状、「ある程度基本的な英語が読みこなせる方」を前提の教材になっています。

Although foreclosure sales typically lose money for lenders, lien holders, and property owners, savvy bidders can turn these sales into big profits. "Investing in Real Estate" からの抜粋

この英文、文章構造は難しくありませんが、フォークロージャーセールス=競売、レンダー=銀行、リーンホールダー=抵当権者、ビッダー=入札者といった自動変換ができないと、何を言っているのか、ちんぷんかんぷんという方もいるかもしれません。

辞書を細かく調べれば、こうした単語も引き出せるでしょうが、文脈から、不動産固有の風景が読み取れるようになるように、読解サポートします。

形式は、「分担や担当者を決め、日本語訳をつけていっていただき、それに私が補足する形。」皆さんの自主的な分担参加があって成立します。

テキストは、米国人が不動産を勉強するときに読む本なので、場所によっては難しく、本の内容や文脈を、私が、説明する形で、進行しますので、内容的には、コーチングとダブる部分もあり、長く続けていただければ、相当勘を養っていただけると思います。

開催日時:日本時間隔週土曜日午前10時から最大1時間半
参加費用:5ヶ月10回で2万
開催方法:スカイプグループ会議方式(ネット接続環境要)
テキスト: Investing In Real Estate、 Gary W. Eldred(第5版2005年出版分)
募集人数:8人前後。それ以上の方への接続環境保証ができにくいため、参加者多数の場合は、申し込まれた方から優先で、その後締め切りとなります。参加直前となられた場合は、お問い合わせください。


日時:
9月15日
9月29日
10月13日
10月27日
11月10日
11月24日
12月8日
12月22日
2013年1月12日
1月26日

引き続きご要望がある場合は、2月はお休みし、3月から7月まで、10回催行します。


以下、お申し込み、お振込みは、ペイパルでお願いいたします。ご参加お待ち申し上げます!


****

テキストはしたリンクからお申し込みいただけます。2012年発売の最新版ではなく、赤い表紙のほうでお願いします。在庫がなくなった場合は、中古品を米国から取り寄せるか、米国キンドルストアの電子版購入もご検討ください。いずれも難しい場合は、ご相談ください。



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Forensic Loan Audit とはなにか

■この記事は、2010年に3月17日に最初掲載しました。2012年10月14日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか?

  つづきを読む > Forensic Loan Audit とはなにか

海外投資のハードルは、高くなるばかり?日本社会のガラパゴス化は、私たち一人ひとりの責任でもあります

2003年から対米不動産投資をやっている遠隔投資家の中山道子です。円高海外投資熱は、ここ数年、高まるばかりですが、他方では、ハードルも、高くなっていくような気がしますね。

この前、ちょっとしたことがあって、確認する機会があったところ、オフショア生命保険型貯蓄商品販売大手であるフレンズ・プロビデント・インターナショナル(Friends Provident International)社は、2012年7月、「日本居住者への新規販売停止」を決めたということを知りました。

実は、私は、自分自身が、一不動産投資家なわけですが、2008年に、ちょっと修行のような気持ちで、東京にある《在日外国人向けのWealth Management Advisory Firm(ファイナンシャルプランナー兼各種国際投資商品紹介のようなサービス)》で、アルバイトをしていたことがあります。

理由は、香港人の友達が、そこでファイナンシャルプランナーというか、そういう投資アドバイザーをやっていて、「アシスタントがすぐやめてしまう!ちょっとでもいいから、道子、私のアシスタント業務を、手伝ってくれない?」と言ってきたから。もともとは、私は、彼女の、お客さんだったのです。

彼女は、とても頭がよくて、すごく稼いでいたので、自営業で、投資家修行中(今もですが)の私は、勉強のよい機会と思い、「少しなら、いいわよ」ということで、ここで、結局、当時、自分自身のビジネスに加え、合計、1年近く、毎日6時間くらい、友人のチームで、働いていました。ここは、在日外国人が、在日外国人相手に、英語で営業をしていた事務所で、日本人がいてはいけないという決まりは別になかったのですが、実際問題として、普通の日本人はおろか、日本語ができる人すら、ほとんど、いませんでした。

リーマンショックまでの東京というのは、アジアの国際金融の主要都市、ゲイトウエイ、ハブという位置づけがあったのだと思います。こういう事務所が、結構あって、当時の主力商品が、このフレンズプロビデントインターナショナルのプレミア(Premier)といった商品だったりしたのですね。

国際企業に勤務し、常に転勤を余儀なくされて生きる expatriate 族(国際転勤族、略称で、expat、エクスパットと呼ばれます)というのは、どの国出身であろうと、つまるところ、

■「子供は地元の英語系インターナショナルスクール」(子供を英国の大学にいかせたいか、アメリカの大学にいかせたいかで、アメリカ系かイギリス系を選ぶ)
■投資や年金後の資金繰りは国際ファイナンシャルサービス(米国人は国の規制の関係で、オフショアNGなのですが、それ以外の国の出身者なら、フレンズプロビデントのようなグローバルな投資商品を居住地にかかわらず、資産形成に使うのが理にかなっている)

といった”継続性”を、自らの生活において、必要としているわけです。そのため、主要国際都市では、エクスパット御用達の投資助言業を営むという事業に対し、まっとうなニーズがあるわけですね。

  つづきを読む > 海外投資のハードルは、高くなるばかり?日本社会のガラパゴス化は、私たち一人ひとりの責任でもあります

2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

2012年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。


視察旅行では、2006年から投資をしているデトロイト市に2泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、2012年今年で、5年目、6回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。


  つづきを読む > 2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

■2012年8月25日以降、ダウンロードしていただけるセミナーは、2012年6月30日付け最新版になりました。当該セミナー詳細は、こちらの開催ページからご確認ください。PAYPAL決済後私のほうからリンクをご案内する形になります。


まずは、私のこんな自己紹介をご覧になってください。


これまで、私は、過去に、いくつもの対米不動産投資セミナーを主催し、いずれも、大変ご好評を頂戴してきました。

実を言うと、これには、いくつか、理由があると思います。私自身、よい情報を、「わかりやすく」、そして、「面白く」のほうも、ある程度、意識していますので、それなりに、努力をしていると申し上げたいですが、もうひとつの理由は、実は、こういうことをしている方が、ほかにいない、というそういう、大変さびしい状況の反映でもあります。

しかし、敷居が高そうに思える対米投資ですが、実は、きちんと準備をすれば、英語力の欠如をカバーしたり、遠距離で、開始することが可能なのが、大きな魅力。ここら辺は、日本なんかが、日本国外の個人外国人投資家なんかには、あまり門戸を開いていないのと比べると、大きく、事情が違うのではないでしょうか。

  つづきを読む > 『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

ご相談をお断りしなければいけないとき

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、1週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」(「うそをつかない」)をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗 

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑


■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、


初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、(不動産)投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、10分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

  つづきを読む > ご相談をお断りしなければいけないとき

6月30日、7月1日セミナー参加者様へ


今、7月1日朝で、セミナー会場へ向かう前です。

昨日は、多数の方々が、東京近郊のみならず、さまざまな地方からお出ましくださり、大変光栄に感じました。

引き続き、地方からの方が今日も出席してくださる予定の方もおいでになり、普段はぐうたらの私も、気合が入ります。

昨日の分については、セミナーフリップ、音声ダウンロードを、すでにお届けしております。まだ、確認できていない方は、恐縮ですが、ペイパル決済のメールアドレスをご利用の上、私にご一報ください。

今日のセミナーについても、同様にお願いをいたします。


メルマガご感想 番外編

ライフスタイルコンサルタントの中山道子です。うそです。対米不動産投資家の中山道子です。

米国不動産投資についてのオウンメルマガのサンプルは、こちらから、最近の号をご紹介していますが、大体、アバウトな正確なので、フォーマットは決まっていません。番外編で、勝手なことを書くことも多いです。

  つづきを読む > メルマガご感想 番外編

2012年6月30日・7月1日於東京 対米不動産投資セミナーシリーズ

■2012年6月23日アップデート■

6月30日のセミナーは、新宿三丁目の会場を当初予定していましたが、ご参加多数のため、「7月1日予定セミナー会場と同じ池袋PCカレッジ」(地図はこちらから)へと急遽変更になりました。時間は同じです。

ご参加者様にはご迷惑をおかけし、申し訳ありません。このブログエントリーも、下、変更しました。24日段階で、どのセミナーも、お席余裕がございますので、まだお申し込みいただけます。

両日の収益の一部から、合計15万を、チャリティーに寄付することができました。

7月1日の懇親会は、あまり大きな人数にしたくないので、締め切らせていただきます。多数のご参加表明ありがとうございました。

■■■


対米不動産投資家・中山道子です。現在、米国不動産も底打ち感があり、311以降は、資産運用にも、分散化、多様化を想定する方々がさらに増えています。

他方では、日本国内に拠点を持つ方の情報収集方法は基本、限られており、その他の観点では大変優秀な方々が、海外投資となると、「ガラパゴス」的な状況に身をおいて困っておいでのことも、多々あります。私から見ると、正直、勇み足の方も多く見受けられるため、現在の私は、リテラシー普及に一番力を入れております。

具体的に、自らの履歴を振り返ると、私自身、2003年前後から、米国不動産に着手してきた結果、2006年前後から、こうした遠隔投資のテクニックなどを開示し、皆様に、「調べ物をすると中山さんのブログに行きつきます」といわれることが多くなりました。このブログでは、「有料レベルの情報をありがとう」といわれるまで、丁寧に、情報をご提供し、日米業界関係の方が、最も読んでくださっている対米不動産投資ブログとなったと自認しています。

自分の投資履歴においても、初期には、いろいろな失敗も行いました。そのことは、ブログの投稿でも、多数掲載しています。その後の猛勉強を通して、数多くのコンサル経験を積み重ねるにいたり、この6年間の間に、累計すると、300軒近い案件の決済に直接携わってきました。

この期間において、自らの投資エリアは、ネバダ州ラスベガス市(2003年)、NY州シラキュース市(2006年から)、ミシガン州デトロイト市(2006年から)、イリノイ州シカゴ市(2012年)と多岐にわたり、また、コンサルを通して、カルフォル二ア、テキサス州、ハワイ州、ワシントン州など、いくつもの州での取引にも、携わったことがあります。

7月、8月は、夏期休暇も含め、主としてミシガン州デトロイト市周辺で、現地投資物件(現在、130軒ほど)管理等通常業務をこなして過ごす予定です。以下に、7月1日の東京池袋セミナー情報と申し込み要綱をご案内します。オンラインで申し込みが完了しますので、ペイパル決済お手配をお願いいたします。


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6月30日(土曜日)セミナー
SEMINAR1 午後1-3時半:対米不動産投資入門案内 6,000円
於:西武池袋本店別館 9 階池袋PCカレッジ
東京都豊島区南池袋 1-28-1 西武池袋本店別館 9 階
TEL 03-5950-9821

7月1日(日曜日)セミナー日程
SEMINAR2 朝10-12時半: 米国弁護士LIVECALL!LLC設立の不動産投資 15,800円
SEMINAR3 午後2-5時:   実践!対米不動産投資PCセミナー 15,800円
於:前日同様、池袋PCカレッジ
1日の朝は、西武が10時にならないとオープンしないため、明治通り沿いで外からお入りください。 

3セミナー出席優待価格: 32,000円

7月1日夜 午後6-8時半: 懇親会(池袋駅近く居酒屋) 会費制6,000円前後


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  つづきを読む > 2012年6月30日・7月1日於東京 対米不動産投資セミナーシリーズ

2012年6月30日、7月1日セミナー収益から15万寄付させていただきます

対米不動産投資家の中山道子です。去年のの春は、震災直後ということで、2011年5月6日に、「シビックフォース」という団体に、セミナー収益金から、12万円を寄付させていただくことができました。


シビックフォース



今年も、おかげさまで、多数のご参加をこのたび頂戴し、僭越ながら、やはり、東北大震災関係の事業への寄付を、決めさせていただくことにしましたので、こちらでご報告させてください。


* お断りとお詫び *
私は、広告費やアフィリエートフィー、紹介料などは、まったく支払ったことがありません。会場費も、毎回、立派なところではなく、「一番安くて効率的なところ」を選んでいます。事務所、営業パンフレットどころか、最近は名刺もつくっていません。今回も、6月30日は特に、ご参加者様は、手狭な会場で、正直、窮屈になられるかもしれません。その代わりといえるレベルか、わかりませんが、自分としての目標は、参加者様には、「バリュー=情報のお値打ち感」をお感じ頂き、他方では、「浮いた経費は、寄付へ」とさせていただくことです。ご理解頂戴できれば幸いです。
***


去年は、大きな地震災害に驚き、意味のある金額をお届けしたいなあと、「200万寄付したい」という金額を、自分的に、掲げてみました。

しかし、そのような金額を一度に作るのは、なかなか、難しいですね。私も、まだまだ子供が小さいマイクロビジネスオーナーですし、イキナリ貯金を切り崩して200万ポンと出して、というほどの度胸もありません。他方、今後、放射能の影響は、チェルノブイリを見ても、10年、30年、50年といった年月がかかることが予測されますので、「それなら、毎年、少しずつ、やっていこう」と、今は、考えています。

今年は、10万を、日本チェルノブイリ連帯基金(理事長・鎌田實医師)へ、お届けさせていただきます。

この団体については、去年、福島の子供の甲状腺検査を組織した結果が報道で発表されました。

理事長の鎌田實医師は、今年発表された、鎌仲ひとみ監督《内部被ばくを生き抜く》にも登場されているようですね。

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スタンフォードに行くのと、テキサスAアンドM大学に行くのでは、どちらが費用対効果が高いか?

こんにちは。アメリカ不動産投資家の中山道子です。

時々読者の方からお便りをもらいますが、皆さん、やはり教育熱心ですね。私も教育にはとても興味を持つタイプです。

なので、今日は、ちょっとした雑談?モード。不動産自体とは関係ないですが、「投資家的な観点から評価する学校教育」の費用対効果について。

実は、私の子供の学校にいるアメリカ人のお子さんの親御さんで、テキサスAアンドM大学の先生をしている方がいます。サバティカルで、こちらの大学に研究に来ており、「いい経験」ということで、半年間、うちの学校に、お子さんを、留学させているわけです。二人とも、うちの子より年上で、よく遊んでくれるので、我が家にも何度も来てもらい、ご両親とも、仲良くなりました。

私も、別段、アメリカの学校事情には詳しくないのですが、テキサスAアンドMというのは、カレッジステーションという田舎(失礼)都市にある、”ウルトラお値打ち大学ナンバーワン”と評される州立大学なのです。

どれくらいお値打ちかというと、州立大学=私立に比べ、学費が安いのに、ウオールストリートジャーナルの2010年の「就職リクルーターが好きな大学ランキングトップ2」にランクインしたほど。

これは、全米トップ100の大学を選出したのち、その中から、リクルーターたちに、いろいろアンケートをしたもので、実際、トップの人気大学は、実は、みんな、州立大学だったというのですから、親としては、あせりますね?

1位 ”ペンステート”。ペンシルバニア州立大学
2位 テキサスA&M
3位 イリノイ大学アーバナ・シャンペン校
4位 パーデュー大学 (インディアナ州立)
5位 アリゾナ州立大学

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Ameblo閉鎖のご案内


2012年6月14日に、都合により、アメブロで行っていたブログのアカウントを停止しました。アメブロの「お友達」になってくださっていた方々には、事前連絡なく申し訳ありません。

また、ツイッターのIDも停止しました。

効率化のためです。いろいろ試してみることができてよかったと思いますが、今のところは、このメインブログとメルマガ中心に、情報発信をしていきますので、引き続き、メインのほうで、よろしくお願いします。



修理代請求は大変だ! 5年越しのラスベガス編

こんにちは。対米不動産遠隔投資家の中山道子です。私が米国投資を始めたのは、2003年。長期にホールディングしている物件については、いろいろなトラブルも経験しています。

物件トラブルに対する保険というのも、なければ困るし、あって申請するときは、なおさら面倒だとつくづく思います。保険料を払って、「保険会社丸儲けじゃん」と舌打ちしているくらいの状況が一番ナイスです。

ちなみに、皆さん、保険なんか、使ったことがないから、保険を打ち切って節約しようというのは、なしですよ。融資を受けている場合は、火災保険加入継続は、融資の条件で、原則として、これを切らせると、銀行は、融資打ち切りと一括返済を要求できる契約になっています。

また、キャッシュで買っている場合でも、通常、まともな管理会社は、火災保険加入を契約の条件としています。会社によっては、自社を、保険の共同受取人に指名するように契約時に要求するところもあります。

さて、今日は、「コンなのはいくらなんでも、異常だろう!」というレベルの修理代申請問題。管理組合ぐるみの集団訴訟になった案件で、もう、ブログでネタにしないと気がすまないレベルです。

修理代の保険申請で困っている方、今回の話は、保険というのじゃないのですが、物件の潜在的な瑕疵の問題に関連して、私の5年越しの修理代申請の苦労を知って、「あいつよりましジャン」と思ってくださって結構ですから、、、(もっとすごい例がある方は、教えてくださればネタにしますけど?)



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  つづきを読む > 修理代請求は大変だ! 5年越しのラスベガス編

オーストラリアで評判を落として、カナダ人相手に新装開店しているサイトが新聞ネタに!

対米不動産投資家の中山道子です。時々、「こういう投資は、大丈夫でしょうか?これこれのサイトです。」などと聞かれます。ブログに、「投資の際には、ご注意を」とか書いているから、でしょうか、、、

警戒して欲しいのは確かで、そのため、情報提供しているのですが、しかし、具体的な案件評価をして欲しいと思われても、困ります。

だって、、、


シナリオ1
わからない場合。
これが、普通ですけど、、、(汗)。

シナリオ2
知っていて、特段問題がないと思っている場合があるとしたら?
投資には、どうせリスクがありますから、お返事するとしたら、やはり、結局、「いかなる投資にも、リスクがあると思いますので、ご自身で、必要な情報収集をされた上で、弁護士や会計士などの専門家に相談をされながら、ご決断ください」としか、書けません。

シナリオ3
知っていて、問題があると思っている場合がもし、あるとしたら?
知らない方に、事前コンサル契約もなしに、「ああ、あれですか。あれはよくないですのでやめておいたほうが無難です」などと、思っていることを、メールに書いて、それが流出でもしたら、詐欺による起訴が決まっているような場合以外は、業務妨害やらで、顧問弁護士に怒られるんですけど、、、

こういうことを言ってこられる方は、そういう社会常識とかは、そもそも、失礼ながら、あまり想定されていないようのです。困った、、、


しかし、上に述べたように、実際に、具体的な話のことを、書ける場合が、あります。

それが、、、

  つづきを読む > オーストラリアで評判を落として、カナダ人相手に新装開店しているサイトが新聞ネタに!

タイムシェアオーナーの悩み

対米不動産投資コンサルタントの中山道子です。この前、ちょっとしたきっかけがあり、タイムシェアについて考えてみる機会がありました。

あるタイムシェアのオーナー様が、「タイムシェアの名義を友人に譲りたいけれど、セールスオフィスが、名義書き換えを手伝ってもくれない。どうやればいいのかと、いろいろネットサーチをしていて、あなたのサイトに行き着きました。とても勉強になりました」といってくださったのです。

私自身は、小口の投資案件にかかわっている人間なので、本来、このブログで、バケーションのためのタイムシェアという商品を、取り上げても仕方がありません。なので、役に立ったといっても、周辺的な情報だけだと思うのですが、、、

私が、タイムシェアを取り上げない理由は、自宅、別荘、クラブのオーナーシップ、バケーション案件のタイムシェアなどは、自分にとってのそのときの有用性や娯楽価値などから、購入を検討するのであって、こうした購入を、投資という純粋な観点から考えるのは、より難しいのではないかと思うからです。

あえてリターンという観点を考えるとすれば、「タイムシェアは、別荘を買うよりは、楽で安い」とか、「どうせ、我が家では、毎年のホテル宿泊代が何十万になっているから」といったところでしょうか。

ただ、多くのタイムシェアは、不動産登記をする必要があるので、そのため、不動産投資と同じ手続きが必要になることになります。

その観点から、ひとつ、最近のタイムシェア動向を分析した記事を読みました。ロイター配信でヤフーファインアスに掲載されていた、タイムシェアの危機についての下の記事です。


「1セントあれば、タイムシェアが買えるけど?」
2012年5月25日付

  つづきを読む > タイムシェアオーナーの悩み

2012年の米国不動産市場とは?

2012年5月24日発行メルマガを以下に掲載します。私はメルマガは

■マグマグ
■オウンメルマガ

2つ発行しています。両方それぞれ、月1回くらいの配信ペースです。前者は、過去のメルマガを公開しています。自分のメルマガは、過去の配信歴は公開していないため、多少自由に話しをしています。


今日公開のメルマガでは、今の市場の状況について、ご説明をしました。


■買い時
■玄人市場


と私が考える、その意味は?

  つづきを読む > 2012年の米国不動産市場とは?

小口詐欺にも丁寧対応! FBIは、大忙し

対米不動産投資家の中山道子です。アメリカの不動産市場は、いろいろなスタイルや方法が可能なのが、魅力。

他方、面積も大きく、国内居住のアメリカ人であっても、他の州に投資をする際に、詐欺に引っかかるようなことも多々あります。そして、州際犯罪ということになると、問題は、FBIの管轄になってきます。

最近、FBIのウエブサイトに掲載された起訴事例は、私がやっているような小口投資をダシにしたもの。被害総額400万ドルなんて不動産で言えば、peanuts (米語で、小銭、pocket change のこと。)、一軒の被害額は、1万ドル単位で、投資対象エリアは、言及されていません。

そして、被害にあったのは、富裕なカルフォルニア州民。

カルフォルニアは、不動産の価格が大いにバブったりして、州内投資に手が届かない人が多数いたりするため、アメリカ国内でも、「カモが多いエリア」と位置づけられています。私がやっている投資先でも、「間抜けなカリフォルニア人」の話は、よく聞きます。

こうした例は多数あるものの、このレベルでも、丁寧に起訴に持ち込むまでにFBIが健闘しているというのは、すごいですね。犯罪検挙も、人員や、コストがかかりますから、、、ひょっとして、何らかの理由で、小口でも、検挙するぞ、という、犯罪者に対する”見せしめ”として、適当な例だったのでしょうか。

ということで、ちょっと、この例を、このブログでも、ご紹介してみようと思います。このレベルであれば、実際の被害事例は、検挙に持ち込まれる案件の比ではないでしょう。


  つづきを読む > 小口詐欺にも丁寧対応! FBIは、大忙し

Special deed restrictions とは何か

こんにちは。対米不動産投資家の中山道子です。私の専門は、遠隔投資を成功させるためのノウハウ。長い間、自分自身が、遠隔で、投資、管理をしてきた経験を生かして、多くの遠隔投資家様を誕生させています。

現在、米国内では、海外の投資家向けのローンはハワイ以外では、ほとんど出ていないようですが、ただ、海外または日本で米国内投資ローンや多目的ローンを取得することは、不可能ではないようです。そうした場合、通常は、貯蓄を担保にするスタイル(HSBCプレミア)や国内の不動産を担保にする形になるとは思います。

融資が出ないというのは、まるっきり悪いというわけではなく、どんな状況にも、見方によって、良い点と、悪い点があります。

アメリカでも、融資が出ていたときには、急成長の機運もあったのですが、実際には、後半戦では、審査がゆるくなりすぎて、オーバーレバレッジになってしまった投資家が、多数出ることになりました。現在、そうした投資家の多くが、ショートセールやフォークロージャーに出会う羽目になっています。

私自身、例えば、2003年、2004年に、初級者として、ラスベガスで最初に買った家2軒のうち、1軒は、2年で売り抜け。初期投資額4万ドルに対して、家賃を抜きにしても、売却により手にした額が、元本を除いて、10万ドル近く(申告前)。

このパフォーマンスのよさには、自分でも驚愕しましたが、米国人なら、この時期、ほぼ100%ローンが出ていたはずですから、応えられない時代でしたね。

しかし、私は、当時は素人、2軒目は、売り逃し、現在、「元本割れ」状態で、賃貸経営のうえ、返済を続けています。幸い、円ローンの金利のみ返済プラン。キャッシュフローはポジティブなので、とりあえず、様子見。自分の経済状態が悪くなれば、私とて、今後、この物件について、ショートセールを検討しなければいけなくなるかもしれません。

このように、自分自身の状況を見ても、融資を効果的に使いこなせるかというと、なかなか難しいもの。周囲のアメリカ人を見ても、この時期プレイヤーだった人は、大概が、やりすぎ。早い段階で、値上がり見込みの高レバレッジ戦略に見切りをつけることができた私のほうが、ずっとましな状況で、多くの人は、ショートセールによる債権整理を進め、他方では、自宅を守ったりと、それなりのツケを払っている場合が圧倒的です。


こうした状況に対比させると、イマドキのように、融資が出ない場合というのは、「将来生じるかもしれないオーバーレバレッジの苦労/銀行との根競べ」は、経験しなくてよいわけで、将来生じうるマイナスリスクというのは、すでに支出した元本に、限られます。

なので、たいした物件が買えないので、つまらないと思われる方もいるかと思いますが、しかし、こうした「リスクが見えている状態」というのは、「青天井の時代」を知っている人間からすると、(ちょっとえらそうですが)全面的に、悪いとも、考えなくていいと思います。

むしろ、キャッシュ買い時代のマイナス点というのは、私は、別のところにあると思います。

それが、何かというと、、、

  つづきを読む > Special deed restrictions とは何か

続 シカゴ ショートセール例 3BR4万ドル

対米不動産投資家中山道子です。

最近はいろいろな無料ネットサービスがあって、ついていけません、、、ようやくですが、FLICKRアカウントというものを取得してみましたので、ちょっと試しで、米国不動産投資物件例をご紹介します。

現在、シカゴ投資に関連して、リサーチをしている中で、、、

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この物件のほかの写真は、こちらから。

シカゴもご多分に漏れず、多くの物件は、古く、ターゲットを、築浅物件だけに絞る必要はないようですが、古い物件であっても、メンテがよいもの、レノベを終わったばかりのものを選んでいかないと、後で困るので、それなりの独自のサーチ基準があります。


この物件は、掲載数日で売れてしまっています。こういう案件は、可能であれば、現地で、掲載前に連絡をもらい、オファーを差し入れさせてもらうのが鍵。

MLS掲載後の入札の場合は、よそとの競争となり、なかなか話が進まず、何件もオファーを入れていくスタイルとなるため、消耗する場合があります。

■1929年築
■3BR、1,800SQFT
■管理組合費月額150ドル
■家賃想定 1,400ドル前後
■固定資産税年間約5,000ドル


30万ドル台で売買歴があるため、固定資産税が大変な額になっています。これだけ安くても、対策がなければ、なかなか、踏み切れないほど、、、

これの物件の場合は、そのため、抗告で税評価を落としていかないといけません。

固定資産税の再評価手配は、不動産業者さんや管理業者さんは普通やりませんので、現地で実績のある独自のサービスを使う必要があります。

このように、出物というのは、「市中にいい物件がある」という側面もありますが、自分自身が、「作り出す」観点も大切で、ベテランに利があるのは、こういうところです。

ネットワークがあり、過去に何件も抗告をやったことがあれば、こういうとき、「実績があることを知っているだれだれに頼んで落としてもらう」という見切りで購入できます。

それに対し、エリアに知識がなく、まったく当てもない場合は、やはり、落札しにくいですね。

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