アメリカ不動産投資

【 初めての方へ 】

こんにちは、中山道子です。
私は、2002年以来、アメリカに投資をしてきました。


このブログ自体は、2007年以来の累計記事がそのまま残っているので、最新状況がわかりにくい場合があります。

初めての方は、 私のHPをご来訪ください。

ブログ内記事のリサーチは、左の検索窓からどうぞ。複数の単語を入力される場合は、スペースは半角にしてください。


現在の私は、1,000万前後からの資金を効率よくまた簡単に高利回りで運用する投資を数多く手がけています。現在の投資スタイルにご関心がある方は、下の実例集サイトをご来訪ください。

画像の説明文

現在、米国では、随所で、景気回復の指標が出ていますが、格差問題には、歯止めがかかりません。今後のパフォーマンスは、いかに、地雷を避けて、安全堅実な投資機会を見つけられるかにかかってきます。海外投資にご関心がある方は、不動産や金融のプロの購読者をも多数抱える私の無料のメルマガに登録され、アメリカ不動産投資についての情報収集の一助とされてください。また、最新の体系的情報を一挙に手っ取り早くご理解されたい方は、2014年セミナーダウンロードをご利用ください。

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【 最新記事 】

去年買ったら、1年で4割値上がりしていたであろう素敵な物件例

中国在住のアメリカ不動産投資家、中山道子です。親子で、中国語の勉強をしているのですが、生活もとても楽しいです。

今日は、息抜き?でこちら中国の不動産事情を。といっても、こっちの不動産の勉強をしているわけではまったくないので、ちょっとした雑談です。

私がこちらに来たのは、2011年11月なのですが、そのころの為替は、日本円がずっと強く、1元は、12、13円くらいのイメージからスタートしました。

それが、2013年5月のこの段階では、なんと、17円に手が届くかというところまで行きそう。今回の円安は、実に、1年で、中国元に対して、40%のロス。駐在組の方々の生活や、そもそも、中国進出企業のコスト増を考えるのが恐ろしいですが、私自身は、ドルベースで地味な生活をしているので、たいした影響はありません。

しかし、私の住んでいるマンションは、「来たとき、日本円を使って買っていれば、1年そこそこで、4割値上がりしたのだ」と思うと、苦笑いが出ざるを得ません。


こちらに来たときは、月額6万円以下相当だった私のマンションの賃料。それより、驚きなのは、この155平方の3BRの価格。実に230万元、3,000万と聞いたのですが、それが、日本円で考えると、実に、4割値上がりしたということなのですね? (こっちの相場は調べなおしていませんが、大きく値上がりしたというわけではありません)

建物全体は、2004年頃の築年数。私の部屋は、最後まで売れ残っていたらしく、私たちがはじめての入居者だったため、室内の内装も、こちらとしては、大変きれいな状態。特に不都合もなく、借りる分には、大変ありがたく住ませていただいており、まったく文句がない私なのですが、、、


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年換算利回り12%の短期融資機会Inイリノイ州 MY物件

2014年3月追記:
この物件に対しては、2012年4月16日に9万ドルを融資し、90,000 x .12 = 10,800 / 365 = $29.59 per day x 378 days of loan. という計算で、2013年5月2日に、101,125.48ドルの返済がありました。
+++++++++++++++++


この前、私自身がシカゴで行った短期投資案件のご紹介をして見ます。

シカゴで、フィックスアップをしている投資家仲間への短期融資です。

下の一軒家ですが、この現地パートナーが、6万ドル・現状有姿("as-is condition")で、銀行からの格安購入に成功しました。

具体的なプロセスは、大変地味なもので、ターゲットエリアで、毎日何百もの物件を確認し、low ball(低い指値)オファーを出していく。その繰り返しです。

単にMLSで見るだけの物件への入札だと、銀行とのコネがないため、個別交渉に持ち込みにくいので、この際に、ローン返済に苦しんでいる滞納オーナーと、実際に、やり取りをできる場合は、銀行と交渉をする権利が得られたりもします。

そのため、パートナーは、現地にて、頻繁に、こうした滞納オーナーと打ち合わせや連絡も欠かしません。

一般に、現在、現状有姿物の中でも、比較的状態がよい物件というのは、多くの人に手が出しやすく、実需(実際に住む場合。米国では、first time home buyer という言い方をします)の方などに、優先的にまわりがち。

というのも、現在の銀行の物件処分ポリシーにおいては、「再度、エリアを荒廃させる危険を最小化するため、実際にその物件に住む方々のビッドを優先させる」という方針がはっきりしているのです。一般的に、実需のほうがローンにデフォルトしにくいですし、ローン自体も出やすいですね。ということで、具体的にいうと、最初の入札期間は、投資家は入札できないという制約があったりもします。

そのため、プロの業者の彼が追求するのは、「ディープな修理物」。普通のワーキングの家族が、引っ越して住むことなど到底ありえないようなレベルまで「だめだめ」になってしまっている物件が、一番、競争なく、低価格で購入できるというわけです。

ねらい目は、たとえば、「カビ(mold)が出ている物件」。カビは健康被害のもとですので、「壁の塗り替え位はお手の物さ!キッチンだって、自分たちで週末にやっちゃうよ」というアメリカンな節約DIY家族であってすらも、子供を、そのような物件に入居させながら、気長に修理するというようなことは、さすがに難しい。

なので、浸水もの、カビ問題が出ている物件は、特に銀行に対し、ローボールオファー(極端に低い指値)をしても、「他にオファーがない」ため、それが通りやすい状態なのだそうです。


ということで、私が融資したのが、シカゴにある下の一軒家。

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2013年夏の対米不動産投資視察旅行は延期といたします


この6年間、毎年行っております対米視察旅行ですが、家庭の事情で、今年は開催を断念いたしました。登録やご検討をしていただいていた方には、こころよりお詫び申し上げます。

また、MLにご登録していただいていた方には、ご関心がある場合、優先的に、よりリターンのよい投資案件をご提供する機会とさせていただきます。後日お送りするMLをご検討ください。


駐車スペースを汚された!の巻 

不動産オーナーというのは、つまらない役回りを背負っています。今日は、そんな地味な大家ライフを、決済に関連して。

今回、ベガスの物件取得の例を、ブログで、連載?しております。

その1.
その2.

今回、この案件は、決済日も決まり、投資家様による書類へのサインや、ご送金もできて、「いざ」となったところで、つまらないことで、遅滞が。。。

それが、この駐車スペースの問題。例によって話が回りくどいんですが、背景から、ご説明させてください。

さて、ベガスの一般タイプのコンドミニアムは、すべてが車庫が備え付けではなく、気候がいいので、むしろ、車だけを駐車するなら、カーポートでOK。

〔車庫、ガレージは、密閉式の建物、カーポートは、屋根がある開放型の駐車スペースです〕

現地の人のライフスタイルを見ると、車庫=車を駐車するより、作業スペースや、物を置く倉庫という認識。

当然、車庫は別に買うので、多くの人は、標準でついている指定カーポートがあって、ゲストパーキングがあれば、OKなわけです。

今回のこの物件も、そんなわけで、カーポートがついているだけ。また、管理組合から、ゲストパーキングエリアに、友達が来たときに駐車できるよう、ゲストカードをもらうという仕組みです。

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それで、管理組合があるタイプの物件というのは、管理組合の干渉が半端ありません。日夜、監視員が回り、

「あなた、ごみを昨日の晩出したでしょ!あれは、規則で、朝出すものよ!!」

とか、

「お宅の前に駐車されている車、あれ、お宅の知り合いですか?ゲストカードを渡して、ゲストパーキングに駐車してもらわないと、困りますよ!」

とか、挙句には、

「お宅のドアに汚れがあるから、ペンキ塗り替えてくださいよ。」
「お宅の鉢植えが共有エリアにおいてあるから、引っ込めてくださいよ。」

とか、小うるさい近所のお年寄りか小姑か?みたいなことをお金を取ってどうどうと言うという役回り。

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ラスベガス物件2 続報

ラスベガス不動産物件速報 7万9,000ドル2BR

というタイトルで、しばらく前に、物件のご案内を、メルマガでしたことがあります。その際の物件概要を、その後、ブログでもご案内しました。

物件概要ご案内URL


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デトロイト市に非常事態宣言

こんにちは。


アメリカ不動産投資家の中山道子です。

皆様は、お元気にご活躍でしょうか。

私は、中国に住んでいるのですが、こちらでは、年末休んだ後、

 旧正月

という関門?があり、

 2月はまるまる学校がお休み

という素敵な特典が、、、汗

その代わり、3月は休みはないので、

まあ、同じなんですが、、、

5月のゴールデンウイークは、

日本同様、休みだし、

中国人は、勤勉なんだと思っていましたが、

お休みは結構多いですね、、、


2013-02-24%2019.33.48.jpg旧正月の後、元宵節のお祭りで、人気キャラ羊羊(ヤンヤンと)♪

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2013年対米不動産投資視察旅行日程案内

■2013年5月6日段階で、この企画は、家庭の事情で、延期となりました■

対米不動産投資視察旅行2013年7月11日から17日と考えております。

現在、以下の概要のみですが、仮アナウンスさせてください。下でメーリングリストに登録してくださる方へは、さらに、順次、視察旅行情報をお届けします。


日程:
2013年7月11日から17日まで:。

旅程:
11日デトロイト視察(デトロイト視察日数実質2日半)
14日シカゴへ移動。シカゴ視察(シカゴ視察日数実質1日半)
16日日本(成田など)へ移動。
17日帰国

費用概算(過去比現状)
一般参加者様:
約25万(飛行機代、ホテル代は別途ご本人様でご負担ください。旅行中のお食事は費用に含みます)
 お二人目(ご夫婦か親子)追加5万でご参加いただけます
当グループ物件オーナー様
約15万。お二人目追加6万でご参加いただけます


ラスベガス不動産物件速報 7万9,000ドル2BR

□ベガス遠隔投資最適物件□

サブディヴィジョン名
LA POSADA AT SUMMERLIN

概要
ベガス西側、ダウンタウンから車で30分ほどの
高級エリア、サマリン内にある安定投資案件。

物件
2ベッドルーム2バスルーム、想定賃貸家賃875ドル前後。
築年数は、1994年、掲載予定価格7万9,000ドル。
このサブディヴィジョン内では、過去最高売買価格は、3BR案件が、20万ドル台といったところです。

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ITIN とはなにか 2013年版

■ 2013 年1月14日追記■

2013年最新の状況を概括すると、

1)米国連邦税務当局(IRS)は、不動産管理に基づく賃料収入を、源泉徴収の対象に
2)例外は、納税者番号を取得した場合
3)ITINは、管理会社からの書状、W7と公証済みパスポートコピーを提出して取得

☆ 私は一般向けに、こうしたサポートやお手伝いはしておりません。この記事についても、ほかの記事同様、個別のご質問には、メールでのお返事は、できませんが、セミナー開催時にでも、多少、やり取りすることは可能ですので、メルマガをご登録ください。


+++++++

だそうです。現在、源泉徴収が、すべての管理会社が、履行できているというわけではなく、積極的な監査がしらみつぶしに行われているわけではありません。今後、しばらく時間を掛けて周知されると思いますが、米国の不動産管理会社は、一般にみな小規模経営なことが多いので、現場は混乱するかもしれません。

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アメリカ不動産投資家の中山道子です。私は、2003年から、米国投資に着手しており、2006年から、取得コンサルもやっています。

現在、よく思うのは、物件取得時の準備サポートの重要さ。

ここら辺をいい加減にすると、ご本人も、後で困られることがあります。他方では、普通の不動産業者さんは、そっちは、本来は、「仕事の範疇ではない」ので、聞かれてもまったく分からないしサポートする気もないという方のほうが多いでしょう。

例えば、私自身の体験でもありますが、「自分は英語ができるから」と、現地の普通の業者さんとやり取りをしていても、埒が明きません。それは、自分のプロフィールが、「米国の知識のない」「遠隔投資家」だからです。

納税者番号の問題は、この点、今年、本当に困らさせられるに至りました。

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国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

対米不動産投資家の中山道子です。2013年始めての投稿なんですが、今年の展望や抱負などの立派なものではなく、right down to business (イキナリ日々の実務レベル)の話になってしまいまいそうです。

年末年始と、正直休む間もあまりなく、動き続けているので、あまり、更新もままならなかったのですが、最近の国際化の動向に関連して、今日、少し、考えるところがありました。

私自身、いわゆる「帰国子女」。子供のとき、両親は、2年毎に違う国で勤務を繰り返すスタイルで、ずいぶんと多くの生活を経験させてもらいました。こうした国際的な経験をする子供たちのことを、欧米では、Third Culture Kidsというようになっています。

そのようなネーミングをする本が出たために、「パスポートを所有している国以外で、成長する」子供たちのことを中心に、それらの人々の育ち方や、あり方が、取り上げられるようになっているのです。

日本語訳は下から。

  つづきを読む > 国際的なビジネスマインドと対米不動産遠隔管理

アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

不動産初心者の方に、時々、聞かれるのが、上の質問。

 
 ◇ 小切手を振り出せますか?
 ◇ クレジットカードは大丈夫ですか?


ネットを見れば、ペイパル決済OKという「FOR SALE BY OWNER案件(売主が仲介なしで直販する場合)」まで出てきますので、初級者にとっては、ひょっとすると、自然な質問なのかも知れません。

  つづきを読む > アメリカ不動産投資: 決済に、小切手は使えますか? クレジットカードは使えますか?

寄付についての考え方について

2012年も年末となり、皆さん、楽しいイベントが目白押しといったところでしょうか。

この時期は、「歳末助け合い」でもありますね。アメリカ不動産投資とは関係ないのですが、ミリオネア本には、「寄付すると金持ちになる/金持ちは寄付する」といったことが書いてあることがあり、それを見て、「寄付してみようと思うけど何が変わるんですか?」と時々私に聞いてこられる方もおいでになります。

それで、私自身の経験からすると、ボランティアというのは、「助け合い」という観点はもちろん第一なんですが、結構、それ以外の、世俗的な意味の自己利益も多々あると感じます。


1autismSchool.jpg中国山東省青島市エリムスクールは、全国有数の自閉症児専門学校

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海外ビジネスに留意する点  不動産投資編

こんにちは。 

私の住んでいる中国では、小学校の頃から、中国人の方々は、慣用的に、「英語名」をつけることが一般的なようです。そのため、皆さん、Julieとか、Raymondとか、英語の名前があります。

公立の小学校でも、今は、小学一年生から、毎日、1コマ、英語があるので、「英語の先生に考えてもらう」とか、「親御さんが考える」とか、いろいろなようです。

本来は、cultural diversity的な観点からは、それぞれの母国の実名を、お互い、覚えあえばいいような気もしますが、ある意味では、「名前が覚えやすくて、ありがたい」慣習ですね。

日本人には、このような習慣はなく、いまさら、無理に採用する必要もないとは思いますが、ひとつ、時に、アメリカとのやり取りをする時に、気をつけていただきたい習慣はあります。

  つづきを読む > 海外ビジネスに留意する点  不動産投資編

Addendum とは何か

対米不動産投資家の中山道子です。自分用に、2003年から米国不動産投資に着手し、時代を反映し、最初、ビギナーズラックで儲かってしまったり、その後、上級者のやっていることに、わけも分からず手を出して、失敗したりといった経験を経ています。

その後ですが、現在、自分の投資の他、コンサルタントもやっているので、決済のお手伝いは、常にやっています。

今回、英単語と言うことで取り上げたいのが、ADDENDUM。

契約書に対する補足条項の書類です。

  つづきを読む > Addendum とは何か

2012年9月開始英語塾 5ヶ月10回

■2012年11月1日追記■
2011年10月27日土曜日の回に、たぶん年に1度のことなのですが、ネットが落ちて、開催できませんでした。受講者様には、お詫びします。そのため、次回は、下のご案内とおり、11月10日とし、埋め合わせのため、
1)11月17日に単発で、新聞記事の輪読
2)最終回1月26日の後、もう一度、2週間後の2月9日土曜日に、代替回
をご案内します。お繰り合わせしてくださったにもかかわらず、不都合があり、心よりお詫びします。

2012年9月開始英語塾再募集です。8月で、下の本のP132途中まで終わりました。9月15日からは、As Is Condition という小項目から開始します。

今回、勝手で恐縮ですが、来年からは、自分の時間の使い方を、また、変えてみたいので、英語塾は、今期を持って、とりあえず、一区切りとさせてください。


不動産投資英語塾は、「不動産投資英語」を勉強するための英語のゼミナールで、現状、「ある程度基本的な英語が読みこなせる方」を前提の教材になっています。

Although foreclosure sales typically lose money for lenders, lien holders, and property owners, savvy bidders can turn these sales into big profits. "Investing in Real Estate" からの抜粋

この英文、文章構造は難しくありませんが、フォークロージャーセールス=競売、レンダー=銀行、リーンホールダー=抵当権者、ビッダー=入札者といった自動変換ができないと、何を言っているのか、ちんぷんかんぷんという方もいるかもしれません。

辞書を細かく調べれば、こうした単語も引き出せるでしょうが、文脈から、不動産固有の風景が読み取れるようになるように、読解サポートします。

形式は、「分担や担当者を決め、日本語訳をつけていっていただき、それに私が補足する形。」皆さんの自主的な分担参加があって成立します。

テキストは、米国人が不動産を勉強するときに読む本なので、場所によっては難しく、本の内容や文脈を、私が、説明する形で、進行しますので、内容的には、コーチングとダブる部分もあり、長く続けていただければ、相当勘を養っていただけると思います。

開催日時:日本時間隔週土曜日午前10時から最大1時間半
参加費用:5ヶ月10回で2万
開催方法:スカイプグループ会議方式(ネット接続環境要)
テキスト: Investing In Real Estate、 Gary W. Eldred(第5版2005年出版分)
募集人数:8人前後。それ以上の方への接続環境保証ができにくいため、参加者多数の場合は、申し込まれた方から優先で、その後締め切りとなります。参加直前となられた場合は、お問い合わせください。


日時:
9月15日
9月29日
10月13日
10月27日
11月10日
11月24日
12月8日
12月22日
2013年1月12日
1月26日

引き続きご要望がある場合は、2月はお休みし、3月から7月まで、10回催行します。


以下、お申し込み、お振込みは、ペイパルでお願いいたします。ご参加お待ち申し上げます!


****

テキストはしたリンクからお申し込みいただけます。2012年発売の最新版ではなく、赤い表紙のほうでお願いします。在庫がなくなった場合は、中古品を米国から取り寄せるか、米国キンドルストアの電子版購入もご検討ください。いずれも難しい場合は、ご相談ください。



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Forensic Loan Audit とはなにか

■この記事は、2010年に3月17日に最初掲載しました。2012年10月14日、末尾に補足をしました■

結構業界の方も読んでくださっている不動産英語集。

英語も、生きた言語で、日本語同様、造語や新しい言葉が沢山あり、私も、アメリカ在住者ではないので、多くを知っているわけではないと思います。英語がネイティブの方がいても、居住地でない英語国の最新風習などは知らないことがありうるでしょうし、、、

このように、一般口語でも、これは、そうですが、不動産業界でも、いろいろな、新語がありそう。

今日は、たまたまですが、今流行のツイッターの広告つぶやきで、we'll do a forensic audit of your loan というモーゲージカンパニーに遭遇しました。

Forensics って、犯罪とかで、法廷で通用する証拠を科学的に収集するプロセスのことじゃ、、、これも、ある意味、造語のようなものなのでしょうか?

  つづきを読む > Forensic Loan Audit とはなにか

海外投資のハードルは、高くなるばかり?日本社会のガラパゴス化は、私たち一人ひとりの責任でもあります

2003年から対米不動産投資をやっている遠隔投資家の中山道子です。円高海外投資熱は、ここ数年、高まるばかりですが、他方では、ハードルも、高くなっていくような気がしますね。

この前、ちょっとしたことがあって、確認する機会があったところ、オフショア生命保険型貯蓄商品販売大手であるフレンズ・プロビデント・インターナショナル(Friends Provident International)社は、2012年7月、「日本居住者への新規販売停止」を決めたということを知りました。

実は、私は、自分自身が、一不動産投資家なわけですが、2008年に、ちょっと修行のような気持ちで、東京にある《在日外国人向けのWealth Management Advisory Firm(ファイナンシャルプランナー兼各種国際投資商品紹介のようなサービス)》で、アルバイトをしていたことがあります。

理由は、香港人の友達が、そこでファイナンシャルプランナーというか、そういう投資アドバイザーをやっていて、「アシスタントがすぐやめてしまう!ちょっとでもいいから、道子、私のアシスタント業務を、手伝ってくれない?」と言ってきたから。もともとは、私は、彼女の、お客さんだったのです。

彼女は、とても頭がよくて、すごく稼いでいたので、自営業で、投資家修行中(今もですが)の私は、勉強のよい機会と思い、「少しなら、いいわよ」ということで、ここで、結局、当時、自分自身のビジネスに加え、合計、1年近く、毎日6時間くらい、友人のチームで、働いていました。ここは、在日外国人が、在日外国人相手に、英語で営業をしていた事務所で、日本人がいてはいけないという決まりは別になかったのですが、実際問題として、普通の日本人はおろか、日本語ができる人すら、ほとんど、いませんでした。

リーマンショックまでの東京というのは、アジアの国際金融の主要都市、ゲイトウエイ、ハブという位置づけがあったのだと思います。こういう事務所が、結構あって、当時の主力商品が、このフレンズプロビデントインターナショナルのプレミア(Premier)といった商品だったりしたのですね。

国際企業に勤務し、常に転勤を余儀なくされて生きる expatriate 族(国際転勤族、略称で、expat、エクスパットと呼ばれます)というのは、どの国出身であろうと、つまるところ、

■「子供は地元の英語系インターナショナルスクール」(子供を英国の大学にいかせたいか、アメリカの大学にいかせたいかで、アメリカ系かイギリス系を選ぶ)
■投資や年金後の資金繰りは国際ファイナンシャルサービス(米国人は国の規制の関係で、オフショアNGなのですが、それ以外の国の出身者なら、フレンズプロビデントのようなグローバルな投資商品を居住地にかかわらず、資産形成に使うのが理にかなっている)

といった”継続性”を、自らの生活において、必要としているわけです。そのため、主要国際都市では、エクスパット御用達の投資助言業を営むという事業に対し、まっとうなニーズがあるわけですね。

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2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

2012年夏に米国で行った対米不動産投資視察旅行のときの写真集、したでよろしければごらんください。


視察旅行では、2006年から投資をしているデトロイト市に2泊し、また、次に、近年、お値打ち度が著しく高まったとZILLOWでも評価されたシカゴ市にも行ってきました。対米不動産投資視察旅行も、2012年今年で、5年目、6回目となりました。

以下のお写真ですが、FLICKRという無料サイトのスライドショーを借用しています。クリックすると、スライドショーが始まります。


  つづきを読む > 2012年夏対米不動産投資視察旅行写真集

『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

■2012年8月25日以降、ダウンロードしていただけるセミナーは、2012年6月30日付け最新版になりました。当該セミナー詳細は、こちらの開催ページからご確認ください。PAYPAL決済後私のほうからリンクをご案内する形になります。


まずは、私のこんな自己紹介をご覧になってください。


これまで、私は、過去に、いくつもの対米不動産投資セミナーを主催し、いずれも、大変ご好評を頂戴してきました。

実を言うと、これには、いくつか、理由があると思います。私自身、よい情報を、「わかりやすく」、そして、「面白く」のほうも、ある程度、意識していますので、それなりに、努力をしていると申し上げたいですが、もうひとつの理由は、実は、こういうことをしている方が、ほかにいない、というそういう、大変さびしい状況の反映でもあります。

しかし、敷居が高そうに思える対米投資ですが、実は、きちんと準備をすれば、英語力の欠如をカバーしたり、遠距離で、開始することが可能なのが、大きな魅力。ここら辺は、日本なんかが、日本国外の個人外国人投資家なんかには、あまり門戸を開いていないのと比べると、大きく、事情が違うのではないでしょうか。

  つづきを読む > 『初心者が始めるアメリカ不動産購入準備』ダウンロードセミナー購入ページ

ご相談をお断りしなければいけないとき

遠隔対米不動産投資家の中山道子です。視察旅行の後は、夏の間は、デトロイトに滞在しています。来週、1週間、シカゴに行く予定です。

さて、私は、このブログを開始したときから、「思ったことを言う」(「うそをつかない」)をモットーにしてきました。

いい年をした社会人が、素で本当に思ったことを言うというのは、どうかなと思われる方のほうが多いかなと思いますが、物にはいいようがありますし、相手のことを思って言うのであれば、大体理解してもらえると思っています。

一応、自分の専門外のことではなく、自分が専門家として相談をされている場合ですね、、、汗 

つい先だって、ある方のご相談のメールがあって、今週、電話会議と相成りました。

大体、どういうことを伺うかというと、失礼ですが、予備的なお話は、ずばり、資産状態等細かい個人プロフィールです。普通にご挨拶する方には、そんな失礼なことはしませんが、、、笑


■日本や他で不動産投資をされているか。
■直近の資金がいくらか。
■家族構成や職業概要。
■海外経験や英語力。
■所得状況や貯蓄状況。
などなど、、、


初めて電話でお話をする方に、イキナリこういった全部聞きます。別に、刑事とかじゃないですので、あくまで、軽くですが、興味本位ではなく、いろいろな理由があります。

例えば、(不動産)投資歴で、投資家としてのバックグラウンドを伺います。日本で青色申告大家さんであれば、私より、不動産の知識や経験は豊富であると想定してかまいません。日本での税理士さんとのお付き合いや、税金関係の知識も、おありですね。それに対して、不動産も投資も初めてであれば、私のほうで、いろいろご案内することや、その方にふさわしい状況を作り出すにあたり、別の配慮をすることに意味がある場合があります。

あまり細かく説明するのもはばかられますが、自分をつくろっている方でなければ、大体、10分くらいで、その方の状況をうかがうことはできます。長くやっているので、それで、いろいろ勘が働きます。

  つづきを読む > ご相談をお断りしなければいけないとき

6月30日、7月1日セミナー参加者様へ


今、7月1日朝で、セミナー会場へ向かう前です。

昨日は、多数の方々が、東京近郊のみならず、さまざまな地方からお出ましくださり、大変光栄に感じました。

引き続き、地方からの方が今日も出席してくださる予定の方もおいでになり、普段はぐうたらの私も、気合が入ります。

昨日の分については、セミナーフリップ、音声ダウンロードを、すでにお届けしております。まだ、確認できていない方は、恐縮ですが、ペイパル決済のメールアドレスをご利用の上、私にご一報ください。

今日のセミナーについても、同様にお願いをいたします。


メルマガご感想 番外編

ライフスタイルコンサルタントの中山道子です。うそです。対米不動産投資家の中山道子です。

米国不動産投資についてのオウンメルマガのサンプルは、こちらから、最近の号をご紹介していますが、大体、アバウトな正確なので、フォーマットは決まっていません。番外編で、勝手なことを書くことも多いです。

  つづきを読む > メルマガご感想 番外編

2012年6月30日・7月1日於東京 対米不動産投資セミナーシリーズ

■2012年6月23日アップデート■

6月30日のセミナーは、新宿三丁目の会場を当初予定していましたが、ご参加多数のため、「7月1日予定セミナー会場と同じ池袋PCカレッジ」(地図はこちらから)へと急遽変更になりました。時間は同じです。

ご参加者様にはご迷惑をおかけし、申し訳ありません。このブログエントリーも、下、変更しました。24日段階で、どのセミナーも、お席余裕がございますので、まだお申し込みいただけます。

両日の収益の一部から、合計15万を、チャリティーに寄付することができました。

7月1日の懇親会は、あまり大きな人数にしたくないので、締め切らせていただきます。多数のご参加表明ありがとうございました。

■■■


対米不動産投資家・中山道子です。現在、米国不動産も底打ち感があり、311以降は、資産運用にも、分散化、多様化を想定する方々がさらに増えています。

他方では、日本国内に拠点を持つ方の情報収集方法は基本、限られており、その他の観点では大変優秀な方々が、海外投資となると、「ガラパゴス」的な状況に身をおいて困っておいでのことも、多々あります。私から見ると、正直、勇み足の方も多く見受けられるため、現在の私は、リテラシー普及に一番力を入れております。

具体的に、自らの履歴を振り返ると、私自身、2003年前後から、米国不動産に着手してきた結果、2006年前後から、こうした遠隔投資のテクニックなどを開示し、皆様に、「調べ物をすると中山さんのブログに行きつきます」といわれることが多くなりました。このブログでは、「有料レベルの情報をありがとう」といわれるまで、丁寧に、情報をご提供し、日米業界関係の方が、最も読んでくださっている対米不動産投資ブログとなったと自認しています。

自分の投資履歴においても、初期には、いろいろな失敗も行いました。そのことは、ブログの投稿でも、多数掲載しています。その後の猛勉強を通して、数多くのコンサル経験を積み重ねるにいたり、この6年間の間に、累計すると、300軒近い案件の決済に直接携わってきました。

この期間において、自らの投資エリアは、ネバダ州ラスベガス市(2003年)、NY州シラキュース市(2006年から)、ミシガン州デトロイト市(2006年から)、イリノイ州シカゴ市(2012年)と多岐にわたり、また、コンサルを通して、カルフォル二ア、テキサス州、ハワイ州、ワシントン州など、いくつもの州での取引にも、携わったことがあります。

7月、8月は、夏期休暇も含め、主としてミシガン州デトロイト市周辺で、現地投資物件(現在、130軒ほど)管理等通常業務をこなして過ごす予定です。以下に、7月1日の東京池袋セミナー情報と申し込み要綱をご案内します。オンラインで申し込みが完了しますので、ペイパル決済お手配をお願いいたします。


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6月30日(土曜日)セミナー
SEMINAR1 午後1-3時半:対米不動産投資入門案内 6,000円
於:西武池袋本店別館 9 階池袋PCカレッジ
東京都豊島区南池袋 1-28-1 西武池袋本店別館 9 階
TEL 03-5950-9821

7月1日(日曜日)セミナー日程
SEMINAR2 朝10-12時半: 米国弁護士LIVECALL!LLC設立の不動産投資 15,800円
SEMINAR3 午後2-5時:   実践!対米不動産投資PCセミナー 15,800円
於:前日同様、池袋PCカレッジ
1日の朝は、西武が10時にならないとオープンしないため、明治通り沿いで外からお入りください。 

3セミナー出席優待価格: 32,000円

7月1日夜 午後6-8時半: 懇親会(池袋駅近く居酒屋) 会費制6,000円前後


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  つづきを読む > 2012年6月30日・7月1日於東京 対米不動産投資セミナーシリーズ

2012年6月30日、7月1日セミナー収益から15万寄付させていただきます

対米不動産投資家の中山道子です。去年のの春は、震災直後ということで、2011年5月6日に、「シビックフォース」という団体に、セミナー収益金から、12万円を寄付させていただくことができました。


シビックフォース



今年も、おかげさまで、多数のご参加をこのたび頂戴し、僭越ながら、やはり、東北大震災関係の事業への寄付を、決めさせていただくことにしましたので、こちらでご報告させてください。


* お断りとお詫び *
私は、広告費やアフィリエートフィー、紹介料などは、まったく支払ったことがありません。会場費も、毎回、立派なところではなく、「一番安くて効率的なところ」を選んでいます。事務所、営業パンフレットどころか、最近は名刺もつくっていません。今回も、6月30日は特に、ご参加者様は、手狭な会場で、正直、窮屈になられるかもしれません。その代わりといえるレベルか、わかりませんが、自分としての目標は、参加者様には、「バリュー=情報のお値打ち感」をお感じ頂き、他方では、「浮いた経費は、寄付へ」とさせていただくことです。ご理解頂戴できれば幸いです。
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去年は、大きな地震災害に驚き、意味のある金額をお届けしたいなあと、「200万寄付したい」という金額を、自分的に、掲げてみました。

しかし、そのような金額を一度に作るのは、なかなか、難しいですね。私も、まだまだ子供が小さいマイクロビジネスオーナーですし、イキナリ貯金を切り崩して200万ポンと出して、というほどの度胸もありません。他方、今後、放射能の影響は、チェルノブイリを見ても、10年、30年、50年といった年月がかかることが予測されますので、「それなら、毎年、少しずつ、やっていこう」と、今は、考えています。

今年は、10万を、日本チェルノブイリ連帯基金(理事長・鎌田實医師)へ、お届けさせていただきます。

この団体については、去年、福島の子供の甲状腺検査を組織した結果が報道で発表されました。

理事長の鎌田實医師は、今年発表された、鎌仲ひとみ監督《内部被ばくを生き抜く》にも登場されているようですね。

  つづきを読む > 2012年6月30日、7月1日セミナー収益から15万寄付させていただきます

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