アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2月になって、年頭展望もないですが、そもそも年頭、ブログをアップする余裕がなかったので、ちょっと big picture 鳥瞰図 の話をしておきたいと思います。

結論から言うと、ごくざっくりとした一般論としては、以下のように思っています。

＋＋＋＋＋

■回復展望
　不動産市場回復は、今後、最低2年は、実現しません。この2年間の動向によっては、それより長引く可能性もあります。

■既存の投資家
　バブル期の投資物件を米国の融資をつけて買ってしまっていて、毎月の支払いがマイナスの場合は、まだ損切りしていなければ、戦略的デフォルトを検討する余地があります。高額所得者で、後3年間赤字が我慢できる場合でも、バブル期の投資目論見で、最終的にプラスを出すことは、ほぼ絶望的なケースもあるため、損切りして、貯蓄をしなおし、出直すほうがメイクセンスします。プラスキャッシュフローが維持できていたり、収入比率に対する負担が軽い場合、市場に将来性がある場合、また、気に入っていてリタイア用に買った場合、20年、30年と、期限なくいくら待ってもかまわない場合などは、該当しないかもしれませんが、特に検討するべきなのは、手放すことにほとんどペナルティがないオーナーファイナンシング案件でしょうか。

■エントリー展望
　現在は、米国不動産を仕入れる好い時期ですが、融資が困難であることも含め、初級者にハードルが高い不透明感が市場を覆っており、必要な資金や忍耐力／スキルは、実は、バブル時より多く要求されます。
　不動産の場合、単に「蓄財目当て」だけではなく、「不動産が好き」、「投資先に愛着があって、自分の将来設計とマッチする」といったライフスタイル的な要素が必要です。米国不動産の場合、米ドルポートフォリオに意味がある（ハワイリタイア希望や子供の米国留学等）方を薦めます。投資で成功しても為替で失敗する可能性があるからです。
　新築を買うのは確かに今、馬鹿らしいのですが、他方では、場合によったら、現状有姿ものや表面的にゴマカシのお化粧を施しただけの物件など、現在の市場には、掘り出し物と並んで、危険な物件が多数混じっていますので、初心者は安易な気持ちでのエントリーは禁物。

■今意味がある戦略
　キャッシュ購入。長期（3-5年）遊休資金で行います。（米国在住者は、融資を検討する場合、30%といった頭金と十分な準備）市場が回復するまでの中長期にわたり、プラスキャッシュフロー経営を続けることを前提にしますので、初心者、遠隔投資家は、一般には、安物買い、あまり玄人狙いはせず、割高でも状態がよく、客付けしやすそうな物件を選ぶべき。例えば、ラスベガスなら、結局は、通常、2BRマンション（condo）で10万ドル前後からになるでしょう。同額の一軒家を購入することには、不確定要因が多すぎます。多くの市場の流通経路は混乱を極めており、銀行がらみの案件の場合、ベガスの例だと、希望物件取得に1年かかる場合もありえます（しかも、流れる場合も当然織り込まないといけない）。有能なレアルターさんなら、不況時は逆に仕事を選んでいます。定評がある人は、こうした小粒の物件購入のために熱心に動いてくれる余裕はない場合も多いので、ご注意。
　私自身は、以上の理由から、普通のサラリーマンでも手が出しやすく、家賃回収率が高まる可能性がある対デトロイトキャッシュ投資（一軒3万ドル以下）をご案内していますが、一般論としては、資金や時間に大きな余裕があれば、リスクが高い高キャッシュフロー戦略より、成長可能性の高いエリアへのキャピタルゲイン狙い案件を選ぶほうがベターだとは思います。ただ、今は、「1,000万あるから、すべて、一軒の物件に」という時代ではないので、米国で、1,000万の物件を買う方は、相当な余裕を残してそうすべきですね。売主側、レアルターさんなど、関係者にとっては、たかが1,000万。不況時のキャッシュプレーヤーには、数億単位の人がごろごろしています。しかし、こっちにとっては、されどの1,000万なのです。

＋＋＋＋＋＋

上のコメントが該当しない市場もあるかと思います。ごく一般的な印象です。より突っ込んだ話は、2011年3月5日のセミナーでしたいと思います。

お断り書き：
上は、一投資家の直感（gut feeling）に近いレベルで、統計だって分析しているわけでも、全米すべての市場に目配りできているわけでもありません。

次回は、「どうして、不動産市場が、ここ2年間以上絶対回復しないのか」について、より詳細な記事を掲載したいと思います。今回の不動産不況を語るにあたってあるいは最も重要な用語である shadow inventory について、ご説明することになります。

対米不動産投資視察旅行、6月11日土曜日からの4泊5日、16日帰国という日程で、本決まりとさせていただきます。実際のスケジュール詳細はまだ決まっておりませんが、参加を検討されている方には、去年のスケジュールや料金表をお配りしておりますので、下方のメーリングリストにご登録くださいｍ＿ｍ

日本側参加者様向けご案内フライト；
■デルタ6月11日15時5分成田発同日13時50分デトロイト着276便
　初日：すぐダウンタウンへ。市役所、登記所
■デルタ6月15日15時40分デトロイト発翌日16日17時40分成田着275便
　最終日：軽い視察。例年はホームセンター。

このような”ニッチ”なツアーが、先倒しのご要望で、このように、順調に、毎年開催の段取りができるとは、信じられない気持ちです。皆様、ありがとうございますｍ＿ｍ

対デトロイト投資ツアーについては、下から。

投資ツアーカテゴリーページ

２００８年初回報告
２００９年二回目帰国報告
２０１０年三回目帰国報告

内容的には、管理会社から公認会計士、弁護士まで、いろいろな方々のセミナー形式の説明を聞きながら、市役所の登記係から要修理物件立ち入りまで、多様な視察コースを組んでおり、実際に投資に着手すると、いろいろな用事《物件確認や銀行業務等》が増えてくるので、今回、初期からご要望があったオーナー様中心に、日程調整させていただく形となりました。

一般の方も、「実際に投資に着手すると、こうした業務が生じるのだな」といったことも、リアルにお分かりいただけるかと思います。

すでに投資に着手されているオーナー様の費用負担は、過去の実績上、飛行機、ホテル代プラスコース一式で、２５万程度《同行者様は、プラス５万》、一般の方は、３５万程度《同様》となっています。残念ながら、少人数でいろいろ回るために、大手旅行代理店のツアー価格とは行きませんが、カスタムツアーで、通訳同行食事等全費用込みタイプとしては、一般的な価格帯かと思います。
。

「まだ休みが取れるかわからないよ」という段階の方もおいでかもしれませんが、より詳しい情報をご希望される方は、下のMLリストにお名前をお残しください。

セミナー告知です：

■日程：2011年3月5日1時から4時まで（間休憩挟み）
■場所：新宿三丁目駅C2出口上ビックスビル地下マイスペース（地図）
■内容：対米不動産投資ケーススタディー／
　　　　　小口一戸建・高キャッシュフロー投資とは
■講師：中山道子
■費用：5,000円

概要：
日本からの対米不動産投資は、現在、一般に、融資を受けることが困難なところ、経験豊富な講師が、対米投資と日本の不動産投資の違いや米国不動産市場の動向にも言及しながら、300万でキャッシュ投資できる低所得者層向け戸建賃貸投資について、お話させていただきます。セミナーフリップや収録音声ダウンロード付。

■ガラパゴス？日本不動産の独自性
■米国不動産投資のメリット一般論
■現在の米国不動産市場の展望や将来性
■低所得者層向け戸建賃貸：対デトロイト投資の主眼や特徴とは
■グループ4年目を迎えて：現在の管理状況
■対デトロイト投資視察旅行概要案内

☆特典：対デトロイト投資視察旅行は、6月11日から16日までの催行です。参加者様へは、セミナー費用額がキャッシュバックになります。

お申し込みはしたのペイパルボタンから。キャンセルは、4日朝、申し込みは当日朝まで受け付けます。事前資料配布は前日4日金曜日朝です。資料配布後のキャンセルはおできになれませんが、当日都合でご来訪いただけない場合、音声収録DLをご利用になれます↓
クレジットカードを使って購入を完了したら、そのまま、会場にご来訪いただけます。クレジットカード決済できない方は、私にご相談ください。

＋

＋

こんにちわ。”図書館で読めないビジネス書は買わない”が身上の中山道子です。

例外はキンドルで購入できる場合で、英語の原書は、相当欲しい場合、ダウンロード版で買います（でも、それほどは買わない）。アメリカで話題の本を1冊読むと、日本でその翻訳や亜流本がでて話題になるまでの間、3年、10年といった間、”世間の先を行っている”といったことも、たまに、あります。

逆に、今、日本で話題の本については、予約を入れることもありますが、どうせ、順番が回ってくるのに時間がかかりますので、興味がある場合は、過去に書かれた類似書を検索して読めば、大体用が足りるというのが、私の考え。《ただし、まだ入荷していない本の場合なら、図書館に購入依頼をかけると、しばらく待てば、一番で読める》

こんな私も、子供のころは、趣味読書。長いこと『本の虫』でしたが、よく計算してみると、書籍代に何百万ものお金（とスペース）をかけてきていたこと、同様に深刻な問題として、購入した本の処分にいつも苦労することから、本との付き合い方についても、ウルトラ節制を目標にするにいたりました。

年頭に、「本は投資だから、買う。遊芸費と違うから」という若い方に出会いましたが、「集めた本を積んでおくと、本を所有することのコストは、家賃が高額な首都圏においては、購入後、場所代ということで、どんどん増えていくが、そのことを考えたことがあるか」と、えらそうに力説してしまい、よく考えると自分が怖いです（苦笑）。

しかし、考えても見てください。「話題の本を読んでいる」＝「みんなが知っていることを知っている」。私的には、これは、特段、付加価値を生みません。（但し、欧米流のブッククラブで、みんなで同じ本を読んできて、ディスカッションしたりするのは、議論の練習になるので、そちらは、重要な訓練だと思いますが）

今は、「相手、または、他人が知らないことを、自分だけが知っている」ことのほうが、差別化になるのではないでしょうか？？そのためには、「他の人が読んでいる本」に対し、費用や時間を使っている場合じゃ、ないのではないでしょうか？？

2月2日、Ground Hog Day 《グラウンドホッグが出てくるということで、春至のような日らしい》の今日も、冬の寒さに震えている東京在住対米不動産投資家の中山道子です。

今、7時半ですが、すでに、三者会議を済ませたところ。対米投資は、時差の関係で、朝活か夜活が必須です。しかし、三者会議といっても、外出しないのが、ぐうたら遠隔投資家の私たるゆえん、、、

そう、アメリカンビジネスライフでは、three way call という便利なシステムが普及しており、一度に、3者が通話できるので、それを用い、私同様、東京にお住まいのお客様の出勤前のお時間を頂戴し、米国のＩＲＳに電話をかけたのです。

アメリカ不動産投資コンサルタントの中山道子です。昨今のこの世の中の勢いだと、「自分は○×コンサルタントです」と名乗ってしまえば、まあ、こっちのものと思いますよね（笑）。

しかし、実際のところは、私も、職業を聞かれ、マトモに返事をすると、さらに、「？？？」となるばかりで、いつも困っています。

大体、"対米投資コンサルタント"って、普段、何をやっているのでしょうかね？私が第三者でも、”メガテン”だと思います。

この前は、今年、小学校に進学する子供のために、学童保育の申込書を堂々と提出したところ、「普段在宅なら、子供を自分で見ろ」と言われてしまい、決済担当課長に直接泣きついて、ようやく書類を通してもらいました。海外出張まであるし、自分では結構仕事をしているつもりなのですが、世間の目は、厳しい、、、苦

さて、今日の私は、私のお世話で対米投資に着手されたお客様に、確定申告についてのご案内を出したところ。

ブログでも、せっかくなので、米国の納税者番号取得について、ご紹介をしてみたいと思います。《私は税無関係の資格はまったくなく、例によって、以下の記事は、専門家の監修を受けていませんので、正確なところは、日米の税理士先生や当局にてご確認ください》

アメリカ不動産用語の英語塾を隔週で開催している中山道子です。英語塾を開催し始めた理由は、過去に、自分が、不動産関係の投資英語で、苦労したから。

現在読んでいる本は、結構高齢の方が書いた本で、「本の内容がいい」というよりは、「いろいろなトピックを、広く浅くカバーしている、言葉遣いがわかりやすい」ことが理由です。

英語塾第六クール《募集中》開始要領↓

　こちらから

不動産用語には、いろいろなものがあり、このエリアでも、新しい言葉などもあり、いちいちすべてにキープアップするのは、大変難しいです。英語塾では、基本の言葉をカバーしますが、今日は、「別段、わからなくても、当面いいんじゃ？」という言葉の例。

Bird Dogging

てなんだ？？？

対デトロイト不動産投資の中山道子です。欧米の正月休暇は、1日だけ、旧正月を祝うアジアのほかの国々でも、この時期は別に休みでないというのに、、、苦

でも、早速、読者様から、新年初のご質問を頂戴しました。アバウトなレベルで恐縮ですが、一般論的な感想をもって、お返事に変えたいと思います。

それが、アメリカ在住者様の「イマドキの投資戦略についての私の意見」です。

＋＋＋＋＋＋

あけましておめでとうございます。

晴れて対米不動産投資歴8年目、対デトロイト不動産投資歴4年目となりました中山道子です。

去年もおかげさまで、大きな事故なく、年を過ごせました。皆様、ありがとうございますｍ＿ｍ

投資については、数年前に、「6割主義」を掲げたことがありますが、その伝でも、”6割”クリアはしたかと思います。

ローテンションかもしれませんが、今年も、「去年の課題の6割に、何らかの回答を」程度を抱負としたいと思います。アメリカ不動産関係で、今年大きく飛躍したいなんて、非現実的でしょう（爆笑）。

さて、古い物件に投資する私は、プライベートでも、古いもの好き。

この年末は、投資家だったら視察必見の「築100年の旅館をリフォームしたゲストハウス」というところに泊まってみましたので、ご紹介します。

ケイズハウス伊東の門構え。もともと、築100年程度の旅館だったのを、改装し、2010年8月1日にオープンしたそうです。

ＨＰには、「日本初！国の登録有形文化財で源泉掛け流しの純和風ホステル。」とあります。別に回し者ではないのですが、とても勉強になったので、ご紹介して見たいと思います。《ケイズハウス伊東ＨＰ》

大体、私は、旅行するときは、どこに行く場合でも、Tripadvisorという口コミアフィリサイトの口コミを参考にしながら、予算に合ったところを探すことにしています。投資先であるデトロイトに視察に行くときに定宿となった築100年ホテルも、Tripadvisor.comで探しました。今回のお宿であるケイズハウス伊東も、オープンしたばかりであるにもかかわらず、激賞の嵐で、相当いい予感でした。

細かい各種設備については、写真もあわせ、ＨＰに譲りますが、本当に、駅や商店街からも近く、散歩道もあり、とてもリラックスできました。

滞在中6割は、この陽だまりのリビング兼食堂スペースで過ごしました。いろいろな方々と交流でき、特に、やはり小さい子供がいる家族連れだったあるご家族とは、食事や行楽をご一緒し、連絡先も交換して、再会を約束、、、

おかげさまで、2009年に開始した「不動産投資家用の英語学習塾」、隔週で1クール6回の勉強会は、2011年1月からの開講分で、第六回となりました。

こんなマイナーな会が、、、と思いますが、支持してくださっている皆様の熱意に御礼申し上げます。

在京の私が、日本人の不動産投資家用に、英語塾を開始した理由は、下の通りです。

■私自身が、対米不動産投資に着手したとき、「帰国子女、米国の大学院修士号取得、在米生活や米国での就業経験と経て、相当、”英語は出来る”という認識があったのに、それでも、不動産業界の用語や慣例がまったくわからない」という状況に、悩んだから。すごくお金のかかる失敗もたくさんしました。それらについては、ブログでも、よく書いてきました。

以上に基づき、開催の目的は、ずばり、

■アメリカ不動産関係の英単語や基本概念を体で覚えていただく

ことにおいています。

特色としては、以下となっています。

■私自身は、英語教師としての専門家ではありません。他方では、英語の先生であっても、不動産投資用語を説明することができる方は、なかなかおいでにならないと思います。《特に日本語で／日本の制度との比較で》そのため、こうした独自のエリアでの専門家レベル《投資家、業者》の知識を得るにあたっては、多分、限られた機会のひとつとなると思います。

何クールかをやってみての感想としては、皆さんと仲良くなれ、私自身が、大変楽しいです。

■参加者様のプロフィールとしては、投資オーナー様や不動産関係のお仕事に就かれている方、配偶者がアメリカ人であるなど、アメリカ不動産に対するコミットが大きい方が多いです。

■ただ、現在、最初と比べて、レベルがあがってきているので、そもそも、英語自体に苦手意識がある方には、エントリーのハードルが上がってきているかもしれません。不動産関係の方も、最初、「まったくわからない」とおっしゃいます。

専門レベルでの語学学習への近道というものは、なく、私自身、英語でやり取りされる不動産情報が、プロセスできるようになるには、我流で、正直、3年、5年といった年月がかかりました。

ただ、その間、「日本の不動産の常識」がわからないところから、「アメリカの不動産の常識」を実践の中で学ぶという、learning process としては、ずいぶん無駄な動きをし続けていたわけです。

それに対し、英語塾では、日本語で、”アメリカ不動産の考え方”、”システム”を、日本のシステムの概要を前提にご説明することで、私自身が、素人として行ってきた数々の guesswork や無駄足が不要になるのが、特徴です。

不動産英語の特殊性の例
Out of pocket の意味
Draft の意味

一般教養的な語学学習をしているというより、実践的な専門領域において、バイリンガルに業務を進めることができるようになることを目標としていますので、クラスについてくるには、それなりに、予習など、ご自身の学習時間を用意していただく必要があるかと思います。

しかし、数年にわたるお付き合いをさせていただいているオーナー様で、「毎日30分英語学習」「車の中ではDVD」などと決めておいでの方は、やはり、1年、2年とたってみると、語学力がついておいでになります。やれば、自分の前のレベルから確実に伸びますので、ギブアップせず、ゆっくり、じっくりがんばりましょう。

過去の参加の様子としては、こちらをご覧ください。

このような英語塾の2011年1月ー3月開講要綱ご案内を、以下にさせていただきます。

こんにちわ。2007年以来、ゴミ都市デトロイトにヘビーに投資をしているゴミ投資家中山道子です。いえ、本当は、私のやっていることは、そこまで、おかしなことではありません（多分）。

一般に、対米投資を最初に考えられる人というのは、当然、「夢」を持っています。

一番人気は、ハワイの別荘でしょうか。ニューヨーク、サンフランシスコ、シアトル。カナダならバンクーバー。みな、風光明媚で、すばらしいエリアですね。

しかし、こういうエリアにおいては、投資は、なかなか難しい。やっぱり、物件が高いんですね。ちなみに、この前気がついた統計がありますので、それを援用してみましょう。

こんにちわ。秋も深まってくると、なんとなくそわそわしますね。この時期は、宴会なども多くなり、また、年末のプランニングもしなければいけなくなって、皆さん、お忙しくなる時期ではないでしょうか。

今日は、アップサイドダウンという言葉を、検討してみたいと思います。

アップサイドダウン、、、サニーサイドアップ《目玉焼き》の反対ではありません、、、

この週末、米国人パートナーが来て、東京や大阪で、対デトロイト投資仲間であるオーナーの皆様へのプレゼンなど無事終えて帰ってきている中山です。

セミナー参加者様も含めて、その節は、大変お世話になりましたｍ＿ｍ

いつも私達にかかりきりの米国人パートナーは、no life《プライベートゼロ》の日々なため、お仕事のほか、観光を兼ねて、ここで、いろいろ楽しんでもらおうと、去年の来日に続き、ツアーコンダクター魂を発揮させ《どんな魂？》、いろいろと連れ歩きました。

2010年11月13日土曜日のオーナー会の後、カラオケ。米国人パートナーは、Guns'n Roses、私は、Queenです。《ふれでぃー様！》

2010年11月15日月曜日、大阪オーナー会ご出席のオーナー様数名と、大阪城で、コスプレ。これ、外人やお子さん連れにお勧めですぜ。

大阪出張には、うちの子も、自営業者の子とて、ご同行、、、気のいいパートナーのキャリーケースの上に乗ってキャリーしてもらったり、おんぶしてもらって、ご機嫌でした。

最後の日は、京都保津川ラフティング！
主催の自然派企画の長谷川さん、ありがとうございましたｍ＿ｍ

バラエティに富んだ日程を組んだつもりでしたが、乗ってみたら、ラフティング、前日のUSJのジュラシック・パーク・ザ・ライドとまったく同じ内容《金を払って揺らされ、濡れて帰る》だったぜ、、、

こんにちわ。いつも貧乏そうに見えている中山道子です。

今日のコラムは不動産記事とかとはあまり関係ないので、息抜きにするか、スルーしてくださいｍ＿ｍ

＋＋＋＋＋＋「ストラテジーとしての貧乏らしさ」

なんか変な出だしですが、「貧乏そうに見える」というのは、実は海外では結構生存本能とリンクされていて、私が、これを、ストラテジーとして始めて意識したのは、ニューヨークで働いていたときのことでした。

そのころのこと、一人、営業職ではなく、内勤の多い上司が、マンハッタン内の自宅のパーティーに招いてくれたとき、ご自宅の豪華さにびっくりしたことがあります。その方は、いつも、ぼろぼろの外見で、エレガントで知的なマンションの一室とは、どう考えても、イメージがマッチしませんでしたから、、、

こんにちわ。例によって円高ですね。いろいろブログを更新しないといけないのですが、時事ネタにはなかなか追いつきません＞＜

さて、対米不動産の魅力は、「日本ではできないことがいろいろできること」で、通常、業者さんでないと、あるいは、大手でないと仕掛けられないようなディールが、知識さえあれば、小口の投資家であっても、同じようにできることかもしれません。

この前も英語塾で話しましたが、いわゆるリーマンショックで話題になった不動産関係の抵当権の債権化なども、個人レベルで似たようなことができたり、投資家にとっては、ある意味、野心を掻き立てる魅力が満載。

他方では、危険もたくさんあるということは、毎回申し上げるようにしています。あまり信じてもらえないこともあるのですが、、、苦笑

今回は、よく、アメリカの不動産グルーも取り上げる、double closing について、お話してみます。こんなこと、本来、私も、そもそも、あまり説明したくないのですが、周りに、こうしたケースに引っかかる例が、時々、出るんですよね、、、

先だっては、根岸教授・鈴木教授のノーベル化学賞ニュース、よかったですね。私は、テレビをほとんど見ないので、根岸先生のインタビューは、拝見できませんでしたが、各紙紹介の中、日経のバージョンで、根岸先生が、

『若者よ、海外に出よ』といいたい。日本は居心地がいいし、海外の方が優秀とは限らない。それでも、出ることが、大切。

とおっしゃったというまとめ方をしていたのが、印象に残りました。一般庶民レベルでも、当てはまるような気がします。記事はこちらから。

前後して、たまたま、10月12日のＷＳＪに、対米不動産投資国プロフィールとして、”中国の台頭”についての興味を引く記事があったので、ちょっと、対米不動産投資をする｢外国投資家」について、調べてみました。

今年ももう年末が視野に入ってまいりました。いつのまにやら、ですね。

昨日は、子供と一緒に、清澄白河駅前の清澄公園に行ってまいりました。すごく素敵なお庭で、巨大な鯉が山といて、えさをもらいつけすぎていて、指を水に突っ込むだけで、えさだと思い込んで、やってきます。

あんなに鯉の頭をなでたこと、今までの人生であったろうか、、、

こんなに求められると、優越感だわ、、、って、鯉相手に、浸ってどうする！

亀をいぢめる子ら、、、素手で捕まるんだもん！

こんにちわ。まだ、残暑という言葉がぴったりな今日この日ごろですが、夜はさすがに涼しくなりましたね。

今日読んだブログで、そういえば、という分析があったので、ちょっと、ご紹介してみます。マクロ人口動態学（demography）のお話です。

もともと、経済やマーケッティングと、人口動態学を組み合わせるというのが、どなたの研究手法だったのかまでは、私は、わかりませんが、日本語でも一番広く読まれたのは、ひょっとすると、ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さんの予言』なのかも知れません。原書は、”Rich Dad's Prophecy.”

昔読んだだけで、今手元にないので、詳細な援用は避けますが、一般向けに平易にかかれ、広く読まれたこの本のひとつのテーマは、人口動態学的な動向を踏まえた投資行動の重要性だったと思います。

そこで出てきたのが、いわゆる、人口構成上の big picture の問題。人口ピラミッドの形ですね。

こちらから、対米投資現地パートナーとの交歓会に、ご参加表明いただけます。デトロイト投資オーナー様、セミナー参加者様のみならず、それ以外の一般のブログ読者様もご参加いただけます。ただし、単なる飲み会でございまする♪

対デトロイト不動産投資セミナーを、現地責任者とともに、大阪で、開催させていただきます。重複しますので、概要は、こちら《東京案内ページ》を、ご確認ください。

東京セミナーとの違い
■東京では、2時間しか取れないのですが、大阪では、たっぷり3時間、時間をとらせていただきました！

＋＋＋＋

日時：2010年11月14日日曜日午後1時から4時まで
場所：大阪産業創造館５F研修室A《こちらから》
費用：12,000円
講師：中山道子1時間、米国現地パートナー2時間《弁護士、不動産取引業》
概要：対デトロイト投資現状や展望
特典：事前に、私が今年5月に主催した3時間の対デトロイト投資セミナーデジタルダウンロードをお届けします。その上で、米国人パートナーから、2時間分、プレゼンとQ＆Aセッションをさせていただきます。当日までキャンセルのオプションを留保されたい方は、したのペイパル決済時に、「キャンセル対応希望」とご記載ください。事前資料をご送付しない代わりに、キャンセル返金を、当日まで、ノーペナルティーで対応します。ご出席後、各種資料は、皆様と同様のものを、お届けします。

＋＋＋＋＋＋

対デトロイト投資オーナークラブ発足初年度の私達ですが、現地責任者が、11月に来日することが決まりましたので、それにあわせて、初回のオーナー総会を設定させていただきたいと思います。

大多数のオーナー様は、首都圏でおいでですので、東京では、3時間、セミナールームを取らせていただきました。

東京　11月13日　午後4時から7時まで新宿三丁目ビックスビルセミナー室《こちら》
大阪　11月14日　午後4時半から6時半まで堺筋本町徒歩6分シティープラザホテル内喫茶店Pao《こちら》

メーリングリストで再度詳細告知をさせていただきます。皆様にご挨拶させていただくことを楽しみにしております。

また、オーナー会開催後、懇親会を開催します。懇親会のほうは、オーナー様のみならず、セミナー参加者様も、歓迎いたします。

私は、この3年間、不動産の中でも、デトロイトという米国の都市に投資をしています。これまでにも、そのことについては、このブログに、また、セミナーで、頻繁に取り上げてきました。

現在、日米ともに「大不況」が続いている状況で、先が見えない不透明感に、皆さん苦しんでいると思います。私自身、例外ではありません。ドル安に止めが聞かない中、「どうしてデトロイト」という以前に、「どうしてアメリカなんかに投資をするのか」からしてもが、それ自体、重要な検討課題ですよね。

私自身は、これについては、皆さんの回答は、「人それぞれ」だと思っています。私自身の理由としては、

■日本経済圏は、縮小傾向だから、
■日本以外に、足がかりがほしいから、

といった感じかもしれません。

今はいいけれど、、、

高度成長期には想像しにくかった”下り坂経済圏”が現実化してしまった今、私の老後だけなら、何とかなるかもしれないにせよ、子供の将来にとっては、日本国外の成長経済、より世界競争力のある経済圏に足がかりを作っておいてあげたいという気持ちがあります。いや、私自身も、日本内のみならず、英語圏で、今後、いろいろやっていきたいと思っています。

このように、私なんかは、海外投資は、ライフスタイルの問題と割り切っているので、「日本国内に専念したほうが効率がいいのでは」といった発想には行きにくく、為替で、損をすることも多々ありますが、日本円よりは、米ドルの国際的な流通性が高いという当面の展望を前提に、長期にやっていくのだからと割り切っています。

お客様の動向を見ていても、同様で、日本投資と平行して、ヘッジで行う方、海外の風に触れていたい方や、英語圏のグローバル経済が身近な方などが、おいでです。他方、海外投資になじみにくいと思うのが、日本でご盛業・ご多忙だったり、外貨ベースのライフスタイル自体がなかったりして、リスクをとることに、デメリットのほうが多い方でしょうか。

いずれにせよ、このような対米投資、対デトロイト投資につき、この11月に、現地責任者が来訪するので、以下、東京でのセミナー要領をご案内させてください。

なかなかない機会ですので、皆様お忙しい時期かと思いますが、ぜひ、ご検討ください。

セミナーの特徴

■　私のセミナーは、すべて、投資「勧誘」セミナーではなく、「投資情報開示」がモットーで、「こういう投資である」ということを、可能な限り正確に、また、正直に、ご説明するために行っています。このため、このセミナーについても、具体的な物件紹介や、その後の個別勧誘などはありません。実際の投資希望者様には、ご相談に乗らせていただいておりますので、別途、個別に、お申し出ください。この3年間にわたって、自分の物件のみならず、お客様の物件の管理も行ってきており、2010年9月現在、現地ホールディング軒数は、83軒になりましたので、それなりの経験は蓄積されてきましたが、他方では、投資という行動の性格上、「現地で起こっていることや起こりうることをすべて知悉し、予測管理できる」ということはなく、コーディネートをする側の知識不足や、事故等の不確定要因などもありうることも、ご承知置きください。

2009年2月に来訪してくれた当社投資現地パートナーのＴさん、現在、物件のフィックスアップから管理まで、シームレスに、現地投資を総括してくれる心強いパートナーとして、日々、私達のために働いてくれているところ、あまりに「仕事漬け」なせいか、恒例の「連絡電話」で、しきりに、また日本に行きたい、と主張。

やはり、彼の来日時の私の企画力のすばらしさか。二条城見学まで連れて行ったからなア。いや、ははは。

日本語だから書いちゃいますが、面倒なので、「いやあまあそのうちにね」と聞き流しているうちに、いつの間にか、もう1年半たっていたんですね。

ということで、日ごろ、いろいろ用事を言いつけている手前、「そろそろ、呼んであげないと？」という状況に相成ったのでありました。

いや、私だって、やれば、できる子なのよ。

ということで、Ｔさんの来日、まずは、決定！

オフ希望あわせてですが、”鬼マネージャー”として、まずは、いくつかの仕事企画を入れさせていただきました！

こんにちわ。この半年で、2度、携帯を水に落とした中山です。二度目はつい今週。前回と同じトイレ落下は芸がないので、洗濯してみることとしました。数年前までは、これをやるのは、娘の役目でしたが、もう娘はそんな年ではなく、今では、このような形で、我が家の伝統を守ることができるのは、残念ながら、私だけと相なりました。（←支離滅裂）

同様に、税金や会計関係が鬼門ナ私ですが、今年は、こうしたダメ子の私ならではの、ＩＲＳとの（心理的）距離が縮まる体験がありましたので、時期的には、ちょっと時期はずれですが、ご参考までにご紹介したいと思います。

（←(ﾟ-ﾟ;)ヾ(-_-;) ）

Defer とは、遅らせるという意味。Delay とほぼ同義ですね。もうひとつ、「誰かに尊敬の念を評して、劣後する」という意味もあります。

I defer to your decision.

といえば、「あなたのご判断を仰ぎ、それに従います」ということ。相当相手にへりくだりたいとき使う言葉です。

しかし！

不動産で、defer が出てくるほぼ？唯一といっていい機会がこれ。

恐怖！

DEFERRED MAINTENANCE!

※念のため、 「 よくある質問 」 も、ご覧ください。
※複雑なご相談の場合は、お電話番号をご併記ください。
※ときどき、メールアドレスの入力間違いが見受けられます。
※２-３日しても返信がない場合は、お手数ですが再度お問い合わせ願います。
※ご相談の内容によっては、 「 お返事できないこと 」 もございます。ご理解ください。
※ご相談に対するお返事や、論評を、匿名の実例ケースとしてブログで取り上げる場合がございます。

メール送信先：　

　　> メールフォームは、こちら

当サイトは、リンクフリーです。サイト内の各ページに、自由にリンクして頂けます。
ただし、著作権は、すべて「中山道子」に帰属します。
よって、引用される場合には、「リンクの掲載」が必須条件となります。